蔡雨芹-REITS-终极去向知识点版PPT课件.pptx

IFC57 3商业地产周末 2020 3 18 1 2 RealEstateInvestmentTrusts房地产投资信托基金 商业地产终极去向 2020 3 18 2 关于REITs 房地产投资信托基金 RealEstateInvestmentTrusts REITs 是从事房地产买卖 开发 管理等经营活动的投资信托公司 公司将房地产销售和租赁等经营活动中所得的收入以派息形式分配给股东 REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划 CollectiveInvestmentScheme 在美国 日本 韩国 新加坡 澳大利亚等国的交易所都已有REITs上市 与普通股票一样交易 3 2020 3 18 3 注 以上数字为相关法律的立法年份 资料来源 NAREIT 2003 11 4 目前全球REITs市场共有REITs约600只 2020 3 18 4 REITS在美国 由于对REITs的需求 艾圣豪威尔总统签署了将REITs作为利润传递 PASS TRHOUGH 的特殊税收条例 REITs按此条例可以避免双重征税 享受税收优惠 至今为止 除了一些很小的修改 该条例基本没变 1960年 REITs在上世纪八十年代由于一些房地产税收的改革而进一步增长 历史演变 八十年代 1986年的税法改革允许REITs直接管理地产 1986年 1993年 退休基金对REITs投资的限制被取消 这些改革激发了投资者对REITs的兴趣 使REITs自上世纪八十年代来有了迅猛的发展 至2011 在美国已有153家公开上市的REITs 市值达3900多亿美元 5 2020 3 18 5 快速增长的REITs市场 6 2020 3 18 6 REITS在亚洲 2000年以前 历史演变 2000年 2001年 自2000年起 REITs在亚洲有了突破性的发展 新加坡MAS TheMonetaryAuthorityofSingapore MAS 在1999年5月颁布了 财产基金要则 并在2001年的 证券和期货法则 对上市REITs作出相关规定 到2003年底已有2个REITs S REITs 在新加坡交易所上市 日本在2000年11月修改了投资信托法 修改后的投资信托法准许投资信托资金进入房地产业 2001年3月东京证券交易所 TSE 建立了REITs上市系统 2001年11月2家REITs J REITs 在TSE首次上市 2003年底 已有6家REITs在日本东京证券交易所上市 7 2020 3 18 7 REITS在亚洲 2001年 历史演变 2003年 韩国在2001年7月颁布了 房地产投资公司法 为REITs发展提供相关的法律制度 随后 韩国证券交易所修改了上市规则 制定了REITs上市的相关条例 现已有4家REITs在韩国交易所上市 2003年7月30日香港证券和期货事务监察委员会 香港证监会 颁布了 房地产投资信托基金守则 对REITs的设立条件 组织结构 从业人员资格 投资范围 利润分配等方面作出明确的规定 2001年 2005年 亚洲Reits的数量增长了21倍 市值增长了17倍 亚洲已成为全球增长最快的Reits市场 8 2020 3 18 8 REITs的种类 至今为止 美国的REITs市场几乎是全球市场的全部 由于其他国家的REITs产品和市场大都是在2000年以后发展起来的 因此我们主要考察美国REITs的种类 9 2020 3 18 9 不同类型REITs特征 10 2020 3 18 10 主板市场 中小板市场 创业板市场 11 2020 3 18 11 上市企业 非上市企业 12 2020 3 18 12 OTC是什么 OTC是英文OvertheCounter的缩写 可以翻译为柜台交易行情 是NASDAQ的管理者 全美证券商协会 NASD 管理的柜台证券交易实时报价服务系统 是为不在NASDAQ全国板和小板市场 纽约证券交易所或美国证券交易所挂牌交易的证券 提供即时报价 成交价和成交量等信息报价服务系统 13 2020 3 18 13 谁在OTC交易 OTCBB的证券包括全国性 区域性和外国权益证券 Equity 认购权证 Warrants 基金单位 Units 美国存托凭证 AmericanDepositaryReceipts ADRs 以及直接参与项目 DirectParticipationPrograms DPPs 等 一般而言 任何未在全国市场上市或登记的证券 包括在全国 地方 国外发行的股票 认股权证 证券组合 美国存托凭证等 都可以在OTCBB市场上报价交易 14 2020 3 18 14 截至2008 12 30日在美国证监会注册并在交易所挂牌上市的的Reits 共有136家 总市值1920亿美元 另外还有大量的在证监会注册但未上市Reits或私人Reits 根据美国税务局统计 共有大约1100家 REITs的规模 15 2020 3 18 15 REITs拥有和管理 在各种房地产业投资中 零售业 住宅 工业 办公地产的投资占绝大部分 总计超过总投资的72 每个REITs根据各自的专长选择投资领域 专门行业7 混合型Reits1 抵押借款型Reits10 办公楼12 工业厂房5 混合 工业 办公 3 购物中心12 地区商场9 独立零售店3 公寓14 制造商总部1 多种经营7 酒店 度假村4 自助式仓库9 健康中心14 16 2020 3 18 16 相对美国而言 亚洲各国和地区对REITs立法和监管更为仔细 严格 美国模式 亚洲模式 主要是从税收的角度 确立REITs符合税收优惠的条件 REITs行业根据税法和市场状况 在结构 经营策略等方面作出相应的决策 普遍采用专项立法 通过修改投资 信托等有关法律 对REITs的设立 结构 投资资产 收入及其分配等方面予以明确的规定 REITs的两种模式 17 2020 3 18 17 REITs作为投资对象的重要因素 由于REITs的长期收益由其所投资的房地产价值决定 因此其收益与其他金融资产的相关度较低 投资者在资产组合决策中 会考虑REITs相对较低的波动性和在通货膨胀时期所具有的保值功能 18 2020 3 18 18 REITs的独特优势 1 可免双重征税和无最低投资要求 19 2020 3 18 19 2 按规定必须将90 的收入作为红利分配 投资者可以获得比较稳定的即期收入 REITs的独特优势 20 2020 3 18 20 3 在美国REITs的经营业务通常被限制在房地产的买卖和租赁 在税收上按转手证券计算 即绝大部分的利润直接分配给投资者 公司不被征收资本利得税 REITs的独特优势 21 2020 3 18 21 4 由于REITs将投资者的资金集合起来投资于房地产 一般中小投资者即使没有大量资本也可以用很少的钱参与房地产业的投资 REITs的独特优势 22 2020 3 18 22 5 REITs的核心都是将房地产从不动到流动的转变 使产权单位的转移变成简单的证券交易 与传统的以所有权为目的房地产投资相比 REITs具有相当高的流动性 REITs的独特优势 23 2020 3 18 23 6 上市交易的REITs较房地产业的直接投资 其信息不对称程度低 经营情况受独立董事 审计师 分析师 商业和金融媒体的直接监督 一个完整的REITs是有一个系统的信息公布制度 REITs的独特优势 24 2020 3 18 24 7 债券与股票间的产品 风险小 高收益 及收益的稳定增长 REITs的独特优势 25 2020 3 18 25 8 有自我再生能力 能不断的产生 经营性 投资性 融资性现金流 REITs的独特优势 26 2020 3 18 26 9 社会公益性很强的项目 大量启用民间剩余资本 为社会基础建设提供源源不断的投融资活动 创造大比例中产阶级及小康家庭 特别适合人口众多的国家 例如 美国 澳大利亚 REITs的独特优势 27 2020 3 18 27 税收优惠政策和投资范围决定了REITs作为投资产品的特点 REITs的税收条件要求REITs将90 以上的收入用于分红 而且REITs的投资的资产必须是房地产行业 因此 REITs的投资特性是高分红和适度成长 在有效的资产市场结构中 REITs的投资特性表现为投资总收益比高增长公司低 但比债券收益高 REITs的收益分析 28 2020 3 18 28 2020 3 18 29 长期投资回报 1971 12至2010 2复合年度回报率 30 2020 3 18 30 REITs需要将其年度90 以上的税前收入作为分红回报给股东 Reits在各种市场环境下都保持了稳定的分红回报 显著的超过其他证券的平均水平 分红 31 2020 3 18 31 抵御风险 32 2020 3 18 32 Reits在资产配置中价值 1980 2 29投资10000美元到2010 2 28价值 60 股票40 债券100 10 Reits55 股票35 债券100 20 Reits50 股票30 债券100 33 2020 3 18 33 1 租赁空间的过度供应 REITs的风险 2 利率的不断上涨 34 2020 3 18 34 REITs作为投资产品有其自身的收益和风险结构 在此 以收益的波动性来衡量REITs的收益风险 REITs的风险远低于NASDAQ指数 比标准普尔500市场指数低大约3至4个百分点 投资风险 35 2020 3 18 35 REITs在中国 36 2020 3 18 36 法律进程 一 银监会曾发布 信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法 征求意见稿 1月 央行从金融稳定的角度 开始着手研究制定REITs的相关政策 并计划于2007年底推出管理办法及试点 4月 证监会正式成立一个有关REITs的研究工作小组 希望以封闭型基金的形式在交易所发行 2007年年初 上交所即表示已做好有关REITs的交易机制安排 希望能够积极推动该产品在上交所进行交易 深交所积极准备的REITs方案 也已报至证监会 3月 银监会召集五家信托公司共同起草 信托公司房地产投资信托业务管理办法 草案 征求意见稿 2004年 2007年 2007年 2008年 37 2020 3 18 37 在国务院出台的 金融国九条 的政策措施中 房地产信托投资基金首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出 在 国30条 和 131号文件 中 都明确提出了要推动房地产股权投资基金等等来促进企业和行业融资渠道的拓宽和这个行业的健康发展 国务院已明确批复由央行牵头制定REITs的相关政策 REITs管理办法遂被紧锣密鼓地提上日程 法律进程 二 2008年12月3日 2008年12月14日 38 2020 3 18 38 REITs的推进速度大为加快 央行 银监会 证监会三大主要监管部门对发行模式上 REITs方案逐渐分化为央行版债权型REITs和证监会版股权型REITs 券商 基金 信托 保险等机构也纷纷积极加入推进工作 央行召集相关部委召开会议并成立REITs试点协调小组 其成员包括国家发改委 财政部 国家税务总局 银监会 证监会 保监会等11个部门 甚至还包括全国社保基金理事会 法律进程 三 2009年初 2009年下半年 39 2020 3 18 39 由央行起草的 银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法 已经处于征求意见阶段 该管理办法规定 REITs的委托方为房产商 受托方为信托公司 并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券 受益券为固定收益产品 在受益券到期时 委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券根据国务院批示 REITs在交易所市场与银行间债券市场同时开展试点 交易所市场股权型REITs的发行管理办法由证监会另行制定 法律进程 四 2010年初 40 2020 3 18 40 41 2020 3 18 41 股权类REITs方案 中国证监会牵头的股权类REITs方案 42 2020 3 18 42 REITs持有人 REITs 房地产或房地产有关资产 信托管理人 资产管理公司 越秀房地产信托基金基本架构及合约关系 43 2020 3 18 43 越秀REITs 4个物业总值40 5亿港币 40 5 67 9 27 5亿港币 32亿港币 社会募集发行基金约6 8亿份 每份3 075港币 募集约20亿港币 银行贷款约12亿港币 资产所有方 越秀投资 高买 32亿 27 5亿 4 5亿 低卖 27 5亿 20亿 7 5亿 6 3 44 2020 3 18 44 资产评估 以2005年9月30日为估值基准日的独立物业估值报告 此次 越秀REITs 所收购资产的评估价值为40 05亿港元 这个价格不仅较其2002年的19 47亿港元的估值翻番有余 就是较其三个月前即2005年6月30日 越秀投资 财务报表中反映的账面价值32 04亿港元也增值了约8亿港元白马单位的估值报告看到 其2005年的租金总额全年只不过1 17亿港元 45 2020 3 18 45 资产评估 越秀投资 计划将从2006年1月1日起上调白马单位的租金 月均租金由241元 平方米升至473元 平方米白马单位在2006年预期年租金收入将达到2 53亿元根据香港新会计准则规定 投资物业公允值估价的最佳凭据是 类似租约及其他合约的活跃市场的现行价格 正是续订租约这一证据 为高力国际提高白马单位的估值提供了有力支持 46 2020 3 18 46 房地产的十三个步骤 1 土地拆迁2 七通一坪3 规划 设计4 地基5 土建 框架土建 6 基础设施 管道 空调 水等 7 内外装修8 验收 建筑质量等各种验收 9 售楼 预售 或现售 10 交楼验收 管理委员会进场 11 招商 招租 装潢 装饰 装修开业12 两年商业发展和培育期13 业态成熟 物业增值 二手交易流通 越秀 开发周期 2 3年自有资金 贷款 赊账利润率30 周期长 资金量大资金利用率低增值少风险大 周期 1 2年按揭购买增值30 100 杠杆购买周期短 投入少回报高 风险小 可细拆分割 可标准计量 可凭证授权 可方便交换 具备资产证券化的全部条件 47 2020 3 18 47 越秀Reits的未来之路 2008年1月15日 越秀REITs 0405 HK 发布公告 以6 773亿港元向控股股东越秀投资 0123 HK 购入广州越秀区越秀新都会大厦约72 3 权益越秀房托资产管理有限公司资产管理总监程九洲曾向媒体透露 越秀城建的维多利广场西塔写字楼 珠江新城西塔项目 越秀新都会 亚太世纪广场四项物业都有望纳入越秀REITs 48 2020 3 18 48 主动出击 reit收购策略 腾飞信托 A reit 在新加坡拥有多元化物业组合 包括商业和科技园 高新技术产业园 轻工物业 物流配送中心以及零售仓库设施 租户