四星级酒店投资建设可行分析.doc

克旗热水开发区四星级酒店投资建设可行性分析根据09年8月最新颁布的（GB/T143082009）旅游饭店星级的划分与评定标准要求：“四五星级属完全服务酒店，强调酒店全面价值的实现。建筑应有特色，整体空间布局合理，装修豪华、设施高档、功能完善”。参照标准“四星级酒店必备项目检查表”中13项硬件规定，拟在热水开发区新建一处四星级休闲度假酒店，做简要分析如下。一、四星级酒店建设的下线标准 酒店拟用地面积不少于35亩，建筑面积不低于26000。其中住宿、餐饮、会务建筑面积不少于17000；温泉会馆建筑面积不少于5000；员工宿舍、食堂及附属配套项目用房不少于4000。二、主要建设规模和内容 1、客房主楼一座，框剪结构，10层，建筑面积约12000。中央空调，至少4部电梯。主要功能布局：一层为接待大堂及商务中心、大堂酒吧和咖啡厅等辅助功能配套；2-8层为客房区，8层为行政楼层，客房160间套，其中，客房净面积不小于40，普套、豪华套、不少于客房总数的5%；9-10层为会务功能区，包括分别可容纳300人、150人会议厅2个，中小会议室4个，会务设备设施应高端配设。2、餐饮楼一座，框剪结构，4层，建筑面积约5000。一层为厨房、大堂接待区；二层为咖啡厅、西餐厅、自助餐厅；三层为宴会单间、KTV包房；四层为可容纳400人的多功能宴会厅。3、温泉会馆一座，框剪结构，地下1层、地上3层，建筑面积约5000。主要为泡温泉游客服务，包括室内游泳池、SPA水疗馆、各式温泉泡池、中医理疗池、桑拿蒸气房、保健按摩室、美容美体中心、健身房、多功能演艺厅等温泉休闲、保健和娱乐项目。4、后勤服务用楼一座，框剪结构，5层，建筑面积约4000。一层为仓库、洗衣房、配电室等；二层为可容纳150人员工食堂；三、四层为员工更衣室、倒班宿舍；五层为员工浴室、活动室、专用培训教室。5、其他配套服务设施：包括庭院硬化、绿化和景观、停车场、智能化管理系统（包括通讯、网络、消防、供配电、给排水等系统监控）、信息管理系统，新风与中央空调系统、应急供电系统、中水处理系统、垃圾周转房、室外温泉浴场、室外网球场等必要的公共配套系统建设。二、投资估算建设期限2年。项目开发总体投资12600万元，其中主要工程项目基础造价11220万元。项目建设投资估算表 （单位：万元）序号项 目费 率金 额一工程项目基础造价11220二土地征用费政府免收土地出让金0三集中供热入网费60元26000180四勘察、规划、设计费基础造价的0.7%78五其他前期费用和建设期利息10%1122六工程总造价12600项目建设基础造价明细表 （单位：万元） 一、建设项目建筑施工费装潢及配套总 价 01客房主楼1200元15000=18002000元15000=30004800 02餐饮楼1200元5000=6002000元5000=10001600 03温泉会馆1200元6000=7202800元5000=14002120 04后勤服务用楼1200元4000=4801200元6000=7201200 小 计9720 二、其他配套设施1500 三、合 计11220三、效益分析本项目建成后，将成为热水开发区首家集温泉疗养、康体娱乐、休闲度假、住宿餐饮、商务会务于一体的四星级酒店。年入住率按160间客房260张床位90%计，理论上年预计接待游客8.54万人次。客观上依据近三年群冠环保宾馆年平均入住率33.6%计算，年实际接待游客应为31880人次。1、经济效益分析经济效益收益表 （单位：万元）序号项 目单 位人 均 消 费收 益 额一旅游接待收益餐饮位80元位255 住宿间260元间（标间按2位计）415商务中心及商店50小 计720二温泉洗浴位100元位319合 计注：人均消费按440元位日计10392、财务评价1）建成总投资额：12600万元。2）正常经营年总收入：1039万元。3）成本费用总额（按总收入60%计，未包括财务费用）：623万元。4）利润总额：416万元。5）所得税按25%计，104万元。6）税后净收润：312万元。7）投资回收期：税前30.28年30年，税后40.38年40年。四、结论1、通过上述分析预测，该项目具有投资量大、投资回收期长、经营风险较大的特点。投资回收期为40年。2、根据环保宾馆近三年统计资料，除7-9月份旅游旺季酒店的入住率达到92%以上外，其余月份入住率仅为14.2%，全年平均的酒店入住率为33.6%，且在当地同行业处于最高水平，此数据表明：1）由于受当地旅游季节的影响和制约，客源不足，效益微薄，导致多数酒店淡季时均