商铺投资回报何计算.doc

商铺投资回报率如何计算对于普通投资者来说，动态投资计算比较复杂，本网罗列以下几种计算方式，仅供投资者参考。(1)租金回报率每月租金收益12/购房总价案例分析：2008年12月底，周先生买下了翠苑社区一套临街商铺，面积约40平方米，售价约160万元，目前在这片商铺周边，同等商铺的月租金约是350元/平方米左右，即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么，他的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：租金回报率=14000*12/1600000=10.5%点评：这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限，对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。(2)租金回报率法公式：(税后月租金-按揭月供款)12(首期房款期房时间内的按揭款)。案例分析：假设周先生首付100万元，贷款60万元，按揭20年，按照最新商业贷款上限贷款利率。套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%通过计算，我们得出该套商铺的投资回报率将是：5.76%点评：该计算方法的优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。(3)租金回报率分析法公式：(税后月租金-每月物业管理费)12购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。点评：优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。(4)内部收益率法房产投资公式为：累计总收益累计总投入月租金投资期内的累计出租月数(按揭首期房款保险费契税大修基金家具等其他投入累计按揭款累计物业管理费)内部收益率。点评：上述公式以按揭为例，未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。商铺投资回报率多少才合理？ 收益率8%是分水岭人人都说“投资商铺是金”、“一铺养三代”，商铺投资迎来了黄金时代。随着投资理念的日趋成熟，商铺确实受到了越来越多的投资者的关注，那商铺出租投资回报到底达多少才是合算的呢？一般来讲，商铺可以在8年左右收回投资，此后的年出租收益率一般可以达到8%，好的商业旺铺可以达到16%以上。当然不同的商铺情况也不同。我们可以拿两个公式来计算：公式一：主要适用于没有贷款的一次性投资。计算公式为：(税后月租金-每月物业管理费)12 =年租金收入，而年租金收入购买商铺总价=年投资收益率。反之，用购买商铺总价年租金收入=投资回收年限。公式二：主要适用于贷款投资的收益计算。计算公式为：(税后月租金-按揭月供款-每月物业费)12 =年租金收入；(首期房款+按揭贷款)年租金收入=投资回报年限。反之，用年租金收入(首期房款+按揭贷款)=年投资收益率。 当然，投资是为了赚钱。那究竟能不能赚钱？能赚多少钱？这里也不能光算收入，还要充分考虑到各项支出。上面所列的投资收益计算公式，只是着重考虑了主要的收入和支出部分，另外，还有一些可能和必要的支出，千万不能忽略。第一项支出是在商铺的前期购买环节中的支出，像购买商铺应交的契税，这项为总房价的3%，这一比例是商品住宅契税的两倍。第二项支出是商铺的水、电、气、热、物业管理等在商铺后期使用过程中的支出都是按商业市政标准缴费，大大高于普通住宅标准。所以，在计算商铺的投资收益时，一定要充分考虑到以上支出，这样才能够算出一个更加真实的投资回报率。 最后要提醒投资者的是，虽然投资商铺赢利前景看好，但是并非所有商铺都能保证赚钱。对于想投资小型商铺的投资者来说，首先要考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、日均人流量、消费能力及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少，其次，要盯住一些新开发的城区。任何投资都是有风险的，同样投资商铺，有的人赚了大钱，而有的人可能连本都收不回来。所以，一定要注意避免投资风险。投资社区商铺仔细计算回报商铺宝典专栏 2009-03-18 19:56:25 阅读27 评论0 字号：大中小订阅 尽管最近几年成都商业地产一直处于不温不火的状况，然而社区商铺依然一直受到不少投资者关注。在各类铺天盖地的商铺广告中，普通投资者很难识别出真正具有投资价值的商铺。如何在众多社区商铺中淘到真正的“黄金旺铺”？选择社区商铺有何技巧？记者近期采访了在运作商业地产上有着丰富经验的几家中介代理公司和业内专家，结果发现，选择社区商铺其实大有学问。 技巧一 跟着住宅买商铺 一直以来，“地段即价值”是房产界遵循的“金科玉律”。尤其对于商业地产而言，其所处的地段越好，商业价值就越有保障，升值潜力也会越高，因此在双楠、棕北等成熟片区如今是“一铺难求”。于是投资者的目光开始聚焦到近年一些在住宅市场表现活跃的新区。 日前，万科金域蓝湾所配套的第一批次商铺开始销售，尽管每个单位的售价高达百万元以上，但开盘当日，记者在现场见到投资者的热情依旧高涨，交易相当活跃。 “建设路片区去年在住宅市场的表现优异，未来几年这里将引来数十万人口入住，如此难得的商机投资者当然是不会放过的了。”成都鑫易居房产总经理刘臧秦向记者透露，目前该区域的商铺的租赁价格相比前几年有了大幅上升，投资者可以根据租赁市场的表现来判断该区域商铺的价值。 成都港美联房地产顾问有限公司商铺投资顾问认为，投资商铺要善于从城市变迁中寻找机会，跟着住宅买商铺不失为一个小妙招。因为一个区域之中存在大体量的住宅项目，必将为该区域带来旺盛人气，奠定稳定的购买力。 技巧二 仔细计算回报率 选中了地段，看中了商铺，那么该如何计算商铺的投资回报率呢？ 一位资深的商铺投资代理经纪告诉记者，与纯商业物业不同，社区商业有自己的价格规律和底线。社区底商分为内街商业和临街商业，前者可以参照同小区的住宅价格，一般会高出住宅价格的30%-50%左右；而后者在参照周边商业租金水平的同时，位置较好的商铺价格，一般会高出同小区住宅价格3倍左右，但最高不应当超过5倍。 比如某楼盘住宅的平均房价是5000元/平方米，其沿街商铺的价格如果超过2.5万元/平方米时，投资就会面临巨大压力，建议谨慎介入。 商铺投资回报率的计算，业内人士建议用年租金除以购买商铺的总金额，最后得出的百分比，就是所购买商铺的年投资回报率。一般来说，一间好商铺年投资回报率应在8%左右，按照此规律投资人可在10-15年收回成本。 成都港美联房地产顾问有限公司还提醒投资者，选购商铺不仅要细算投资回报率，同时还应综合考虑土地的增值率。随着区域的配套日趋成熟，区域物业会不断地增值，当“生铺”变为“熟铺”时，价值便会增长。 而对于想要获得银行贷款支持的投资者，因为商铺贷款有额度低、年限短、审核严的特征，专家建议在下单前最好先向银行咨询相关贷款事宜，确认能获得相应的贷款数额，再做购买打算，以免在签订购买合同后由于贷款问题导致违约。 技巧三 通盘考虑出租吸引力 有统计资料显示：现在进入商铺市场的，以中小投资者为主。其中很多投资者没有从事过房地产相关行业，不了解商铺特性，而商铺选择又是一项专业性很强的工作，专家提醒中小投资者在进入商铺市场时要谨慎行事，从区域人口、整体环境、人流量、区域人口消费能力、城建规划部门对该区域未来的定位等五方面来综合衡量你所要投资商铺的前景。 虽然买铺的大多不是以自营为目的，但所购商铺所在区域的居民潜在消费能力，与租金的高低密切相关。小区商铺与社会商业网点必须总量控制、统筹规划，因此，在选择社区商铺的时候还要考察该社区内部及周边的商业配套大致情况，以及未来一段时间该地区的整体规划。而开发商是否善于商铺的经营，对商户的经营类别有无必要的规划和控制，小区开发商的经营理念越强，开发策略越成熟，小区商铺的投资价值才会越高，收益才会越好。 此外，在商铺规格的选择上，也有一些小的技巧。一位