2012总结及2013计划.ppt

管理评审报告 海泰物业职能部门 2013年1月 工程管理部 目录 一 2012年度管理目标完成分析及总结二 客户单元内及公共区域维修汇总三 运行监管及二次装修四 项目改造的实施与监管五 工作中存在的不足及困难六 2013年度管理目标及工作计划 前言 2012年 是中信广场设备调试运行 二次装修的高峰年 也是物业公司所属时代 国际管理中心历年来设施设备改造力度最大的一年 工程管理部经过努力工作 一方面保证对客服务的尽心尽力 一方面在服务间隙对设备进行调试 督促施工商进行问题设备设施的优化和调整 同时监管对设备设施的改造工作 一 2012年度管理目标完成分析及总结 1 日常运行及维护保养工作 1 到5月份 实现五大机房 三个设备层表面管理标准化 完成设备名称 管道标识标牌的制作和挂牌 以及各项规章制度上墙工作 2 每月按计划对高低区消防泵 喷淋泵系统进行巡检维保及点动测试运行工作 保证了消防设施的完好 可靠 3 每月按计划对2台发电机组进行巡检维保及试运行工作 4 11月23 25日 对35KV及10KV供电设备进行了预防性电气试验 通过电试 及时处理了存在的问题 保证了供用电设备的可靠性 5 配合专业单位在5月和11月两次对中信广场所有生活 消防水箱进行了清洗消毒工作 并经检验合格 6 按计划完成对外围窖井 地下室集水井进行检查清理 及对各类潜水泵进行的巡检维保工作 基本保证了区域内排水有序 正常 7 中信广场年度消防模拟演习中 保证了设备设施的工作 8 在冷冻机组压力容器检测中 空调班组想方设法 从报价5万元的检测费 下降至1 4万元 为公司节省了3 6万元 9 齐心协力 及时排除险情 安全渡过 海葵 台风暴雨的袭击 2 在保证日常使用的前提下 完成了对部分设备的节能改造工作 1 各楼层茶水间烧水器 卫生间热水器加装定时控制装置 控制了夜间无人使用期间的电能浪费 2 调整地下车库的照明灯具 在保证基本照度的前提下 关闭地下车库2 3的照明灯具 每月节约电费1 65万元 3 关闭地下车库车位上方的照明灯306套 地下公共区域照明灯调整99套 每月节约电费1 17万元 4 对楼层公共区域照明灯具进行优化调整 减少照明灯具数量 目前已完成对20个空置楼层的改造 每月节约1584元 2013年度 上述节能措施每月可节约电费超过3万元 3 完善中信广场设施设备的功能 1 完成对主楼空调管道房 裙房强弱电机房 管道房内加装照明灯具及控制开关的工作 2 完成已入住客户楼层卫生间设施 衣帽钩 卷纸架 擦手纸盒 皂液盒 烘手机等 的安装调试工作 3 根据集团需求完成5F销售的办公室的隔断 强弱电系统排管布线及设备安装调试工作 4 完成对主楼各楼层卫生间隔断及五金配件的检查维修及对坐便器 立便器 台盆龙头的检查及水管调整工作 5 完成主楼1 2 消防通道墙面 消防前室顶面矿棉板及通道门五金配件的检查维保工作 6 配合煤气公司对煤气调压站 管路 设备的安全检查及过滤网更换维保工作 7 配合外委专业单位对19F空调板交进行的清洗维保工作 4 维保施工的监管配合 1 监管施工维保单位对空调系统的各类阀门 电动阀等进行的维修 含更换 保养工作 2 配合远大公司对中信广场幕墙玻璃进行的维修更换及漏水点修补工作 3 配合施工商对中信广场消防报警系统 BA系统 监控系统等设施设备进行日常维保 故障维修及调试调整 4 配合入住客户二次装修的前期咨询 图纸审核及施工验收工作 5 监管外委专业公司对溴化锂机组 冷水机组 空调水处理进行的日常维保及专项维保工作 二 客户单元内及公共区域维修汇总 1 年度维修单统计 报修单总数完成报修单延时完成未完成20521684334342 未完成报修单分析 1 弱电方面 主要是由于施工方未及时修理 利用各种借口拖延 虽然物业不断有发文 也有扣款言语 但效果不佳 该类报修单未完成数量总计6张 2 综合维修方面 主楼幕墙玻璃的更换类报修单8张 是出于安全考虑 无法全面开花式的进行 至今仍有近30片玻璃未更换 裙房玻璃门用地弹簧缺损类报修单15张 其它类5张 共计28张 三 运行监管及二次装修 在集团公司工程管理部的大力帮助 支持下 运行监管对中信广场 时代大厦及国际大厦的设备设施进行了有计划的全面检查 针对存在的问题和缺陷 明确处理责任人和完成日期 不间断的总结进度和改进措施的可靠性 2012年10月起 运行监管每月对时代大厦 国际大厦及中信广场进行全面的运行检查 出具巡检报告 同时与和各单位协商解决缺陷的方案和计划 本年度二次装修频繁 工程管理部积极配合客户服务部 完成对入住客户二次装修的前期咨询 图纸审核 施工过程监管及施工验收工作 针对大量的功能改造项目 工程管理部也竭力配合 与施工单位协商过程中产生的问题及难题 四 项目改造的实施与监管 2012年度 工程管理部参与了物业公司所属各项目的功能改造工作 1 配合 乐购仕 入住进行的空调系统改造 疏散钢楼梯制作安装工程 2 为疏散钢楼梯制作安装配套的幕墙 建筑改造工程 3 时代大厦标准层女卫生间增加厕位的改造工程 4 时代大厦 国际大厦电梯分区运行改造及时代大厦电梯曳引轮更换工程 5 跟进配合45F集团仓库的装修改造及验收工作 6 配合集团公司对B1F商场 中信银行金库进行的交房前改造工作 7 国际大厦BA系统功能检测工作 8 物业公司职能部门装修 搬迁工作 虽然有大量的改造工程在2012年度完成 但依然有多项工程未完成 1 国际大厦应急电源工程 2 国际大厦空调系统供水变频改造工程 3 国际大厦BA系统恢复功能工程 4 时代大厦BA系统功能检测及功能恢复工程 5 中信广场19 电梯井渗水处理等 五 工作中存在的不足及困难 1 BA系统程序设计为四管制运行模式 目前实际为二管制运行 在空调系统运行中 经常会发生因温度控不住而产生偏热偏冷的情况 有待通过运行数据的积累分析 采取改进措施进而改善运行状况 2 变配电站的管理 前期缺失对外委单位的有效制度化管理 有待建立健全相关的规章制度 以利有效管理 3 中控室集成系统的监管操作培训工作力度不足 造成集成系统未发挥应有的作用 拟与物业管理部协同 加强培训 提高集成系统的监管效能 4 各班组员工在工作中 本位主义现象严重 对部门工作的有效开展已造成阻碍 拟加强培训宣讲团队协作 工作中指导性安排协作工作 以提高各班组员工间的团队协作 促进团队工作效率的提高 5 中信广场各系统设备目前已基本投入使用 但部分系统的稳定性及可靠性尚不足 经常会出现各类故障情况 例 一卡通收费系统 监控显示器电源 BA控制系统等 拟以本部门各专业员工为主 会同各维保单位专业人员 仔细 彻底的按系统检查 对各系统运行中存在的问题 及时维修和改进 提高各系统运行的稳定性及可靠性 6 由于二次装修的管理无序 造成2012年度存在诸多问题 留有不安全隐患 7 设备设施管理制度的缺失 员工基本技能不扎实 是一系列突发事件发生的一大诱因 8 目前正在使用中的擦窗机 已经出现钢丝绳断裂无法使用四十天的现象 且由于供应商的专业维修人员在外地 无法及时对擦窗机进行维修 七 2013年度管理目标及工作计划 1 加强团队建设工作促进团队间的融合 协作精神 改变事不关己 高高挂起的作风 从我做起 以身在工程管理部为荣 关心团队 关心周围的兄弟 以绩效考核为手段 注重合理化建议制度 激励员工的主人翁精神 关注设备设施的运行状态就像关心自己的身体一样 2 工作手册编写以一流物业管理标准为目标 建立规章制度 操作规范 标准作业程序 编写标准的同时 在实际操作中运行制度 操作规范 标准作业程序 以检验操作规范 标准作业程序的可操作性 计划在2013年5月前完成运用 修改工作 3 安全生产1 建立安全诚信的概念 正确理解 坚决而忠实地贯彻执行国家法律法规 企业安全规章制度和安全生产的决策部署 循规蹈矩 不越雷池 确保安全 2 尊重客观事实 客观规律 做到言行一致 说到做到 对他人负责 对自己负责 3 锻练确保生命财产安全的意识和行为 创造和辨识安全环境 处置危害事件能力 主动履行安全责任 以诚实守信的作风做好安全工作 4 坚持一切从实际出发 尽诚信责 说诚信话 办诚信事 做诚信人 通过内在约束实现自我激励 自我控制 自主管理 4 完善设备档案齐全 完整的设备档案 是汇集和积累设备运行状况的基础管理工作 也是提供分析研究设备在使用期的改进措施 探索管理和检修的规律 提高设备管理水平 同时也是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据 5 完善智能化系统管理做到各个单独设备的操作调节自动化 同一功能设备 或相关设备 的操作连贯化 建筑物多种不同功能设备的操作管理集中化 讲究经济效益和实用价值 尽量按建筑物的实际配备 用系统管理 综合管理的方法 加强设备管理的全过程 提高设备利用率和设备的技术状况 挖掘设备潜力 节能能源和减少人力的消耗 达到效益高 维修费用低 经济效益好的建筑设备管理的最终目的 6 确保设备始终处于良好的运行状态坚持为业主 物业使用人创造安全 舒适的工作环境的理念 确保空调 通讯 供电 电梯等各种设备始终处于良好的运行状态 7 预防性维修计划建立严密 科学的预防性维修计划 通过有计划的事前维修养护 进行更新改造和内部装修 确保物业及其设备处于完好状态和正常运行 使物业保值增值 8 持续不断的维护保养工作经常了解设备的状况 不断对设备进行维护保养 以获得建筑物内良好舒适的环境和工作条件 对诸如建筑设施 智能化管理系统 空调 供水 供电 电梯等实施良好的不间断的专业管理 确保物业在整个使用周期内作用和功能的正常发挥 维持并延长物业的寿命 9 节能降耗工作在2012年度已经进行的照明改造工作的基础上 以满足客户舒适度为目的 进一步对有客户楼层的照明灯进行改造 积累空调运行数据 逐步调整冷水机组和溴化锂机组的运行方式 以求在保证温度的条件下 降低每平方能耗水平 10 应急预案根据管理中的危险程度