如何预防房屋租赁纠纷—租赁合同的制作课件

如何预防房屋租赁纠纷 租赁合同的制作 房屋租赁合同的基本格式 房屋租赁合同出租人 李四 以下简称甲方 承租人 张三 以下简称乙方 乙方拟承租甲方一室一厅住房一套用于个人居住 为明确双方权利义务 经友好协商订立本合同 以资共同遵守 一 该出租房的位置 xx市xx区xx街x号x单元xx房间 二 拟承租期限 1年 从xxxx年x月x日到xxxx年x月x日 三 租金及交付方式 租金每月人民币柒佰元整 一季一付 先交房租后租住 每季租金应于上一季的最后一个星期内交付完毕 四 甲方责任 1 甲方应保证该出租房为自有产权 不存在产权纠纷 2 甲方应保证出租房是水 电 煤气 暖气四有房屋 并配有床 柜 电视 冰箱 洗衣机等日用家具及家电 详见附件 出租房物品验收清单 确保交付使用时这些家具 家电完好无损 3 正常的房屋大修理费用由甲方承担 4 该出租房的取暖费由甲方支付 五 乙方责任1 乙方需交付甲方人民币壹仟元作为租房押金 在租赁期满后 如有水 电 煤气 有线电视 物业费等费用拖欠或家具 家电损毁 甲方有权酌情扣除押金 如无上述情形 租赁期满后 甲方应无条件返还乙方押金 2 乙方应爱护和正确使用该出租房的设施 不得随意损坏 因乙方使用不善造成房屋及其相连设备的损失 责任由乙方承担 日常的房屋设施零部件维修 更换由乙方承担 3 租赁期间的防火 卫生及安全保卫等工作 由乙方承担并应接受甲方的合理建议和督查 4 乙方不得利用该出租房进行违法活动 不得擅自将房屋转租 转借他人 5 租赁期满后如不再续租应提前一月告知甲方 6 在房屋租赁期间的水 电 煤气 有线电视 物业等费用由乙方自行承担 六 违约责任租赁期间双方必须信守合同 任何一方违反本合同的规定 守约方都有权利终止合同或接受对方违约金 赔偿金 违约方向守约方交纳的违约金为年度租金的 乙方逾期未交付租金的 每逾期一日 甲方有权按月租金的 向乙方加收滞纳金 七 解决争议的方式本合同在履行中如发生争议 由甲 乙双方协商解决 协商不成时 甲乙双方均可向xxxx仲裁委员提请仲裁或向xxxx法院提起诉讼 八 合同份数本合同连同附件共 页 一式2份 甲 乙双方各执一份 附件 出租房物品验收清单甲方 身份证号 乙方 身份证号 年 月 日 租赁合同中应注意的问题 一 定期租赁和不定期租赁定期租赁 当事人约定了租赁期限 但租赁期限如果过长 不利于平衡当事人之间的利益 所以 合同法 第214条规定 租赁期限不得超过20年 超过20年的 超过部分无效 租赁期间届满 当事人可以续订租赁合同 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年 不定期租赁 当事人没有约定租赁的期限 不定期租赁的特点是当事人有任意解除权 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确 依照本法第61条的规定仍不能确定的 视为不定期租赁 当事人可以随时解除合同 但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人 第232条 没有约定租赁期限的合同如何处理 不定期租赁 一是当事人明确约定为不定期租赁或者没有约定租赁期限 二是推定为不定期租赁 推定的不定期租赁又有三种 1 对租赁期限没有约定或者约定不明确 依照 合同法 第61条的规定不能确定的 视为不定期租赁 2 租赁期限6个月以上的 应当采用书面形式 当事人未采用书面形式的 视为不定期租赁 第215条 6个月以上的定期租赁合同为要式合同 如果未采取规定的形式合同的效力就发生了变化 3 租赁期间届满 承租人继续使用租赁物 出租人没有提出异议的 原租赁合同继续有效 但租赁期限为不定期 第236条 二 出租人的维修义务 合同法 第220条规定 出租人应当履行租赁物的维修义务 但当事人另有约定的除外 维修通常发生于租赁物毁损 老化的情况下 如果是因为承租人的正常使用使标的物损毁 老化 包括磨损 的 出租人有维修义务 如果由于承租人的故意或者过失 致使租赁物破损 自当由承租人承担责任 由承租人自负经费维修 合同法 第221条规定 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 出租人未履行维修义务的 承租人可以自行维修 维修费用由出租人负担 因维修租赁物影响承租人使用的 应当相应减少租金或者延长租期 案例 2010年1月 张某与李某签订房屋租赁合同 将一间私房出租给李某一年 每月租金为1000元 订立合同时支付押金3000元 同年6月 房管部门向承租人李某发出 危房通知书 要求对房屋进行维修 消除危险状态 李某要求张某维修 张某以无钱为由予以拒绝 李某自行找了某建筑公司维修 维修用时1个月 李某向该公司支付合理费用6千元 李某要求张某支付这6000元 张某予以拒绝 到年底 张某要将李某扫地出门 李某要求再住1个月 三 出租人的权利瑕疵担保义务 权利瑕疵担保义务 是指出租人应当担保不因第三人对租赁物主张权利 而影响承租人对租赁物的使用 收益 权利瑕疵担保义务是法定义务 合同法 第228条规定 因第三人主张权利 致使承租人不能对租赁物使用 收益的 承租人可以要求减少租金或者不支付租金 第三人主张的权利可以是所有权 担保物权和用益物权 构成权利瑕疵担保责任的条件 第一 权利瑕疵在租赁合同订立时已经存在 第二 出租人在订立合同时或订立合同以前 没有将权利瑕疵的事实告诉承租人 如果告知了承租人 承租人可能不愿承担风险而拒绝履行合同或者重新提出合同条件 如果出租人已尽到告知义务 则不构成权利瑕疵担保责任 第三 第三人就租赁物主张权利 致使承租人不能对租赁物使用 收益 以抵押的财产出租对租赁合同效力的影响 最高人民法院 关于适用若干问题的解释 第66条规定 抵押人将已抵押的财产出租的 抵押权实现后 租赁合同对受让人不具有约束力 抵押人将已抵押的财产出租时 如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的 抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任 如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的 抵押权实现造成承租人的损失由承租人自己承担 以抵押的财产出租 则租赁物有权利负担 可以构成权利瑕疵 四 承租人妥善保管的义务 合同法 第222条规定 承租人应当妥善保管租赁物 因保管不善造成租赁物毁损 灭失的 应当承担损害赔偿责任 不任意改善 增设的义务 合同法 第223条规定 承租人经出租人同意 可以对租赁物进行改善或者增设他物 承租人未经出租人同意 对租赁物进行改善或者增设他物的 出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 案例 甲乙双方签订房屋租赁合同 双方在合同中约定 甲将房屋16间租给乙用于桑拿洗浴经营 租期5年 经营1年时 双方发生争议 甲欲解除合同 收回房屋 甲认为 承租人乙擅自装修 要求承租人恢复原状 乙认为 虽然合同未明确乙是否可以装修 但甲同意乙承租房屋进行桑拿洗欲经营 言下之意应当允许进行必要的装修 否则无法经营 乙主张甲返还租赁物增加的价值 请问 哪一方的观点正确 乙的观点正确 甲允许乙利用承租的房屋进行桑拿洗浴经营 按照交易习惯 就应当允许承租人进行必要的装修 否则乙无法实现合同目的 这是按照 合同法 第61条进行补充性解释所必然得到的结论 五 转租的问题 转租是指承租人以自己的名义将租赁物出租给第三人 次承租人 使用 收益 对于转租可以这样描述 一个标的物 两个法律关系 三方当事人 合同法 第224条规定 承租人经出租人同意 可以将租赁物转租给第三人 承租人转租的 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效 第三人对租赁物造成损失的 承租人应当赔偿损失 承租人未经出租人同意转租的 出租人可以解除合同 承租人未经同意擅自转租的 出租人有两个权利可以选择行使 第一 出租人可以通知承租人解除双方之间的租赁合同 第二 出租人也可以主张承租人与次承租人的转租合同不生效 转租不生效的事由是承租人无转租权 擅自处分了他人的财产 转租合同属于效力未定的合同 可追认的合同 六 什么是 买卖不破租赁 合同法 第229条规定 租赁物在租赁期间发生所有权变动的 不影响租赁合同的效力 对此规则 理论上多称为 买卖不破租赁 实际上 所有权变动还可以因赠与和继承产生 因赠与和继承致使租赁物在租赁期间发生所有权变动的 同样不影响租赁合同的效力 同时根据 担保法 第49条的规定 抵押也不能击破租赁 优先购买权又简称为先买权 是民法优先权的一种 我国 合同法 第230条规定 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 最高人民法院 关于贯彻执行 民法通则 若干问题的意见 试行 第118条规定 出租人出卖出租房屋 应提前3个月通知承租人 承租人在同等条件下 享有优先购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效 优先购买权应注意的问题 1 实践中 有的房屋出租人在将房屋出卖给第三人后 承租人依照上述司法解释的规定 请求法院宣告出租人与第三人的买卖合同无效 而他自己并不购买租赁物 有的法院就支持了承租人的诉讼请求 须知 宣告出租人与第三人之间的买卖合同无效 是为了保护承租人的先买权 承租人不买 为什么要破坏人家的买卖关系呢 这样的判决 是出于对司法解释的误解或不理解 2 拍卖能否击破承租人的优先购买权 选择出卖方式 是所有权人的权利 先买权以不剥夺他人法定权利为限 应当允许出租人以拍卖的方式击破承租人的优先购买权 承租人欲购买租赁房 应当参加拍卖 通过竞价取得所有权 案例 张某把私有房屋出租给李某10年 经过5年 张某欲将该房拍卖 李某声称自己有优先购买权 张某告诉了李某拍卖日期 李某恰在此时出差 李某回来后 发现房屋已经被黄某竞价购得 遂起诉到法院 要求以黄某同样的价格 把房判卖给自己 关