9f商业地产项目海洋中心调查分析报告+.ppt

谨呈 新安地产 2 2011年紫金城商业地产项目海洋中心调查分析报告 3 海洋中心 4 第一部分项目位置第二部分项目概况第三部分产品 价格分析第四部分销售情况 客户分析第五部分推广分析 5 项目位置 海洋中心项目位于高新区天府大道中段 新会展对面 新希望大厦旁 成都市向南发展战略的先导核心区 天府新城大源组团区域 该区域是中国西南地区新兴的科技 金融 文化高地 更是成都开放 时尚 国际 宜居的一座新城 项目紧邻地铁一号线 直线距离不过100米 地理位置条件十分优越 6 海洋中心将建成为一个集高端写字楼 酒店式公寓和住宅为一体的综合体 建筑采用体现质感的全玻璃材质 为国外经典豪华外立面形式 色彩以蓝色为主调 整体风格略偏商务 约2万平米商业及5000平米的高级会所 含VIP商务会客空间 恒温泳池 健身桑拿等高端休闲设施 项目由三座塔楼组成 分两期开发 一期为120米高的38F公寓楼 100米高的30F酒店式国际精装公寓以及5000平米精装高级会所 预计将在2012年建成 二期为超高甲级写字楼 预计将在2013年建成 项目概况 国外经典豪华外立面形式 北面为50米宽的城市主干道 东面及南面分别为16米和15米城市道路三面环路导致项目宜居性降低 7 项目概况 8 产品 价格分析 1号楼为40年产权的商业公寓 面积 50 100平米装修标准 菜单式精装修3000 5000 价格 15000 20000 层高 30F梯户比 6梯18户 2号楼为70年产权的住宅 面积 60 163平米装修标准 菜单式精装修3000 5000 价格 13000 15000 层高 37F梯户比 4梯11户 1号楼 2号楼 9 产品 价格分析 1号楼为50 100 的酒店式公寓产品 共计466套 产品亮点 取消阳台 全部设计成270度落地飘窗 这在外观上看来和目前成都的绝大多数产品风格迥异 4梯11户与6梯18户设计 导致隐私性差 且户型普遍无赠送面积与变空间 产品浪费面积过大 导致项目竞争力下降 10 11月26日 开始排号 开盘12月18日 11月2日 前期咨询 营销活动 线上推广 12月4日上午 香港影视界一线巨星古天乐先生联袂助阵 吸引了千余组客户纷至沓来 成都商报 12月22日 海洋中心全城劲销中丝路杂志篇 1月22日 海洋中心醇正港派精装豪宅登陆成都留在城市 享受成都 成都商报 华西报 2月10日 海洋中心 未来成都高端华宅风向标 成都商报 成都1号精装作品即将接受咨询华西都市报 我 来自香港地产商杂志 海洋中心 惊艳城南 12月18日 盛大开盘12月21日晚 海洋中心售楼部张灯结彩 欢歌笑语响成一片 集中蓄客期 开盘热销期 蓄客准备期 11月2日开始密集的报广及相关杂志的宣传 为蓄客准备 香港巨星古天乐代言改楼盘 显示其高端形象 密集的媒体轰炸 及线下活动的宣传 引爆市场 集中蓄客期蓄客量不足 通过报广一方面为开盘造势 宣传高端形象 另一方面通过大量报广吸引到访 推广分析 成都商报 改变成都高端物业价值观华西都市报 携手古天乐 见证奢华港派生活地产商杂志 国际化豪宅范本天府早报 独一无二的部品配置搜房网 腾讯大成网 国际化豪宅范本香港海洋集团海洋中心璀璨开启 无 海洋中心售楼部于2010年11月24日正式开放12月1日售楼部样板间对外开放体验 明星代言 高端形象密集轰炸 引爆市场报纸 杂志 网络媒体推广 共计31次 3个月耗资千万 11 销售情况 客户分析 二号楼住宅备案统计 12 销售情况 客户分析 2号楼销售情况 1号楼共计销售7套 滞销原因 产品的商业性质与价格高于本项目住宅类 2号楼小户型销售良好 说明投资与刚需客户占比重较大 这与现场置业顾问反映一致 项目从12月18日开盘至今共计销售91套 日均销售1 5套 销售速度与推广力度相比 可见一般 13 销售情况 客户分析 滞销原因 大势 目前由于 国八条 导致楼市观望情绪浓厚淡季 春节是传统的