房地产开发与经营.docx

第一章1、“开发”一词，意指生产者或经营者对森林、土地、水力等自然资源进行整理或改造已达到一定的经济或社会目的的行为。 选/改错（管理 经营 作为 开发）2、房地产产品的不可移动性决定了房地产开发的地域性。 选/改错（有限性 稀缺性 固定性 差异性）3、新城区在地理位置上表现出明显的劣势：地处城市外围，商业配套、文教设施、道路交通基础设施不完善，人口密度小，生活气息不浓，显然不合适进行商业中心、写字楼、餐饮娱乐等项目的开发，同时由于征用农地，审批难度大，给排水、电、气、电讯等配套市政设施尊需开发企业自行建设，加大了建设成本，增长了建设周期。 新城区开发的优势在于：远离城市中心，新城区空气清新，环境优美、四周宽敞空旷，这对住宅小区的开发有利；同时，新城区由于地广人稀，拆迁难度小，拆迁难度低。 简答4、单项开发规模虽小，没有连带的配套设施的开发，但也必须严格按照城市建设总体规划进行，工业与民用建设须缴纳一定的城市建设配套费用。 选（设计费 管理费 城市配套费）5、房地产经营是指房地产经营者对房屋的建造、买家、信托、交换、维修、装饰以及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有目标、有组织的经济活动。6、商品的交换对象范围不受限制，而房地产产品的交易则要受到各种各样的限制。 改错7、供求关系调整缓慢性 从供求角度看，房地产经营的供应弹性小。从需求的角度看，房地产经营的需求弹性小。 简答8、首先是经营活动和市场行为，然后才开发行为，房地产开发必须以经营为核心，这是现代房地产开发的根本要求。 改错9、在国外，可行性研究包括两个内容：一是在获得土地之前的初步可行性研究；二是获得土地之后的融资可行性研究。在我国可行性研究是合二为一的。 改错10、我国现行的房地产金融史伴随房地产业的兴起而产生和发展起来的，它从无到有，目前正处于正常的发展阶段，已形成了一个以中国人民银行为领导，以建设银行、工商银行、农业银行房地产信贷部为主体，其他商业银行房地产信贷部和地方性地方性住房储蓄银行为辅助，住房合作社、信托投资公司、各类保险公司等为补充的房地产金融机构体系。 简答11、房地产经营可分为房地产产品形成环节的经营、房地产产品流通环节的经营和房地产产品消费环节的经营三种图。（P12）第二章1、房地产投资决策必须坚持以定量分析为主的原则。 判/改错2、必须坚持定量分析与定性分析相结合的原则。 判/改错3、确定型决策是一种在自然状态的发生非常明确的情况下进行的决策，决策者确知需要作出精确估计的决策。 名词解释4、不确定型决策是指决策者对未来可能发生的情况虽有所了解，但又无确定或者估计其自然状态发生的概率的情况而做出的决策。 名词解释5、后悔值法计算表（P23）6、为强化节约和集约利用土地，必须实现土地利用方式的根本性转变，由粗放型向集约型转变。 改错7、全国城镇建筑的总耗能要实现节能50%的目标；争取到2020年，大部分既有建筑实现节能改造，新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标。 选8、房地产资产是房地产形态的资产，是房地产财产中被经济主体拥有或控制的能够以货币计价并在市场上交换的部分，属于固定资产，可以划分为实物和权力两种形态。 改错9、抵押贷款业务属于资金融通管理。 选第三章1、房地产企业以营利为目标，以开发与经营活动为内容，在充分利用企业资源的基础上，实现房地产企业经营的最大化。 改错2、房地产业对国民经济发展具有重要的推动作用，是国民经济的支柱产业，也是繁荣城市经济的先导性、动力性产业。 选3、消费结构，是指社会人群对不同商品的消费支出占其总收入的比例或比重。 名词解释4、产业结构是指国民经济中各产业部门及产业部门内部不同层次之间质的结合与量的比例情况。 名词解释5、地产开发公司通过“三通一平”（水通、电通、道路通及场地平整），将自然状态的土地或有部分基础设施的土变为可用于房屋建设或其他建筑用途的土地（即“生地”、“毛地”变为“熟地”）。（天然、部分基础设施、可用于建设） 选6、我国房地产开发企业资质等级可划分为五个级别，即一级、二级、三级、四级和暂时级或临时级。 选7、从事房地产开发经营年限 二级资质 3年以上 30日内8、二级资质的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目。9、弹性原则是指企业组织必须不断适应外界环境的变化，适时进行自身调整改造，已达成企业组织和企业部环境之间的动态平衡。 名词解释10、职能性这种结构呈现出金字塔形，处在金字塔顶部的是高层管理者，而顺从着塔顶而下，依次分布着中层管理者和基层操作人员。 选11、项目组织结构是指在公司内部成立专门的项目机构，独立地承担项目管理任务，对项目目标负责。 选12、项目型组织结构的劣势主要表现在：第一，组织效率低下、成本高，项目不仅过程是不均匀的，而且各项目又自成系统，这样可能使企业有限的资源得不到充分的利用，造成资源的重复配置和浪费。 选13、这种组织结构形式对中小组织比较实用，但对规模较大，决策时需要考虑较多因素的组织不太适合。 改错14、由于当地产企业经营的外部环境与内部环境是不断变化的，因而房地产企业的经营目标应具有一定的弹性，以适应不断变化的内外环境。 改错15、包括宏观环境、中观环境和微观环境，属于个人支配收入的提高。宏观环境主要是指国家经济发展形势以及相关政策的变化等。第四章1、根据分析角度的不同，可将房地产开发与经营环境分为宏观环境、中观环境与微观环境。 改错2、房地产开发经营环境的基本特征：关联性、可变性、相对性、层次性。 解答3、环境分析是机会选择的基础。环境分析不深入，机会选择的失误，不仅使投资者遭受巨大损失，也在相当程度上阻碍了房地产业发展的进度。 选4、通货膨胀对房地产业及市场产生双面影响。通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险；通货膨胀会使市场需求扩大。因为具有保值效益的房地产产品，在通货膨胀率较高时会刺激以保值为目的的投资的增加，从而会增加房地产市场的需求。简答5、房地产市场周期可以分为四个不同阶段：市场整理阶段、市场稳定阶段、项目开发阶段和过度建设阶段。 判断/改错6、企业优势与环境有利条件结合，即S+O=机会点企业优势与环境不利条件结合，即S+T=可规避风险点企业劣势与环境有利条件结合，即W+O=可借力机会点企业劣势与环境不利条件结合，即W+T=风险点（威胁点） 选择7、房地产开发经营的内容为出租或出售，显然房地产周期的高峰期为最佳时机；若为购买或开发房地产，应选择房地产周期低谷期的后期阶段。选择/改错8、土地投资由于数额巨大，风险性比一般的房地产投资要大很多，而且对决策者的信息掌握与判断能力、预测能力提出了较高的要求。9、住宅投资安全性最高。 选择10、高档住宅由于价格高，收益相对也大，但面临的风险更大。 判/该11、风险其显著的特点是不确定性。 选第五章1、通过市场机制获取土地使用权又有两种方式：在一级市场上通过招标、拍卖或挂牌的形式获取土地使用权，即国家作为城市土地所有者出让土地使用权；是在二级市场上通过土地使用权的转让获取土地使用权。2、土地出让具有垄断性。3、土地使用权出让具有很强的计划性。选4、国家出让土地使用权后，土地仍然是国家所有，仍然是国家的领土，因此，土地使用者不得拒绝或阻拦国家主权的行使。 改错5、居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。 选6、全部采用招标、拍卖或挂牌的方式。 选择7、P88案例8、我国当前土地使用出现的问题及治理方法？答：当前土地违法现象较为严重，有些地方政府通过修改土地利用总体规划，化整为零，把土地的审批权限下放到地市政府，出现低标准土地补偿、拖欠征地补偿费等侵犯农民利益的现象。对于这些现象的治理，一是应加大土地违法案件的查处力度；二是应进行土地产权制度改革，保护农村集体土地所有权（选），保障农民的合法权益。9、征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均年产值的610倍。10、安置补助费是指为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口生活，国家所给予的生活补助。 名词11、新菜地开发建设基金是指征用城市郊区商品菜地时支付的费用。 名词12、货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋按照房地产市场评估价格，以货币结算方式补偿给被拆迁除房屋所有人。 名词13、房屋产权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估和调换房屋的市场进价结算调换差价的行为。名词14、拆除已超过批准使用期限的临时建筑，不给予补偿。15、拆迁人在拆迁活动中除被拆迁房屋的所有人给予补偿外，还应对被拆除房屋的使用人给予安置，以切实保障被拆除房屋使用人的使用权。因此，安置的对象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人。15、被拆迁人或者房屋承担人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由市、县人民政府责成有关部门行政强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。 改16、竞标团队工作主要包括：认真研究公告和相关文件，讨论本开发企业是否符合相关条件以及是否具有开发能力；进行现场勘察，了解地块具体位置、地块开发程度、地块周边情况、地块片区市场情况等内容；研讨地块拟开发的物业形态、政策和工程技术的可能性，预测楼盘的销售或经营情况，以对地块价格进行准确测算；测算地块价格，便于编制标书或参加拍卖叫价；预测竞标风险，主要包括保证金风险、攀比风险、寻租损失风险等，并提出可行的措施方案。17、测算地块价格的常用方法为假设开发。 选18、假设开发是指求取评估地块未来开发完成后的价格，减去未来的正常开发成本、税费和利润后，所得剩余为评估地块价格的方法。 名词第六章1、投资机会研究阶段主要是对投资项目或投资方向提出建议。 选2、在初步可行性研究阶段需要对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进行度、项目销售收入投资估算、项目财务分析等。 选3、大型复杂的工程详细可行性研究阶段费用约占0.2%1%。4、房地产市场调查的作用： 有助于房地产企业确定的投资方向。 有助于房地产企业适时进行产品更新代换。 有助于项目投资者实施正确的价格策略。 有助于项目投资者实施正确的价格策略。 有助于房地产企业改善经营管理、提高经济效益。5、专题性市场调查优缺点： 组织实施灵活方便、所需人力物力有限、对调研人员的要求相对较低的优点。存在提供的信息具有某种局限性的不足。6、综合性市场调查优缺点： 提供的信息能全面地反映市场的全貌，有助于市场调研主体正确了解和把握市场的基本状况。由于这种市场调研涉及面广，组织实施比较困难，需要投入相当多的人力物力，费时费钱，而且对调研人员的要求也相对较高。7、探测性调查回答的是“可以做什么” 选8、描述性调查回答的是“是什么” 选9、因果性调查回答的是“为什么” 选10、在晚上可观察该小区住户的亮灯数量是直接观察法。 选11、属于房地产调查当中的观察法是行为记录法。 选12、三通一平属于前期工程费估算。 选13、前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程支出。 选14、基础设施建设费时指建筑物2米以外15、单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。16、以每张病床的综