天津百事可乐公司销售物流方案.doc

-各类专业好文档，值得你下载，教育，管理，论文，制度，方案手册，应有尽有-天津百事可乐公司销售物流方案 一、项目背景现在我国的饮料行业的竞争，已经不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势，而在整体上却还存在这样或那样的缺陷的话，那么，就有可能在新一轮的竞争当中，被更加具综合优势的竞争者淘汰，在我国饮料市场白热化的现状下，我们必须作出更多的策划，设计出多种新的销售物流模式，才能更好的为顾客服务。百事公司是全球最大的食品和饮料公司之一。业务范围遍及世界上近200个国家，拥有雇员285,000人，2010年百事公司全球销售年净收入逾 650 亿美元，旗下品牌系列中有 22 个品牌的年零售额都在十亿美元以上。在“全球 100 强品牌榜”上，以超过 140 亿美元的品牌价值位居第 23 位，在“最受赞赏的消费食品产品榜”上排名第二。主要业务包括桂格麦片食品、纯果乐果汁、佳得乐运动饮料、菲多利休闲食品和百事可乐饮料，以及其它数百种美味健康、全球消费者喜爱的食品及饮料产品。天津百事可乐饮料有限公司是由百事中国投资有限公司、天津泰达控股有限公司共同组建成立的，公司成立于2000年，投资总额为1000万美元。百事全体员工承诺将共同努力维护广大公众和地球家园的健康未来，从而实现可持续增长，也会为公司创造更成功的未来，百事公司将努力提供多种多样符合本地口味的食品和饮料产品，探寻节约能源、水和包装材料的创新途径，降低对环境的负面影响，为广大员工创造理想的工作环境，尊重和支持所在社区，并为社区的发展贡献我们的力量。我们基于对天津市百事可乐公司的物流现状进行分析,就其存在的主要问题设计了一套物流方案。2、 项目目标（一）、总目标：针对我国饮料业竞争激烈的发展现状，面对天津地区我们所面临的销售物流问题，通过对配送活动的合理计划、组织、指挥、协调与控制，最大限度的降低库存量，从而降低销售总成本，达到与物流客户建立一个良好的合作关系，为提高我们企业的经济效益提供有力支持。竞争是企业发展的原动力，唯有置身于市场经济的竞争环境中，企业才能得以发展。在一定的意义上，竞争是品牌的比拼，是一种思想理念的比拼，是文化底蕴的比拼。纵观百事可乐在激烈的市场竞争中以小到大、从弱到强、迎头赶上的快速成长发展的历史，人们在叹服百事可乐日益旺盛的生存力和竞争力的同时，不得不陷入深层次的思考：百事可乐何以能在那些关系到自身生存和发展的关键环节和时刻，具有独特的、比竞争对手更强的、持久的优势、能力。这就是百事可乐在实践中不断强化的核心竞争力。它几乎涉及百事可乐管理的方方面面，但最突出的是企业文化、品牌形象、人文理念、广告宣传策略、组织架构和营销模式等6个方面，也可以称之为百事可乐打造核心竞争力的“着力点”。（二）、具体目标1、提出配送线路优化方案由物流配送中心完成客户购货订单的生成，根据送货车辆的装载量、客户分布情况、配送货物订单情况、送货路线的交通状况等因素，系统进行送货路线的自动优化处理，形成最佳送货线路，保证企业送货成本及送货效率指标最佳。每辆车的送货路线包括线路上客户的送货顺序及名单，按照路线为每辆车配货，装车，送货，管理人员可根据具体情况进行线路微调；送货路线应保证线路闭环管理；从配送中心仓库最近的客户送起，送完最后一份货物时，车辆应离配送中心仓库最近；提供道路信息维护功能，在线路优化时考虑交通状况。2、制定具体销售物流流程通过物流配送中心集中小型超市、便利店、实体连锁加网上商务相结合的电子商务。架起企业到家庭的桥梁，集店铺营销+网络营销+目录营销+会员营销为一体的新型商业流通模式。通过统一配送可提升城乡商贸流通和提供便民服务，并达到统一物流配送和统一宣传，促进城乡连锁经营的发展。3、根据天津百事可乐企业回收物流的业务流程进行回收物流基本框架设计 解决百事可乐公司的包装急需，并降低成本，利用回收来的可乐瓶保证物流的顺畅进行，节省资源。4、根据调研企业，选择物流服务供应商，设计物流服务外包方案服务外包的供应商评价指标体系的设计直接决定供应商的选择是否成功。为了更好地进行供应商的选择,使整个服务外包成功运作,就必须根据企业能力识别范围,准确识别服务供应商的企业能力,设计和建立一个系统化、理论化的评价指标体系以反映企业的能力,使发包企业能够了解供应商选择的影响因素,从而做出准确合理的选择,使外包达到理想的效果。三、调研组织 我公司于2012年10月17日在天津职业大学322会议室就企业物流方案设计这一问题召开了座谈会，内容有：首先对项目进行评审、然后由员工发表意见、最后进行信息统计，制定员工分工表，设计销售物流方案。4、 项目内容（一）配送线路优化：天津百事可乐公司在天津原有自营销售物流体系。该公司销售部在开发区第九大街。销售部在市内六区均设有配送中心，配送中心地址为Z1、Z2、Z3、Z4、Z5、Z6.配送中心已有零售点的配送网络。1、找出市内六区配送中心的所在区域： 设六个模拟配送中心： 模拟配送中心一Z1河西区（洞庭路20号） 模拟配送中心二Z2河东区（津塘路27号） 模拟配送中心三Z3南开区（迎水道46号） 模拟配送中心四Z4和平区（卫津路93号） 模拟配送中心五Z5红桥区（西青道94号） 模拟配送中心六Z6河北区（南口路142号） 步骤（1）：计算各区域间距离步骤（2）：节约里程表 由最短路径表，利用节约里程法计算出各配送中心之间的节约里程，做出节约里程表。步骤（3）：节约行程排序 将节约里程有大到小顺序排列，列出节约里程，如表所示，以便尽量使节约里程最多的点组合配送。 从P点向各个配送中心送货，共有六条路线，总的运行距离313公里。 按照节约里程的大小顺序连接Z5Z6，Z5Z4。此时运输路线为4条。 连接Z2Z1，Z2Z4，得最佳配送路线。PZ6Z5Z3P Z1Z2Z4P行驶里程为240公里。2、零售网点配送具体过程现以模拟配送中心一河西区（洞庭路20号)P为例，假设有50个销售网点，取其中9个进行分析包括：大润发A、人人乐B、家乐福C、华润万家D、津工超市E、水晶宫F、肯德基G、麦当劳H、必胜客I进行配送设计。运输网络图 计算配送中心至各用户以及各用户之间的最短距离，列表得最短距离表由最短距离表，利用节约法计算出各用户之间的节约里程，编制节约里程表：AB:LA+LBLAB=11+10-5=16AC:LA+LCLAC=11+9-10=10AD:LA+LDLAD=11+6-14=3AE:LA+LELAE=11+7-18=0AF:LA+LFLAF=11+10-21=0AG:LA+LGLAG=11+10-21=0节约里程表根据节约里程表中节约里程多少的顺序，由大到小排列，编制节约里程顺序表，以便尽量使节约里程最多的点组合装车配送。根据节约里程排序表、车辆行驶里程等约束条件，渐进绘出配送路径：ABCDEFGHIP(0.9)(1.2)(1.6)(1.1)(0.9)(0.9)(0.6)(1.7)(0.5)975586669101012路径A路径B路径C最优配送路线路径A：总共32km，路径B：总共31km，路径C：总共30km，总共走行里程93km，共节约里程（16+14+12）+（8+7+6）=63km（二）、设计配送中工作流程零售店的配送中心的作业流程就是指配送中心的活动过程在运动时所形成的基本，工作顺序，一般表现为：进货、验收、入库、存放、拣取、包装、分类、出货、检查、 装货、送货等诸多环节。配送中心的出现，使得零售店由分散库存转变为集中库存，配送中心库存量的多少 对于零售店的经营有很大影响作用，大量的库存会造成人力、财力、物理的浪费，使得配送中心失去降低零售店成本的作用，少量的库存又会引起门店缺货的现象，降低配送中心的服务水平。因此，确定和保持合理的库存水平，建立合理的库存控制系统是配送中心一项重要工作。 配送中心作业流程图1进货进货就是配送中心根据客户的需要，为配送业务的顺利实施，而从事的组织商品货源和进行商品存储的一系列活动。进货是配送的准备工作或基础工作，它是配送的基础环节，又是决定配送成败与否、规模大小的最基础环节。同时，也是决定配送效益高低的关键环节。2订单处理从接到客户订单开始到着手准备拣货之间的作业阶段，称之为订单处理。订单处理是与客户直接沟通的作业阶段，对后续的拣选作业、调度和配送产生直接的影响，是其他各项作业的基础。订单是配送中心开展配送业务的依据，配送中心接到客户订单以后需要对订单加以处理，据以安排分拣、补货、配货、送货等作业环节。 订单处理方式：人工处理和计算机处理。目前主要采用计算机处理方式。3拣货拣货作业是依据顾客的订货要求或配送中心的送货计划，迅速、准确地将商品向从其储位或其他区域拣取出来，并按一定的方式进行分类、集中，等待配装送货的作业过程。拣货过程是配送不同于一般形式的送货以及其他物流形式的重要的功能要素，是整个配送中心作业系统的核心工序。拣货作业的种类：按分拣的手段不同，可分为人工分拣、机械分拣和自动分拣三大类。 4补货补货是库存管理中的一项重要的内容，根据以往的经验，或者相关的统计技术方法，或者计算机系统的帮助确定的最优库存水平和最优订购量，并根据所确定的最优库存水平和最优订购量，在库存低于最优库存水平时发出存货再订购指令，以确保存货中的每一种产品都在目标服务水平下达到最优库存水平。补货作业的目的是保证拣货区有货可拣，是保证充足货源的基础。补货通常是以托盘为单位，从货物保管区将货品移到拣货区的作业过程。5配货配送中心为了顺利、有序、方便地向客户发送商品，对组织来的各种货物进行整理，并依据订单要求进行组合的过程。配货也就是指使用各种拣选设备和传输装置，将存放的货物，按客户的要求分拣出来，配备齐全，送入指定发货区。配货作业与拣货作业不可分割，二者一起构成了一项完整的作业。通过分拣配货可达到按客户要求进行高水平送货的目的。6送货配送业务中的送货作业包含将货物装车并实际配送，而达到这些作业则需要事先规划配送区域的划分或配送线路的安排，由配送路线选用的先后次序来决定商品装车顺序，并在商品配送途中进行商品跟踪、控制，制定配送途中意外状况及送货后文件的处理办法。送货通常是一种短距离、小批量、高频率的运输形式。它以服务为目标，以尽可能满足客户需求为宗旨。7流通加工流通加工是配送的前沿，它是衔接储存与末端运输的关键环节。流通加工是指物品在从生产领域向消费领域流动的过程中，流通主体（即流通当事人）为了完善流通服务功能，为了促进销售、维护产品质量和提高物流效率而开展的一项活动。流通加工的目的：(1) 适应多样化客户的需求；(2) 提高商品的附加值；(3) 规避风险，推进物流系统化。不同的货物，流通加工的内容是不一样的。8退货退货或换货在经营物流业中不可避免，但尽量减少，因为退货或换货的处理，只会大幅增加物流成本，减少利润。发生退货或换货的主要原因包括：瑕疵品回收、搬运中的损坏、商品送错退回、商品过期退回等。物流配送系统需求初步分析百事可乐目前的主要业务流程（1）、关于配送过程销售定单和发票富民仓库按区分单车单配载核实库存合并定单按单拣货车辆持原单候载装车配送卸货结款交单交款（2）、关于仓库管理 塘沽开发区工厂产品下线富民仓库进货入库分区堆码按单拣货装车出库库存统计物流系统业务需求及目标按照目前百事涉及的业务来看，系统应该主要由库存管理、定单处理、车辆管理、线路优化等四个主要模块构成，具体模块的功能应达到以下目标：1、库存管理目标（1）出入库的监控以及单据的自动生成（2）盘货以及退货的处理 （3）各个时间段的出入库货量以及库存的统计功能以及相关报表的生成打印，即要实现对仓库的存量与流量的同时监控（4）能够根据最近一个时间段的出库量统计自动设定安全库存量并实时预警2、定单处理目标（1）能够与百事的销售和财务系统实现数据交换（2）能够实现对一定时间内的定单按某个标准（比如：邮政编码）自动归类，并能对每类所涉及的总吨位并据此初步测算出所需要的大致车辆数目（3）能够对同属一个编码下的各个定单再按产品的类别以及个产品的不同规格进行汇总统计并最终形成拣货单（4）能够根据车辆管理模块的预处理，在属于同一邮编的所有定单下，对不大于车辆核准载重量的几张定单进行合并处理，对应车牌号生成此车应装的各个产品的数量以及发票总金额以便司机在装卸货时进行核对3、车辆管理目标（1）车辆资源以及自身性能、所配备人员，运行状态、何时可供调配的及时查阅（2）能够按照车辆的编号输出送货顺序、装箱顺序、线路道路表、配送线路图。 4、线路优化目标（1）根据送货车辆的装载量、客户分布情况、配送货物订单的情况、送货线路的交通状况等因素，系统进行送货线路的自动优化处理，形成最佳送货路线（最好是闭环状路线），保证企业送货成本及送货效率指标（2）可以查询每辆车的送货线路，包括线路上客户的送货顺序及名单，然后按照线路为每辆车配货、装车、送货，管理人员可根据具体情况进行线路微调。 （3）包含道路信息维护功能，提供基于地图方式的道路单行、双行、临时阻塞维护，并要在线路优化是考虑交通状況。（4）为保证可靠性，应支持经验线路，有经验的调度人员可以进行调节。（三）废弃物回收1、根据不同的废弃物采取不同的处理方法 公司应采取废水、废弃物排放的控制措施，科学地运用百事公司在能源及污水排放监测及管理系统。做好对废水、废弃物等数据定义衡量和收集分析 ，为“环保节能”提供详细的管理数据，保证对“减废”行动各项指标的监测和达标。公司应在“节水节能”方面 采取措施：公司应建立能源及水利用率提高例会制度，及时总结用水情况并制定改进计划；通过建立资源网络管理图，创建能源岗位责任制，不断创新、优化流程，尽量减少能源和水的使用。将能源、水资源利率的提高纳入年度运营计划；通过充裕的资金投入，应用先进的技术和大量的节能减排项目建设，有效地减少了能源的使用及废弃物的排放等等。 2、玻璃可乐瓶的回收方案百事可乐回收可乐瓶可以采用抵押金制度和定点回收的方法。（1）抵押金制度是消费者每买一瓶可乐即要交纳一定的现金, 等到退瓶时再退回现金的方法。（2）定点回收是可乐公司设专人对销售百事可乐的零售商实行可乐瓶定时定点回收方法, 保证专瓶专用, 避免与其他玻璃瓶混收, 尽量控制回收来的玻璃瓶数量稳定, 质量性能统一。百事可乐玻璃瓶回收的物流流程图3、 百事可乐玻璃瓶回收的物流流程（1）消费者消费可乐后将酒瓶拿到销售点兑换可乐(或者现金)。部分由废品回收人员回收至废品站，这时需要存储，将产生运输和存储成本。（2）在消费点中，百事可乐公司定时定点将销售点的可乐瓶运至百事可乐公司。废品站回收的由废品站运输至百事可乐公司，这个步骤中，由回收个体或企业承担物流过程中发生的物流成本与损耗。同时，运输时要注意防爆瓶，可用塑料托盘塑封。而根据回收点的距离和交通路况，所发生的物流运输成本也随之不同。（3）当可乐瓶运回 至百事可乐公司后，可乐瓶将被检验是否合格。（4）合格的通过生产线继续进行清洁消毒等步骤后从新灌装，然后再进入消费市场。而不合格的将被运至玻璃制造厂，进行熔解和再造。4、现以河北区配送中心废弃物玻璃瓶回收为例（1）河北区南口路142号百事可乐配送中心向华润万家、津工超市、喜利多便利店等零售网点配送货物。（2）消费者在各百事可乐零售店购买。（3)废弃玻璃瓶由消费者流入废品站，然后配送中心进行分类回收，随后运送到南开区迎水道增鸣防火玻璃厂。 (4)由玻璃厂进行二次加工，包括清洁、消毒等作业，合格的玻璃瓶送至百事可乐加工厂，不合格的玻璃瓶进行销毁。 (5)将灌装好的百事可乐运至各配送中心，然后由配送中心运往各零售网点进行销售。（4） 、外包商评价 物流外包：是指生产或销售企业为集中精力增强核心竞争力，而以合同的方式将其物流业务部分或完全委托与专业的物流公司运作。外包是一种长期的、战略的、相互渗透的、互利互惠的业务委托和合约执行方式 。物流外包的原因：降低物流成本；强化核心业务；改善与提高物流服务水平与质量。客户选择第三方物流企业时：注重运营经验；注重品牌声誉；注重网络覆盖率；注重较低的价格。 1、物流外包商的评估规划能力：物流系统规划、解决方案设计、供应链优化；物流网络：合理分布的区域物流中心与城市配送中心；运输能力：包裹、零担、整车多种运输模式，铁路、公路、航空等多种运输方式；仓储能力：进、存、出货作业设施、设备、人员、贴条码、贴标签、包装、装配及退货处理等增值服务；信息水平：计算机、网络设备与应用、物流软件、呼叫中心、信息服务；管理水平：管理层、标准业务流程、质量体系、员工培训、企业文化；服务水平：绩效评价体系、客户群、客户评价物流外包商的选择原则质量、成本、交付和服务；适应百事可乐公司战略目标要求；具有业务集中控制能力；有与百事可乐公司物流业务相关的经验；适应百事可乐公司发展的物流技术水平；主要业务与百事可乐公司物流业务的兼容性；具备百事可乐公司需求的真实能力；与百事可乐公司企业文化相似方法直观判断法；评分法；物流成本比较法；招标法；协商选择法（2） 物流外包注意事项1 要树立双赢观念2 共同编制操作指引3 注意对方的服务质量要求4 消除沟通上的障碍5 将信息技术融入外包计划6 提前解决潜在的问题（3）选择流程（4）对外包商物流服务质量评价指标体系 物流业作为一项典型的服务行业，除了具有服务行业的一般特征，如不可感知性、不可分离性、易变形等外，与一般的产品或服务顾客满意度相比，还有其特殊之处。特别是电子商务的出现，使得物流行业的发展趋势越来越呈现出以下特征：经营全球化、系统网络化、供应链的简约化、企业规模化以及服务一体化。 物流企业要想有效地提升客户服务的满意度，首先需要能够准确地衡量客户服务的满意度。客户个人对于服务的需求和自己以往享受服务的经历再加上自己周围的对于某个企业服务的口碑构成了客户对于服务的期望值是什么，而后根据自己对于客户期望值的理解去为客户提供服务。实践中，物流服务质量可以通过一系列可以量化的指标来衡量，从而使企业持续改进和提高物流服务水平更容易落到实处。根据我国物流企业的实际情况，建立了物流服务质量评价指标体系(见表)。（5）对外包商顾客满意度评价指标体系 客户满意是指客户通过对一个产品或服务的可感知效果与他所期望效果进行比较后，所形成的愉悦或失望的感觉状态。客户满意的水平用客户满意度来表示，客户满意度是客户在做购买决定时形成了客户对产品的期望，而实际产品性能和顾客期望的对比，形成了不同程度的客户满意，一般分为非常满意、满意、一般满意、不满意、非常不满意五个等级。物流业是高度竞争的服务性行业，只有不断提高客户满意度，并将这种满意度转化为客户的忠诚度，才能提高企业的竞争力。第三方物流企业主要是通过对其业务流程的调控来实施客户关系管理，它既可以有效地降低企业的运营成本，同时也可以为顾客提供快速完善的个性化服务。客户满意度以客户、客户期待以及他们对物流运作绩效的认同为核心。了解客户的期待，尽量减少工作中的失误，则会有助于客户满意度的提升。物流运作管理涉及到采购、生产以及销售等诸多环节，但每一环节都可以从运作速度、持续性、灵活性、故障补救和可靠性等方面来衡量其运作绩效。企业所重视的服务要素同时也应当是其顾客所认为的重要要素，能让客户满意的重要要素。通过分析，可以建立第三方物流企业顾客满意度的指标体系，它包括物流成本评价、服务保证性、工作人员的服务水平、服务质量以及顾客抱怨等5个二级指标，运作成本、物流服务成本、准时到达率以及差错率等19个三级指标(见表)。（7）对外包商客户价值评价指标体系客户价值一般是指“客户从产品或服务中得到的总价值”(Total Customer Value)，这其中包括产品价值、服务价值、个人价值和形象价值等。客户价值评价指标体系是企业评价和选择客户的依据，指标体系应力求做到科学、全面、公正和具有可操作性。企业可以从相对当前价值和相对潜在价值两个维度对客户行分类(见表）。 当前价值是指在客户的经营状况和购买行为保持不变的情况下，客户对企业的价值大小。而客户的相对当前价值是指某一客户提供的当前价值与企业未来可望实现的当前价值总额的比值。客户的当前价值主要用利润、稳定性、经营现状以及信誉等四个i级指标来衡量。潜在价值反映了客户的增值潜力，比如客户自身的发展或者增加与企业交易的数量、拓宽与企业交易的范围从而为企业带来的价值。客户的相对潜在价值用合作潜力和发展潜力两个三级指标来衡量。由于客户对企业的影响是多层面的，所以首先要明确企业应从哪些角度或关注点来评价客户的价值。无论客户是相对当前价值，还是相对潜在价值，企业全部客户的总相对值总是为1，某一具体客户某个维度指标是“高”还是“低”，只需考察该客户是否达到该维度指标的平均值，客户当前价值的“高”与“低”是不能脱离企业实际。按照当前价值，潜在价值的描述方式，分别对应着(低，低)，(低，高)，(高，低)，(高，高)。 在利用客户价值评价体系时，应根据企业的情况，确定该体系各层上的指标。由于物流企业是服务性企业，特别是其物流中心或配送中心的经营目标是整体利益最大，经济效益指标过高或过低都会使评价失去意义。客户价值因受多种因素的制约而在其市场实现过程中表现出不确定性，故企业在实施过程中，不可能依靠客户的潜在价值决定自己的策略，客户在现实交易过程中已经反映出来的现实的客户价值才是企业最关心的，因而企业在与特定客户建立客户关系时，必须从第一次接触开始，在与客户建立、维持客户关系的过程中，根据特定的客户交易记录数据，逐步核定，修正客户的客户价值。客户价值评价指标体系最终将产生四种结果，即和高价值、次价值、潜价值以及低价值客户群体。 对外包商的评价应考虑以下方面： 1. 技能或知识集群。即使是那些受到专利保护的产品,也很容易被他人复制,或为一些替代品所替代,很难成为企业长远的核心能力。而诸如生产、工程、销售或财务也不是一种核心的能力,核心能力往往是跨越各部门的技能或知识集群。2. 顾客重视的领域。很多企业试图将力量集中在现阶段他们处于优势的狭窄领域,通常是一些以产品为导向的技能上。对供应商而言,最聪明也最富有挑战的做法是将视线超越产品,寻找发包方和客户重视的领域,并在这些领域建立优势技能,提供增值服务。因此,灵活的技能和不断有意识地对业务动向进行重新评估是成功的企业能力策略的标志。3. 独特资源优势。有效的企业能力策略寻求的是供应商可以自己特有的能力去填补市场的缺口和知识鸿沟,寻求以智力资源得到高额回报的投资项目。同时供应商应集中力量,将自己的企业能力定位于在具有决定性影响的价值链的活动或技能上。独特资源优势可以反映在独有技术、服务能力、质量水平、价格优势等方面。如Intel把力量集中在研究高度专业的测试反蚀系统上,而不是集中在大量生产标准化的产品上,从而跳过了强大竞争者的经验性曲线优势。总之,企业能力是企业内部一系列互补的知识和技能的组合,它具有使一项或多项关键业务达到较高水平的能力,通过企业自身的洞察能力、预见能力和一线执行能力,体现企业自身的价值。进行服务外包的企业往往是一个复杂的大系统,业务流程覆盖较广,供应商的企业能力可以存在于价值链的各个环节上,可以是设计开发,也可以是营销服务,甚至可以是品牌、专利、融资能力、管理能力等。 一项成功的业务外包不仅需要发包企业对外包所寻求的结果有明确的定义,而且需要依据企业对外包明确的定义,来识别外部合格的供应商。只有供应商提供的信息符合企业服务外包的工作范围和目的,具备发包企业需要的服务方面企业能力,符合双方共同的商业利益和未来,发包企业才能够与其达成协议,选择成为服务供应商,实现一项业务的成功外包。 尽管企业的能力多种多样,但从整体来看,服务企业的能力主要由七部分构成,即技术水平、企业风险、增值服务、企业文化、服务价格、服务响应和服务质量(如图所示) 。屋出租合同样本出租方：承租方：根据中华人民共和国合同法及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。第一条房屋座落、间数、面积、房屋质量第二条 租赁期限租赁期共_年零_月，出租方从_年_月_日起将出租房屋交付承租方使用，至_年_月_日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同、收回房屋：1.承租人擅自将房屋转租、转让或转借的;2.承租人利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的;3.承租人拖欠租金累计达_个月的。租房合同如因期满而终止时，如承租人到期确实无法找到房屋，出租人应当酌情延长租赁期限。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条租金和租金的交纳期限租金的标准和交纳期限，按国家_的规定执行(如国家没有统一规定的，此条由出租方和承租方协商确定，但不得任意抬高)。第四条 租赁期间房屋修缮修缮房屋是出租人的义务。出租人对房屋及其设备应每隔_月(或年)认真检查、修缮一次，以保障承租人居住安全和正常使用。出租人维修房屋时，承租人应积极协助，不得阻挠施工。出租人如确实无力修缮，可同承租人协商合修，届时承租人付出修缮费用即用以充抵租金或由出租人分期偿还。第五条 出租方与承租方的变更1.如果出租方将房产所有权转移给