星级酒店与经济型酒店的设施和定价区别.doc

应用技术学院 调 查报 告 题 目 经济型酒店房价与星级酒店房价调查 指导教师 姓 名 丁 欢 学 号 专 业 旅 游 管 理 日 期 二一三年六月七日 关于星级经济型房价与星级酒店房价调查报告摘要经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。另一方面，为了促进旅游业的发展，保护旅游者的利益，便于饭店之间有所比较，国际上曾先后对饭店的等级做过一些规定。从本世纪五、六十年代开始，逐渐出现了一些星级饭店，其房价受季节性等影响。本文就两种酒店的房价做了调查，结合我国国情分析其出现这种情况的原因。关键词经济型酒店 星级酒店 房价 影响因素目 录摘要2关键词2一、经济酒店概述4（一）经济型酒店定义4（二）经济型酒店特点4二、星级酒店概述5（一）星级酒店定义5（二）星级酒店特点5三、经济型酒店的房价5（一）经济型酒店的房价现状5（二）影响经济型酒店房价的因素6四、星级酒店的房价7（一）星级酒店的房价现状7（二）影响星级酒店房价的因素8五、星级酒店与经济型酒店的分析对比9（一）经济型酒店相对于星级酒店的房价优势9（二）星级酒店相对于经济型酒店的房价优势11一、经济酒店概述经济型酒店又称为有限服务酒店，其最大的特点是房价便宜，其服务模式为“b&b”（住宿+早餐）。最早出现在上个世纪50年代的美国，如今在欧美国家已是相当成熟的酒店形式。 （一）经济型酒店定义经济型酒店的概念起源于20世纪30年的美国;当时美国大众消费兴起和公路网络的发展催生了为平民出游提供住宿服务的汽车旅馆。二战后美国经济繁荣和城际高速公路网的建成进一步带动了大众旅游的发展。1952年成立的假日汽车旅馆第一次采取标准化的方式复制产品和服务，让其沿着美国公路网络迅速发展。到80年代末，经济型酒店在欧美等发达国家已经发展为一种成熟的酒店业态;产品形态呈现丰富的层次性，开始朝着多元化方向发展。目前，酒店管理学界对经济型酒店还没有形成一个公认的定义。国外对经济型酒店的划分主要标准是房间的价格，例如经济型酒店是指不提供普通酒店所提供的全面服务（full service）的，房价在1991-1993年期间维持在33美元以下的酒店。根据经济型酒店的特点和我国的实际情况，经济型酒店的定义可以总结为： “以大众旅行者和中小商务者为主要服务对象，以客房为唯一或核心产品，价格低廉（一般在300元人民币以下），服务标准，环境舒适，硬件上乘，性价比高的现代酒店业态。” （二）经济型酒店特点经济型酒店作为一种新兴业态，是经济发展和社会生活的产物，它完全区别于面对社会上流阶层的全服务酒店，是满足一般平民旅行住宿需求的产品设施。其主要特点有以下两点：首先是性价比高。经济型酒店就是“物美价廉”，相对于高档酒店动辄上千元的房价，经济型酒店的价格一般在200元人民币左右。经济型酒店把现代家居的卫生、简约、清新、温馨、舒适、实用的特征融入客房，努力给客人以“家”的感觉。提倡为客人提供价格适中、物有所值和满足型的服务，其性价比是所有住宿设施中最高的。再次是成本节约。经济型酒店紧扣酒店的核心价值客房，以客房产品为灵魂，剪除了其他非必需的服务，如健身、康体、娱乐等，从而大幅度消减了成本。除此之外，在能源、水资源、人工、用品、设备等方面都高度节省。如家的员工与客房比例仅为0.3，是一般低星级酒店的1/51/7，大大降低了人力资源成本。 相对于酒店业中豪华型酒店而言，无论从酒店数量、客房数量还是从盈利性和增长的速度来说，经济型酒店都在国际饭店产业格局中占有重要的位置。 二、星级酒店概述为了促进旅游业的发展，保护旅游者的利益，便于饭店之间有所比较，国际上曾先后对饭店的等级做过一些规定。从本世纪五、六十年代开始，按照饭店的建筑设 备、饭店规模、服务质量、管理水平，逐渐形成了比较统一的等级标准通行的旅游饭店的等级共分五等，即五星、四星、三星、二星、一星饭店。 （一）星级酒店定义 星级酒店是由国家（省级）旅游局评定的能够以夜为时间单位向旅游客人提供配有餐饮及相关服务的住宿设施，按不同习惯它也被称为宾馆、酒店、旅馆、旅社、宾舍、度假村、俱乐部、大厦、中心等。是要达到一定的条件一定规模的。所取得的星级表明该饭店所有建筑物、设施设备及服务项目均处于同一水准。 （二）星级酒店特点根据星级饭店的分级，不同星级酒店有如下特点。五星级酒店：这是旅游饭店的最高等级。设备十分豪华，设施更加完善，包括多种多样的餐厅选择，较大规模的宴会厅、会议厅，综合服务比较齐全。是集社交、会议、娱乐、购物、消遣、保健等功能为一体的活动中心。四星级酒店：设备豪华，综合服务设施完善，服务项目多，服务质量优良，室内环境优雅。客人不仅能够得到高级的物质享受，也能得到很好的精神享受。三星级酒店：设备齐全，不仅提供食宿，还有会议室、游艺厅、酒吧间、咖啡厅、美容室等综合服务设施。这种属于中等水平的饭店在国际上最受欢迎，数量较多。 二星级酒店：设备一般，除具备客房、餐厅等基本设备外，还有卖品部、邮电、理发等综合服务设施，服务质量较好，属于一般旅行等级。 一星级酒店：设备简单，具备食、宿两个最基本功能，能满足客人最简单的旅行需要。 三、经济型酒店的房价（一）经济型酒店的房价现况经过十几年的快速发展，中国经济型酒店已经达到4000家，但相对数量还较少，行业集中度较低，房价价格定位也较低。如高汉庭、格林豪泰、宜必思均定价在200元左右;锦江、如家和7天则在180160元之间。这也在一定程度上代表了各品牌差异化竞争策略;前者更多地面向中小企业主和企业管理者的商务旅客，后者的7天主要锁定年轻白领和学生群体。从整个经济型酒店行业的价位结构看，150200元的酒店数量占51，其次是200300元价位的酒店占26。最近开始热起来的百元酒店也占了5的份额;300元以上的价位与经济型酒店的定位已不太相符，市场份额也只有3。（2） 影响经济型酒店房价的因素 通过调查大量可靠资料，我整理出影响经济型酒店房价的因素有如下几点：一、经济型酒店十年的飞速发展让经济型酒店房价有一个行业标准。 1996年锦江之星成为中国第一个经济型酒店品牌后，经济型酒店行业的发展并不快，到2000年时只有23家，不过入住率一直高于传统酒店。当时主要做酒店预订业务的携程看到这点后决定进入经济型酒店行业，然后很快出现了一批经济型酒店品牌，整个行业也进入了快速发展期。中国经济型酒店起源于20世纪末的锦江之星和新亚之星（后被锦江之星收购），前几年发展不快，到2003年的5年时间里只发展到87家。2003年之后，随着携程（CTRP，47.39，-0.27%）系的创业者季琦、郑南雁等人先后创办如家、7天连锁、汉庭等经济型连锁酒店品牌，中国经济型酒店数量飞速增长。根据InntieReport2009年10月发布的数据，从2003年到2008年，中国经济型品牌连锁酒店数量和房间数取得了100%和98%的复合增长率；酒店数和房间数分别达到了2805家和312930间。截至2009年6月30日，在中国拥有酒店数100家以上和房间数1万间以上的经济型品牌连锁酒店有7家。自携程系的季琦2002年底创建“如家”品牌后，经济型酒店行业转入快速发展轨道，2003和2004年分别实现74和90的增长率。随着7天、汉庭两个品牌的成立以及如家、莫泰等品牌的加速发展，2005年实现214的增长率;之后的20062008年也保持65以上的高速增长。2009年金融危机让几家品牌调整了扩展速度，增速有所放缓;但7天、如家等品牌表示2010年后将再进入快速发展轨道。截至2010年第二季度，中国经济型酒店的门店和房间数分别达到4270家和461115间。2、 入住率维持在较高水平使得房价稳定。 中国每千城市人口拥有品牌经济型酒店客房数为0.5间，而美国是8.2间。中国2008年的城市化率为46%，预计到2020年将达到53%，城市人口将增长至7.28亿。兴业证券的研究报告表明，若以国内游规模、消费者住宿消费额意愿、中档住宿单位数量三个指标测算；如果中国的人均出游率、人均中档客房数达到美国一半的标准，我国目前的经济型酒店行业的客房供应量还有近70倍的增量空间。目前经济型酒店行业中的如家、7天、汉庭近三年的入住率都维持在85以上的水平，锦江之星的入住率也维持在80以上的水平。由于经济型酒店相对数量还不多，目前整个经济型酒店行业入住率也维持在较高的水平。下图是在美上市的三家中国经济型酒店的入住率情况：总的来说，目前中国经济型酒店已初具规模，行业寡头雏形开始形成;但寡头之间的竞争还不激烈，目前经济型品牌连锁酒店还处在侵蚀低星级无品牌单体酒店市场阶段。整个经济型酒店行业也还在快速发展过程中，远没有达到饱和状态。7天连锁CEO郑南雁表示，经济型酒店的前四五个品牌每家发展到15002000家门店的规模完全没有问题，7天将集中资源尽快实现1500家的规模。截至目前，如家签约酒店数量已达1000家，7天预计2011年也将实现千店布局。3、 比高档酒店有优势，房价很低。 经济型酒店一般都采取连锁经营方式，各家连锁酒店都按照统一标准建设和经营。这既解决了人们住不起豪华酒店的尴尬，也打消了人们对一般旅店信不过的顾虑。经济型酒店单店利润总量不是很大，但能以房间的数量优势和酒店的总体数量优势获得大量客人，并且它能以会员制方式留住客人，进而在连锁店内部进行客流共享。对于一家酒店来说，客房出租率只要达到60就能保本；客房入住率越高，利润就越高。由于利润的吸引，大批的投资者把目标转向了经济型酒店，现在主要有两种投资方式，一是品牌加盟，即业主将自己的酒店物业进行改造，并加盟品牌，酒店由业主自己进行经营管理，品牌商提供品牌支持，如培训、市场开拓、网络建设等。第二种是租赁经营，即业主以租赁的方式获得物业，加盟开店。开一家经济型酒店所需房产建筑面积在3000至1万平方米即可，房间数为80200间。视房屋情况，前期改造装修、配备设施、品牌加盟费等总投资约为300500万元。由于连锁方式严格控制成本，所以酒店年平均利润率可以维持在一个较高的水平。目前中国的经济型酒店利润在2530以上，投资者大约用24年可收回投资。四、星级酒店的房价（一）星级酒店的房价现状 1、局部供给过剩、部分酒店项目回报率差从2006、2007年酒店行业的业绩来看，高星级酒店中，五星级酒店盈利情况良好，但四星酒店亏损严重。而且我国部分地区的高星级酒店已经呈现出过剩 的供需状况。随着酒店业市场的不断成熟，酒店行业的利润已经回归到微利时代，因此高星级酒店投资多，回收期较长，业绩增长较缓。而且在高星级酒店市场上 本土品牌受到外资酒店品牌的强烈冲击，发展艰难。2、高星级酒店业发展高速发展自2000 年开始，酒店业的景气周期已经持续7年，在此期间高星级酒店得 到了迅猛的发展。中国加入世贸以来，外资高星级酒店的进入更是加快了我们高 星级酒店的发展速度，北京上海等大城市的高星级酒店的发展更是达到了巅峰。同时，高星级酒店的兴建与开业仍将保持惯性的增长趋势，并在部分二线城 市有进一步发展的可能，但从整体发展来看高星级酒店已经或即将进入高峰期。而除了国家旅游局颁布并于2007年率先批准三家白金五星酒店外，一大批的国 际精品酒店也将出现，将极大的丰富高端酒店市场。3、高星级酒店的赢利状况我国星级酒店赢利状况各异，根据国家旅游局披露的统计数据，我国酒店业 基本处于供大于求的状态，全国星级饭店的平均客房开房率60%左右，其中五星 级饭店的出租率最高，在66%左右，星级越低，开房率越低，一星级饭店的开房 率还不到50%。高星级酒店的效益较好。例如凯宾斯基酒店居住每晚要消费1000元左右，最高档的房间在8000元左右。酒店还专门请来了外国队和调酒师为贵宾服务，尽管价格较高，但仍然有贵宾光顾。（二）影响星级酒店房价的因素就我分析的几个星级酒店而言，影响房价的主要因素的主要有需求、供给和成本。市场需求决定了房价的上限，而酒店的变动成本决定了房价的下限。房价上限是特定的市 11 场环境条件下，消费者可以承受的最高价格。房价下限是一家酒店在收入足可抵 消全部固定成本的情况下所定出的最低价格。但实际上，酒店的地理位置不同、 目标市场不同、客房标准差异、提供服务的季节不一以及顾客需求、酒店成本和 同业竞争等因素，对于酒店客房价格具有不同程度的影响。 我主要从供求关系做了分析，并且从成本以及顾客认知等几个角度对此进行考虑，认为主要影响房价的因素主要有以下几种： 一、顾客需求 顾客的需求决定了酒店客房所能开出的最高价格，即“市场承受力”，而“市 场承受力会随市场需求的变化而发生惊人的变化，因此，酒店在制定房价时，需 要确定特定的目标市场。一般来说，影响顾客需求量的因素主要有：目标顾客经 济收入是上升还是下降，其偏好是否发生变化，以及其客户的类型是团体、会议、 以及散客等，此外竞争对手房价以及其他非高星级的房价下降还是上升，客源国 经济状况的好坏，政府鼓励消费的政策，旅游季节是旺季还是淡季，当地是否有 大型节庆活动、国际会议、展览等也都会客户需求量产生直接影响。 二、供给的角度 供给的角度而言，主要是当地高星级酒店房间的数量，以及生产成本和经营费用的高低，银行贷款的难易程度和利率高低等问题，对于酒店房价有很重要的影响。 三、成本的影响 酒店的成本主要由固定成本和变动成本两部分组成。固定成本是不随客房业务变动而基本固定不变的成本，变动成本是根据客房业务量的增减而同步变动的那部分成本。酒店客房的变动成本基本上是客房人力资源成本(职工工资、奖金、补贴、保险等)、浴室的个人卫生用品、客房清洁用品和布件洗涤成本等，即一间客房的基本花费。在酒店业中，变动成本的高低主要取决于酒店的层次、位置以及客房出租率的高低。 四、价值与消费者观念的影响 商品的价格是顾客为了取得该项或服务所付出的经济代价。顾客会将这份代价(价格)与其对该项商品的认知价值加以比较，如果价格超出了顾客认同的“合理限度”，顾客要么放弃这类选择，要么进一步了解产品的有关情况，以决定是否购买；当价格被认为是“可以接受”时，顾客需要进一步了解产品和服务，以证实是否“物有所值”。酒店业的产品相对于其他工业产品或服务，其价值包含 更广泛的内容，如硬件设备、服务、形象、位置、广告、互补性、顾客的消费感受等。这些因素综合起来构成了顾客心目中的价值观念，形成顾客关于价格的“合理限度”。 5、 当地经济的影响当地经济对酒店房价特别是高星级酒店房价的影响是不能忽略的，不仅要考虑到当地消费水平，而且还要考虑到特殊活动例如交易会等对酒店房价造成的影响。例如广交会期间广州各个星级酒店房价都有大幅度的提高。 6、 旅游游客数量的影响。除了当地对酒店房间的刚性需求外，旅游的游客是酒店客房的主要来源，当地旅客数量的多少将可能直接影响到酒店房价的制定，淡季旺季的旅客数量相差巨大，旅游资源的多少以及吸引程度影响旅客数量的大小，也影响酒店制定房价的策略。五、星级酒店与经济型酒店的价格分析对比总的来说，经济型酒店的房价水平低于星级酒店为大多数人群所接受。两者制定出不同的价格各的优势所在。 （一）经济型酒店相对于星级酒店的房价优势1、 连锁经营方式降低成本 经济型酒店一般都采取连锁经营方式，各家连锁酒店都按照统一标准建设和经营。这既解决了人们住不起豪华酒店的尴尬，也打消了人们对一般旅店信不过的顾虑。经济型酒店单店利润总量不是很大，但能以房间的数量优势和酒店的总体数量优势获得大量客人，并且它能以会员制方式留住客人，进而在连锁店内部进行客流共享。对于一家酒店来说，客房出租率只要达到60就能保本；客房入住率越高，利润就越高。由于利润的吸引，大批的投资者把目标转向了经济型酒店，现在主要有两种投资方式，一是品牌加盟，即业主将自己的酒店物业进行改造，并加盟品牌，酒店由业主自己进行经营管理，品牌商提供品牌支持，如培训、市场开拓、网络建设等。第二种是租赁经营，即业主以租赁的方式获得物业，加盟开店。开一家经济型酒店所需房产建筑面积在3000至1万平方米即可，房间数为80200间。视房屋情况，前期改造装修、配备设施、品牌加盟费等总投资约为300500万元。由于连锁方式严格控制成本，所以酒店年平均利润率可以维持在一个较高的水平。目前中国的经济型酒店利润在2530以上，投资者大约用24年可收回投资。和所有商业经营一样，经济型酒店的选址相当重要。一般而言，经济型酒店不必选址在市中心繁华地段，但交通便利十分关键，最好有通往商业区及机尝火车站的公交线路，这也是其拥有源源不断客流的原因之一。2、 客源优势和成本控制使得其客房性价比高。 近年来因经济全球化和国家政策及经济等因素的影响，经济型酒店在我国发展速度相当迅速。世界著名品牌例如洲际、锦江之星。宜必思等同时国内的一些自由品牌也在旅游地和各省市成功运行，其所带来的高回报都为经济性酒店的发展起到了促进作用。经济性酒店的成本较其他星级酒店成本低，发展也就相对容易些。因价位较低，突发的外部不利因素对其的威胁就能很好的避免。大部分城市相对于发达城市的经济略微落后，低成本的酒店就能更好的吸引顾客，提高入住率，节约成本进而创造更加有利的环境。舍弃客人不需要、起码是不经常需要的东西是经济型酒店降低运营成本从而降低房价的重要手段。对于这些由经济型连锁酒店打造的中高端商务酒店品牌而言，其手段也是将酒店运营回归到住的层面上，从而让自己的房价比传统的星级酒店有了极大的竞争性。再加之经济型连锁酒店惯用的标准化扩张，也可以极大压缩成本。经济型酒店与一般小旅馆的主要区别在于：它尽量节省成本，不但满足旅客最低入住要求，而且环境、卫生状况又让顾客满意；选址在非市区繁华地段但交通便利；客房内只保留基本设施；以较大客流量保证自己薄利多销。中国旅游业已经成为经济新的增长点，成为国民经济的支柱产业。据世界旅游组织预测，2020年中国将成为世界最大的旅游国。随着国内外游客的增多，对经济型酒店的需求也增加。相对高星级酒店，经济型酒店的管理成本较低。其管理费率远远低于高星级酒店的水平。由于标准不低价格不高，经济型酒店迎合了大量商务人士和旅游者的需求。来自北京、上海等地的数据显示，其客房平均出租率可维持在70以上，经济效益相当可观。一家经济型连锁酒店自1998年在宁波开业以来，第一年客房出租率为60至70，从1999年起出租率基本都为100。由于采取加盟方式，酒店在采购一次性用品等方面都能享受到低于同行15的团购价。尽管要交纳管理费，但该酒店的年利润率仍能保持在20左右，几年下来就收回了当初的投资。总的来说，经济型酒店在酒店设施、运营成本、管理费用等方面与传统酒店相比节省了很大一笔费用。因此，经济型酒店在房价制定上