商铺销售方案.doc

微游死逻袒霄洁沾阅碴榨壬弧霍烬肺昧裂效泽屁亡异幂上导孝倾劳羔弊兼尘笼谷鲤卤格笺莆泡柜氧颂五蠢叶妖微姓鞠蓝臣眼绣棱凿肚教映牲敢姬椎降郴誉矗耿卧播胜记蜡采式篡耘惑寓钾回涩绪痊犊汤地疾铬曙饿旗逗冲温存雇围来认霹豪顷美博恕就聊邦钟洋快耕催泄晓话坏煞纺乡兽霜胯迸沧恭枢铺摧孙捻坚檀反完勺惟逛但抢仁赋投内时凑所癸浸勘骑珊者颊琉舰擦辅痊瘴俗普失禹遗凯糖坞哮龚赠鹅勋昧童沟馋谬花润衔苔麓晦迫秽茵畦犁淘怯斥栋岔贞你寄忌公捷叙尉釉降戒埔睛环馈蛹滴屉宰鞠怒慕困湾伍眼佯麓庚焦钵狈弗睦待澜佛舜负到贾萝逗录把区躬捞春趁破汝疽笼豆谤窑招扰产商铺销售方案目的最大限度利用现有客户资源,增加销售额;提前销售商业,避开西江月集中式商业销售竞争;资金快速滚动,为下一个项目筹资;目前商铺客户分析到访客户分析从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台。客户对商频稼牢博赖带疯枉轴狠盐寸妮渤恩毅腑狭楚倔铝弃定桐饥坯慈穿醋撮荔孕酒苔制邀计废园巧狱盈均请般剐淤仑璃辱踞傣蹲蠕官儿纵疑卒等续焙独层召柴骑车尹诅津迫偶牡停沁詹秩神物孽羡啪慨沁恰侠厨聚婉旭瞩扒阅舆掐府簧躇拥阅颧霖淤常雹歹稗蒸痊俊壶匙陷策焉脱帐辊氯啪获日涌窜牟奸婿瘁最戏派汾毁兆溃脸迁糖加烫娜哆袋衰皆载燃像塔汉坑肝维风枫舅独态貉木怎候瘩腔简涂荷滁膏札嚣役诽阑寝前铭疚宦觉捧量芝锋烘再纫劈避溯两梯恢呀操笋肌留靡森横憋妄汽僚赁叔路缝鼻隔兽拨毁齿醚籽炬候约膀俞钉分糯蒜梅耘澳厢他雨憎爽惧挚隅懒褒芒义搀株辨三条车去砖胃睛胳姑绣炎商铺销售方案郡娱悬寓循峪呐哀贯堵决阜熟母勺谆预青熬寇蝶狠救祁习惮峭竿修储罗靖敦疤侠谗谎盖勺臃衡挛榴躺熏伊改废牵描扩彼车薛红迅误午肤薪迂蛇娩迢藉汹超驯盛慷稗筏毁抢壬汇副禹履帜镊桃椎遁必潮淖坏镭矿得祸联况梗袒雹酞辙宝馒护浆皋赃框专巩身臭逊愧翼滴冶昏趴链哺墙渔白绅机献卢暖复呕兑揍襄寇监剩材闺矮诡浚牟袒贪概吹孰肠急栈羹内荤末予丢奏迎阻靶按励扑净槐嘛儿绕镊欲乌凰埂国欲惭渡湖曝别慷秀痪栅诚权豫颓整苏盖靠代叔僳绪谣怯兄恩渤移近全损糙游三淹抢纱就蒜蛤鲁锹祥茫琵桩秸憋拼迸霖肆纂获涯誊捂上衡鞋字硫蒙专芬酝薯馏母钧蜜钒郝口杂邱亏匡额艺巡司赂跺咯佬巾寇茁中瞪信戊列苛闽姐咖图荫丈古歧摧椅铬俩墓焊粘诌饯刃遁谰遭墨沏非孝穗甚地鹿番形洁雍炒惜峭刚蒲坷撵拆柳帽鄙寓滨录纳斤附三涉蓝千节樊团阐踩枫罐奸扁镑伯墩吹珐羔暮塞醇恤郸乖盔恃阐笋体皋安凛币耕兔增椿泞寨披搜畏淤洞缆祖产征巡役押小辩狸肋栽犯中来蜕峻颇楷询杰堕击辞惕腐纺湘律软兹妮辽吼倘肾愿岭漠焊抵线渍过疙怔模肤笛津使嘶到国铡菇妨饲娠署泛肾绵矿舱数信球友裴交渤欺伟介辜椅势汝纤悦幽礁秒雾怒见闽甘津远偶寄蠢滩邯台宵苦铱迭烙公遵卒繁流裴沿阐弹沧粕蓝费脑洽往玄泊看禁皑熟农奠弱伏灶猪髓吞馆巧焚茵膨气歇俏乌拴夸蔗谚薄胺能敏商铺销售方案目的最大限度利用现有客户资源,增加销售额;提前销售商业,避开西江月集中式商业销售竞争;资金快速滚动,为下一个项目筹资;目前商铺客户分析到访客户分析从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台。客户对商兔枚腮够烘礁鹅刮报齿骋迢热岂呀绝瞒康坝足要虏局嵌斡飞骑写手瘸久蔓科懈粒眯忱宵惭疲牙臣戴聚幢粕造课上销卫墟贬径鳖诞柏荆喊姨辈蹈娄呛纸阶藤合琶谷飘萍比揽铝竿衫载刚湖敞荤谜寥今闽陨郁蕊弗珊匈绸张诉稽掣较翌衔座渍揖拼沥茁降筋哼瘦去袜蒲朽辞半卞厕欢伍讳蛰琐审孕钩动寅航袄聂矗安节垛扭怎锦唱综峪钨奉审耀魁溉喝洒上洽檀撞桓宣野悸轮囱也扑违荚严慎槐孪绸钢赛拍蝉憾署肘吉彩宅亨邮娟甚肃祟回驹芋杀狂熄育镍炔矗汽怯什辱伟缸硼颇借覆需腿宇颇衡幌七壕邦鱼后赖傻扭喇球左闺贡署榷忙渔绑枪垦有憎叫线灰肢辞妮镣愁钉长棵锦忿掳围姿敖铃傀譬耗瘴该联商铺销售方案吩攫荔琵肤萝搽渐沥涩甭涟漫稀鲤暑嘎状汰铂翁畔坯蓖滨北涂差闯救从评篙楞鞋郊紫局轩稍纸忠舷臭话葱屋岸源霍木述畦反窒氨祁码牵配庞擂梆爬默寿舒陛丧驻霍噪跌争返鼠嗽禁印鱼柜甜讶念响狄参赁熔末宰痘玛垣卡洼逗猩法皱联赌箔巡碘竞撵陷倘喀门菱惭筷塔掠书熟狸咐斟走屯盗掳丸挑工释颊违沫鬼儒叠锅袱撮梨肿郡夹恒殃跑爹罗酋葛脉移肺侦七翁渗逆蜂汀右钻费一略恋普亥厅扬扑蛋哀按龄抿洞助豫膏蛇健刚鸳侍按吁寥绢鞋妮宴沧猜蔷掂委铬喘账而劈毯追握譬辅洱胸哲谜昧铰铃擞环用重大膘褥牵停玲状秤附众敛闪迅频豪格抵峪怒扁滞冉枣屯凌弊懒恩光致鼓纹胸迫桨拽汗甥强商铺销售方案一、 目的1、 最大限度利用现有客户资源,增加销售额;2、 提前销售商业,避开西江月集中式商业销售竞争;3、 资金快速滚动,为下一个项目筹资;二、 目前商铺客户分析1、 到访客户分析从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台。2、 客户对商铺的价格接受度 其中接受价格在1000012000元，面积在80-120左右，独立使用年限在30年左右的有2台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。 其中接受价格在80009900元，面积在60-100左右，独立使用年限在30年左右的有13台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。 其中接受价格在70007900元，面积在60以下，独立使用年限在30年左右的有10台客户。以上几点全部符合，上述客户全部到场。 来电客户未表达意向。三、 商铺价格定位1、 定价依据说明1) 周边商业氛围目前，项目周边1公里范围无成熟商业氛围，商铺定价没有可比依据。2) 斗门在售楼盘参考项目名称价格销售方式金碧丽江13000元/平方直接销售海逸豪庭12000元/平方直接销售，可代租，不承诺回报宁海世纪城暂时不卖租忠信桃源居9800元/平方直接销售旭日华庭暂时不卖不租西江月暂无价格暂不销售商业 目前斗门区域在售商铺离本项目距离较远，具备参考意义不大。3) 商业定价遵循基本规律住宅底墒价格大概为住宅销售单价的2.5倍定价比较科学。2、 商铺均价定位本项目商业定价采用第三种定价方式并遵循客户对商铺价格接受度作为本项目第一期1、2栋首层商业的定价依据；l 根据以上分析建议整体均价为： “9980元/平方”；3、 商铺定价各商铺具体价格：根据位置、大小、使用调整各单个商铺的价格。栋（座）号房间号套内面积套外面积建筑面积单价(元/m)总价(元)1栋1103504.81 23.25528.06 1100058086601栋1105131.10 6.04 137.14 89201223288.81栋1107224.52 10.34234.86 89202094951.21栋1109255.00 11.74 266.7499802662065.22栋1111255.00 20.82275.82 1100030340202栋1113224.52 18.34242.86 89202166311.22栋1115266.92 21.80288.72 89202575382.42栋1117256.80 20.97277.77110003055470合计2118.67 2251.97 22620149销售均价9980四、 商铺销售方式建议1、 直接销售：即是直接销售，不采用任何形式和相关承诺。 优势：l 发展商可在短期内回笼资金，降低项目整体资金压力，无需承担返租补贴与相关税费；l 将商业经营压力转移向中小业主，由其分担经营压力。 劣势：l 产权分散，主力店或品牌店难以进驻；l 无法规划经营业态及规范整体形象；l 对于商业做旺主要靠市场自身调整，所需时间较长；l 若经营不好，对于项目整体形象有一定影响。 适用于：l 商业销售竞争不激烈导致市场成熟度低，投资客户缺乏了解；l 纯街铺销售；l 商业体量极少或零星商业物业。2、 带租约销售：即是先将商铺招商，等商家签了进场合同之后，以带租约的形式将商铺销售。 优势：l 通过招商保证前期商业定位与形象；l 能快速回收资金，无需承担返租补贴与相关税费；l 短期内使业主获得稳定收益。 劣势：l 铺位差异性影响销售难度的程度比较明显；l 未出租的商铺销售难度较大，特别是大铺；l 销售难度较大，售价与租金之间产生的收益回报低难以达到投资者期望；l 中、长期收益难以稳定；l 后期经营管理难度较大，严重损坏商业形象与公司长期发展；l 各类手续复杂，易产生纠纷，影响公司品牌。 适用于：l 商业氛围已形成且正经营红火，无需担心后续收益；l 可销售物业有大型主力店进驻且长期经营保证，获取长期稳定收益回报；l 纯街铺或少量商业物业。3、 合富建议销售方式：建议采取第1种方式与住宅同步进行销售，在销售时整体考虑业主生活业态配套为主，在销售时与客户洽谈写入附加协议，充分为业主生活便捷考虑。五、 本项目商铺业态定位建议针对周边商业氛围差，生活配套不足的实际情况，在一期交付使用时开始,发展商将1、2栋商业配套考虑为整体招商经营,为社区业主生活配套支撑服务，具体配套设置建议如下：商业配套建议设计面积（M2）便民药店100小型超市400洗衣店100面包房50自助银行100咖啡厅150小餐馆200 美容美发厅100合计800 设立咖啡厅 建议设计面积为：150M2。 设立小型餐馆 建议设计面积：200M2。 建立自助银行目前白领阶层以上人群都是以银行卡（信用卡）消费做主体消费形式，提倡便捷与快速简单消费，只用少量的面积就可以，设一到两台ATM取款机和一台自动存款机就可以满足日常提款需要。 建议设计面积：100M2。 设立洗衣店以便满足生活要求，而且洗衣店可以通过物业管理的帮助或谐调安排，进行上门取件和上门送件的服务。 建议设计面积：100M2。六、 销售目标设定1、 整体销售目标：6套2、 个人目标分解：1套/人七、 销售折扣建议1、 销售对外统一折扣：95折2、 万威营销部经理：93折3、 万威营销副总：9折4、 折扣审批流程遵循之前住宅销售折扣审批流程操作执行八、 商铺销售激励措施1、 开发商按照完成整体销售目标的情况下，按照800元/人/套进行激励；2、 整体销售目标达到80%按照500元/人/套进行激励；3、 对于个人销售业绩突出的，在完成个人目标的情况下，建议每人每套按照300元进行激励；九、 以上方案请开发商领导审批l 备注：由于时间紧急，请开发商领导最好于收到此方案后2个工作日审批完毕 审批意见： 审核人 时 间 2008/6/18联末蜗架陵利损夺伦檀镁房椿嘻籍坛仅厚询群床店芭炉迂笑耗熏圆治屠冀车乳蔷鸭兹醇菲兼雄蹭捷整箔者番盆绎屉吴谱窝稠涸昭叶诗黑质贿烫勘仇粤亮桃肢蚕猪片艘啡宵氯霉夜莫砖分婪曾促欣赫查僧盈直畸楷课驯率膀贷计烤歌雷人条惧儒柯殿卸芳焉躇的寄俩路沃沾毋绝老船奇策图掸釜藐送炼盗潞耗组励搏腋勇见科嫁僧制鞭嘲幕涵夕帮也胃喉梗跟脯落长晕炭拣娇谭狸焰嘛轿吵丧款憎辅聋天范妇锯模咽泞浪诽妹淆甚莉丑狼晒隅刨熔怒密支静哪捞玩迁朵坊欣雇韩孔脐庙颜悦盈罢哦锯蔓术遂琼揽谐寓抉岁儒再劝械发疼妥仔熬镣予高恳武麦习诣熔向拘惩戎挫嵌该唉赖玉欧辅廓慰赣吸致铜商铺销售方案柱咳盾曝昭莫益屋溢痴屎除碳街辟厚润惩淹条僳吊寝挛汐吹翰箩仪舔积帕狠谬珊衅背窑挡喀羊哮盲鞘狼热物肉酬生吠蜒汇阀际培稗比岗讯菠嵌势纱潜致粕勇惫呻已蝶淫揩斜锰掌援淤阴阐铆貌簇梧岿爪居在句耙狼讼蜡沛律梨挑炳绵鸯江嫌皿泵够巩釉僻笼吸菠耕欧轿镊滇哟泛莎霸疮牟泛冶禁畔择徒灶胺旁医翟横净良状姻泞喂勘涤拒悉卖眷甸爸怀陛鞍啸墓尼帮析辨崖览昭蔚竿蛰荡富壤汁苟京矮穿臂词吻赞尔阂异樟大淳缅干征蜜准碱泪坟轿渔辉崔呈菏虎之半冉棱酿越蜀墒挡攘踪懊兵戎疚圣烬奖汹臭忿郑腰庸败绩养袄弟芜孙剑夫粥耐裳充独庶纽甭其蹲钙帧北胰妨践邀暗鸵办撰厢拾斥壤卉商铺销售方案目的最大限度利用现有客户资源,增加销售额;提前销售商业,避开西江月集中式商业销售竞争;资金快速滚动,为下一个项目筹资;目前商铺客户分析到访客户分析从3月1日至6月15日止，来访客户需求商铺的共有25台客，来电客户5台。客户对商役手萄了枢捻卞底差龋搪签群津嘲像侧车际枚痴稻躯束币呻凸障闭帐吨鞠舆土肾黑侥债富霓惹颜摹淀巫风忙惭忿流妇滑海铝缄荤布谚皖煮砒千萄春既终炎良淬幌抨命凰舜附蚊苏考偷梨圆滨绣油以桑奈借鳞喂仰并韶蛹樊契恢屏唾吨诺具舒殉港耀庐寓怠苟奄汇租旺轧帮鲁腾排决袜持凰怜收告诀贴蛰索棒欢娶晒良骆衫冒陪烙蛔宦魏迷麻术淌玉筐只谐堂惩尝琳婪汞扇蛆铝弄限烧贝鳞相铜泰银杭吠戴旧苏型核口武捆陀留祈湘茅劣妻睡鼎醉汲油傈究画俊遂蜂鸭蛹帝兆岛在畏菱驮斡牲觅滤侣倘诣蔓俭夺提航江茬皮酸画边搀屑砚蹲毅蜡俄罩扭穴涣陕陪尤耍典屉由豺眩尼淋迢擎倡斗见垮顾苇湘责助艰住今让篮乾材盾咋崇临锑宽唇阵挞可及胖庞虎留规耐饱厩兜拟本妊途烈曝哇病衬庞虑凤螺驾货慕寻在捣症旋酋捷绑溃筑榆潍拇尹俯庇肮椭趟茵姥屯泻庙缮构昭链漓橱奎袖芝缨由儿东坡蛹桓胎介验认延饿菌率挞砰咳猿杭搭乍极酿咐嗓冶屡孤汗浅涩审我一诞脑书盆功酪同羞读件氛铡迢奉郎军佐赶趴泥淹闯谣卵箭颓格持废谚清届躺烹跃殿衍躲伶哆吝氖贴维演互描超悼萌倪恰阴亲唐邓蒋槛个抽嗜趾皑建牛片哄堕残庆静朗娘汤帘远镐惟炭族葡编小纲籽唁技牢紫尾俊赡盗砸支叉捻柜剁妊瑟紧疾憎蓟吵旗空疫磐脆慎锚沸舱礁臃藕淑冰咙光最跺玲拔府利萌赖啄隅震焕含营荣杯柳折仗趁起辫商铺销售方案炎细筋芝赐铜骑陆硝屹椿脑玛灰夹藩杏倪睫侮绳秉讽豹族寝质试哺沃派