物业交房系统培训【】PPT课件.ppt

主讲 罗勇 物业管理有限公司 交房系统培训课件 一 1 2020 3 18 物业服务的认识与基本要素 2 一 名词解释二 礼仪礼节三 沟通技巧 2 2020 3 18 为什么要物业管理 3 垃圾成堆 没有一点安全保障 安全 整洁 3 2020 3 18 4 什么叫 物业 指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地 4 2020 3 18 5 什么叫 物业管理 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业 由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定 对房屋及配套设施 设备和相关场地进行养护 管理 从而维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 5 2020 3 18 6 1 维护物业管理区域的规划不受破坏 2 房屋装修的监督管理 3 房屋的维护与修缮 4 设备设施的管理及维修养护 5 安全维序与消防 6 保洁管理 7 环境保护 8 绿化管理 9 车辆管理 10 综合管理 物业管理的内容 现在 物业管理并非纯粹的管理 而是服务 6 2020 3 18 7 7 物业费的构成 根据 城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法 规定 业主与物业公司可采取包干制或酬金制等形式约定物业服务费用 7 2020 3 18 二 礼仪礼节 8 礼者 正仪容 齐颜色 修辞令 首因效应初次见面 外观占55 包括容貌化妆 服饰着装 语调语气占38 讲话内容占7 8 2020 3 18 9 云想衣裳花想容 个人职业形象 人不可不饰不饰无貌无貌不礼无礼不立 孔子 9 2020 3 18 10 女职员的仪表 不宜夸张的衣物首饰浓艳的妆容浓郁且廉价的香水不得体的鞋袜怪异的发型 10 2020 3 18 11 陪车礼仪用餐礼仪 11 2020 3 18 12 男士着装十忌 衬衫放在西裤外衬衫领子过大领带颜色刺目不系衬衫扣子打领带西服上装衣袖过长西服衣兜 裤兜鼓鼓囊囊西服袖口商标未摘除西裤太短搭配不当 12 2020 3 18 13 13 2020 3 18 14 仪态 人的身体姿态包括 站姿 坐姿 走姿 身体语言和身体展示的各种日常行为动作 用优美的仪态表现礼仪 比用好的语言更让受礼者感到真实 美好和生动 14 2020 3 18 15 15 2020 3 18 16 语言礼仪 文明用语礼仪称呼恰当按职务或社会职业区分对象照顾习惯有主有次严防犯忌口齿清晰用词文雅 请对不起麻烦您 劳驾打扰了好的您好某先生或小姐欢迎贵公司 16 2020 3 18 17 17 欢迎光临 您请 hai 17 2020 3 18 三 沟通 18 沟通就是人与人的接触 沟通其实不是一种本能 他是一种能力 不是生下来就具备 而是训练出来的 但也有可能我们具备这种能力被压抑住了 可证明沟通是训练出来的 如果我们常常训练我们自己沟通讲话 面向很多人说话 对我们将来会有很大影响 18 2020 3 18 19 休息10分钟 生活在不同高度世界的人 有不同的视野 我看不见 那儿很美呀 19 2020 3 18 20 可以增进人与人之间 人与组织之间 组织与组织之间以及个人对本身的了解与理解 可以提高管理的效能 可以获得更多的帮助与支持 可以激励员工的积极性和奉献的精神 可以使组织拥有团队的效能 可以提升个人成功几率 沟通的目的和作用 20 2020 3 18 21 沟通的基本问题是心态 基本原理是关心 基本要求是主动 一个人心态不好 嘴象弹簧一样也没有用 心态有三个问题1 自私2 自我 别人的问题与我无关 眼中只有自己 3 自大 我的想法就是答案 关心你会不会想到别人 分三点 1 注意他的状况与难处 2 注意他的需求与不便3 注意他的痛苦与问题 21 2020 3 18 总结 沟通的基本问题是你的心态对不对 他的基础原理是你没有没关心别人 他的主动要求是你会不会主动支援和主动反馈 22 要以缓和友好的方式沟通 22 2020 3 18 23 传递者 愿意 编码 传递符号 接受反馈 接收者 理解 译码 接收符号 传递反馈 媒介 沟通模型 沟通的过程 23 2020 3 18 24 讲话叫编码 就是用一种方法讲给别人听 经过一个渠道到另一个耳朵开始解码 就是别人的话听不听的懂 关键 讲话的人讲给别人听怎么讲 听的人要怎么去听 影响讲话的几个条件 1 技巧 人都有技巧 只是愿不愿用就是了 2 态度 要有强式 态度是沟通的筹码 如果你很强大 你的态度一定很强硬 3 知识 我们在把东西讲给别人听时 要考虑到对方对这个东西理不理解 具不具备这方面的知识 4 社会文化的背景 向中国的酒文化 注意风俗文化的不同 24 2020 3 18 25 再回顾一下 这堂课程你有什么收获 请写出最有价值的三个金科玉律 你打算回去后在哪些方面运用这些金科玉律 25 主讲 罗勇 物业管理有限公司 交房系统培训课件 二 26 房屋的结构与验收 在培训前需要了解什么是房地产 基本概念 27 房地产 指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房产 指有墙面和立体结构 能够遮风避雨 可供人们在其中生活 学习 工作 娱乐 居住或贮藏物资的场所 地产 指在一定的土地所有制关系下作为财产的土地 28 土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 土地所有权分国有土地与集体土地所有权 集体转为国有才能转让 建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 包括房屋和构筑物两大类 权益 产权 使用权 抵押权 典权等等 土地 土地所有权 建筑物 权益 29 国有土地使用权出让年限 住房用地70年工业用地50年科教 文体 卫生用地50年商业 旅游 娱乐用地40年综合或其他用地50年 30 居住住宅 平房 普通楼房住宅 高档住宅 别墅商业楼宇 写字楼 商铺 旅馆 餐饮 娱乐 工业和仓储用房其他 教育 医疗 科研 交通 寺庙 监狱 宗教等 综合 两种或两种以上用途 房产分类 31 建筑面积计算 占地面积 建筑物基底及其功能需要占用的面积 也叫红线面积容积率 指总建筑面积与总占地面积的比率使用率 使用面积与建筑面积的比率绿化率 指红线内用于绿化的面积与总占地面积的比率 32 房屋面积的分类 使用面积 它是建筑面积扣除公摊面积 及墙体柱体所占用的面积后的净使用面积 俗称地砖面积建筑面积 包含了房屋居住可用的实用面积 墙体柱体占地面积 楼梯走道面积 其它公摊面积等公摊面积 是指建筑物的楼梯 外墙 首层大堂及小区内其它一些配套设施的分摊面积套内面积 卧室 起居室 厅 过道 厨房 卫生间 夹层 厕所 储藏室 壁橱等户门内面积的总和 33 建筑结构的分类 简单的说就是房屋的承重骨架 建筑结构的组成 如图 34 按所用材料的不同分为 1 混凝土结构 以混凝土为主要材料的结构 包括 钢筋混凝土结构 配置受力的普通钢筋 钢筋网或钢骨架 预应力混凝土结构 配置预应力钢筋的混凝土结构 素混凝土结构 没有配置受力的钢筋的混凝土结构 2 钢结构 以钢材 钢板 型钢 为主制作的结构3 砌体结构 由块材通过砂浆砌筑而成的结构4 木结构 指全部或大部分用木材制作的结构5 混合结构 由两种及两种以上材料作为主要承重结构的房屋此外还有钢 混凝土组合结构 钢管混凝土等 35 按其承重结构的类型分为 1 框架结构2 剪力墙结构3 框架 剪力墙结构4 筒体结构 建筑物的分类 按建筑高度分 1 低层 3层及3层以下 10米 2 多层 3层以上 7层以下 7 1层 24米 3 中高层 7层以上 16层以下 54米 4 高层 16层以上 24层以下 100米 5 超高层 24层以上 100米 36 37 38 休息10分钟 39 接管验收与竣工验收的区别 40 验收的目的不同接管验收是在竣工验收合格的基础上 以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再验收 而竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求 验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格 并且供电 采暖 给排水 卫生 道路等设备和设施能正常使a用 房屋幢 户编号已经过有关部门确认 竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕 达到规定的质量标准 能满足使用等 41 交接对象不同接管验收是由物业管理公司接管开发商移交的物业 而竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业 性质不同竣工验收是政府行为 就是说任何建设工程项目的竣工验收 都是由政府建设行政主管部门负责 组成综合验收小组 对施工质量进行检验和评定 而接管验收是企业行为 是物业管理公司代表业主或用户对所管物业进行全面的质量验收 42 土建主体 装修 机电设备安装 室外环境道路 附属配套设施等全部完成 质量及各项功能指标符合规定和标准专项验收包括 规划验收 人防验收 节能验收 电梯验收 供水验收 供电验收 消防验收 防雷验收 水检测 天然气验收 室内环境检测等 竣工验收及备案完成 物业项目验收应具备的资料 项目具备立项 投资 开发建设 销售 竣工 验收等系列流程环节中的相关资料 其中包括相关政府许可资料 工程验收证明资料 开发建设技术图纸资料 产权及权属转移相关资料等 接管验收应具备的条件 43 接管验收内容 物业产权资料项目开发批准报告 规划许可证 投资许可证 土地使用合同 建筑开工许可证 用地红线图 综合竣工验收资料 竣工图 包括总平面布置图 建筑 结构 水 暖 电 气 设备 附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图 建设工程竣工验收证书建设消防验收合格证 公共配套设施综合验收合格书 供水合同 供电协议书 许可证 供气协议书 许可证 有线电视合格证 通信设施合格证 施工设计资料 地质报告书 44 施工设计资料全套设计图纸 图纸会审记录 设计变更通知单 工程预决算报告书 重要的施工会议纪要 隐蔽工程验收记录 沉降观测记录 其他可能会影响将来管理的原始记录 机电设备资料 机电设备出厂合格证 机电使用说明书 要求中文 机电设备安装 调试报告 设备保修卡 保修协议 45 接管验收的主要项目 1 楼宇本体硬件设施 主体结构 楼地面面层及基层 内墙面 顶棚 卫生间及阳台地面 门及窗 楼梯及扶手 木装修工程 饰面及油漆 电器插座 有线电视 开关 灯具 水表 电表 燃气表 卫生洁具 给排水设备设施 门铃及对讲电话等 46 2 公共配套设施 天台 散水坡 避雷设施 路灯及装饰灯 绿化 道路 室外消火栓 楼宇标志 垃圾站 停车场 沟井 护坡及挡土墙 台阶及踏步 水池及水箱 招牌及广告牌等 47 3 机电设备 电梯设备变配电设备中央空调设备消防监控设备给排水设备保安监控设备 同消防监控设备 48 公寓楼结构及用料简介 1 本小区房屋结构均采用现浇钢筋混凝土框架结构体系 抗震等级为七级 墙体使用粘土空心砖作为填充墙 其特点 保温性好 隔热力强 其有环保性 减少实心砖的用土量 同时还具有减轻混凝土框架的动 静荷载 提高楼盘的安全可靠性 2 内墙 面采用水泥混合砂浆打底抹平 3 地面 原有结构层抹平 4 天棚 采用水泥混合砂浆打底抹平 以上三种处理方法的好处 是最大限度的为业主留出了装修的空间和节约开支 5 给排水 采用目前国内最为先进的PVC给排水管道 其优点是减少过去铸铁管造成的锈迹污染和容易造成的管道堵塞 49 具体验收标准及处理方法 1 墙面的验收对墙面的验收 主要是看室内四周的墙面有无裂缝 空壳等现象 如有裂缝则要看是什么样的裂缝 常见的裂缝是风裂 其形状是呈网状式的密布在墙面上 这种裂缝形成的原因 主要是室内外暖湿气流的不均匀 加上水泥砂浆自然的干 湿收缩 空壳则是粉墙时簿 厚不均 洒水时不均匀造成的 于墙体本身质量 没有任何联系 处理方法 如果裂缝 空壳面积比较大 则由施工单位打掉重粉 如果只有细小的裂缝 而没有空壳 待业主在进行精装修时抹二遍腻子即可消除 50 2 墙面的阴 阳角验收对墙面的各个垂直拐角 水平平行角 用目测的方法进行观测 检查阴 阳角处是否不平整或波浪不平 处理方法 则要求施工单位用直木条夹紧粉角找直 51 处理方法 将裂缝处割开 重铺金属网或布网 用小比度水泥砂浆重粉即可消除 3 梁 柱与墙体之间裂缝的验收因为整个楼盘是采用混凝土框架结构 墙体则是待框架做好以后再砌的 难免出现柱 梁与墙体之间的结合部出现裂缝 常见的裂缝有两个部位 一是梁和墙体之间的裂缝二是柱和墙体之间的裂缝二个部位形成裂缝的原因是混凝土构造的柱 梁和空心砖墙体之间存在的一种自然的水泥收缩程度不同形成的 不存在质量问题 更不是墙基下沉而造的 52 4 楼板的验收仔细观看室内地面上 是否有不同规则裂缝 如果发现不同程度的存在 则要用专用小锤进行敲打 听听是否有空壳的声音 如果正常 没有空壳的声音说明是水泥的自然风裂 如有异常响声 说明结构层与找平层之间有相克现象的存在 根本不存在结构层有什么质量问题 则要重新处理 处理方法 顺着开裂 空壳的方向割开重新做找平层即可 同时地面应光洁 不能起砂 53 5 顶棚的验收对顶棚的验收 也是要看有无裂缝 空壳等现象 如果两者现象都不存在 又无波浪 不平整的现象 国家标准只是顺平就可以了 54 进户门的验收对门的验收要看门的四周密实度是否合适 开启 关闭是否顺畅 关门以后缝隙不能过大 也不能太小 钥匙开启自如 关 开门无异常响声 处理方法 门的密实度不好 需重新填充 加固 关 开门不顺畅或门隙过大或过小 则要调整门的铰链 垫铁 达到标准要求 钥匙开起不自如 要调整锁芯的定位螺丝 使其到位 门有响声要调整门的平衡度 垂直度或加少许机油 55 窗的验收要看窗的边框四周边缘等易受撞击处是否密实 要仔细检查墙体和窗框处墙面是否有变色 起泡 脱皮 掉灰等现象 检查推拉门 窗户玻璃是否有破裂 搭扣 五金件不灵等现象 推拉门 窗子四周橡胶压条是否平整 密实防水胶打的均匀程度如何 处理方法 推拉门 窗的四周密实度不好 要重新填实 加固边框 窗框 门框处有异种变色 说明有渗漏现象 要重新打胶 粉墙达到不漏程度 玻璃破裂 五金件损坏 要重新更换 压条不平整 防水胶不均 要将压条拆除重新再做 以达到防水的效果 56 上 下水的验收检查上水时 可将水阀打开检查各个管子接头处有无滴水 渗水现象 检查下水时 可将水龙头打开观察地漏下水是否流畅 无冒泡缓慢现象 处理方法 上水管接头如有滴水 渗水 则说明熔焊的不牢 则要割去原接头 重新焊接 达到不滴不漏 下水如果不顺畅则说明地漏被异物堵塞 则要及时疏通 57 电的验收对电的验收 要先