地产工程管理培训：地产工程管理常见问题点精细化解析内训--中房商学院.doc

地产工程管理培训：地产工程管理常见问题点精细化解析内训【课程大纲】 当前激烈的市场竞争环境下，房地产开发怎样摆脱打乱仗的局面？怎样通过有效的计划管理实现房地产企业的高效运营？如何定位风险管理？应关注哪些风险？怎么防范房地产工程质量风险？如何解决工程裂缝、渗漏等业主经常投诉的工程问题？如何实现房地产项目功能性和观感性的有机统一？面对这些实战的问题，您知道怎么去应对吗？【课程大纲】 一、房地产行业的产品质量1、如何实现产品质量：质量、进度、成本的铁三角关系2、房地产产品质量关键要素分析与客户满意度敏感点分析（1）项目总平面规划（2）产品空间（3）立面效果（4）户型（5）园林（6）建筑材料二、与施工企业的合作与管理-质量管理的根本基础（一）现场管理模式分析1、常见项目管理模式分析（1）项目标准数量配置（取决于管理形式）（2）小项目制（矩阵式管理）（3）大项目制（职能式管理）（4）项目公司制（异地项目）（5） 人员素质要求（专业人员的要求）2、讨论：要做好质量管理，首先在项目管理模式上解决根本问题：（1）我们公司采用的是什么的项目模式？（2）这种模式是否适合公司的发展？（3）我们公司的人员结构是怎样的？（二）合同管理分析、承包模式管理1、现状分析：（1）都在肢体分包（2）都在做总承包（3）都在违反建筑法2、合理的合同应该怎么签订？（不违法合同）3、合理的合同数量应该是多少？4、案例分析：某项目的合约管控表附件：某项目合同明细（三）合作模式分析1、当前地产行业与外部资源的合作关系（1）长期战略合作伙伴（70%以上，总包一定含在内的）（2）通过真招投标定的（3）通过假招投标定的（4）政府关系强压的（土地关系、建委关系、垄断行业的关系） （不可避免）（5） 公司领导的关系（不可避免）2、对施工合作方考察时注意的几点问题：（1）杜绝挂靠（2）资质等级、人员结构（3）合同履约能力（4）流动资金（5） 洽商与变更比例三、房地产项目工程管理常见问题1、设计工作被动管理，基本靠外部资源2、项目进度与工程质量、造价的相互冲突；3、二次设计严重漏项，施工过程中各专业不交圈4、总包单位尽不到总包的责任5、分包单位各自为阵6、监理形同虚设7、过程洽商推挤成山四、房地产项目施工全过程质量管理控制关键点（一）项目管理总结（项目后评估）1、项目整体施工组织管理总结2、进度、质量、安全文明施工总结3、技术管理（包括技术标准、产品标准）总结4、合同执行情况总结5、成本控制分析6、物业移交及客户保修服务总结7、存在问题及改进建议8、后评估案例（二）物业接管验收阶段管理1、物业接管验收准备会2、物业接管验收3、保修工作的组织、原则及管理4、整改及收尾工作（三）竣工验收阶段管理1、验收前的准备工作2、专项验收及竣工验收3、保修合同及保修担保4、物业接管验收的准备工作（四）施工阶段管理1、施工样板管理2、材料设备封样、进场及验收管理3、施工过程关键工序检查管理4、工程质量检查管理5、施工过程验收的管理6、合作伙伴的管理7、重大安全和质量事故处理的原则（五）客户入住及客户服务管理（六）开工前准备阶段管理1、项目（进度）总控制计划的确定2、项目工程保证担保的管理3、项目成本管理要求4、设计配合要求的确定5、监理管理要求的确定6、总包管理要求的确定7、甲签合同工程供方管理要求的确定8、设计交底9、施工组织设计审核10、重大施工方案（工序）的提出及要求11、产品标准的管理要求五、项目施工全过程质量实体控制要求（一）设计及二次深化设计（二）样板间先行1、二次结构施工样板2、材料样板展示3、样板工序展示4、工序标准，从样板工序到样板间5、精度控制（全过程放线作业指引）（三）施工图审查要点：1、结构图设计检查要点（美国TT案例）2、给排水图设计检查要点3、电气图设计检查要点4、采暖通风图设计检查要点5、关于精装修施工图（四）工程质量管控要点1、地基基础工程质量检查要点2、砌体结构工程质量检查要点3、钢筋砼结构工程质量检查要点4、建筑装饰工程质量检查要点5、门窗工程质量检查要点6、楼地面工程质量检查要点7、屋面和防水工程质量检查要点8、幕墙工程质量检查要点9、给排水工程质量检查要点10、电气工程质量检查要点11、通风与空调工程质量检查要点12、电梯安装工程质量检查要点（五）成品保护管理(重点精装修管理)（六）材料检验与实验六、技术研究与管理（一）防水节点1、地下室、屋面防水做法2、地下室、屋面防水技术标准3、室内卫生间防水技术标准（二）常见质量通病与防范措施1、地基基础工程2、砌体结构工程3、钢筋砼结构工程4、建筑装饰工程5、门窗工程质量6、楼地面工程7、屋面和防水工程8、幕墙工程9、给排水工程10、电气工程11、通风与空调工程12、电梯安装工程七、经典案例解析：XX标杆地产工程管理第三方质量评估体系1、两方面评价：实测合格率、质量风险评估2、工程组织3、评估次数、评估依据4、评估内容：产品质量风险评估、产品质量合格率评估5、评估方法及评分原则6、评估结论的处理7、产品