【商业地产】东莞常平东田丽园五期三区户型配比建议报告2008年-14DOC

东田丽园五期三区产品建议篇 第 1 页 共 14 页 1 关于东田丽园五期三区户型配比建议报告 投资拓展总部 2008 年 6 月 东田丽园五期三区产品建议篇 第 2 页 共 14 页 2 目录 一、 未来市场供应情况 . 3 1. 东莞市商品房供应情况 . 3 2. 常平镇商品房市场供应情况 . 4 二、 东莞市商品房户均面积走势情况分析 . 4 1. 东莞市商品房户均面积的走势 . 4 2. 东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 . 5 三、 常平镇近期推出的项目供应情况 . 8 四、 常平镇一些在售楼盘的基本情况 . 8 五、 东田丽园客户群体研究 . 9 1. 东田丽园来访客户情况的分析： . 9 2. 东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析 . 10 六、 东田丽园五期三区可开发面积情况： . 13 七、 东田丽园五期三区户型配比建议 . 13 东田丽园五期三区产品建议篇 第 3 页 共 14 页 3 关于东田丽园五期三区的户型配比建议 关于东田丽园 五期三区的户型配比，我部 将从以下几个方面进行分析，从而得出 东田 丽园五期三区初步的户型配比建议。 一、 未来市场供应 情况 1. 东莞市商 品房 供应 情况 东田丽园五期三区产品建议篇 第 4 页 共 14 页 4 从以上数据可以看出 09 年 一般商品房的数量及面积将有所减少， 但 预计 08年镇区的商品房供应面积将 07 年镇区商品房供应面积多 300万，未来的东莞房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加 严峻。 2. 常平镇 商品房 市场供应情况 根据网上 得到的 一些数据 以及常平镇房地产开发面积占东莞市总体开发面积的比例 ， 预计 常平镇未来两年的商品房开发面积分别为 56 万和 45万，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。 二、 东莞市 商品房 户均 面积走势情况 分析 1. 东莞 市 商品房 户均 面积的走势 东田丽园五期三区产品建议篇 第 5 页 共 14 页 5 由东莞市新增商品房户均面积可以发现，由于东莞市政府加大了对90/70 政策的执行，户均面积有所下降。 08、 09 年 90 -100 的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击 ，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。 2. 东田丽园自身 项目的 产品 面积走势情况 分析 东田 丽园 三期一区 的户型配比情况： 三 期 一 区 面积情况 套数 比例 70-80 92 13.26% 80-90 12 1.73% 90 100 125 18.01% 100 110 110 120 120 130 4 0.58% 130 140 125 16.86% 140 150 150-160 147 21.18% 160-170 128 18.44% 170-180 51 7.35% 240-280（复式） 18 2.59% 合计 694 100.00% 从上面的数据统计可以看出东田丽园三期一区的主力户型在 150-170， 户型 产品的种类比较多， 但 100-130 的户型出现了真空。 东田丽园五期三区产品建议篇 第 6 页 共 14 页 6 东田丽园三期一区成交情况（来源于销售部） 楼阁名称 总套数 累计销售套数 本期销售套数 剩余套数 销售率 1 彩田居 10座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 11座 51 51 51 0 100.00% 彩田居 12座 51 50 50 1 98.04% 彩田居 13座 47 24 24 23 51.06% 彩田居 15座 47 34 34 13 72.34% 彩田居 16座 36 34 34 2 94.44% 彩田居 17座 70 29 29 41 41.43% 彩田居 18座 70 15 15 55 21.43% 彩田居 1座 18 16 16 2 88.89% 彩田居 2座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 3座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 5座 18 17 17 1 94.44% 彩田居 6座 18 18 18 0 100.00% 彩田居 7座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 8座 58 58 58 0 100.00% 彩田居 9座 58 58 58 0 100.00% 小计： 694 554 554 140 79.83% 从销售部统计得到的东田丽园三期一区成交情况来看，目前彩田居 13座、 15 座、 17 座、 18 座销售状况不是很理想，这四栋的户型产品面积 为150-170 （ 4 房 3卫） ，正好是这一期的主力户型，出现销售 状况不是很理想的原因可能有以下几点： 1.受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。 2.需求该档次户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加。 3.该部分 楼宇位于未来的新城大道边上，位置可能对客户存在着一定的影响。 东田 丽园五期一区的户型配比情况： 五 期 一 区 面积情况 套数 比例 90 100 114 23.17% 100 110 110 120 114 23.17% 120 130 130 140 78 15.85% 140 150 186 37.80% 合计 492 100.00% 东田丽园五期三区产品建议篇 第 7 页 共 14 页 7 五期一区户型配比情况114 1147818623.17% 23.17% 15.85% 37.80%0204060801001201401601802009 0 1 0 0 1 0 0 1 1 0 1 1 0 1 2 0 1 2 0 1 3 0 1 3 0 1 4 0 1 4 0 1 5 0面积档次户数套数面积东田 丽园五期二区的户型配比情况： 五 期 二 区 面积情况 套数 比例 90-100 144 25.00% 100 110 110 120 144 25.00% 120 130 130 140 216 37.50% 140 150 150 160 72 12.50% 合计 576 100.00% 五期二区户型配比情况144 1442167225.00% 25.00% 37.50% 12.50%05010015020025090-100 100 110 110 120 120 130 130 140 140 150 150 160户型面积套数套数面积从以上对东田丽园 户型配比 数据可以看出， 三期一区 的产品主要是80-100 （比例占 33%） 以及 150-180 （比例占 46.97%） 的户型为主；到了五期一区的产品主要是以 140 -150 的户型为主；到了五期二区的东田丽园五期三区产品建议篇 第 8 页 共 14 页 8 产品则主要是以 130 -140 的户型为主。由此可以看出产品的 主力 户型面积是在 减少，主要原因可能为一是客户的需求建筑面积在减少，二是可能与 商品房的销售价格有关，单价过高导致了单套商品房的总额过大， 居民的收入水平跟不上房价上涨的水平，导致在总额不变的情况下唯有降低对户型的面积需求。 由此 建议东田丽园 五期三区的主力户型 面积控制 在 110 -130左右。 三、 常平镇近期推出的项目供应情况 常平镇近期推出项目 高层 户型设计主要是二房（ 70-90 ），三房（ 90-120 ）、四房（ 130-160 ）为主。 未来 常平镇 供应最大的房地产开发项目是卓越集团的项目（卓越蔚蓝城邦），该项目 开发占地面积 700 多亩，不过 该项目一期开发的主要产品是以别墅和多层为主，对公司项目影响不大；二期的开发将以高层为主，高层共有 12 栋 18层的高层 ，预计高层 建筑 面积将达到 12 万左右。 四、 常平镇一些在售楼盘的基本情况 东田丽园五期三区产品建议篇 第 9 页 共 14 页 9 由以上表格可以看出， 普遍的项目都设置有三房及四房，三房的面积区域在（ 106-135 ）、四房的面积区域在（ 145-160 ）。 五、 东田丽园 客户 群体研究 1. 东田丽园 来访 客户 情况 的分析： 东田丽园五期三区产品建议篇 第 10 页 共 14 页 10 200 7年东田丽园来访客户分析01000200030002007年批次常平镇 其他镇区 深、港、台常平镇 2832 79.73%其他镇区 428 12.05%深、港、台 292 8.22%1 2200 8年东田丽园来访客户分析02004006008002008年批次常平镇 其他镇区 深、港、台常平镇 695 85.17%其他镇区 86 10.54%深、港、台 35 4.29%1 2从 2007-2008 年东田丽园来客的情况来看，主要的客户是以本镇区为主，其中受 2007 年“ 9.27”政策影响深、港、台的客户有所减少， 本地客户的比例随着深、港、台的客户减少而有所上升。 因此在 东田丽园五期三区产品的 户型配比上主要是考虑本地居民对房型的需 求为主 。 2. 东田丽园来访客户面积需求、房型和总 价 接 受 范围情况分析 东田丽园五期三区产品建议篇 第 11 页 共 14 页 11 2007-2008年东田 丽园来访客户面积需求情况3511584189231818205001000150020001需求面积人70-90 90-110 110-130 130-150 150-170从上述表格可以看出，未来客户主要需求的商品房面积集中在 90-130，其中以 110-130 占最大比例，故建议东田丽园五期三区产品的主力户型设计在 110-130为宜。 来访客户对房型的需求情况4.20%13.70%71.10%8.70%2.30%0.00%50.00%100.00%房型百分比一房 二房 三房 四房 五房一房 4.20%二房 13.70%三房 71.10%四房 8.70%五房1从来访客户对房型的需求分析 可知，绝大部分客户集中需求的是三房户型，比例已经达到了 71.1%，再结合来客对户型面积的需求状况，建议东田丽园五期三区产品主要是以 110-130 的三房为主。考虑到部分客户对两房、四房的需求需要，建议设置少量 70-90的两房及 130-150 的四房，比例建议控制在 10%左右。 东田丽园五期三区产品建议篇 第 12 页 共 14 页 12 产品总价接受范围情况： 房型 总价接 受 范围 1 房 18-23万 2 房 45-55万 3 房 60-80万 4 房 75-90万 5 房 80-110 万 从客户对各房型的总价接受 范围情况来看，客户对目前的楼市价格是比较认同的，从 客户对 3 房 （ 110-130 ） 接受的总价范围 可以看出单价应该在 6000 元 / ， 与公司目前的产品价格十分接近。 以下是对东田丽园客户 特征 的一些情况分析： 客户年龄 30-45岁的客户占 80% 客户区域 80%来自本地客户，有少量的港 、台、深客户 客户职业 私营企业主，当地居民、政府官员、外来的白领、有少部分港、台、深客户 客户特征 有一定知识、有实力 客户需求 以三房、四房为主，五房为辅；三房面积需求在100-135，四房面积需求在 140-160，五房面积需求在 180 左右 置业次数 大多数为一次置业，二次 或多次 置业的约占 25% 购买排序 区域 景观 企业品牌 居住品质 购买目的 自住为主占 75左右，投资比例为 25 承受价格 均价在 5500-6500元 / 东田丽园五期三区产品建议篇 第 13 页 共 14 页 13 根据本项目对面为常平镇未来的行政中心以及东莞市政 府对产业升级的要求，我部 认为 五期三区目标客户 应 锁定 以下 范围： 年龄构成 客户分类 职业特征 置业特征 25-30岁 10% 31-40岁 80% 41-50岁 10% 当地居民 75% 港、台、深客户： 10% 其他 镇区 客户 15 有知识 ,有涵养 ,有阅历 ,有实力 置业次数： 一次约 80%：二次及多次置业约 20% 置业目的： 自用：投资 =约 80%：约 20% 置业原因： 第一：区域和景观 第二：项目体量和产品 六、 东田丽园五期三区 可 开发面积情况 ： 目前东田丽园五期 可 开发面积如下： 东田丽园五期分区开发面积统计一览表 分期 楼宇编 号 地上建筑面积（） 地下建筑面积（） 总建筑面积（） 五期一区 U1U2 14424.74 3023 17447.74 S3-S5 38755.35 12580 51335.35 S13 8759.38 2557.34 11316.72 小计 61939.47 18160.34 80099.81 五期二区 S6-S8 32928.83 27753.87 S9-S12 37346.4 小计 70275.23 27753.87 98029.1 五期三 区 U3U4 23319.2 7863.5 31182.7 V2 R6R7 小计 23319.2 7863.5 31182.7 五期总建筑面积 总计 155533.9 53777.71 209311.61 五期三区的计容面积为 23300 左右，根据 90/70 政策由23300*0.7=16310 的户型需要进行拼户。 七、 东田丽园五期三区户型配比建议 根据以上一些数据及 上述的市场 分析 ，以下是我部对东田丽园五期三区东田丽园五期三区产品建议篇 第 14 页 共 14 页 14 的户型比例及面积 作出以下初步 建议： 序号 户型 户型面积 (m2) 户数比例 备注 1 两房二厅二卫 85 10% 满足 90m2 以下规划要求 ，不拼户 2 小三房二厅一卫 105 15% 满足 90m2 以下规划要求 ，不拼户 3 三房二厅二卫 115-130 40% 需合拼户型 4 三房二厅三卫 135 20% 需合拼户型 5 四房二厅二卫 145 15% 需合拼户型 小计 100% 再结合 东田丽园 总体规划平面图的情况，我部对以上的户型配比进行了细分，具体如下： 标准层户型 户型类别 面积（ ） 层数 户数 比例 备注 R6 3房 2厅 3卫 135 9 9 50% 需拼户 4 房 2 厅 2 卫 145 9 50% 小计 18 1 R7 3房 2厅 3卫 135 11 11 50% 需拼户 4房 2厅 2卫 145 11 50% 小计 22 1 U3 3房 2厅 3卫 135 18 18 33.3% 需拼户 3房 2厅 2卫 120 18 33.3% 2房 2厅 2卫 85 18 33.4% “三 &七”比例 小计 54 U4 3房 2厅 2卫 130 18 18 33.3% 需拼户 3房 2厅 2卫 115 18 33.3% “三 &七”比例 3房 2厅 2卫 105 18 33.4% “三 &七”比例 小计 54 V2 3房 2厅 2卫 125 14 14 33.3% 需拼户 3房 2厅 2卫 125 14 33.3% 3房 2厅 2卫 105 14 33.4% “三 &七”比例 小计 42 五期三区 2 房 2 厅 2 卫 80-90 18 9.5% 3 房 2 厅 2 卫 100-110 32 16.8% 3房 2厅 2卫 111-130 82 43.2% 3 房 2 厅 3 卫 131-140 38 20% 4 房 2 厅 2 卫 141-150 20 10.5% 小计 190 1 注明： 1、上表中建筑面积与销售面积不同之处主要在于建筑面积只计算本层分摊面积，没有计算公建配套及屋面层等分摊面积，会稍于偏小。 地产委托物业 前期管理 工作 相关业务指引 东田丽园五期三区产品建议篇 第 15 页 共 14 页 15 1、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、 适用 范围 适用于地产公司和物业公司 前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工 、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导 。 3、职责 3.1 物业 公司新项目 管理部 、地产项目部和地产客服委员会共同 编制、修订 和履行 本 指引 。 3.2 物业公司新项目部在 新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。 3.3 地产公司和物业公司 须 参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则 4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户 满意、有利于提升 招商 品牌、有利于促进 招商 地产销售的原则，合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节 工作的责权，理顺在业务和经营方面的相互关系，建立规范、高效的协同机制。 4.2 在业务关系上，物业公司与地产公司之间需 建立清晰的业务流程，按照内部市场化原则，明确双方责、权、利，在此基础上理顺双方的人、财、物关系，以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体，在 各项 具体业务上，地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。 4.3 地产公司应与物业公司 应按照已 确定 的 各项委托业务费用结算办法（确保至少按季度结算一次）和收费标准 进行结算 。 5、定义 5.1 前期物业管理 是指房屋集中交付使用之日起 ，至业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由地产公司委托物业公司实施的 物业管理。 5.2 前期介入 是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段，物业公司站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，向地产公司提出 建设性意见，以减少产品缺陷的过程。 5.3 房屋 交付使用 是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。 5.4 项目开办费 是指在项目集中入伙前，物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办 公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。 5.5 物业移交 是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司，物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。 5.6 保洁开荒 是指项目接管验收合格后，物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及东田丽园五期三区产品建议篇 第 16 页 共 14 页 16 场所进行全面清洁，以保证业主入住时的良好状态。 6、方法和过程控制 6.1 项目前期介入 6.1.1 为提供令客户满意的产品，规避和减少项目缺陷，在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提 前介入，物业公司应 站在业主使用的角度，从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性（更新、改造、升级）等方面，提出 建设性意见。 6.1.1.1 规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会，说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案，从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考，地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。 6.1.1.2 施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展，熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见 提交工程整改建议书 。 6.1.1.3 工程接管验收过程的控制。入伙之前 3-5 个月，物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查 并提交物业验收报告 ，所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门，由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行 整改，确保入伙之前的工程质量 。 6.1.1.4 营销配合过程的控制。 物业公司需配合地产公司做好以下工作：销售中心、样板房保洁、保安服务；客户的接待咨询服务；对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作；加强楼盘宣传，挖掘潜在客户群；充当地产公司与业主沟通的桥梁，把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。 6.1.1.4.1 在营销过程中，地产公司和物业公司应对相关问题统一口径，规避售楼出现的矛盾。 6.1.1.4.2 对于 营销阶段发生的费用，地产公司和物业公司应严格按照物业服务前期介入 委托合同（附件一）进行。 6.1. 2 项目前期介入阶段， 地产公司应每月组织召开业务联席会议，召集物业公司 相关 人员就物业公司提出的意见进行沟通。 6.1.3 项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金（总成本的 10-15%）由地产公司承担（参考标准：按前期介入项目建筑面积计算，每平方米 2 4元）。 6.2 前期物业管理阶段 6.2.1 前期物业管理服务合同 ： 东田丽园五期三区产品建议篇 第 17 页 共 14 页 17 6.2.1.1 由物业公司新项目部负责在房屋销售之前，按照相关法规要求，起草前期物业管理服务合同、业主临时公约。 6.2.1.2 经地产公司与物业公司共同认可后，双方签订前期物业管理服务合同，明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响，为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件，该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的（关于前期物业管理的约定）内容一致。 6.2.2 物业管理方案策划 ：在房屋竣工验收之前，物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案，该方案是对管理服务工作的全面策划，具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、 内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。 6.2.3 物业管理费测算 6.2.3.1 物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。 6.2.3.2 物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平，确保物业管理项目（含分期开发项目）收支平衡，原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法，如确有必要，地产公司应承担相应亏损。 6.2.4 项目开办费 6.2.4.1 物业公司应在物业管理费测算时，将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。 6.2.4.2 如果地 产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高，物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算，通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费（参照标准：按接管面积计算，每平方米 2 3 元），以便物业公司正常开展工作 。 6.2.5 管理用房提供： 6.2.5.1 地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房，用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。 6.2.5.2 管理用房的标准，当地法规有规定的，从其规定；当地法规没有规定的，地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例（不足 50平方米的按 50平方米计 ）向物业公司提供管理用房，不足部分由物业公司自行解决，由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。 6.2.5.3 地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要，可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑；如管理用房中涉及到员工生活用房的，具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积，需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中，须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。 6.2.5.4管理用房装修由物业公司提 出设计和施工方案，报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担，装修标准：按照实际提供的建筑面积计算，不低于每平方米 500元。 6.2.6 保洁开荒 6.2.6.1 保洁开荒属产品符合性责任，地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁东田丽园五期三区产品建议篇 第 18 页 共 14 页 18 工作。 6.2.6.2 地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司，期间产生的人工成本、物料消耗和酬金（总成本的 10-15%）由地产公司承担 . 6.2.7 房屋集中交付使用（集中入伙） 6.2.7.1 房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制，成立由地产客服、营销、 工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组，策划、组织入伙工作。 集中入伙期间发生的费用由地产公司承担，具体包括：现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。 6.2.7.2 地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的，物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算（人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等）报地产公司审核，费用由地产公司承担 . 6.2.8 售后服务 6.2.8.1 地产公司按照房屋质量保证书规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任，此外对已 过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作（具体参见地产、物业、施工三方保修协议书） 6.2.8.2 地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实， 应与施工单位、物业公司签订三方协议书，明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施，物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。 6.2.8.3 地产公司委托物业公司管理维修