房地产相关问题的解答.doc

房地产相关问题的解答1:合同上约定的土地使用年限到期后，房屋是否还是属于自己的？ 答：当然是自己的，其实在几年前你们的房产证都是分成两个证的（房屋产权和土地产权证），是最近几年才把两证合一统称为房地产权证，当你拥有这证的时候代表该套房子就是你永久的财产了，包括你的子孙后代都是可以依法享有它的，只是中国的土地是属于国有制，当我们合同约定的使用期限到了以后，国家会按一定比例收取一部分的土地续让金，这个金额应该不会很大，因为这也是第一次出台这个政策我们都还没有经历过，但你要相信政策不只是针对你一个人嘛 还有期满后如果政府在此有新的规划需涉及到拆迁的问题，那这步就简单了吗，这个我们都知道要么政府会按相关规定给予补偿或是直接还房等方式对你们进行安置，所以这步是你担心的问题2：以前按揭过，现在是否可按揭？ 答：在没有不良记录的情况下是可以的，但二套房的比例为六成，且利率是基准利率的1.1倍。如果是第三套房的话基本上不可以按揭了，反正政策大概是这样的，但也要分银行以及地方性的一些政策，随时都在变化，最终还得以当时的政策为准3：如果我买顶楼是否可以使用屋顶，是否可以进入合同或产权证约定？ 答：不好意思，这个肯定不能进入合同，更 不能进行产权约定，因为这都是有相关规定的，合同以及产权只能约定计算面积的部分，而且按照国家规定屋顶面的产权及使用权都是归全体业主共同所有，但是按照常理来说除了顶楼住户，其他人一般是不会到顶楼去的， 我们只能说你可以对其使用，但你不得装门对其进行封闭（因为这也是消防要求）。还有不能在上面搭建筑物，如果你在屋顶上做花园等，保修责任由你承担。（屋顶的使用问题分情况而定：一般来说像电梯房层数超过24层含24层的屋顶是不可以用的，对于多层或七层左右的屋顶可按上面的解释）4：是否可以更改合同内容？ 答：不能，因为我们的合同都是从房管局里面卖出来的格式合同，这都统一版本，而且在房管局也有备案登记的，所以不能随便更改或添加（不热的话以后有可能不能登记）你只需核对你的房号、价格、及你的个人资料就好，其他的都一样 5：为什么有的房子土地使用年限是70年的？答：请问老师你现在还有70年的在售楼盘吗？因为只有纯住宅无如何商业性质用房的土地使用年限才是70年。都是现在人们的生活水平在不断提高，为了满足你们的生活需求，基本上所有楼盘都带有部分商业建筑，而且在2000年过后国家出售的土地都是50年，这也是受政府的控制。6：签定单后是否可以退房？ 答：首先必须了解客户退订的原因，再看我妈收定金的时候是否取得相关合法手续（商品房预售许可证），如有，在客户交定的时候销售人员肯定有对其说过交定后我们是不退的，且在相关手续中也应该有注明，都是销售人员还得耐心的做好解释，安抚好客户的情绪，劝其不要退，再次强调楼盘的卖点。如当时无相关合法手续销售人员要看清楚客户是有权退房的，只能蜿言劝说，强调楼盘卖点，让其觉得退了将会是他的损失，并尽量拖延时间的方法，让其有充分的考虑时间同时也觉得手续麻烦，也可以将就算了。7：是否可以多打点折？ 答：我们都是定价销售，公司规定好了价格和优惠政策的，而且我们在定价之前是反复做过市场调查分析，是非常慎重的，是物有所值的，一但定出来了我们就会有效的执行，那要不热我们直接可以标低点还有吸引力些嘛。况且这样对你们来说也很公平的，对每位客户都一样，你要求我们在价格上给你打折，你总不会希望我们在工程质量上也跟你打点折吧！现在的房地产市场已经趋于白日化了，本身利润就薄了，绝不是你们说的暴利行业了。重点要考虑这套房子是否真的适合你才是，如果满意的话那价格还是什么问题呢？8：车位是免费用吗？ 答：肯定不是免费的，因为我们也是花了很大成本的而且还要有专人对其管理和维护啊，到时候你可以采取租凭或是直接买的方式。具体的操作方式到时候会第一时间告知我们的业主的。9：餐厅小了不好用？ 答：其实餐厅主要是就餐的时候才会用，平时都是空起的，设计的位置肯定只能摆一张桌子供一桌人吃饭就行了嘛，设计大了也浪费，再说我们的户型在部局上已经很合理了，该大的大了该小的小了，只要能满足基本的功能就可以来嘛10：单卫的房子好在哪里？ 答：没必要，现在一般都是三口之家，不会有什么不卫生的，通常情况下步会经常有客人串门的，所以完全没必要两个卫生间，第二省钱，一个卫生间要45个平方，就算4000元/平方米，也要一两万吧，花两万块钱买个卫生间，还不如吧这部分钱用在装修上，而且打扫卫生还浪费水电，增加支出，再说了我们这个面积本身就比较小，在设计一个卫生间的话，其他的房间面积就小了，另外，单卫一般是两室的或小3室且面积在60平米以内的，单卫就够了11：觉得现在房价还会跌？ 答：老师你的这种想法有很多人都这么想的，包括我在前几年就是这样想的，从04、05年到现在我无时无处不听到这样的话，所以导致了我现在也还不过是个基层打打工仔而已，就我们现在的房价是绝对不可能有大的弧度的下跌。我承认你们所看到的新闻报纸都在讨论这个问题，但是这都是只针对像北京、上海等大城市的，但据我了解2010年各地的房价的排行榜，整个重庆的房价在全国才排在第40名，排第一名的杭州均价25840元/平方米，可想而知这之间的差距，其实新政策只是针对那些有钱人，炒房的人，相反对我们这些真正需要房子的人是有利的，得真正购房需求的就是我们这些老百姓啊，我可以从以下几点跟你分析房价不会大跌，特别是我们这样的二级城市 首先，随着市场的变化和受政策的控制，大部分的开发商已经改变了他们投资的方向，转到像我们这样的区县来做开发，这样一来不但解决了当地住房的供给关系（以前是拿起钱在区县买步到好的房子，所以都往大城市拥），同时你解决了当地老百姓的投资和就业问题（因为房地产行业是一个资金和劳动密集型企业，它可以带动与之有关的建材、装修、河沙、水泥等好多行业，包括基础劳动力）。而且在这个过程中最受益的就是我们当地政府，从土地买卖开始到我们房屋销售以及二级三级市场和销售所产生的这些税呀、费呀都是归他们所有了，但是当政府有了钱他们会怎么样？他们会取之于民、用之于民来完善整个城市的一些相关配套，这样一来当地的GDP值就会上升，当地的人均收入也会随之增涨，那买房还是问题吗？那些原本打算在大城市的潼南人，就拿重庆来说；最普通的房价也在8000左右吧，那么他的家乡才4000左右，亲朋好友都在这边而且离重庆也才一个多小时的车程，省下来的钱还可以买辆车。那还不如先在老家买一套房子过一段时间还会增值哟 其次，你们可以了解一下现在政府卖出去的低价是多少，不但没降而且还是成倍增长，而房价的最大成本就取决于地价，所以我说你们的想法是不成立的 还有，就拿银行方面来说，你们也晓得最近几年买房子的人70%都是按揭的，意味着以前卖房子大部分的钱都是银行买的单如果像你们说的房价还会跌的话，那我们完全就不用再还银行的钱，直接买新的房子就得了，要逗这样的话那中国不就要经济危机了吗 关于此问题可以根据当时房产市报告作出相应的回答11：屋顶会不会漏水？ 答：首先我们的屋面全是现浇的，不像以前是预制板中间还有板缝。其次，我们的坡屋面的设计是更不容易漏水的，因为坡面不易积水，在加上本身我们就是采用的是整体全现浇，然后是保温隔热层，最后好用了现代的屋面防水材料做了防水处理，最表面还有你看到的水泥沙浆保护层，是绝对不会漏水的，就退一万步来说的话，开发商不还有保修期的吗？所以你可以放一万个心12：到时候你们修出来的房子是不是跟沙盘上是一样的？ 答：老师这个窝该怎么样更你说呢！我不敢保证百分百的一模一样，但是模型就是为了能更形象更直观的展示我们的小区，也能给客户更好的了解我们的小区，所以我们的模型都是按一定比例尺来缩小的仿真效果，接近度应该是非常高的。但是你也知道比如说绿化效果和实际的色彩方面个人的感觉有可能不一样，因为真实的东西它是有生命的，不像这样的效果图毫无生命可言，也说不定到时候实物效果比这个上面还要好呢！你说是吧？13：买期房的好处是什么？ 答：首先开发商都会在价格上给予较大的优惠，一般来说，买期房比买现房在价格上课优惠10%以上（一般开发商都会在价格是哪个采用低开高走的形式）第二、因为现在市场上又现房的大多都是前几年设计的，不管从功能上还是感官上还是建筑质量都会有相对差得多，二王庙现在的开发商对设计是十分重要的，因为设计好坏直接影响到产品的销售，一般在一个项目的启动前一年多甚至更早就开始设计了，所以相对而言，期房大多避开了当前市场上的现房的设计弱点第三、可抢占购买先机，优先选择好房子。人们通常会发现，去一个已经建好的现房项目买房时，往往那些层次好、朝向好、户型好结构好、景观视野好的房子基本上都已经名花有主了，余下的多是或多或少有些缺陷的房型，二买房对于大多数家庭来说都是件大事，住房的层次、朝向、景观等因素将直接影响到采光、通风、进而直接影响生活质量。如果买期房，则可以在买主很少的时候就介入，占购买先机，优先选择综合品质较好的房子还有就是具有较大的升值潜力。买期房如果买的合理，适当，其升值潜力比现房的要大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价较低，随着开发住宅的增多，形成了一定的规模，各种相关条件得以改善后，房价也会相应上涨，买期房者可以从中得到升值的好处14：购买现房有什么好处？ 答：首先即买既卖，购买现房，可以马上进行装修入住，不像期房需要等它建好验收完才能入住。对于尚未有房子的客户，还可以省去从购买期房的哦入住这段时间的租金支出。 其次，品质有保证，买得踏实。购买期房，由于房子尚未建好，你看不到它的真实面貌，只能根据建筑设计图纸和售楼人员的介绍去判断，不过专业的话很容易走眼，面对现房，你可以进行原汁原味的现场考察，房子优劣一目了然 还有就是避免纠纷，购买期房，易出现不可预计的情况，有可能与开发商产生纠纷，如交房时发现与设计不符或质量不过关等，而现房则可以在很大程度上避免这些问题的出现，正因为如此，现房销售将成为以后的流行趋势。15：为什么说投资房产是很好的选择？ 答：首先我觉得不管银行存款上涨还是下调，就算它涨也不会比市场物价涨得快，所以把钱放银行是不是总有种不踏实的感觉你说是吧，买股票吧！有谁不是眼巴巴的等解套？炒外汇？那风险更大了，谁能预测到国际经济形势的千变万化？ 你说选择国家限制房价，炒房的个个都哭丧着脸？这个你有所不知了，中央要限制房价，地方政府可是一个劲地努力抬升房价，要知道，地方政府的财政收入中有很大一部分是来自房地产行业，更重要的问题是，目前区县城市的商品房仍然是处于供不应求的状态，只要有需求，房价怎么跌得下来16：买高层的好处是什么？ 答：高层视野好。现在城市里的房子越建越密，越建越高，你总不喜欢被人压制着吧？如果你住的是低层，以后有可能哪一天一觉醒来就发现对面有个人在对你笑呢，那个美丽的小区已经属于别人的视野范围了，另外就是气派，档次高。除了别墅之外，恐怕没几个多层项目敢说自己气派，有档次；而高层，单就拿飞扬的外立面就足以让人感到无比荣耀。还有高层通风好，可以尽情呼吸新鲜空气。而且相当来说安全性更高。17：为什么说买多层好？ 答：多层房子面积公摊相对高层一般都要小，所以得房率高；增值空间大，因为土地的稀缺性；物业管理费相对较低，无二次供水费用，还有就是老人小孩出入方便18：一次性付款划算在哪里？ 答：首先按揭手续比较麻烦，而一次性付款则可省去这些麻烦，加上银行的存款利息总是比贷款利息低得多，如果你没更好的投资机会还不如选择一次性付款，至少不会让资产贬值，甚至能够让你得打哦升值的好处，如果你选择按揭贷款，以后的生活负担会相对较重，每月不但要支付家庭日常支出，还要偿还银行贷款，支付物业管理费等。还有就是按揭贷款的房产证是要抵押给银行的，而选择一次性付款，你可以及时取得房子的真正所有权，如果以后你因为什么事情急需资金，也可以随时以房产证办理抵押贷款，取得所需的资金，也就是说，一次性付款的房子即可居住又可随时抵押，灵活性更大19：按揭又有哪些好处？ 答：首先按揭可以让你早日圆上住房梦，如果你能按揭，需要你一次性才 买房的话，那你就需要辛辛苦苦省吃俭用地存上几十年的钱才能拥有自己的一套房子，但真正享受的时间不长。现在又了按揭，就可以花明天的钱圆今天的梦，幸福生活要早来几十年呢。另外不是还有一种说法？时间就是金钱，你的钱存给银行，银行要付利息给你，同样，银行吧钱给你当然你也要付利息，所以这个钱不是白给你的，它换来的是时间，宝贵的时间，而对于我们按揭买房，那么换来的除了时间还有空间，其次，也许你在过几年会支付全款买房的能力，但是同样的位置同样的价格恐怕你又恨难找到适合自己的房子了，所以在适合的时间买到符合自己要求的房子当然是最划算的啦，所谓该出手时就出手，还有就算你现在也可以一次性支付整个房款，但也许你在此同时也失去了其他其他更好的投资机会呀，也就是说我们可以借些机会拿银行的钱去坐生意，利润随便都会比银行那点利息高吧！这步就是双收嘛，即拥有了属于自己的房子同时也做了老板，你说是吗？20：二十年按揭的好处是什么？ 答：按揭时间越长，你的月供就越少，你还款压力就越小，每月节省下来的还款让你可以更好的生活，相反时间越短月供就越高，压力就越大，还有你可以先按揭时间长点，当你偶钱的时候一样可以一次性把它还完也是可以的，甚至还可以分N次以整万为单位提前还款，这呢还担心上面呢？21：朝东的房子有什么好？ 答：阳光光照时间早，新空气易流通，不西晒，夏天凉快，非常适合早睡早起的人，晨光能带给你朝气蓬勃的心境，让你的一天从冉冉升起的太阳开始22：南北朝向的房子有什么好？ 答：首先不用说了南北的房子采光好，温度适宜冬暖夏凉，还有就是阳光气重，容易产生自豪感，不然为什么那些想发财想当官的人都喜欢要南北向的房子呢，还有就是比较适合老年人住，而且这样的房子在市场上的保值升值潜力也是最大的容易出手23朝西的房子有什么好？ 答：其实房子适当的晒晒太阳是有好处的，可以杀菌的同时也让房子增添了很多阳气，不会像有些常年不见光的房子死气沉沉的感觉阴深深的一点都不好，再说我们现在修的房子不像以前，我们的