房地产估价师2003-2009历年真题指错题分类汇总.xls

第 1 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 一封面 二目录 三 致委托方 函 1 致委托人函中没有说 明估价时点 2 致委托人函中缺法定 代表人的签名 1 致委托方函中缺少 估价时点 2 致委托方函缺少估 价报告应用的有效期 1 致委托人函中缺少估 价目的 1 致委托人函缺估价 对象的详细说明 2 致委托人函缺估价 报告应用期限 3 致委托人函缺缺法 定优先受偿款 1 致委托方函缺少估价 报告应用的有效期 四 估价师声 明 1 注册房地产估价师声 明中没有说明现场察看估 价师的姓名 五 估价假设 和限制条 件 六 估价结果 报告 1委托方 2估价方 3估价对象 1 结果报告中土地实 物状况描述缺少土地 面积 1 结果报告中区位状况 缺少交通条件 朝向等介 绍 2 结果报告中土地状况 缺少土地使用年限 建筑 容积率等指标 3 结果报告中权益状况 没有交代房屋共有权人及 房屋共有权证 土地使用 权人 4 未考虑抵押情况对价 值的影响 5 他项权利日期不够具 体 1 估价对象权 益描述不全 未交代有共有 权人 是否设 立抵押权等 2 估价对象未 说明是否为整 体估价 但不 包括动产 4 估价对象权利状况 描述不全 未交待有 无共有权人 是否设 立抵押权 缺房屋所 有权情况说明 5 估价对象中土地使 用权缺少土地使用权 起始年份的说明 6 估价对象缺区位状 况介绍 7 估价对象缺现状使 用情况说明 如是否 有出租 各层使用情 况 2 估价对象权利状况描 述不全 未交待有无共有 权人 是否设立抵押权 缺房屋所有权情况说明 3 估价对象缺现状使用 情况说明 如是否有出租 各层使用情况 4估价目的 1 结果报告中估价目的 叙述不清 5估价时点 1 估价时间 用语错误 应为估价时点 6价值定义 4 价值定义中缺未设立 法定优先受偿下的市场价 值定义 第 2 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 7估价依据 1 估价依据缺 房地 产抵押估价指导意见 8估价原则 1 缺少估价原 则 1 结果报告缺估 价原则 3 估价原则不 必考虑谨慎原 则 1 估价原则缺谨慎原 则 9估价方法 1 估价方法中 缺少选用的估 价方法的定义 3 估价方法中未说明收 益法和市场法的定义 2 结果报告中缺 少估价方法定义 1 结果报告估价方法 缺少估价方法定义 1 没有说明估价方法选 用理由 10 估价结果 3 估价结果缺少 单价 4 估价结果数 值表述不严谨 应指明总建 筑面积及每建 筑面积的单价 估价结果不应 有可能字样 1 估价结果缺变现能 力分析 5 结果估价报告没有大 写 6 缺少风险提示或 说明 11 估价人员 12 估价作业 日期 13 估价报告 应用的有 效期 1 结果报告中估价报 告应用有效期关于不 负任何责任的表达错 误 因为如果本报告 超过应用有效期还未 使用 则估价责任期 就是估价报告应用的 有效期 5 估价报告有 效期表述不正 确 和06年考 试真题相同 当时的答案是 正确的描述 应该为 如果 本报告超过应 用有效期还未 使用 本公司 不负任何责任 七 估价技术 报告 1 个别因素 分析 2 区域因素 分析 3 市场背景 分析 4 技术报告缺市 场背景分析 第 3 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 4 最高最佳 使用分析 5 估价方法 选用 1 市 场 法 选取可比 实例 1 技术报告可比实例 B C商业土地等级与 估价对象不一致 不 具可比性 2 可比实例C选 取不恰当 可 能不在一个供 需圈 或可比 实例C未说明是 否在同一供求 范围内 3 可比实例成 交价格内含不 清 未说清是 建筑面积还是 使用面积 4 可比实例C未 指明用途 应 指明办公用途 1 市场法对可比实例 的介绍缺是否有地下 车库的说明 2 可比实例B交易时间 与估价时点相距近两 年 不宜选作可比实 例 3 可比实例C交易时间 与估价时点相距近一 年以上 不宜选作可 比实例 4 可比实例B成交规模 小 与估价对象不相 当 建立比较 基准 交易情况 修正 1 交易情况的修正缺乏 理由 招标价和拍卖价不 一定比协议价更高 1 市场比较法未说明可 比实例的交易情况是否正 常 交易日期 修正 3 市场比较法中交易日 期调整系数错误 市场 比较法中交易日期调整系 数取值没有说明理由 5 交易日期调 整依据错误 应指明细分市 场的 不应是 商品住宅市场 价格比较平稳 而应该是估 价对象类似的 办公用房4至6 月价格平稳 第 4 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 按区域因 素修正和 个别因素 修正 2 区域因素修正错误 应 该是可比实例在成交日期 的区域因素状况与估价对 象在估价时点的区域因素 状况相比 3 个别因素修正与基本 情况调查表中的描述不一 致 1 市场法中个别 因素修正错误 修 正系数取值与个别 因素不一致 2 可比实例B C 与估价对象的土地 等级不同 未作修 正 2 市场比较法中缺少比 较因素修正说明 6 区域因素中 商业繁华程 度应为办公聚 集度 7 公共设施 配套情况 应 为基础设施完 备度或外部配 套 8 个别因素缺 少物业管理的 修正 9 可比实例B装 修调整系数有 误 装修档次 描述不清 应 有详细说明 10 成新率 100 与 较新 不符 应为 全新 11 基础设施情 况属区域因素 5 周边景观属于区域 因素 1 市 场 法 第 5 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 按区位 权益 实 物来修正 2 比较因素欠缺 如 可比实例建成年代 土地尚可使用年期 容积率 可收益年限 等是否相近 未对权 益状况进行修正 3 缺少可比实例因素 的分析说明 缺少可 比实例因素修正系数 表 4 可比实例C的繁华 程度修正系数取值与 实际描述不符 5 市场法中可比实例 B C设施设备因素修 正与实际描述不符 6 估价对象一层层高 4 5m 未进行相应修 正处理 比准价格 的确定或 其他未考 虑的错误 4 市场法中没有说明是 否包含地下车位的价值 3 开发完成后总 价计算有错误 未 分析或说明地下室 设备用房部分面积 是否计入 7 技术报告市场法缺 少计算公式 市场法 计算比准价格缺少计 算过程 1 市场法中缺 计算公式 本 题考点和06年 相同 指错题 中也有这一项 12 估价对象共 五层 可比实 例为四层 应 说明或修正 13 缺少权益 土地权益 状 况因素说明与 调整 如可比 实例未考虑其 他地上定着物 调整 6 市场法缺权益状况 说明与调整 7 市场法缺地上车位 的价值计算 8 市场法缺楼层差异 的调整 1 市 场 法 第 6 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 2 成 本 法 土地取得 费用 1 基准地价修 正法中年期修 正方法 公式 错 2 基准地价修 正法中已经过 年限错 应为4 年 3 基准地价修 正法无评估过 程 土地价格 的内涵未交代 清楚 开发成本 4 未计算精装 修成本费用 建安费 2 成本法基础设 施建设费缺少计算 过程 且结果与说 明矛盾 管理费用 1 成本法中管理 费计算基数错 其 中未计土地取得成 本 投资利息 3 成本法中投资 利息的计息周期不 应该是整个项目开 发周期 4 成本法中投资 利息的计息基数错 误 其中未计土地 取得成本 销售税费 7 成本法中未 考虑相关销售 费用 5 成本法中应该 考虑销售税费 开发利润 6 成本发中投资 利润的计息基数错 第 7 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 估算折旧 5 建筑物折旧 年限计算错 应2 38 6 未考虑建筑 物经济寿命对 建筑物价值的 影响 求出积算 价格 3 收 益 法 年收益 1 未分析租金 水平的变化趋 势 2 一层有效毛 收入计算错 未考虑空置及 租金损失率 出租率 影响 3 三层有效毛 收入计算错 未考虑空置及 租金损失率 出租率 影响 4 六层有效毛 收入计算错 未考虑使用面 积系数 1 年有效毛收入中80元 月的计算单位是使用面 积 应对计算表达式中建 筑面积进行相应换算 2 地下车位100 的出 租率不合理或缺确定出租 率的方法 理由 3 收益价格的计算中带 租约部分在租约期应按租 约租金计算 租约期外按 市场租金计算 4 年有效毛收人中押金 收益也应乘出租率90 1 一层 二层平均租 金确定65元 月平方 过于简单 2 租金收入中未考虑 租赁保证金或押金的 利息收入 3 10 空置率和租金 损失率5 应说明确定 理由 4 有效毛收入计算两 率不是连乘是连加 12 可比实例缺少币 种 2 收益法中未说明租金 内涵 4 收益法中租金年增长 值的确定无依据 1 收益法中 出租率按估价 对象的实际情 况90 确定不正 确 应说明是 否为客观水平 2 租赁收入未 考虑收租损失 租赁保证金 或押金收入等 其他收入 3 收益法测算 中 年总收入 未说明是预测 值 4 租金收入未 考虑可出租面 积比率 2 成 本 法 第 8 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 年运营费 用 5 年运营费用 中不应计算土 地使用费 6 未说明当地 规定的管理费 中是否包括水 点 气 热 等费用 7 保险计算基 数错 不应以 年租金收入为 技术 应以建 筑物价值为基 数计算 5 年管理费的计算基础 错误 押金的利息不应计 算管理费 确定管理费率 缺理由 6 年保险费的计算基础 错误 应以建筑物现值作 为计算年保险费的基础 保险费率的确定缺理由 5 营业税及附加为租 金收入的5 85 不准确 6 运营费用中缺少土 地使用税 7 出租房屋管理费和 租赁费用取2 5 理 由不充分 8 保险费的计算基础 错误 应为建筑物现 值 重置价应减去折 旧 5 运营费用中 未交代物业管 理费 水 电 采暖费等如 何收取 或租 金内含交代不 清 净收益 选用适当 的资本化 率 8 资本化率取 值未说明理由 7 报酬率计算应区分不 同用途分别计算地下车位 和写字楼部分的相应报酬 率 不能用综合报酬率替 代 3 收益法中房地产报酬 率的确定没有具体的说明 收益年限 的确定 9 可获收益年 限错 应为36 年 10 土地剩余使用年 限为37 5年 11 收益法中采用建 筑物耐用年限错误的 应按土地使用权剩 余年限计算 6 估价对象使 用年限至2053 年6月30日错 应为6月29日 7 估价对象收 益年限用50年 错 应为45年 土地出让不 可续期 收益公式 和价格的 确定 8 未说明收益法公式选 取的理由 9 收益法公式的选用 没有理由 没有对未 来净收益做出分析 1 收益法公式中对A的说 明错误 8 收益价格单 价应取元为整 数 这样与市 场法精确度一 致 9 估价结果的 表述 估价技 术报告与估价 结果报告不一 致 3 收 益 法 第 9 页 共 24 页 序 号 名称2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010 4 假 设 开 发 法 预测开发 完成后的 房地产价 值 估算开发 成本 6 续建工程中的 建安工程费900元 平方 是否与实际 工程进度相符未作 说明 管理费用 销售费用 投资利息 3 假设开发法中 未扣减利息 销售税费 开发利润 4 假设开发法计 算开发利润的直接 成本利润率不应采 用XX置业公司的 5 假设开发法计 算开发利润的基数 应包括在建工程价 值 应负担的 税费 2 假设开发法中 未扣除专业费 开 发过程中的税费 计算价格 1 假设开发法公 式错 未扣除销售 费用 开发利润和 购买待开发房地产 应负担的税费 6 估价结果 确定 1 未说明估价 结果的确定的 理由 1 估价结果的确 定理由不充分 或 权重点取值各50 理由不清 1 估价结果中缺法定 优先受偿款和抵押价 值的说明 八附件 1 附件缺少房屋共有权 证复印件 2 附件缺少估价对象内 部照片 3 附件缺少他项权利证 明 应放在技术报告之后 选取可比实例 建立比较基准 交易情况修正 交易日期修正 按区域因素修正和个别因素修正 按区位 权益 实物来修正 比准价格的确定或其他未考虑的错误 1 交易情况的修正缺乏理由 招标价和拍卖价不一定比协 议价更高 2 区域因素修正错误 应该是可比实例在成交日期的区域因 素状况与估价对象在估价时点的区域因素状况相比 3 个别因素修正与基本情况调查表中的描述不一致 4 市场法中没有说明是否包含地下车位的价值 1 市场法中个别因素修正错误 修正系数取值与个别因素 不一致 2 可比实例B C与估价对象的土地等级不同 未作修正 3 开发完成后总价计算有错误 未分析或说明地下室设备 用房部分面积是否计入 1 技术报告可比实例B C商业土地等级与估价对象不一致 不具可比性 2 比较因素欠缺 如可比实例建成年代 土地尚可使用年 期 容积率 可收益年限等是否相近 未对权益状况进行修 正 3 缺少可比实例因素的分析说明 缺少可比实例因素修正 系数表 4 可比实例C的繁华程度修正系数取值与实际描述不符 5 市场法中可比实例B C设施设备因素修正与实际描述不 符 6 估价对象一层层高4 5m 未进行相应修正处理 7 技术报告市场法缺少计算公式 市场法计算比准价格缺 少计算过程 1 市场比较法未说明可比实例的交易情况是否正常 3 市场比较法中交易日期调整系数错误 市场比较法中 交易日期调整系数取值没有说明理由 2 市场比较法中缺少比较因素修正说明 2 可比实例C选取不恰当 可能不在一个供需圈 或可比实 例C未说明是否在同一供求范围内 3 可比实例成交价格内含不清 未说清是建筑面积还是使用 面积 4 可比实例C未指明用途 应指明办公用途 5 交易日期调整依据错误 应指明细分市场的 不应是商品 住宅市场价格比较平稳 而应该是估价对象类似的办公用房 4至6月价格平稳 6 区域因素中 商业繁华程度应为办公聚集度 7 公共设施配套情况 应为基础设施完备度或外部配套 8 个别因素缺少物业管理的修正 9 可比实例B装修调整系数有误 装修档次描述不清 应有 详细说明 10 成新率100 与 较新 不符 应为全新 11 基础设施情况属区域因素 1 市场法中缺计算公式 本题考点和06年相同 指错题中也 有这一项 12 估价对象共五层 可比实例为四层 应说明或修正 13 缺少权益 土地权益 状况因素说明与调整 如可比实 例未考虑其他地上定着物调整 1 市场法对可比实例的介绍缺是否有地下车库的说明 2 可比实例B交易时间与估价时点相距近两年 不宜选作可 比实例 3 可比实例C交易时间与估价时点相距近一年以上 不宜选 作可比实例 4 可比实例B成交规模小 与估价对象不相当 5 周边景观属于区域因素 6 市场法缺权益状况说明与调整 7 市场法缺地上车位的价值计算 8 市场法缺楼层差异的调整 3 收益法 年收益 1 未分析租金水平的变化趋势 2 一层有效毛收入计算错 未考虑空置及租金损失率 出租率 影响 3 三层有效毛收入计算错 未考虑空置及租金损失率 出租率 影响 4 六层有效毛收入计算错 未考虑使用面积系数 年运营费用 5 年运营费用中不应计算土地使用费 6 未说明当地规定的管理费中是否包括水 点 气 热等费用 7 保险计算基数错 不应以年租金收入为技术 应以 建筑物价值为基数计算 净收益 选用适当的资本化率8 资本化率取值未说明理由 收益年限的确定9 可获收益年限错 应为36年 收益公式和价格的确定 1 年有效毛收入中80元 月的计算单位是使用面积 应对计算表达式中建筑面积进行相应换算 2 地下车位100 的出租率不合理或缺确定出租率的 方法 理由 3 收益价格的计算中带租约部分在租约期应按租约租 金计算 租约期外按市场租金计算 4 年有效毛收人中押金收益也应乘出租率90 5 年管理费的计算基础错误 押金的利息不应计算管 理费 确定管理费率缺理由 6 年保险费的计算基础错误 应以建筑物现值作为计 算年保险费的基础 保险费率的确定缺理由 7 报酬率计算应区分不同用途分别计算地下车位和写 字楼部分的相应报酬率 不能用综合报酬率替代 8 未说明收益法公式选取的理由 1 一层 二层平均租金确定65元 月平方 过于简单 2 租金收入中未考虑租赁保证金或押金的利息收入 3 10 空置率和租金损失率5 应说明确定理由 4 有效毛收入计算两率不是连乘是连加 12 可比实例缺少币种 2 收益法中未说明租金内涵 4 收益法中租金年增长值的确定无依据 5 营业税及附加为租金收入的5 85 不准确 6 运营费用中缺少土地使用税 7 出租房屋管理费和租赁费用取2 5 理由不充分 8 保险费的计算基础错误 应为建筑物现值 重置价 应减去折旧 3 收益法中房地产报酬率的确定没有具体的说明 10 土地剩余使用年限为37 5年 11 收益法中采用建筑物耐用年限错误的 应按土地使 用权剩余年限计算 9 收益法公式的选用没有理由 没有对未来净收益做 出分析 1 收益法公式中对A的说明错误 1 收益法中 出租率按估价对象的实际情况90 确定 不正确 应说明是否为客观水平 2 租赁收入未考虑收租损失 租赁保证金或押金收入 等其他收入 3 收益法测算中 年总收入未说明是预测值 4 租金收入未考虑可出租面积比率 5 运营费用中未交代物业管理费 水 电 采暖费等 如何收取 或租金内含交代不清 6 估价对象使用年限至2053年6月30日错 应为6月29 日 7 估价对象收益年限用50年错 应为45年 土地出让 不可续期 8 收益价格单价应取元为整数 这样与市场法精确度 一致 9 估价结果的表述 估价技术报告与估价结果报告不 一致 2 成本法 土地取得费用 1 基准地价修正法中年期修 正方法 公式 错 2 基准地价修正法中已经过 年限错 应为4年 3 基准地价修正法无评估过 程 土地价格的内涵未交代 清楚 开发成