物业管理服务方案.doc

毕 业 设 计题 目 xxx 姓 名 xxx 系 别 xxx 专 业 xxxxx 学 号 xxx 指导教师 xxx 2013 年 5 月 5日设计说明本人在本设计中主要负责项目后期管理部分即物业管理，的物业管理始于八十年代初。最早的物业管理开始于深圳。1988年伴随深圳，房管制度的革新也连锁展开，物业管理迅速发展。此后的十几年内深圳的物业管理迅速发展，从小到大，从涉外商品房到全市物业管理的发展，初步从借鉴，探索，推广到规范化，由传统的房管式逐步发展为专业化，企业化，一体化招投标的三化一体的物业管理模式。该部分又可细分为物业服务目标及管理模式，服务内容及标准，服务经费测算三大块主要内容。物业管理从产生初期的感性、无序，到迅速发展狂热的中期，再到平稳和理性的后期，走过了风风雨雨的二十多年发展历史。中国的已经日渐成熟，更加完善，物管行业也日趋规范；经过不断的行业重组，物业管理企业实力增强，市场化行为更加理性规范；专业技术重组使得物业管理的专业技术服务基本实现专业化、社会化；业主维权行为趋于理性；的运行逐步规范并开始纳入政府监管范围。物业管理发展又似乎进入一个两难境地一方面市场化正日渐成熟，另一方面物业管理发展方向却又十分迷茫。这种矛盾和不平衡预示着物业管理行业变盘即将到来。2007年3月16日，十届全国人大五次会议上通过的物权法，于10月1日起正式实施，物权法是调整财产支配管理的法律，是对财产进行占有、使用、收益和处分的最基本准则，是制定民法典的重要组成部分，是完成构建中国特色社会主义法律体系的目标，物权法的颁布将解决行业内一系列长期悬而未决的问题，将对行业未来的发展起到重要而深远的影响。21世纪，是中国物业管理行业进入发展、完善和成熟的重要阶段，在这个阶段将会出现一个竞争激烈、管理完善、服务理念提升的时期。对物业管理行业来说，质量理念和品牌理念的逐步的变化、竞争格局的形成、高新技术的应用、消费观念的更新，要求物业管理企业从服务观念到服务方式，从经营理念到市场定位，都要作出相应的变革，才能适应发展的需要。设计拟采用的方法：通过网络，书刊等查找经济及房地产发展方面的资料；通过消费者调研及竞争楼盘调研，了解市场状况；通过组内合作完成项目的整体策划构思，并分工完成项目的策划报告及其他的相应内容。 1、实地勘查2、查询福州各知名物业的成功案例3、查阅大量相关资料。4、更深一层完善各部分详细。5、指导老师审核及后续修description of designLate in this design, I was mainly responsible for project management part of the property management, property management in China began in the early eighty s. The first property management started in the special economic zone, shenzhen. In 1988, with shenzhen housing system reform, housing system innovation chain, also rapid development of property management. Since the shenzhen property management for more than a decade of rapid development, since the childhood, from foreign commercial housing to the development of property management in the city, from preliminary reference, to explore, to standardization, gradually developed from the traditional housing type is professional, enterprise, integration develops itself for the integration of the bidding of the property management mode. This part and can be subdivided into realty service objectives and management pattern, service content and standard, service for measuring main contents of three major parts.Property management from the initial perceptual, disorderly, the rapid development, in the middle of the fanatical late to steady and rational, more than 20 years development history through the ups and downs. Chinas property management market has matured and property management regulations, to be more perfect, the government regulatory content tube industry also increasingly specification; After continuous industry restructuring, property management enterprise strength enhancement, market behavior more rational norms; Professional technology restructuring technical services of the property management specialization, socialization; Owners rights behavior tends to be rational; Owner committee operation gradually standardize and started into the scope of government regulation. Property management development and seem to be into a dilemma on the one hand, market is increasingly mature, on the other hand, property management development direction is very confused. This kind of contradiction and unbalance signal variable plate of the upcoming property management industry.On March 16, 2007, the fifth session of the tenth National Peoples Congress by the property law, formally come into effect on October 1, the property law is to adjust property law governs, is carried out on the property to possess, utilize, seek profits from and dispose of the most fundamental principles, is an important part of civil code of China, is to finish building the legal system of socialism with Chinese characteristics legal targets, property law promulgated to address Chinas property management industry in a series of outstanding issues for a long time, to the development of Chinas property management industry in the future play an important and far-reaching influence.In the 21st century, Chinas property management industry entered the crucial stage of development, improve and mature, there will be a fierce competition at this stage, complete management and service concept promotion period. For property management industry, the quality concept and brand idea gradually to the change of market environment, the formation of the competitive landscape, the application of high and new technology, consumption idea the renewal, require property management companies to service from the service ideas, from the business philosophy to market orientation, to make corresponding change, to adapt to the needs of the development of.The method of design is proposed:Through the Internet, books and so on to look up the information economy and real estate development; Building through consumer research and competition research, know the market situation; Through group cooperation to complete the project overall planning idea, planning and division of labor to complete the project report and other relevant content.1, field exploration2, querying, fuzhou well-known property of successful cases3, refer to a large number of relevant information.4, further perfecting the each part in detail.5, guiding the teacher review and follow-up目录7.1 项目物业管理服务目标7.1.1 物业服务定位参照国家物业管理优秀小区服务标准提供一流的物业服务，促使“中庚嘉园鸣城”项目所具备的硬件功能得到维护和提升，促进项目保值增值。7.1.2 管理目标 （1）总体服务目标在物业委托管理期内，我司将力争在全面接管“中庚嘉园鸣城”项目两年内达到市级物业管理优秀项目标准；三年内达到省级物业管理优秀项目标准；五年内达到全国城市物业管理优秀住宅小区的标准。 （2）分项目质量目标针对该小区，我们严格要求自己，让生活在其中的业主舒心满意。为此，我们将做到以下： 全年不发生重大安全责任事故； 机电、消防设备设施完好率达99%以上； 员工培训合格上岗率达100%； 道路、公共照明完好率达100%； 车辆管理到位率100%，车辆违章停放率小于1%； 业主报修及时率100%以上，维修合格率达100%，有效回访率100%； 景观、绿化完好率99%以上； 生活垃圾日产日清二次以上，保洁率达99%以上； 化粪池、污水井、雨水井完好率达98%以上； 业主对管理、服务工作的满意率达95%以上。7.2 采用的管理方式7.2.1 管理模式之一：标准化管理模式我们将在本项目的物业管理服务过程中全面导入ISO9001：2008质量管理体系，建立文件化的质量手册、质量目标、程序文件和作业指导书；文件化的质量管理体系是日常物业管理服务中通过对各类质量活动、方法和执行的标准，使各项物业活动有章可依。我们将在管理职责、资源提供、服务过程的控制、测量、分析与改进方面按照质量管理体系的标准要求以及结合项目特点和服务内容建立和制定质量方针、质量目标，各种程序文件以及细化的作业指导书和相应的质量记录。通过业主满意度调查和信息采集，内部审核和质量管理评审活动，以及各级的检查、控制体系，建立从策划实施检查改进的过程控制体系，对每道服务内容和程序完成从起始到完成、验证、再提高的闭合。对不合格服务及时采取纠正、预防措施，不断改进和提高管理业绩，对物业服务提供的全过程进行控制和质量保证，形成一个相互联系和完整的系统管理方法。7.2.2 管理模式之二：OEC管理模式O代表全方位，E代表每个人、每件事、每一天，C代表控制和清理。物业服务工作具有100-1=0的工作特性，要求全体物业从业人员认真做好每件事。OEC管理的含义就是全方位地对每个人每一天所做的每件事进行控制和清理，归结起来称为“日事日毕、日清日高”，在日常物业服务性工作，业主投诉和反映的问题改进和解决，当天能够做好的决不推到明天，加班加点能做好的决不拖延时间。概括起来为事事有人管、人人都管事、管事凭效果、管人凭考核。7.2.3 管理模式之三：零距离管理模式质量全面管理理论的精髓是“以顾客为关注焦点，争取满足和超越其预期”。零距离是一种全新的服务观念，强调“直接面对用户，以用户为核心”。公司经过多年的管理服务的经验，潜心研究和探索物业行业保证和不断提高物业服务质量，让业主放心、安心和舒心的经验，在总结论证的基础上倡导、实施的管理模式。提倡“业主提出要求，我们按需提供”。零距离的本质是心与心的零距离，物业公司所有的工作都致力于与全体员工的心灵碰撞、心灵沟通，与全体员工的心零距离，员工得到企业的关爱，帮助，激发出强烈的为企业负责的奉献精神和职业道德心，转化为与业主的心零距离，真正解决了如何自觉、主动地为业主提供优质、热情服务的根本问题。结合以上三种管理方式对小区进行管理服务，采用多种管理模式能更加适应不同业主的不同需求。7.3 服务内容及标准7.3.1 项目施工、销售期服务协助开发企业做好房屋预买人的物业解说（物业顾问）工作以及销售人员物业管理知识培训，促进楼盘的销售。进一步提高开发企业的形象，社会公认度，保证开发企业的品牌效应。此外，可根据开发企业的需求，提供售楼部的安防、保洁、接待等方面的物业服务。7.3.2 承接验收期管理承接验收期管理是物业管理整体阶段的基础和重要环节，为日后物业管理工作的正常运转打下坚实的基础。主要内容有设备设施调试期物业管理、物业的接管验收 （1）设施设备调试期物业管理工作 出席有关工程的会议，参与智能化系统产品及电梯、消防、配电等机电系统的安装、调试机电设备的测试检查，建立调试档案。 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题，列出遗漏工程，从物业管理专业角度提出相应的整改意见。 （2）物业接管验收物业接管验收分为现场验收，资料交接及其它交接等三个方面。严格按照国家住房和城乡建设部颁布物业承接查验办法执行接管验收。7.3.3 二次装修管理 （1）装修申请 由装修申请方认真填报装修方案和设计图纸，物业处对填报的申请表进行认真审核，对损害建筑结构安全，违章装修和不合理施工部分，详细进行标注，必要时要求更改装修设计方案，以维护建筑安全和外观统一、美观。 （2）技术交底二次装修工程技术交底服务一般在装修工程申请审核过程，聘请施工单位或负责人，根据对现场平面、结构的理解和认识，结合设计图纸，进行技术交底。 （3）装修过程监管配合和中间环节验收工作 在二次装修工程施工期间，外来装修施工人员应到物业服务中心登记并办理临时出入证。物业处将组织专门对二次装修进行配合监管小组，建立细致严密的装修跟踪监管体系，进行“全程跟踪”。物业保安人员、楼管员、水电维修工，每天不少于1次巡视施工现场，通过现场巡查与用户、施工单位/人员沟通，了解施工进度，监管每道装修工序，把违章装修消除在萌芽阶段，装修配合监管工作主要有以下内容：装修平面分隔和管路改造是否与申请方案保持一致；是否损伤建筑结构；装修现场是否存在消防隐患；防水工程是否符合规定要求； 装修过程监管：装修工程在初期管路改造、平面改造和隐蔽工程基本结束时，物业处组织由技术人员为主的验收小组，对房屋装修进行中间验收，如果发现施工质量问题和违章装修，由于装修工程正处在施工阶段，地面、墙面装饰未装贴，发现的问题和要求整改的项目业主也容易接受和服从。7.3.4 综合管理服务物业管理是服务行业，旨在“为业主服务”，所以在工作细节中我们要做到让业主处处满意，不管是工作，着装，还是制度。因此，我们对于综合管理做出以下规定： （1）设立项目客户服务中心，实行综合一体化管理服务。办公设施设备较先进完备，应用计算机等现代化管理手段进行科学管理，办公场所整洁有序。 （2）在物业服务中心显著位置公示企业营业执照和物业资质证书，管理服务人员配备合理，并按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，持证上岗率达100%，岗位责任制明确。 （3）员工统一着装，佩戴统一服务标识牌，工程水电、安防等特殊工种持证上岗率达100%。 （4）设立“有事请找客户服务中心”一站式管理服务模式，公示24小时服务电话，受理业主（使用人）提出的报修和管理服务需求。及时解答业主的咨询、处理业主投诉及受理维修等。业主咨询、投诉在24时内予以答复处理；有完整的报修、维修记录，并有回访制度，满意率达95%以上。 （5）物业管理档案资料齐全，应用计算机进行分类管理，方便检索。 （6）公布物业管理服务内容和标准，接受业主（使用人）的监督和建议。 （7）定期进行物业管理服务意见征询活动，自觉接受委托方的监督、检查，不断改进提高管理服务水平，确保客户满意率达95%以上。7.3.5 房屋管理 （1）楼宇外观管理 一个小区的档次可以从楼宇的外观直接得出答案，人们对小区的第一印象就是小区的楼宇外观，第一印象的好坏决定他对这个小区的态度，很难改变。所以楼宇外观管理是物业管理公司一个长期持续坚持的工作。我们承诺做到以下标准： 房屋外观整洁、无妨碍市容和观瞻。外墙装饰无破损或污迹。 房屋本体公用设施整洁，公用楼梯、天台、通道等无堆放杂物及违章占用等。 无擅自改变房屋用途，大楼入口处和主要路口公共地方有引路标识图。 房屋完好率达98%，维修合格率达100%。 制定科学、合理的房屋养护计划，报委托管理方批准，并按批准计划执行落实。 （2）房屋养护计划房屋养护主要包括房屋主体承重结构部位，外墙面，屋面，楼梯间通道，公共卫生间，门窗的日常维修和定期维修。房屋养护计划（见表6-1）表6-1房屋养护计划表序号项目名称日常维修计划实施方案定期维修养护计划实施方案实施效果1房屋主体承重结构部位每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验房屋主体承重结构部位每15年中修一次，每30年大修或局部更新改造一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.构件满足强度、刚度和稳定性要求。2.房屋各结构部位正常可靠，完好率达100%。2外墙面每周巡查一次并做好记录。工程组负责组织实施巡查、维修和检验1.每两年对较大面积渗漏的，局部翻新一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.外墙无渗漏现象。2.外墙使用功能正常可靠。3.平整、清洁、美观，保持市容观瞻3屋面每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1.每半年检查屋面一次，每五年进行一次中修，每十年进行一次大修或更新改造工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造1.确保使用功能正常可靠。2.清洁美观。3.完好率达到100%。4楼梯间、通道每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1.每四年进行一次中修，每八年进行一次大修或更新改造2.每十年粉刷一次工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1.确保使用功能正常可靠。2.清洁美观。3.完好率达到100%。5公共卫生间每天巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1.每季度进行一次修补工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行1.确保使用功能正常。2.保持卫生间的清洁完好。6、门窗每周巡查一次并做好记录工程组负责组织实施巡查、维修和检验1、每季度进行一次修补1、门窗配件完好，开闭灵活无异常声响。2、玻璃无破损7.3.6 设施设备管理 （1）设施设备的运行维护总体思路公用设施、设备运行状态的良好程度，将直接影响到业主的日常工作和安全，物业的维修养护是现代物业管理的主要内容之一，其支出占了物业管理总支出相当大的部分，科学的维修保养措施可以在保障设备设施正常使用功能的前提下，不断挑战成本极限。坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的维修养护计划并合理组织实施，可以达到如下目的： 延长物业的物质寿命，满足公共设施、设备的正常使用功能； 延长物业的经济寿命，达到保值增值的效果； 降低管理成本支出，减轻业主经济负担，保障物业处服务体系的可连续性改变和 发展。 一方面，我们将与委托方共同协商，选聘专业的技术公司对大楼的消防系统、监控系统、发电机、电梯、中央空调系统进行专业化的维保。 另一方面我们将以建设部、福州市等有关物业维修养护的相关法规、专业标准、技术规范为依据，根据项目设备配备情况以及我们在多年设备管理和维护方面的经验，制定大楼共用设备设施的维修养护标准，监督专业技术公司的维保工作，以确保大楼的水电供应、排水设施、安防系统、消防系统运作正常及电梯能24小时投入正常运行。 （2）给排水设备（设施）管理水为民生，是业主生活不可或缺之物，所以对给排水设备设施进行以下管理： 确保给排水设备(设施)上下水管道、落水管保持良好技术状态，保证生活、消防用水的需要； 机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告； 给排水维修工负责给排水设备维修保养； 工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督； 管理处经理负责上述工作的检查监督。 （3）电梯运行管理小区之电梯相当于业主之双足，电梯运行不正常严重影响业主日常生活，并有可能直接威胁业主生命安全，所以我们对电梯日常运行进行如下管理： 每日巡检电梯运行状况，机房主机设备运行情况，做好电梯运行记录； 建立完善的电梯管理制度和操作规程、维修保养规程、应急处理规程，按照制度的规定做好电梯运行管理； 指定专人监护货物搬运； 制定和公示电梯使用注意事项和规定，指导用户正确使用电梯； 监控人员24小时对电梯运行情况进行监控，发现异常情况立即报告，采取应急措施； 机电主管、主任按规定每周/月对电梯进行巡检和抽检； 建立电梯应急处理预案，并定期演练，发生电梯故障、关人能在第一时间采取措施，保护电梯设备，救出被困人员。 （4）其他公共设施设备维修服务标准（含设备故障应急处理措施） 停电服务标准 提前一天贴出停电通知； 电梯降至首层，启动备用发电机组供电； 停电及切换由发电机组供电时间不超过20分钟；做好各项相关记录。 停水服务标准 提前一天贴出停水通知。 保证在市政管网正常的情况下正常供水，特殊情况除外。 做好各项相关记录7.3.7 公共秩序管理 （1）总体服务内容及标准 项目主出入口设置配备有总平面示意图，主要路口交通标示齐全、规范。 门岗整洁。设安防员专人24小时值勤，项目主出入口实行安防员12小时立岗值勤（每天7:0019:00），详细交接班记录和外来人员、车辆进出登记记录。 维护项目公共区域秩序，按照法规政策等相关规定，采取各种有效安全防范措施，落实大楼安防力量。通过人防、技防、物防相结合的办法，做好物业管理区域内安全防范工作。巡逻岗安防人员对重点区域、重点部位每1小时巡查1次，有巡查记录存档。接到住户报警或求助电话等发生安全事故时，1分钟内到达现场，并及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。 对安全监控设施设备实施24小时监控并及时记录。专职安防人员能开展并处理项目公共秩序维护工作，掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故应急处置预案。 通过流动岗安防人员常态化巡逻，杜绝项目公共区域摆摊设点的现象。 （2）车辆停放管理车辆管理的关键是安全和有序，首先要根据本项目的特点量身定制停车管理方案，同时还要尽量利用技防来实现管理现代化和降低成本。 采集和建立完整的车辆档案信息系统 要做到停放安全，首先要建立行之有效的车辆驶入制度，登记、检查及管理制度，管制进出机动车辆，所以，对固定驶入项目内停放的车辆应进行登记，建立车辆档案； 通过计算机管理对车辆信息进行存储、分析和区域划分； 机动车分地下停车、路面停车分类；各种非机动车结合路面停车场、地下停车场的存放量进行合理编排。 量身打造本项目的停车管理方案 所有登记在册的机动车，由物业统一发放车辆管理智能卡，引导车辆分区域停放。 各类非机动车统一制作“停车牌”安装在车上，停放地面停车场。 临时机动车辆、非机动车辆进出辖区时，由当值安防员进行检查车况、登记后发给“取车卡”，车辆驶出小区时收回“取车卡”。 车辆的有序停放管理我们将以人防、技防相结合的办法，派驻专业车辆管理人员对车场进行管理、指挥车辆停放和维护车场卫生和设施。通过监控中心的监视摄像装置，对每辆进出车辆进行录像，并保留一个时期，作为车辆出现问题时调阅和查究的证据。 电动自行车停放区位我们将安装电插座和支架，方便电动车主充电。同时在停车场地置放消防灭火器，预防发生车辆火灾事故 （3）各类突发事件应急预案 斗殴等暴力事件的处理预案 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告服务中心和安防事务部，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待服务中心和安防主管部门的指令。安防主管部门接报后视情况派适当数量的安防员立即到场制止，尽快报公安机关。斗殴事件中如项目内的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。涉及刑事责任，应交公安机关立案处理。事件中发现人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。 盗窃等刑事案件的处理预案巡查发现或接报辖区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告物业处，简要说明现场情况，监视现场等待主管部门的指令。物业处、安防主管部门接报后，应迅速派适当数量的安防人员到场制止，设法抓获犯罪嫌疑人，扭送公安派出所处理。案发现场发现财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，协助公安机关调查取证。 周界防攀爬当接到监控传来指令。应用对讲机向监控简单重复一句“XX警区、明白”。此时监控人员记录通知到位的时间、地点、处警人员姓名。如果是班长接警，班长应指令就近的安防员出警，班长随后赶到警点。接警人员配带手电、警棍、对讲机快速出警（最低限30秒到警区周边）。在出警行动中，即将接近警区，把目光投向四周，搜索疑点，用敏锐警觉性形成一个控制网。如发现陌生人。可疑人员，采取隐蔽跟踪，通知队友，班长，一边认清人员的特征，疑点和动向并观察周边、外围是否还有同伙。如要盘问，与对方保持5-6米距离，注意对方举动，要求对方把手放在裤外，稳住对方情绪，等待队友到来，扭送公安机关或报“110”处理。 消防应急预案 巡逻岗在巡逻中发现火灾，立即报告当班班长及通知消控中心，同时迅速提起灭火器材进行扑救，并且做好情况反馈，如果灾情较轻，个人已经扑救，应该留守控制现场，协助相关单位调查记录现场情况，如果扑救无效，应立即反馈经当班班长，当班班长立即向物业服务中心及相关领导汇报，非当班人员立即进入应急程序。当班班长接到报告后：立即召集非当班人员，构成灭火组、抢救组、警戒组，命令各组负责人带领本组人员各就各位。向消控中心发出指令，用紧急广播系统通知业户紧急疏散。第一时间到达现场，决定是否拨打119求救。监控中心当班保安员：启用消防紧急广播，通知业户紧急疏散（要求紧张有序，并要安慰过分紧张的业户），同时启用消控设施。向119求救，并讲清楚地点、起火层、火势等，同时拨打120求救并告之伤员情况。将监控镜头定在起火楼层，密切监视。电梯迫降并检查电梯是否困人，如果困有人，立即通知工程人员，并利用电梯的对讲系统安定被困人情绪，同时叫被困者尽量不要靠近厅门，以免发生意外。疏导道路以便消防车进入。7.3.8 保洁服务小区保洁服务是每个业主最关注的问题，所以保洁员的工作时时刻刻都会受到业主监督，垃圾随时可能出现，所以要做到让每一位业主都满意是不可能的。所以我们给保洁工作定了以下标准，尽量做到让业主满意： （1）每天进行广场道路和人行道的清洁 （2）每天进行绿化带清洁 （3）每天进行排水明沟清洁 （4）每天进行垃圾桶、果皮箱清洁 （5）每天进行停车场清洁 （6）每天进行标识、宣传牌清洁 （7）每天进行雨水井的清洁 （8）每天进行天台、雨蓬清洁 （9）每天进行电梯的清洁 （10）每周进行一次化粪池清 （11）每天进行楼梯通道等的清洁 （12）二次供水、蓄水池每年定期清洗两次，保证二次供水卫生达标。7.3.9 绿化养护及管理绿化是生命的象征，是人类亲密的朋友。本项目绿化面积大，是项目对外形象、档次和环境整洁美观的重要组成部分，因此是物业企业服务的重点之一。 （1）绿化养护管理内容： 及时清除杂草、枯枝，对遭受损坏的花木及时扶正、整修或补苗。 根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土。 根据气候，给花木适量浇水。 每季度定期修剪草坪一次，平均草长不超过8厘米，平整美观。 做好恶劣天气花草树木的保护工作。 制定预防措施，防治病虫害。 花木养管到位并及时补植、除草、施肥和杀虫。存活率达到98%以上，并张挂绿化标识，介绍绿化品名、习性，供业主观赏。 每季度定期修剪花木一次，花木造型优美，无疯长抽枝。 （2）绿化养护管理标准 及时养护，保持绿化的正常生长。 保持公共绿地整洁。 乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保有率99%以上。 新建绿地中，植物成活率95%以上。7.3.10 社区文化活动本项目作为属地社区的一个组成部分，通过物业企业和广大业主的共同努力，加强社会主义精神文明建设，对创建和谐社区，提高广大业主的综合素质，有着重要的意义和作用。我们拟在本项目将开展社区文化作为一项重要的服务内容并采取以下措施： （1）发挥社区政治功能 我们将在小区显要处开辟法制宣传栏，宣传党的政策和各种法律法规，以及时事新闻和案例分析等栏目，开展法律讲座以及各种活泼多样的形式，增强人们的法律意识，特别是培养儿童从小树立正确的人生观和价值观，成为遵纪守法的公民。 组织成立业主自愿参与的各种公益性、服务性组织，以服务社会、服务社区为目的，与属地社区基层组织共同为辖区建设出谋献策，反映居民呼声。 尊重业主享有的民主权利，维护业主对社区建设、人民代表的表决权、选举权和被选举权等各项公民权。 （2）发挥社区经济功能 经常性地组织业主恳谈会、联谊会和各种形式的交往活动，促进业主之间的相互了解和沟通，通过专项回访，了解业主从事行业和拥有资产、资源情况，以及对未来的期望和需求。 积极创造机会和牵线搭桥，促成业主之间将各自的资源进行整合和取长补短，谋求更大发展和创造新价值。 （3）社区文化重大活动计划拟每季度在本项目开展一次的社区文化活动（见表6-2）表6-2社区文化活动计划表月份活动项目活动方式活动效果1月元旦联欢晚会集体参加联欢、迎新、娱乐2月春节联谊活动团拜、联欢、座谈、有奖竞猜等烘托喜庆、祥和的新春气氛，促进睦邻沟通交流3月“三八妇女节活动”座谈、聚会、小型联欢尊重妇女，弘扬中华传统美德4月春游郊游、植树、登山户外活动，健康身心5月文体活动文体竞赛增进了解和睦邻友好6月六一儿童节儿童歌舞、智力竞赛、文体比赛等促进儿童德、智、体全面发展7月党的生日开展大型宣传活动培养爱国、爱党，美好生活来之不易思想8月拥军拥属活动慰问老红军、烈士军属，为烈士军属献爱心，表达对为祖国和平做出巨大贡献的功臣的敬意9月重阳节活动组织老年人郊游、登山、座谈等弘扬中华民族遵师敬老的传统美德10月庆国庆、迎中秋征文、绘画比赛，中秋赏月灯火晚会爱祖国、爱和平、庆团圆11月业主论坛邀请各行业学者、专家演讲、报告、研讨互相交流，共同提高12月欢渡圣诞节圣诞装饰、布置祝福、赏景，互祝平安7.4 物业服务经费测算7.4.1 物业管理服务收费项目及标准序号收费项目收费标准收费说明1住宅物业管理费2.0元/.月测算2汽车停车管理费70元/辆.月地下停车场3电动车/摩托车停车管理费20元/辆.月地面停车场4自行车停车管理费10元/辆.月地面停车场5附属幼儿园管理费2.5元/.月测算注：地下停车位为出售车位7.4.2 收入预算明细 （1）住宅物业管理费收入： 64086M22.0元/月M2= 128172元/月 1407.9M22.5元/月M2=3519.75元/月 （2）地下汽车停车费收入： 600辆70元/月= 42000元/月 电动车：500辆20元/月=10000元/月 自行车：200辆10元/月=2000元/月 停车管理费收入：54000元/月 （3）小区月收入合计：182172元/月7.4.3 支出预算明细 （1）物业处管理人员工资支出为： 物业处主任： 1人4000元/月=4000元/月 客服人员: 4人2200元/月=8800元/月 工程主管: 1人3500元/月=3600元/月 工程人员： 6人2500元/月=15000元/月 安防队长： 1人3500元/月=3500元/月 安防人员： 12人2500元/月=30000元/月 环境主管： 1人2800元/月=2800元/月 保洁人员： 6人1700元/月10200元/月 绿化人员： 2人2000元/月4000元/月 车管人员： 4人1600元/月6400元/月 监控人员： 2人2000元/月4000元/月 上述支出合计：88800元/月 （2）按规定提取的相关费用： 福利基金：（按工资总额的14提取）： 88800元/月14%=12432元/月 养老保险：40人235.04元/月=9401.6元/月 医疗保险：40人194.72元/月=7788.8元/月 工会经费（按工资总额的2提取）：88800元/月2%=1776元/月 教育经费（按工资总额的1.5提取）：88800元/月1.5%=1332元/月 上述支出合计：32730.4元/月 （3）物业共用部位共用设施设备日常运行、维修保养费用： 供电系统（含更换路灯灯管）日常小额维修费用：800元/月 供水系统日常小额维修费用：800元/月 弱电系统日常维保小修费用：1200元/月 电梯维保费用：6000元/月 电梯年检费用：2000元/月 房屋建筑、道路零星维修费：1000元/月 上述支出合计：10800元/月 （4）绿化管养费： 公共绿化区域补苗、施肥、杀虫、草坪割草等预计费用：500元/月 绿化工具购置及易损件折旧费用：200元/月 上述支出合计：700元/月 （5）清洁卫生费： 化粪池、窨井疏通清理费等按月份摊费用：500元/月 生活垃圾外运进场费用： 2800元/月 小区垃圾桶垃圾袋、保洁工具更换费用： 1000元/月 环境明暗沟消杀除四害费用： 500元/月 上述支出合计：4800元/月 （6）安防费用： 保安用品损耗及对讲机维护费用： 600元/月 安防人员人身意外险费用：100元/12月16人/12月=133元/月 上述支出合计：733元/月 （7）行政办公费： 物业处办公电