物管保安员的配置技巧.doc

物管保安员的配置技巧 有关保安人员的配置，业内一直流行按面积或户数定员定编的做法，如规定住宅小区每5,000平方米或每50户，配置一名保安员等。有的甚至还将此观点著书立说，作为经验进行推广。 对此，笔者不敢苟同。 笔者认为，保安员的配置应根据项目的特点和甲方（开发商/业主委员会）的服务要求两方面进行才更为合理。说得再具体一点，就是要根据项目的保安工作内容、保安工作频率及标准来配置保安员。 设置物管保安工作频率 物管保安服务主要有门岗值勤、公共区域巡视、监控室值班三大类，根据各项目的实际情况，每一类型工作又分为若干小类，以住宅小区的保安工作为例，门岗值勤工作包括主入口门卫岗、次入口门卫岗等。 相同项目的保安工作，其每一小类的服务，如主入口门卫岗频率及工作标准，应该是基本一致的。同时，各类型服务的频率和所需的时间与各项目的服务标准同样存在着关联性，如服务标准为“所有门岗实行24小时值勤及登记制度”，则门卫岗服务的频率和措施势必要求要高，所需工时自然较多；反之，服务标准为“主入口实行24小时值勤，次入口实行16小时值勤，并认真做好外来人员的登记”，则服务的频率和措施要求就少，所需工时自然也少。 有鉴于此，在设置物管项目的保安工作频率和工作标准时，同样要充分考虑甲方（开发商/业主委员会）对保安服务标准的基本要求。 以笔者服务的武汉南湖中央花园小区为例，物管合同中约定的安全防范工作的标准为：主入口门卫岗实行24小时值勤，次入口门卫岗在确保安全的情况下，要尽量方便业主；小区内实行24小时定期、不定期巡逻等。 要达到合同中约定的安全防范要求，须从项目安全防范各类型工作的频率、措施、工作标准三个方面考虑，笔者在实践中，制定的中央花园小区安全工作频率和工作标准见表（1-1）： 收集物管保安工作内容 物管保安服务内容，是指物管项目中有多少个需要值勤的门岗，有多大面积的巡逻区域等。 武汉南湖中央花园小区，保安服务内容包括8个门卫岗、41栋住宅共计26万平方米的巡逻区域、1个需专人值守的消防控制室。 具体保安服务内容如表（1-2）所示： 物管保安员的配置计算 物管保安每天的工作，除少数应急性的事务，如突发性的盗、抢、火灾等无法确定且难以控制外，其他的保安服务，包括保安服务的频率等，应该是相同的且是可以控制的，笔者在计算武汉南湖中央花园物管保洁人员的配置时，正是以此为基础进行。 具体计算方式如下： A）单项工作每日所需工时=频率工作标准数量 B）相同类型工作每日所需工时=单项（1）工作所需工时+单项（2）工作所需工时+单项（3）工作所需工时+单项N工作所需工时 C）每日所需总工时=类型每日所需工时+类型每日所需工时+类型N每日所需工时 D）每月所需人工=每日所需工时31/268 （根据公司规定，保安员每月工作时间为26天，每日工作时间为8小时） 以保安服务中的门岗值勤工作为例，中央花园有3个主入口门卫岗，每日实行3班倒、5个次入口门卫岗，每日实行2班倒，其工作标准均为8小时每班（见表11）。 其中： （1）主入口早班值勤所需工时=183=24小时 （2）主入口中班值勤所需工时=183=24小时 （3）主入口晚班值勤所需工时=183=24小时 （4）次入口早班值勤所需工时=185=40小时 （5）次入口中班值勤所需工时=185=40小时 即类型：中央花园保安门岗值勤工作每日所需工时=24+24+24+40+40 =152小时 小区每日各类型保安服务用工工时情况如表（1-3）： 中央花园保安工作每日总工时=门岗值勤工作每日所需工时+公共区域巡逻工作每日所需工时+消防控制室值守工作每日所需工时。 即，152+71+24=247小时 中央花园保安服务工作每月所需人工 =24731/268 =36.8（人） 考虑到突发事件的处理及不定期巡查的需要，笔者在配置中央花园小区安全防范人员时，除按以上计算要求配置有37名保安队员外，还专门配置了保安队长一名、保安班长3名。班队长的配置不仅使突发性事件的处理及不定期巡查工作得到了较好的落实，同时，班队