佳兆业集团控股营销费用管理制度.doc

文件编号：JZY-JT-YX-GL-ZD-002-A-0 颁布日期：2009-1-15 公示日期：2009-1-15负责单位： 集团营销策划管理部起草人： 陆怡修改人： 审核人： 殷嵘批准单位： 集团制度评审委员会佳兆业集团控股营销费用管理制度1、目的规范集团营销费用的统筹管理，加强内控与流程化管理，提高集团营销费用使用效果。2、适用范围本制度适用于集团总部和各下属地产公司（以下简称“下属公司”）3、职责集团营销职能部门负责本规范的制订、解释、修改，并会同财务职能部门、法务职能部门检查执行情况，各下属公司负责具体实施。4、主要内容4.1 营销费用的界定4.1.1营销费用的定义：营销费用指为项目销售及与营销相关的售后服务、维护保养、促销而发生的一切费用。4.1.2营销费用的分类：4.1.2.1依据费用与项目的关系，细分了详细的科目，具体标准请参照附件中的营销费用计划-样表标准。4.1.2.2销售及展示区相关费用计入原则：样板间费用计入原则：项目在做整体营销费用计划时样板间费用即全计，如后期样板间出售则可按其实际销售金额抵消营销费用。售楼处费用计入原则：从发生之日即归入当年的营销费用。包含租赁、临时或长久性售楼处、接待厅或销售现场(含其广场) 的装修设计费、建筑装饰、装修工程费(含其招投标费)、家具及配饰费、拆除恢复等费用。原则上不允许临建售楼处。4.2营销费用的管理 4.2.1 目标管理4.2.1.1 目标的确定及调整管理：4.2.1.1.1项目营销费用标准的确定：集团内各项目营销费用取费范围原则为项目整体计划销售总额的1.5%-3.5%之间。根据各项目所在区域市场特征、项目所属类型等因素，集团在制定项目经营策略中明确具体的营销费用比例。每个项目均应严格按审批的具体标准执行，由各下属公司在编写经营策划书时根据项目特性在集团规定的项目营销费用比例范围内确定项目的营销费用比例标准，在集团营销职能部门审核项目营销费用比例后按责权手册流程上报审批后执行。4.2.1.1.2年度营销费用的申报、审批：在总体策划推广报告中，下属公司营销职能部门应根据项目整体营销费用计划以项目开发周期为标准制定年度营销费用预算计划，并以此分解到季、月的营销费用计划，按责权手册流程上报审批后执行。4.2.1.1.3项目整体营销费用比例的调整及审批：项目整体营销费用比例一经确定，不得进行调整。如项目定位、整体规划、开发节奏、项目所在市场发生重大变化及调整，且涉及营销费用需调整时，需提交报告报集团董事会审批。4.2.1.1.4 项目年度营销费用计划总额的调整及审批：各下属公司根据区域发展状态及销售状况，每半年度评估项目营销费用的使用情况，可根据集团要求的销售计划调整下半年度营销费用计划，并以此确定相应的季度、月度使用计划总额后报营销职能部门审核、财务职能部门审批，如发生费用计划（半年、季、月）额度增加的情形，项目所属公司需按责权手册要求审批。4.2.1.1.5 项目费用计划中的分项科目调整：为保证营销费用的合理使用及面对市场变化的灵活调整，下属公司需针对前一阶段营销费用各分项科目与来访客户、成交客户、成交产品类型、成交数量等参照因素的对应关系，进行详细的费效评估。下属公司可根据项目季度营销推广报告及营销费用计划，每季度对营销费用中的推广类费用在季度总额不变的前提下进行分项科目的调整。相关调整计划，需报集团营销职能部门审批通过后执行，同时此计划将分别抄送集团及下属公司财务职能部门备案。4.2.1.1.6 营销费用总体使用原则：同一下属公司的不同项目总体营销费用额度不能串用，应分别列入计划，进行考核。同一项目不同阶段营销费用的控制额度，前期费用如有节余可根据年度费用计划用于后期（以合同签约金额界定），但后期没有发生的费用不能提前使用。4.2.1.1.7如项目开发计划、开盘时间计划发生重大变化，因而导致年计划销售额大幅增加（减少）时，下属公司应根据销售需要及时调整年度总体营销费用额度，按责权手册要求报批。4.2.1.2 目标的考核4.2.1.1下属公司项目营销费用按年度、半年、季度分别进行考核，具体执行标准参照人力资源部的考核标准。说明：u 签约后未支付的合同应付款及非合同类的应付款均计入营销费用发生额。4.2.1.2按项目分解营销费用控制额度及分析、考评营销费用时，为多个项目服务的费用如车辆费等可按销售金额比例在各项目之间分摊。 4.2.2过程控制4.2.2.1下属公司财务职能部门需对营销费用进行监控，如每季度已发生的营销费用（含签定合同未付款的费用和待支付的佣金、提成及个人所得税等）达到营销费用目标80%而销售额未达到目标销售总额的50%时，下属公司财务职能部门判断营销费用（含已付、应付额）存在超过“营销费用总额指标”风险时，应通报下属公司营销职能部门，并向下属公司第一负责人预警。同时下属公司营销职能部门应编制营销费用使用预警报告，对营销费用的使用情况进行总结、分析，报集团营销职能部门、财务职能部门有效应对。为了实现下属公司财务部的有效监控,下属公司每月应建立营销职能部门与财务职能部门费用清单对账的工作机制,以确保数据的准确性、及时性。4.2.2.2下属公司举办大型推广活动（开工、开盘、竣工、开业、入伙、客户活动、重大节假日活动等）前必须制订详细的专项活动方案，在季度营销推广报告上报。 4.2.3专项管理4.2.3.1营销卖场及样板房管理：4.2.3.1.1 营销卖场原则上不允许临建，需在永久性物业上综合考虑。4.2.3.1.2本着节约的精神，样板间原则上要求利用已建成的物业实体建设，根据户型特点和销售进度，综合考虑样板间投建数量和展示时间，避免发生不必要的重复投建费用。项目卖场选址及建设标准、风格、功能布局，样板房数量、户型选择、风格建议、装修标准，看房通道等需在营销策划报告中提交。4.2.3.1.2样板间装修、装饰、资产购置的额度标准应结合项目定位、目标客户的具体情况确定。样板间装修、装饰、购置完成后，应建立包括实景图片在内的样板间数据资料库,按档案管理要求上报集团客户及营销职能部门备案。4.2.3.1.3实体样板间应采取整体出售方式，其设计费、不可移动装修、装饰部分费用应根据成本、展示时间、完好程度等因素作价出售。作价应由下属公司营销职能部门会同采购职能部门、财务职能部门共同确定，按责权手册张晓珊调整的要求进行审批。作价收入扣除营业税费后，可全额抵补该项目该期营销费用。 4.2.3.1.4不能整体作价出售且不可周转使用的家私、装饰品，可由下属公司营销职能部门列出清单，并经下属公司采购、成本、财务等职能部门共同确认后，报下属公司第一负责人审批同意后进行拍卖或销售。4.2.3.1.5作价依据及其审批件、实际出售、拍卖清单及其相关资料应在下属公司成本及营销职能部门存档，作价收入和拍卖收入可全额抵除该项目该期营销费用。4.2.3.2营销类采购费用4.2.3.2.1物品采购应由下属公司采购职能部门负责，营销职能部门配合的模式，按“广泛询价、货比三家、就地就近”的原则同时参照佳兆业集团控投采购方式选择指引的规定选择商家，优化性价比，减免运费、途中损耗等。工程性采购应参照佳兆业集团控投招标管理实施细则及佳兆业集团控投采购方式选择指引的规定进行招标，具备集中采购条件的应集中采购，涉及垄断性的媒体资源必须出具能证实为垄断性的相关文件或证明。平面媒体、电视、路牌广告等涉及金额大、频率高的媒体原则上要求结合年度销售目标在年/季度营销费用计划中一次性报批，规避直接委托，单一种类多份合同或不同种类同一法人代表的合同均视为单项合同。营销卖场室外包装合