太平粮仓会馆策划方案.doc

朱家大院会馆打造策划方案一、项目源起为加快街区整体提质进程，发挥提质商业项目示范作用，引导带动街区其他产业提质发展，同时实现由单纯资产管理向深层资产经营转型，在保护传统建筑文化遗产的基础上对其进行再利用经营开发，以期实现资源利用及效益最大化。城投作为城市发展建设者，城市建设及自身企业经济文化建设备受社会各界关注，各类型交流参观接待繁多，同时对于城市发展视觉呈现和自身文化展现也需要以另一种形式或会馆形式立体构建自有“文化标签”。另一方面，纵观现代城市发展，物质发展到一定阶段，精神生活和身份价值就成为一种追求，具有明确文化特色、私密奢华的高品质消费场所，对迎合其消费心理具有吸引力。二、项目分析1、会馆发展分析：通过对北京新南仓、上海雍福会、俏江南881会所等改建会馆经营的成功案例分析，但凡有自己“文化标签”的场所不但消费档次能够居于上游，而且备受热烈追捧。且纵观国内其他城市文化街区结合会馆经营的商业案例，如成都的宽窄巷子、杭州河坊街、丽江四方街、厦门鼓浪屿古建群等，各类型会馆的经营在一线旅游城市已渐成趋势，太平老街所承载的厚重历史结合富贾宅邸历史建筑进行顶级会馆经营将备受目标群体的青睐。2、区位分析：会馆策划项目所在地太平历史文化街区为长沙市中心地带，区域内历史文物及历史街巷众多，主要历史遗迹有贾谊故居以及长怀井、金线街麻石路、明吉藩府西牌楼旧址、清朝鲁班庙遗址、辛亥革命共进会、四正社旧址、李富春故居等，历史底蕴深厚，同时太平老街是长沙古城保留原有街巷格局最完整的一条街，比邻湘江，古代以来就是商埠重地，历史风貌、古城肌理保持相对完整，为长沙“山水洲城”、“吃住行游购娱”结合最紧密的核心区域地带。 3、选址分析：项目载体太平粮仓前身为清代建筑乾益升粮栈旧址，最初为清末长沙首富朱昌琳（原国务院总理朱镕基之曾祖伯父）于咸丰年间开设，现已列入长沙市“不可移动文物”，为优秀历史建筑，分前厅及后院洋楼，面积为712（含庭院和地下室等面积）。该旧址整体修复和艺术装饰所用梁枋、檐柱、磉蹬、门窗、匾额等多为明清时期的藏品原件，风格初具博物馆的沉着大气，适应于顶级会馆的雅致古朴、经典考究、私密清静的装修要求，其自身的宅院文化积淀和承载的厚重历史文化具有你不可复制性优势。 4、周边竞争分析：就目前太平老街街区周边餐饮经营现状分析，解放西路、五一路、黄兴路、坡子街等多为大众消费，快餐文化充斥，其环境氛围、文化内涵相较街区相差甚远。近观街区餐饮经营主要定位于中档，较具代表性的有“无上清凉”，其以禅茶，斋菜为切点，知名度较高，目前多以政府接待为主，但因其服务、环境、档次因素影响，其经营仅能维持。“81公馆”目前为街区消费较高的私房菜馆，消费多为朋友接待，散客接待较少，据调查2010年之前经营尚可，但自地铁修建以来，经营受影响较大。 因此，朱家大院会馆打造凭借太平老街千年厚积的不可复制历史文化、富贾宅邸历史建筑、私密专属的个性消费、尊贵奢华消费环境等势必成为街区乃至长沙会馆的旗帜标杆。三、项目定位 1、功能形象定位：通过历史建筑重塑及富贾宅邸深厚的历史底蕴呈现，构筑专属静享、尊贵奢华的会馆消费环境和独特人文气质的空间环境，配套汇合高端艺术品陈列、小型私藏酒窖雪茄吧、阅读休憩空间，以亲切人性化服务给客人以归属感，以专属服务体现客户身份价值。 2、经营定位：会馆主要以经营餐饮消费为主，辅以小型红酒雪茄吧经营、艺术品销售、高端礼品定制。 3、空间布局：会馆共三层，一楼划分会客厅、艺术品陈列、阅读间、一间餐饮大包厢，二楼整体设餐饮包厢（4间），三楼休憩室或私密会客间。另庭院设小型茶饮咖啡卡座。地下架空层拟建私藏酒窖，附设雪茄吧，简单娱乐设施。 4、服务人群定位：从会馆所承担功能形象定位以及历史人文气质角度出发，会馆消费层次定位主要以少数塔尖精英群体及政府高层为服务对象，具体细分为： 主流客源：以公务接待和商务接待为主要着力点。以高端客户（500强企业、上市公司、各级政府、外企、富豪、文化名人等）为目标。 次流客源：金领阶层（高收入阶层、CEO）及具备优厚经济能力的个人机构的私人接待。四、运营模式1、以“艺术鉴赏结合富贾宅邸底蕴”的模式，通过历史建筑及顶级艺术品提升会馆艺术气质及环境配置，藏而不露的专属私密顶级消费彰显尊贵身份。同时强调把餐饮做成一种概念，赋予消费的身份认同。2、会馆在形象力的塑造上，装修、食材选料不惜重金精益求精，挑战大家对高档消费的想象，但强调低调奢华。在经营方式上与其他一般餐饮有所不同，餐饮业大品牌是先让消费者记住品牌后慢慢熟悉特色，小品牌则是先让消费者记住特色后慢慢记住品牌。3、推出个性定制消费，会馆附设私藏酒窖，雪茄吧、休息阅读间以满足顾客个性化需要。 4、以家府化亲切人性服务给客人以归属感，以专属服务体现客户身份价值。五、项目投资估算与资金组织 1、投资估算：项目总投资控制在350万以内。 项目投资预算表：序号项目预算资金备注1室内改造装修200万室内面积628，按照4000/计算2庭院、建筑外改造装修10万室内面积248，建筑外面积4663中央空调404艺术品陈设签定协议，按比例销售提成。5厨房制作设备30万6电器207办公设备、家具、窗帘308广告设计制作10会馆VI视觉设计及其他物料设计9开办费用15筹建期注册费、人员工资、招待、咨询、培训、差旅费等支出10消防待定总计：350万2、资金组织：五、收益测算 1、年收入预计： 预计日客流40人，人均消费680元，日营业额27200元。 1、2、5、6、10、11、12为旺季，日营业额为80%，19200元，收入456万 3、4、7、8、9月为淡季，日营业额为60%，14400元，收入244.8万 年收入预计：700.8万元 2、年成本费用：466.7万 A、税金：40万/年（不含房产税） B、员工工资：薪酬总额60万。 C、水电及日常维护费：35万 D、酒水等成本为营业额的50%：309.7万 E、广告宣传费：5万 F、其他费用：17万 3、会所经营税前收益：234.1万六、项目实施时间安排： 1、11月中旬确定会馆项目打造（预计） 2、11月中旬会馆的开发实施将组织通过对上海雍福会