天津滨海新区CBD的三岔口.doc

天津滨海新区CBD建设如何破局今年，天津滨海新区中心商务区将迎来多座商务楼宇竣工。近日发布的工程进度信息显示，滨海新区中心商务区建设正以超出预期的速度在推进。然而，一则位于中心商务区核心区域响螺湾的中钢广场停工的消息让市场对滨海新区庞大的商务楼宇建设计划产生怀疑，既怀疑这个建设计划的资金供应，也怀疑其是否有足够的市场容量支撑。作为雄心勃勃的滨海新区现代服务业发展计划的一部分，响螺湾商务区与于家堡金融区承载着天津市建设北方金融中心与国际贸易中心的重任，是让天津进入全球城市行列的关键举措。但是在全球经济形势不稳定，国内经济增速下滑的不利环境下，滨海新区中心商务区能不能如期建成还是一个疑问。在全球经济面临再一次衰退的威胁之下，中心商务区如何破题，尽管其建设雄心不可动摇，但放慢建设速度是不是可以考虑的选项，我们将从天津及滨海新区经济发展中去寻找答案。雄心勃勃的建设计划滨海新区中心商务区建设规划始于2006年，位于海河下游两岸的响螺湾商务区与于家堡金融区将合计建设超过900万平米办公楼，此外还包括至少500万平米酒店、商场、高级公寓与娱乐设施。而截至2011年底响螺湾商务区39个项目48栋楼宇与于家堡金融区12大项目均实现了开工，2012年底前竣工投入使用的楼宇将达到10栋。而按照规划，响螺湾商务区到2015年，于家堡金融区到2020年就要全部建成，如果按照目前的建设速度，实现这一计划是有可能的。这一庞大的建设计划的背后，是天津市建设北方金融中心的雄心。2006年国务院发布关于推进天津滨海新区开发开放有关问题的意见后，滨海新区建设上升为国家战略，国家层面陆续出台政策支持天津市金融创新改革，股权投资基金、船舶产业投资基金、跨境人民币交易均最先在天津开展试点，滨海新区凭借先行先试的政策优势，在吸引国内外私募基金方面也走在了前面。包括铁狮门、罗斯洛克在内的国际性房地产基金落户中心商务区，也正是看中了天津作为北方经济与金融中心的发展潜力。经济跨越式发展增加投资信心滨海新区开发开放以来，天津市经济发展就经历一个快速发展阶段，GDP从5000亿元到突破1万亿元只用了4年，GDP增速平均超过全国同期7-8个百分点。2011年天津市GDP突破1万亿元大关，滨海新区GDP则连续3年超过全市半壁江山，2011年增长23.8%，并突破6000亿元。图1：天津市及滨海新区近5年经济增长情况工业经济为天津市经济增长立下汗马功劳，除2009年受全球金融危机影响外，近5年天津市与滨海新区工业总产值增长均超过20%，并在2010年双双突破30%。全市经济总量超过一半由工业直接贡献。图2：天津市及滨海新区近5年工业增长情况天津市确立了以高端装备、海洋化工、电子信息、现代冶金、医药制造为主导的产业体系，滨海新区开发开放以来，加快吸引了以跨国公司、世界500强制造业为主体的先进制造业落户滨海新区及周边地区，加快了天津市及至滨海新区固定资产投资，也是天津市现代服务业发展的强力推动器。经济快速增长也催生社会投资的活跃。2007年以来，天津市固定资产投资保持30-50%的增速，远远超出同期全国固定资产投资增速，服务业投资一直占主导地位，占全市固定资产投资在55%以上。服务业外商直接投资比重也达到55%。图3：天津市近5年服务业投资增长情况梦想与现实的差距巨大经济快速增长增加了投资者投资于天津市尤其是滨海新区现代服务业项目的信心，这也为天津市决心建设大规模中央商务区奠定了基础。因为，当前的商务硬件环境与天津市快速增长的经济及对投资者的吸引力是如此的不相称。滨海新区建成了完善的现代化产业体系，随着空客总装项目落户天津，天津港口设施的改善，滨海新区已经成了中国东部沿海地区最先进的现代制造业基地。滨海新区综合配套改革实验区地位也赋予其在发展股权投资基金、船舶产业基金等现代金融业方面极重要的地位，成为国际领先的私募投资基金与国内私募基金业者的首选投资地。但是，以优质办公物业规模来衡量的天津市商务硬件环境仍比较落后，大规模建设中央商务区就显得尤为迫切。比较天津、上海两地GDP首次突破万亿元大关年份的发展情况，则这种差距更为明显。天津市2011年GDP实现1.12万亿元，首次达到万亿元关口，上海市2006年GDP突破万亿元达到1.03万亿元，但是按照常住人口计算的人均GDP天津约为上海的1.5倍，外商直接投资为上海的1.8倍，服务业固定资产投资为上海的1.4倍，社会消费品零售总额与上海相当，且各项经济指标增速均远远超过上海。但是在2006年上海市就已建成虹桥开发区、南京西路商务聚集区、人民广场商务圈、陆家嘴金融贸易区四大中央商务区，仅四大区域甲级写字楼面积就超过800万平米。而直到2011年天津市成熟的商务区不过集中在河西区沿海河与地铁一号线的小白楼、南京路、友谊路几个区域，甲级写字楼非常有限，管理水平、建筑资质与上海、北京CBD不可同日而语。图4：天津市2011年与上海市2006年经济发展各项指标比较天津建设国际化商业中心的雄心与现实的落差还表现在，天津如今已吸引了最顶尖的国际股权投资基金，跨国企业区域性总部数量、高端制造业水平丝毫不落后于上海、广州、深圳等一线城市，但是仍屈居二线城市的地位，如今市场更形象的称呼天津为一级半城市，将其与京沪广深地区严格区分开来，实在让天津尴尬不已。抛开城市心理不适的因素，以天津的经济规模与发展速度而言，它提出未来十年的中央商务区建设计划，也并非好大喜功。可是为什么滨海新区中央商务区建设仍然遭到市场怀疑，现实中其建设进程也显得摇摇欲坠呢？滨海新区中央商务区建设规划尚存五大问题金融业受全球经济发展不稳定影响较大滨海新区作为金融创新综改配套区、建设北方金融中心与航运中心的国家战略、全球性企业对于天津投资潜力的认可，是天津市面临的历史性发展机遇，也受到广泛认可。可是历史性机遇同样让天津面临挑战。以天津发展最快的私募基金业为例，每年以超过100家新增注册数量的速度在增长，PE成为天津甲级写字楼最值得称道的租户。但是金融业也是我国政策管制最为严格的领域之一，虽然天津获得政策创新的试点权，不过金融业发展离不开实体经济投资，投资方式、创新工具应用的限制将很大程度上制约天津金融业发展空间。而在银行、证券、保险等传统金融领域，天津还无法达到与香港、上海、北京、深圳等区域性金融中心齐平的水准。从全球经验来看，金融业增长规模取决于创新程度，西方金融业高度发展赖以依存的业务创新在2008年金融危机中几乎给西方经济体致命一击，其发展模式也颇受质疑。并且，欧洲债务危机继续发酵，对全球金融市场影响尚不知何时能够终结，更重要的是，发达市场金融体系的不稳定将长期影响全球经济并制约对外投资能力。面对外部环境的动荡不安，高度依赖西方市场金融创新模式与外部投资的天津产业体系，将极为脆弱，一旦遭遇全球性经济衰退或金融动荡，中央商务区建设将受重创。图5：全球及发达经济体经济增长走势与预测城市竞争力落后于京沪在社科院发布的2012年中国城市竞争力排名中，天津排在香港、台北、上海、北京、深圳、广州之后。天津在现代金融业、研发能力、专业服务与总部经济发展指标上也远远落后于上海与北京两地。单从天津与上海GDP突破万亿元关口的年份来看，上海服务业经济比重高出天津4.5个百分点，金融业增加值高于天津14%，商务办公发展空间就大于天津。2011年天津市服务业增加值仅相当于上海46%，北京43%，金融业增加值分别只有两者的31%与34%；研发支出占GDP比例均低于北京上海，总量不到上海一半，及不到北京三分之一；外商直接投资55%投资于服务业，而上海、北京分别为83%与91%。银行、保险、证券等现代金融企业聚集度落后，对于天津建设与京沪两地比肩的区域金融中心目标是个挑战，依靠PE、金融租赁等创新业务能走多远、空间有多大还是个未知数。图5：京沪津三地2011年金融业及服务业指标比较天津经济增长高度依赖投资，投资占GDP比重达到67%，远高于京沪水平。天津仍处于制造业大规模投资时期，而天津在吸引制造业上的“贪婪”使得滨海新区与周边地区制造业发展存在巨大的鸿沟，环京津地区产业布局也相当分散，天津市现代服务业赖以发展的经济腹地远不如长三角之于上海。因此，在大型企业总部与专业服务企业选址中，优先考虑北京上海而将天津置于二线城市之列。尽管天津致力于建设高质量的中央商务区吸引国际化租户，但是北京、上海也在扩张它们的中央商务区规模，城市竞争力的差距将使天津在吸引有限的国际客户资源方面落于下风。区域竞争内耗严重滨海新区中央商务区面临的挑战还包括，全市到处开花的商务聚集区。仅滨海新区范围内，除响螺湾与于家堡外，集中的商务区就包括泰达MSD、中新生态城、滨海旅游区、东疆港区、海洋高新区、空港经济区与渤龙湖总部基地，规划办公面积超过1900万平米，在园区各自为政的发展模式下，一旦运转就无法停止，这将是悬于中央商务区之上的定时炸弹。表1：滨海新区商务聚集区写字楼定位序号区域规划面积办公区定位1于家堡金融区500万金融体系与国际化金融创新业务2响螺湾商务区200万央企与省市级龙头企业办事机构3泰达MSD90万专业服务与现代商务机构4中新生态城550万体现生态环保、节能技术的绿色建筑5滨海旅游区480万面向东北亚企业总部与旅游、创意项目6东疆港区90万航运、物流、金融、商贸、专业服务机构7海洋高新区120万高新技术企业、教育培训、研发总部经济8空港经济区300万航空导向制造业及高新技术研发与总部基地9渤龙湖总部基地88万生态办公、企业会所与环渤海总部基地滨海新区内商务区定位的雷同，将分散有限的租户资源。更严重的是，滨海新区写字楼市场很不成熟，中心商务区之外的办公项目品质、经营模式与甲级写字楼要求还有较大差距，低品质项目入市对滨海新区写字楼市场形成冲击，并降低甲级写字楼定价能力，进而影响中央商务区写字楼开发档次，形成恶性循环，吸引优质国际化租户的竞争力进一步下降。远离天津主城区的现实困境对于滨海新区CBD而言，区域竞争的挑战还来自远离天津主城区的现实困境。滨海新区与主城区之间虽然有城际铁路、轨道交通与高速公路连接，但是城市配套的差距却不是交通条件能缩小的。如果将滨海新区与主城区视作两座城市，那么滨海新区将面临北京、上海、天津三座大城市的竞争，腹地经济规模将只有三分之二。就目前而言，天津主城区甲级写字楼开发品质要高于滨海新区，在天津湾、南站、东站开发中，仁恒、嘉里建设、中海以及津湾广场、津塔项目投入市场后，将大大改善主城区商务硬件环境。如果不是政策倾斜，主城区写字楼市场竞争力将远远超过滨海新区。况且，主城区三大商务聚集区规模还在生长。规划建设急于求成响螺湾商务区建设计划的出台显然比较仓促，彼时天津尚无预见到日后PE与金融租赁会成为天津金融业发展的生力军，天津也未进入国际投资者目标城市第一阵营。招商资源的匮乏，使急于看到响螺湾商务区建设成果的决策者们将目光瞄准了国内央企与各省市代表处。优惠的土地政策与四万亿投资计划荫庇下荷包满满的国字辈企业们在这片1个多平方公里的土地上撒下大把的钞票。一张摄于2010年4月4日的Google卫星图显示，响螺湾核心区范围内已布满了大坑，如今39个项目已全部开工，今年内竣工12栋。按计划，2015年响螺湾商务区将全部建成，届时甲级写字楼面积将超过200万平米，总建筑面积将达到340万平米。如此贪多求快直接结果就是项目建设有数无质，由各省市二次招商而来的业主更为关注土地成本，带来实质性服务业项目较少，而更多的企业如中钢母公司缺乏商业地产开发经验，对商务写字楼市场与开发运营缺乏战略思考，产品设计及销售模式与甲级写字楼格格不入，很难吸引到适合在中央商务区办公的优质租户，影响商务区招商质量。同样的问题也存在于一河之隔的于家堡金融区。于家堡金融区形势略佳，因有明确的招商指引，已吸引近百家PE注册，国际性私募基金、房地产基金、银行、信托、租赁等金融业务逐步落地，但是于家堡建设蓝图同样宏伟，只是规划较晚，目前已开工12个服务业项目。也就是说，到2020年的15年内，昔日还是荒滩的海河下游两岸将矗立起1500万平米的高楼大厦，其中有至少700万平米甲级写字楼，一个对比是，北京CBD500万平米商务区建设花了12年，上海陆家嘴金融贸易区700万平米写字楼建设历时近20年；如果视野再扩大一点，国际金融中心伦敦东部金丝雀码头项目130万平米商务区建设，耗时15年；横滨21世纪未来港，400万平米商务区建设持续近30年，目前仍在继续。与北京、上海相比，滨海新区中心商务区建设计划与其经济实力是不匹配的，仅凭借金融创新的吸引力不足以支撑如此庞大的建设规模。未来10年滨海新区甲级写字楼与公寓、零售市场将极为拥挤，供应过剩与投资市场的不稳定使中央商务区建设蒙上阴影，中钢广场停工即是其中的缩影。破局滨海新区CBD建设现实环境仍然相当残酷，只是在新区建设伊始巨大的投资刺激下问题并没有完全暴露。另一方面，与滨海新区经济增长潜力相比，当前的商务区规模又是远远不够的。在经济发展需求与规划供应之间，需要建立可持续发展的平衡点，以支持滨海新区现代服务业的发展与城市形象的稳步提升。与这一目标相应的，是城市发展战略制定、招商策略的调整两大路径。重回产业兴市战略贪多求快是中国新城建设的突出问题，由此导致的毛病是城市载体超前于经济发展与人口增长，滨海新区要避免城市载体过于超前还需调整城市发展战略。即城市建设以满足人与产业需求为第一目标，放弃单纯追求楼宇载体建设、拉开城市框