商业房地产投资风险管理及对策概要.doc

经管视线商业房地产投资风险管理及对策张剑慧 贵州省六盘水职业技术学院 553001摘要:商业房地产产品有较高的收益同时也具有较大的风险。通过投资风险的概念,房地产投资风险常见的类型叙述,提出了规避风险的方法。关键词:风险概念;风险的类型;风险规避的方法中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(201008-0087-02作为国民经济的支柱产业之一房地产业,在带动相关产业促进国民经济发展和提过人民生活水平等方面起着十分重要的作用。房地产投资具有资金需要量大、开发经营周期长,变现性差、不可移动性,寿命周期长、综合性强、投资额大,政策影响性等特点。同时房地产投资又是高风险、高回报行业。下面就要探讨有关房地产风险的类型以及如何应对风险。一、风险的概念关于风险,最初提出的是美国的威利特在风险与保险的经济理论,“风险是关于不愿意发生的不确定性客观体现”。法国学者莱曼把风险定义为“损害发生的可能性”。美国学者佩费尔把风险定义为“实可测度客观概率的大小”。这些定义从不同的角度描述了风险的概念。在我国,有人认为,风险是指一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度,也有人认为,风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益偏差。以上几种说法意思是相同的。二、房地产风险的主要类型1.政策风险政策风险是由于国家或地方政府有关房地产投资的政策条件发生变化而来的投资风险。房地产业作为国家最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密。房地产投资是一项政策性很强的产业,国家会通过与房地产有关的政策来调整宏观经济的运行。这些政策包括投资政策、金融政策、房地产管理政策以及税费政策等。这些政策都会对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响。比如我国最新出的房地产政策有关第二套住房首付50%、利率110%的新政策。这样就可以防止房子价格的过快增长。2.财务风险财务风险是指房地产投资者运用财务杠杆在使用贷款的条件下,即扩大了投资的利润范围。同时也增加了不确定性,即增加的现金收益不足以偿还债务的可能性。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制。目前,我国房地产的融资主要依靠银行贷款。房地产项目的融资结构中银行贷款点到70%左右。商业房地产的融资风险主要是利率风险,即银行贷款利率的增加给房地产企业带来的风险。利率作为国家调节宏观经济的重要指标。3.市场风险商业地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的需求,市场结构性矛盾突出。目前,我国大部分地区的房屋开发中,高档房屋比率过高,忽视了供需关系。有些房地产企业为了追求高利润热衷于投资高档商品房的开发,盲目上大型、高层、高档项目,超过了居民的购买能力,造成了高档商品房结构性的供过于求。4.开发商自身经营能力风险商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域, 目前许多房地产企业习惯于探讨品牌建设、规模扩张等热点问题,而很少关注每人面对的管理问题。管理手段与水平相对落后,并且高级人才缺乏,尤其缺少投资策划、营销策划、资本运作等方面的高级管理人才。在这样的房地产行业整体背景下,房地产企业投资极易产生较大的非理性。大量的事实证明,我国房地产企业几乎不采用现代的投资决策理论与方法来进行房地产投资决策,由此造成投资的决策水平低下。即使房地产企业在使用传统的投资决策方法时,也没有完全按其规律行事。凭决策者的主观臆断来进行经营决策。这也正是造成大量房地产企业倒闭或者退出房地产业的主要原因。三、房地产投资风险管理的对策1.风险预控房地产投资风险预控最积极的办法是作好房地产市场调查研究。市场风险是房地产投资最直接的风险,能否降低风险,只有通过科学的方法进行市场调查,获得尽可能详尽的信息。全面调查市场的现状、客观的需求供给增长预测、严谨的未来供需缺口分析,都要建立在科学手段基础之上。单凭主观臆断作出的可行性研究是风险发生的必要因素。投资者关于投资环境的信息质量越高,那么投资所作的预想可能越准确,从而使风险在事先就得到很好的控制。2.风险的组合房地产投资优化组合是指依据投资环境、物业形态、实际用途和消费层次等因素,对房地产市场进行细分,通过分析各类房地产投资的风险与收益的关系,评价和选择两个或多个相关性不强的产品或经营方式进行开发投资的过程。这个方法就是投资中经常提到的“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。当然,一方面选择相关性不能太强的各个项目,相关性太强就会起不到降低风险的作用。房地产开发企业可通过调整开发结构,实行开发类型多元化、开发区域多元化来分散风险。如通过投资建造不同档次的住宅;或者是把资金分散投资在不同类型的房地产,如住宅房地产、商业房地产等。用个别房地产开发的现代经济信息使用效率,降低资金运营成本,为企业提供效益。通过专门设立的机构,将供电电费收入、核算、资金上交实行单独管理,将其与财务工作分离,实行专门账户管理。2.严格执行成本预算,有效降低企业成本要加强对供电企业成本预算的执行工作,才能促进成本控制水平的提高。结合市场竞争的大环境,根据编制好的成本预算,制定相应的管理措施和方法。加大供电企业各部门经营自主权,在各部门实现预定指标。(1降低供电企业固定成本,提高企业效益除购进电费成本外,供电企业固定成本包括其他全部成本项目。例如:材料费、工资、折旧、修理费等。要结合供电企业具体实际降低固定成本开支。减少业务招待费、办公费、电话费、运输费用等支出,减少外雇劳务支出,对于修建变电站、改造电网的工程成本,应严格进行工程造价管理,节约工程开支;对于已经报废固定资产及时处置,停止计提折旧。在支付职工薪酬方面,建立有利于发挥职工主观能动性、展示职工长处的人力资源模式,坚持公平和效率兼顾原则,保持合理人才结构。(2降低供电企业变动成本,保证预算实现供电企业变动成本的主要决定因素为供应电力的单价。虽然电力价格由国家统一调控,供电企业无法灵活调节。但是企业仍可以通过采取一些措施,有效加强企业变动成本管理。如加强企业业务营销人员素质教育和道德教育,提高营销人员业务政策水平,保证用电分类准确,避免以电谋私;定期进行营业电价检查,对于执行电价不准确的现象,要坚决杜绝。(三必须做好成本控制的基础性工作成本控制基础性工作,是加强成本控制必不缺少的重要环节。必须加强企业成本控制基础性工作,加强企业管理工作、计量工作、信息工作、规章制度、员工教育等工作。完整保留企业会计凭证、账簿等原始记录,财务核算要准确、完整,原始记录反映企业生产经营各方面的基本情况要清晰;要充分调动企业职工职极性,提高工作效率。建立健全企业物耗定额、工时定额制度,对原材料进行数量差异控制,费用控制实行指标,分解到责任单位,降低成本,提高企业经济效益。四、结论社会主义市场经济中,供电企业要提高企业效益,必须加强成本控制。要在企业中树立成本控制的理念,进行科学的成本预算,严格执行成本预算,落实好企业成本控制的基础性工作,不断提高成本控制水平,促进企业价值最大化的实现。参考文献:1张春艳.现代企业成本管理在电网企业的应用J .陕西电力,2008(02.2沈京京.电网企业资产全寿命周期成本管理探索J.华东电力,2008(12.3刘菁.关于电网企业成本核算的分析和建议J .华东电力,2007(01.(上接第86页高收益去弥补个别低收益的房地产损失,以减少未来收益的不确定性,从而降低整体开发风险,最终获取平均的投资收益。另一方面体现在地区分布的组合和开发时机的组合。房地产商品的位置固定性决定了房地产市场是一个区域性市场,由于各个地区经济房地产投资优化组合是房地产企业分散投资风险和适应市场竞争的有效途径和手段, 是房地产业发展的必然趋势,体现了房地产投资发展的方向。由于房地产开发活动受到宏观经济的影响很大,而经济发展具有周期性的规律,因此,房地产业发展也相应有着周期性的涨落。房地产开发商要掌握有利的发展的时机,取得更大的效益。3.风险转移 (1非保险型转移分两个方面,一是投资者可通过合同,将风险损失转由另一方承担和赔偿。以达到降低风险发生的频率和减小风险损失程度的目的。在施工建设阶段,开发商可通过工程项目总承包合同的签订,将项目该阶段面临的建材、设备市场价格波动等风险转移给项目的施工方。合同将损失的财务负担和法律责任转移给非保险业的其他人,达到降低风险发生频率和缩小其损失程度的目的。二是财务形式的风险转移,即通过发行股票、寻找合作伙伴等寻求外部资金支持地形式,将部分投资的风险损失转移给他人。(2保险型转移通过购买保险,业主作为投保人将自己在项目实施过程中可能遭受的自然灾害、意