衡悦广场商业启动攻略版PPT课件.ppt

烟台 衡悦广场 商业地产启动攻略 香港 广州 郑州 西安 合肥 烟台 石家庄 威海 天津 北京 知识产权声明Copyright 本报告为 广州博远 知识产权内容 仅供客户内部使用 如需使用其中独创性观点和内容 请与 广州博远 联系 谢谢合作 致敬 鉴于时间和精力 广州博远就项目目前最迫切的问题提供初步的观点与思路 在系统的前期策划工作结束前 本方案不代表最终结论 一旦广州博远接受正式委托 我们将就本项目深入展开调研和聚焦研究 可能会存在与现简要思路完全差别结论 特此说明 决策就是选择方向 方向不正确 后续工作都没有意义 7 7万平米地上商业 6 3万平米地下物业 只租不卖 沉淀6亿元成本 我们准备什么时候收回成本 准备什么时候获得利润 住宅5000元 平米的售价 7万平米的供应 3 5亿元接近销售总额的上限 22万平米一期总建筑面积 4000元 平最低成本近9亿元的最低投资总额 缺口5 5个亿 做开发做成房东 沉淀5亿多的资金 只租不售的模式 严重考量企业现金流 有没有更科学的模式 方案一 首层1 7万平米销售 按照2 5万元 平 含返租折扣 销售总额为4 25亿元住宅销售7万平米 5000元 平销售总额为3 5亿元总销7 75亿元 资金缺口1 1亿元 甲方自行组织 并靠负一层 2 3 4层收租物业租金回笼 方案二 首层1 7万平米销售 按照2 5万元 平 含返租折扣 销售总额为4 25亿元住宅销售7万平米 5000元 平 总销3 5亿元负一层1 2万平米 按照1 5万元 平 总销1 8亿元合计总销9 55亿元 资金富裕0 55亿元 另有2 3 4层收租物业招商收租 商业启动初探 烟台 衡悦广场 商业部分 城市综合体 全程操盘专家 第一篇商业销售时机 衡悦广场 如上述 住宅销售的资金最多能回收3 5亿元 7万平米可售面积 5000元 平销售均价 但是填补不了近9亿元的资金需要和缺口 现金流的客观需要 需要项目有另外的收益增长点 强力补充资金的缺口需要 商业销售正当其时 衡悦广场 商业销售有一个怪圈 就是 开业见光死 绝大部分的商场开业后1个月后即进入销售瓶颈期 原来开业前2个月能买近100套商铺 到了开业后就10套左右 如果培育期经营现状不好 则销售基本停滞 所以 商业销售的公认最黄金周期就是 主体出地面的期房阶段到立面下来的准现房阶段 放弃黄金销售周期 反而在见光死阶段销售 则是有悖行业操作规律 商业销售提前入场 正当其时 衡悦广场 商业开售 等于就是一个新的项目面市 利用新盘的首发效应 能极大的带动人气 使得售楼部人气鼎盛 对于没有过多新货的住宅销售 无疑 是一个福音 商业住宅的人气互相支撑 能形成很好的综合体销售叠加效应 能至少提升住宅销售的20 商业销售早开始早收益 正当其时 衡悦广场 第二篇主力店选择及业态 主力店 商业地产绕不过去的一个词 衡悦广场 主力店 尤其是大型主力店 特别是大型超市 是商业地产项目销售和招商的一个最主要的核心利益点 主力店的作用我们就不展开了 衡悦广场 以超市为例 卸货平台在哪里 首层的主引导区在哪里 面积多大 扶梯位置在哪里 货梯安放在哪里 层高必须多少 主力店在产品方面的要求多而复杂 需要有决定性经验和谈判能力的同事去对接为宜 衡悦广场 以超市为例 如 卸货平台所在的通道会很比较脏 如果和步行街出口混在一起 步行街的吸引力会打折扣如 商超的生鲜水产区对于荷载要求比较高 如果结构方面没有事先处理 开始施工时候就不可能进行合适改造了 主力店在产品方面的要求多而复杂 需要有决定性经验和谈判能力的同事去对接为宜 衡悦广场 还是以超市为例 如果超市的入驻是在最好位置的独立单体 那么 超市人流对于周围街区商业或其他单体商业的贡献基本上是没有的 没有必要让超市独立存在 我们可以充分借力 让超市上到二三层 或下到负一层 让出最黄金的首层作为产权商铺销售 都是完全可以商洽并实现的 典型案例 漯河新天地 郑州华城国际街 衡悦广场 我们可以设想一下 假设超市首层产权商铺售价在25000元 m2 面积首层共17000m2 合计能多收回 17000m2 25000元 m2 4 25亿元 4 25亿元等于是项目多赚的现金收入 和主力店谈判的经验和决定性能力很重要 衡悦广场 主力店先行 先行三步 货比五家 衡悦广场 至少1万平米的中级店 或者2 4万平米及以上百货超市联营的综合A店 有长远布局福开核心区域 愿意守店3 5年 立足长远未来的营业愿景的百货企业 我司已有初步的百货入驻店的候选设想 如正式接受委托 我司可第一时间进行商洽 衡悦广场 一般中高端的全国20强品牌家居中心 面积不会低于2万平米 甚至达到4 5万平米 足够去化现有的招商面积 家居中心适合店中店的经营模式 家居中心的招商相对容易实现 山东合适的家居中心可选择项目较多 如香江家居 居然之家 吉盛伟邦等 衡悦广场 除了百货业态和家居业态的卖场外 适合本项目的大型卖场业态还是有多角度的选择项的 即便是百货业态 也可以细分出很多的专项百货业态来 如奥特莱斯 名品折扣百货 如女士百货 秋林女店在下阶段工作中 我司将根据需要筛选合适业态的卖场 进行整租招商工作 衡悦广场 第三篇投资回报设计 销售主力店 如何平衡低租金 和高售价 衡悦广场 衡悦广场 商业地产本质 销售和招商 就是矛盾的 难以协调一致的过于迁就销售 则是短期行为 会有很大后遗症过于迁就招商 则是为人作嫁 开发商不是赢家如何协调两者 只能取得一个平衡 就是阶段性回租 衡悦广场 如 某百货租金为25元 平米 月 年租金为25 12月 300元 平米 月按照6 的年回报计算平均售价为5000元 平米这个价格 开发商肯定是认为偏低的 但是租金的水平制约了销售的价格 怎么办 衡悦广场 甲方将待销售物业租赁给实力商家或主力店获得稳定但是相对低的租金按照一定的投资年回报比例进行售后回租每年租金回报不足部分 开发商另外补贴 衡悦广场 一般主力店的租期为8 16年对于本项目而言 租约越长 开发商承担的垫付租金的压力越大建议最好8年 不要超过10年 如 主力店租期为8年 前4年按照定额租金回报支付 后4年按照百货公司的租金直接转支付给投资户 衡悦广场 前4年租金设计可以是4 5 6 8 也可以是4年6统一6 前4年租金一次性在售价中直接折扣掉例如 2万元 平 折扣4年合计24 的租金 就是1 52万元 平这样既降低了投资门槛 也降低了心理门槛 另外 对于开发商最终结算时候能省至少5 7 的税金 衡悦广场 开发商将前4年的租金收益直接补贴到后N年中 使得后N年的整体年租金收益维持在6 7 左右 这样的报表比较好看 投资回报趋于理想 业主问题也不容易产生 具体操作细节 正式委托后再行详述 商业地产 全程操盘专家 第四篇经营主题初探 衡悦广场 地上商业 优先选择整体招租给大店 建议两种选择方向1 中高端的大型家居建材中心 知名品牌 2 4万平米2 大型百货公司 有山东开店计划 1 3万平米 衡悦广场 负一层建议四种种业态选择方向1 大型超市1 6万平米标准店或0 5万平米社区店2 3C数码广场 知名品牌 0 4 1万平米 包括家电 数码通讯 电脑 衡悦广场 负一层 娱乐 餐饮3 选择快速餐饮 7000平米左右 联通负一层停车场可以招大型美食广场品牌入住 知名品牌 或3 4家大型正餐或10家中型快速餐饮知名品牌 衡悦广场 负一层 娱乐 餐饮4 大型娱乐项目 8000平米左右 联通负二层停车场大型电玩城3000 4000平米儿童娱乐城溜冰场其他娱乐业态 在广州博远接受正式委托后 我司将结合具体的招商情况进度 及烟台本地市场接受情况 进行主题业态的设计 详细精准设计招商和业态主题方案 将在下一阶段另案说明 第五篇业务合作建议 衡悦广场 前期策划 是从市场接受的角度进行产品设计及优化开发流程 实现最小现金流开发 提交 商业系统定位报告 商业产品设计优化及规划调整报告 现金流分析及开发设计报告 以固定数目金额收费形式 服务周期40天 提交三份报告 也可以单独选择其中2份报告 衡悦广场 商业部分的销售代理 包括 策略案场策划及执行广告设计以合乎商业销售代理市场行情的佣金点数计算提成 衡悦广场 商业部分 主力店 的招商代理 包括 招商政策设定定向招商及合同谈判招商策划及执行招商团队组织管理招商广告设计以合乎商业销售代理市场行情的若干月租金计算提成 衡悦广场 商业部分的整体顾问 包括 前期策划 定位 产品 销售顾问 策略 策划 招商顾问 策略 方案 主力店协助 以固定月服务费形式进行 第六篇广州博远是什么 城市综合体 全程操盘专家 广州博远 聚合多重业界资源 有效覆盖80 主力商家资源 博远资源聚合原母公司 中国房地产第一资源平台决策资源集团 及博远6年北中国品牌主力店人脉 涵盖千年商都广州9大类专业市场 零售卖场经验人脉商家行会等资源 13家一级关联机构 7家二级关联机构资源 涉及百货 超市 家电 家居 建材 影城 美食广场 娱乐等多种业态逾200家主力店和次主力店资源 结合博远商业精熟主力店与发展商的技术对接和主合同谈判 对引进主力店 高星级酒店及大型商家富有决定性的经验和对接能力 广州博远 首创 规划 产品 开发设计 前期策划操作模式 规划主要是楼座布局 景观安排 及主要动线设计 产品主要是单体设计 房型面积 房型特点 房型配比等 开发设计 是一个博远专属名词 即结合开发商现金流和销售策略 进行的开发次序及各项工作进度 设计进度 报批进度 工程进度 销售进度 招商进度 配合的安排 开发设计目的 简单说就是优化开发流程 用最小的投入 及时获得最大化现金流 形成好的滚动开发态势 广州博远 首创 规划 产品 开发设计 营销 招商 经营 一体化操作模式 城市综合体项目包括 集中商业 百货 超市 影城 家电 电玩 大型正餐及其他 高星级酒店 酒店公寓 超 甲级写字楼 SOHO公寓 高端住宅 不