《项目经理部作业指引》.doc

此文档收集于网络，如有侵权，请联系网站删除项目经理部作业指引1. 施工图管理（竣工图）1.1. 施工图管理1.1.1. 图纸发放：一般施工单位8套（其中3套为审图机构盖章的施工图），监理1套，成本、项目各1套；1.1.2. 图纸会审：项目经理部组织施工单位、监理单位进行图纸会审，出具图纸会审意见，要求设计院回复，出具设计变更；1.1.3. 图纸标注：生产工程师在收到下列文件后，应在24小时内，将文件编号或内容标准在施工图上：1.1.3.1. 规划、消防、图审单位审批意见及设计院回复；1.1.3.2. 设计院对图纸会审意见的回复；1.1.3.3. 设计变更；1.1.3.4. 设计变更性质的工程指令（现场签证），并要求设计院出具设计变更；1.1.3.5. 设计变更性质的销售承诺，并要求设计院出具相应变更；1.2. 竣工图管理1.2.1. 图纸发放时，发放3套图审图纸给总包；1.2.2. 总包单位及时标注设计变更编号或设计变更内容在图审图上；1.2.3. 标注了设计变更的图审图和设计变更原件一起形成竣工图；1.2.4. 竣工图1套交物业公司、1套交档案馆、1套总包用于竣工结算或交项目部；2. 会议管理2.1. 每日工作协调例会：生产工程师主持，监理、总包、分包单位参加，协调各单位施工进度，总结已完工作，安排下步工作计划；2.2. 监理周例会：监理主持，生产工程师、监理员、各施工单位参加，通报现场质量、进度、安全文明施工等情况，对于存在的问题进行分析，安排整改。协调现场总包与分包、分包与分包之间的工作，包括施工交叉、作业面交接、作业条件提供、成品保护等。明确下周工作计划和重点关注工作。2.3. 月度例会：项目经理主持，总包、监理、分包参加，总结本月施工情况，制定下月施工计划和质量安全目标；2.4. 公司各部门定期协调会：组织公司设计、销售、采购、报批报建、客户关系、物业等有关部门，了解销售需求，总结工作进度，确定各部门配合计划，协调部门间争议和矛盾；2.5. 质量例会：针对现场的专项质量问题进行研讨，制定技术、组织、管理改进措施并执行。2.6. 技术专题会：针对现场专项技术难点集体攻关，确定技术方案，并实施执行。2.7. 运营沟通会：针对资金、物资、设备、劳动力资源、工期、质量、计划进度等有关事宜达成供方高层承诺及共识。2.8. 重点会议：每日例会、公司部门协调会。3. 生产管理（分包、配套、市政等、计划、销售配合）3.1. 现场准备3.1.1. 审批施工单位申报的临时设施建设方案；3.1.2. 审批临时雨污水排放方案；3.1.3. 审批临时用电、临时用水方案；3.1.4. 安排项目环境保护评估，出具氡气浓度等检测报告，外资项目需按要求出具环评报告；3.1.5. 安排现场通水、排水、通电、通路及场地平整；3.1.6. 安排现场围墙封闭；3.1.7. 编制现场总平面布置图；3.1.8. 调查现场周边道路、给水、排水、供电、供气、供暖、电视、电话接入点；3.1.9. 测量现场地形；3.1.10. 测量现场现有建筑构筑物、乔灌木等位置，记录现状；3.1.11. 测量放线，确定控制点；3.2. 总包生产管理：3.2.1. 协调控制总包施工进度；3.2.2. 基础完成后，申请政府质检部门、设计院进行基础验收；3.2.3. 协调政府城管、环保部门办理出土许可、夜间施工噪音许可；3.2.4. 砌体工程开始前，申请政府质检部门进行结构验收；3.2.5. 严格执行过程验收程序和标准，上道工序未验收通过，严禁进行下道工序施工；3.2.6. 制定严格的工序开工许可制度，重要工序开工前，必须通过监理、或项目部验收合格，签署本工序开工指令方可开始施工；3.3. 分包生产管理3.3.1. 安排分包进场，安排分包仓库、加工场地等临时设施；3.3.2. 协调总、分包及各分包间的施工计划和施工进度；3.3.3. 协调总、分包及各分包间的现场关系；3.3.4. 组织总、分包及分包之间的界面交接，做好交接记录；3.4. 配套工程管理3.4.1. 室内配套现场管理3.4.2. 临水临电使用管理3.4.2.1. 要求每个总包单位独立挂表计量，水电工程师每月抄表，分摊使用费，并从施工单位工程付款中扣除；3.4.2.2. 提前开放的示范单位、售楼处的用水用电的安装和协调管理。3.4.3. 协调正式供水、供电、供气、供暖、电视、电话、排水的接入点及接入施工；3.4.4. 协调小区道路接驳市政道路路口开通及施工；3.4.5. 协调消防施工单位施工、调试、验收；3.4.6. 电梯施工，依据电梯工供货合同，提前订货，并协调总包配合电梯安装；3.5. 园林景观绿化工程3.5.1. 场地地形图测量，用以计算土方工程工程量；3.5.2. 铺贴材料、小品等考察定样；3.5.3. 苗木考察确定，乔木要编号、照相留底。如果条件许可，乔木最好提前6个月确定；3.5.4. 协调供水、供电、排水、供气、供暖、电视、电话、移动电话等单位进场施工；3.5.5. 绿化放线定位，避免树位与管井、灯、道路、管线等冲突；3.5.6. 乔木种植应尽量安排在园建地面铺贴开始前进行，避免破坏地面铺贴；3.5.7. 组织公司有关部门（一般包括设计部、工程部）验收；3.5.8. 如果政府有关部门有规定，需要按规定申请绿化工程开工许可证；3.5.9. 如果政府有关部门有规定，需要按有关部门的规定申请验收；3.6. 销售配合3.6.1. 接受销售配合任务，明确销售配合方案，解决销售区域和施工区域的冲突；3.6.2. 材料部品定版定样，包括销售中心、样板房和景观材料部品定样；3.6.3. 组织销售中心施工；3.6.4. 组织样板房施工；3.6.5. 确定景观施工范围，组织示范区景观施工；4. 质量管理4.1. 实测实量4.1.1. 组织实测实量班子，包括监理、施工单位人员；4.1.2. 落实施工单位完成100%实测实量；4.2. 落实三检制度；4.3. 样板引路4.3.1. 工序样板：大面积施工前，要做工序样板，如砌筑样板、抹灰样板等；4.3.2. 施工样板间：每种户型都要施工一套样板间，解决交付标准、使用功能等方面的问题；4.4. 工地开放：4.4.1. 确定通道、现场布置、组织验房工程师4.4.2. 业主问题反馈整改4.4.3. 施工样板间开放；4.4.4. 交付预验收；4.5. 组织分户验收（或物业细部检查），重点验收渗漏裂缝、空间尺寸、水电功能等，并组织施工单位整改验收中发现的问题，且复检通过；4.6. 组织设计部、客户关系、销售部专业人员对拟交付的房屋进行质量问题、设计缺陷以及可能的客户投诉风险检查；5. 安全文明施工管理5.1. 安全文明施工标准培训、交底；5.2. 安全文明施工方案审核，包括消防、场地硬化、脚手架、塔吊、施工电梯等；5.3. 组织监理、施工单位，成立安全文明施工监督小组；5.4. 制定现场安全文明施工责任制度，将责任落实到人；5.5. 定期巡查现场安全文明施工情况，发现问题，立刻安排整改；6. 动态措施成本管理（变更、签证、措施）6.1. 设计变更、工程指令（现场签证）控制6.1.1. 下发设计变更、工程指令6.1.2. 监督现场施工，并确认现场完成情况；6.2. 技术措施成本控制6.2.1. 冬、雨季抢工措施；6.2.2. 抢工措施，如增加模板套数、混凝土早强剂、混凝土抗冻剂等；6.2.3. 搭设安全防护棚（架）；6.2.4. 销售样板房施工措施、示范区防护及防水措施；6.3. 落实变更、签证现场实施情况，督促已完成的变更、签证的结算工作在一个月内完成；7. 采购管理7.1. 配合采购部门确定有关合同条款，如工期、质量要求、工程范围、材料供应方式等条款。7.2. 甲供材料7.2.1. 根据项目实际进度编制项目材料进场计划；7.2.2. 负责跟踪甲供材料前期定样、封样、合同签订流程；7.2.3. 跟踪供应商生产加工进度，确保材料按时进场；7.2.4. 抽检材料质量，及时向供应商反馈质量问题，协助供应商提高产品质量；7.3. 甲指乙供材料，甲方指定材料品牌厂家，乙方购买：7.3.1. 完成材料的封样；7.3.2. 跟踪、协助总包和供应商签订合同，跟踪供货计划安排；7.3.3. 抽查材料品牌、技术标准等是否符合质量要求；7.3.4. 协调总包和供应商之间的矛盾；7.4. 乙供材料：乙方自行采购，乙方需送样或报批品牌：7.4.1. 根据项目实际进度和材料进场计划，跟踪乙供材料的进场情况；7.4.2. 完成材料的封样工作；7.4.3. 抽查材料质量，会同总包一起控制乙供材料的品质；7.5. 现场零星采购管理7.5.1. 可以从公司年度供应商、战略供应商名录中的供应商处采购的，项目部可以直接下订单采购；7.5.2. 需要从公司年度供应商、战略供应商名录外的供应商处采购的，由公司采购部责任部门采购；8. 供方管理8.1. 参与供方考察和确定；8.1.1. 参与考察总包、分包项目管理班组和项目经理；8.1.2. 参与考察监理单位、总监和监理班子；8.1.3. 参与考察材料设备供货单位；8.2. 协助供方熟悉现场周边环境，熟悉项目所在地的政府关系；8.3. 流程制度交底，交底记录存档，交底内容如下：8.3.1. 合同及相关规定交底；8.3.2. 设计变更流程交底；8.3.3. 现场签证流程；8.3.4. 资料的传递程序；8.3.5. 工程质量标准；8.3.6. 施工操作细则；8.3.7. 现场安全环保施工标准；8.3.8. 甲供料的管理、检查；8.3.9. 分户验收、细部检查等；8.4. 定期与供方有关人员沟通，走访供方工厂，掌握供方劳动力、资金、设备、工厂等各方面的状况，及时协助供方解决不利于工程施工的有关问题；8.5. 完成供方评估工作；9. 施工技术管理（措施、方案、变更）9.1. 编制项目管理策划书；9.2. 编制、审查各阶段施工方案；9.3. 审核各分包施工方案；9.4. 审核施工单位的施工组织设计，施工单位开工前7天内报批，开工前审批完成；9.5. 审核专项施工方案，包括深基坑支护、桩基施工、转换层施工、高支模施工、防渗抗裂措施等；9.6. 对施工单位进行公司统一工艺工法培训和交底，并在现场监督施工单位落实执行；9.7. 质量通病防治方案；9.8. 审批监理规划、监理大纲和监理细则，包括旁站、材料送检、安全文明施工控制、质量控制等方面的内容；9.9. 组织施工单位、监理单位完成图纸会审工作和设计交底；9.10. 绘制室外管线、园林建筑、绿化工程等叠加图，避免管线、管井、道路、乔木发生冲突，并进行优化；9.11. 绘制地下室各种管线叠加图，并进行优化；9.12. 推广使用新技术、新材料、新设备、新工艺，并配合销售部门进行宣传；10. 进度、付款管理10.1. 工程进度款支付10.1.1. 每月编制付款计划；10.1.2. 依据现场进度和合同条款，编制付款单，并报公司有关部门审批；10.1.3. 跟踪付款单审批过程，直到付款完成；10.1.4. 编制进度付款台帐；10.2. 工程结算10.2.1. 协助施工单位办理结算资料；10.2.2. 结算款支付；10.2.3. 质量保证金支付；11. 信息/文档管理11.1. 建立现场档案室；11.2. 建立现场档案系统，档案包括但不限于以下内容：11.2.1. 管理规范，注意及时更新，确保均为当前执行文件11.2.1.1. 国家及地方技术规范及管理制度11.2.1.2. 公司工程管理控制文件11.2.1.3. 集团、公司相关标准、做法11.2.2. 图纸11.2.2.1. 图纸目录，版本及时更新11.2.2.2. 图纸会审，每页有设计院盖章、签字11.2.2.3. 设计变更，有设计院出图章和设计部公章，将变更号标注在相应图纸上11.2.2.4. 施工图纸 11.2.3. 合同11.2.3.1. 施工合同，合同原件存档11.2.3.2. 前期合同11.2.3.3. 材料设备采购合同11.2.3.4. 环境类合同11.2.3.5. 其他合同11.2.3.6. 合同目录及台帐，及时更新11.2.3.7. 合同发放接收台帐11.2.4. 供方管理11.2.4.1. 对施工单位、监理等供方的评估。11.2.4.2. 施工单位相关资质，包括营业执照、资质、特殊行业施工许可证、专职管理人员和特种作业人员的资格证、上岗证。11.2.5. 计划11.2.5.1. 项目总体开发计划，存档计划均应与相关部门、施工单位达成共识11.2.5.2. 项目单期总进度计划11.2.5.3. 工程月度工程计划11.2.5.4. 施工图交付、定样计划11.2.5.5. 甲供材料进场计划11.2.5.6. 甲方分包工程进场计划11.2.5.7. 年度、月度资金计划11.2.5.8. 项目报批报建计划11.2.6. 方案11.2.6.1. 施工组织设计， 11.2.6.2. 各阶段施工总平面布置11.2.6.3. 重要分部分项工程施工方案11.2.6.4. 质量通病的防治措施11.2.6.5. 监理方案和监理细则， 11.2.6.6. 监理人员相关资料，包括监理人员履历、相关上岗证；11.2.7. 会议纪要11.2.7.1. 公司内部会议相关会议纪要11.2.7.2. 现场协调会会议纪要11.2.7.3. 监理单位组织召开的例会纪要11.2.7.4. 现场专项工作会议纪要11.2.8. 工程指令11.2.8.1. 现场下发的指令文件11.2.8.2. 工程签证单11.2.8.3. 工程联系单11.2.9. 政府下发文件11.2.10. 与监理、施工单位往来函件11.2.11. 材料设备11.2.11.1. 材料封样一览表11.2.11.2. 材料样板相关照片资料11.2.11.3. 甲供材料进场验收记录11.2.11.4. 设备调试验收记录11.2.12. 付款11.2.12.1. 工程付款台帐11.2.12.2. 工程扣款通知单11.2.12.3. 奖励、违约金通知单11.2.13. 项目策划11.2.13.1. 工程管理策划书11.2.13.2. 成本管理指导书11.2.14. 照片11.2.14.1. 形象进度照片，每周的形象进度照片11.2.14.2. 质量照片，及时的质量照片（有好的和差的）11.2.15. 月报11.2.15.1. 监理月报12. 项目事务管理（报批、报建）12.1. 政府报批报建12.1.1. 协助办理质量监督手续；12.1.2. 协助办理安全监督手续；12.1.3. 协助办理市场行为监督手续；12.2. 政府过程验收12.2.1. 基础施工完成后，申请并组织基础验收；12.2.2. 砌体施工前，申请并组织结构验收；12.3. 政府竣工验收：12.3.1. 协助建设工程规划验收合格证；12.3.2. 协助建筑工程消防验收（备案证）：12.3.2.1. 政府验收前，组织施工单位、监理单位预验收；12.3.2.2. 封闭现场，等待政府验收。12.3.3. 建设工程竣工档案预验收12.3.4. 电梯工程专项验收；12.3.5. 工程水电专项验收；12.3.6. 工程通风专项验收；12.3.7. 建筑工程室内环境专项检测12.3.8. 燃气竣工备案证：12.3.9. 人民防空竣工验收合格证：12.3.10. 单位工程竣工验收：12.3.10.1. 墙改/节能验收12.3.10.2. 造价验收12.3.10.3. 商混验收12.3.10.4. 安检站竣工验收12.3.10.5. 质检站竣工验收12.3.11. 竣工备案证（表）12.3.12. 园林绿化的验收手续（如果需要）。13. 计划编制及进度控制13.1. 配合公司有关部门编制项目开发计划；13.2. 确定工程施工标段，编制施工总进度计划；13.3. 确定售楼处和示范区的范围，编制销售配合施工计划；13.