基于清单计价方式的工程造价价款管理与应用案例研究(名师解析 261页).ppt

基于清单计价方式的工程造价价款管理与应用案例研究 一 工程造价与2013 计价规范 工程造价工程造价的形成工程造价与工程计价 一 工程造价计价的基本原理 工程计价的顺序是 分部分项工程单价 单位工程造价 单项工程造价 建设项目总造价 影响工程造价的主要因素是两个 即基本构造要素的单位价格和基本构造要素的实物工程数量 工程单价计价方式 工程量的计量规则 一 工程造价计价的基本原理 工程造价 工程量 消耗量 要素价格 定额计价 建设工程的工程量由招标人和投标人分别按图计算 消耗量参照建设行政主管部门发布的 消耗量定额 计算 要素价格参照建设行政主管部门发布的人工工日单价 机械台班单价 材料和设备价格信息及同期市场价格 因此工程量 消耗量 要素价格都是 定 的 英国计价模式及我国现在推行的工程量清单计价 工程量由招标人或其委托的有关工程造价咨询资质单位统一计算 消耗量依据 企业定额 及 消耗量定额 结合实际情况 施工方案等确定 要素价格由承包商参照建设行政主管部门发布的价格信息自由报价 因此 工程量是 定 的 消耗量 要素价格是 变 的 美国计价模式 没有统一的工程量计算规则 根据历史统计资料确定工程的 量 根据市场行情确定 价 因此 工程量 消耗量 要素价格都可以看成是 变 的 二 项目特征 描述 工程量清单项目特征描述的重要意义 项目特征是区分清单项目的依据 没有项目特征的准确描述 对于相同或相似的清单项目名称 就无从区分 项目特征是确定综合单价的前提 由于工程量清单项目的特征决定了工程实体的实质内容 清单项目特征描述得准确与否 必然关系到综合单价的准确确定 项目特征是履行合同义务的基础 如果项目特征描述不清甚至漏相 错误 从而引起在施工过程中的更改 都会引起分歧 导致纠纷 索赔 二 项目特征 描述 注意 1 项目特征必须描述 因为其讲的是工程项目的实质 直接决定工程的价值 2 工程内容无需描述 因为其主要讲的是操作程序 项目特征 描述 项目特征描述的原则 1 项目特征描述的内容按本规范附录规定的内容 项目特征的表述按拟建工程是实际要求 以能满足确定综合单价的需要为前提 对采用标准图集或施工图纸能够全部或部分满足项目特征描述要求的 项目特征描述可直接采用详见 图集或 图号的方式 但对不能满足项目特征描述要求的部分 仍应用文字描述进行补充 项目特征描述举例 此例中 1 砖的品种 规格 强度等级 须描述是页岩砖 还是煤灰砖等 是标砖还是非标砖 是非标砖应注明规格尺寸 是MU10 MU15 还是MU20等内容 因为砖的品种 规格 强度等级直接关系到砖的价格 2 墙体类型 是混水墙还是清水墙 清水是双面还是单面 或是一斗一卧 围墙等 3 墙的厚度 是1砖还是1砖半等 因为墙体厚度 类型直接影响砌砖的工效以及砖 砂浆的消耗量 4 墙体高度 5 勾缝要求 是否勾缝 是原浆还是加浆勾缝 如果是加浆勾缝 还必须注明砂浆配合比 6 砂浆强度等级 配合比 必须描述砂浆的种类 是混合砂浆 还是水泥砂浆 强度等级是M5 M7 5还是M10等 项目特征 与 工程内容 的区别 上例中 实心砖墙 的 项目特征 与 工程内容 栏中均包含 勾缝 但两者的性质 包含的内容完全不同 项目特征 栏的勾缝体现的是实心砖墙的实体特征 是个名词 体现的用什么规格的材料勾缝 工程内容 栏内的勾缝表述的是操作工序或操作行为 是动词 体现的是怎么做 怎么勾缝 因此如果需要勾缝 就必须在项目特征中描述 而不能以工程内容中有而不描述 否则视为清单项目漏项 而可能在施工中引起索赔 项目特征描述 规范没有要求 但又必须描述的内容 计价规范规定多个计量单位的描述 可不详细描述的内容 可不详细描述的内容 例 土壤类别 其表层土与表层土以下的土壤 其类别可能不同 可考虑将土壤类别描述为综合 注明由投标人根据地勘资料自行确定土壤类别 决定报价 无法准确描述的可不详细描述 对这些项目可描述为见 图集 页号及节点大样等 施工图纸 标准图集标注明确的 可不再详细描述 例 土方工程中的 取土运距 弃土运距 等 因为由清单编制人决定在多远取土或取 弃土运往多远是困难的 其次 由投标人根据在建工程施工情况自主决定取 弃土方的运距可以充分体现竞争的要求 其他可不详细描述的 应注明由投标人自定 三 综合单价完成一个规定计量单位的分部分项工程和措施清单所需的人工费 材料费 机具使用费和企业管理费 利润 风险费用等 综合单价 人工费 材料费 机械费 管理费 利润 由投标人承担的风险费用 其他项目清单中的材料暂估价 根据我国工程建设特点 投标人应完全承担的风险是技术风险和管理风险 如管理费和利润 应有限度承担的是市场风险 如材料价格 施工机械使用费等的风险 应完全不承担的是法律 法规 规章和政策变化的风险 所以综合单价中不包含规费和税金 材料价格的风险宜控制在5 以内 施工机械使用费的风险可控制在10 以内 超过者予以调整 为方便合同管理 需要纳入分部分项工程量清单项目综合单价中的暂估价应只是材料费 以方便投标人组价 暂估价中的材料单价应按照工程造价管理机构发布的工程造价信息或参考市场价格确定 三 综合单价 三 综合单价 确定综合单价应考虑的因素 项目特征描述 材料暂估价 风险费用 1 投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价 2 招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时 以分部分项工程量清单项目特征描述为准 确定综合单价 3 当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时 发承包双方应按实际施工图纸的项目特征 依据合同约定重新确定综合单价 招标文件中提供了暂估单价的材料 按暂估的单价计入综合单价 招标人要求投标人承担的风险费用 投标人应考虑进入综合单价 四 工程量清单计价方式下的价格形成 投标总价 工程项目总价表 单项工程费汇总表 单位工程费汇总表 分部分项工程量清单计价表 措施项目清与计价表 其他项目清单与计价汇总表 材料暂估单价表 工程量清单综合单价分析表 规费 税金项目清单与计价表 暂列金额明细表 专业工程暂估价表 计日工表 总承包服务费计价表 政府及所属机构 1 13 计价规范 特点 13 计价规范 的内容增强了与合同的契合度 明确了术语的概念 增强了对风险分担的规范 细化了措施项目费计算的规定 改善了计量计价的可操作性有利于结算纠纷的处理 二 2013 规范 主要特征 2 13 计价规范 体现了工程造价计价各阶段的要求 使规范工程造价行为形成有机整体 建设工程工程量清单计价规范 2013版 的出台标志着工程价款管理将迈入全过程精细化管理的新时代 工程价款管理将向集约型管理 科学化管理 全过程管理 重在前期管理的方向转变 是可持续发展的需要 对2013版 建设工程工程量清单计价规范 的全面 准确解读 解决当前工程价款精细化管理工作中的重点 难点问题 是亟需面对和解决的 二 2013 规范 主要特征 3 13 计价规范 充分考虑了我国建设市场的实际情况 体现了国情 2013版 建设工程工程量清单计价规范 已于2013年1月6日正式发布 这将为工程价款精细化管理及工程项目管理带来一场新的革命 13 计价规范 充分注意了工程建设计价的难点 条文规定更具操作性 我国的工程造价管理模式也在不断演进 建设工程造价的计价方式也一共经历了三次重大的变革 从原先的定额计价方式转变为2003清单计价 又转换为2008清单计价 最近发布的 计划于2013年7月开始实施 是工程造价即将要面临的第四次革新 三 计价规范 专业特点 一 专业划分更加精细 新规范 里 将原2008清单规范中的六个专业 建筑 装饰 安装 市政 园林 矿山 重新进行了精细化调整 调整后分为九个专业 其中 将建筑与装饰专业进行合并为一个专业 将仿古从园林专业中分开 拆解为一个新专业 同时新增了构筑物 城市轨道交通 爆破工程三个专业 由此可见 清单规范各个专业之间的划分更加清晰 更有针对性 三 计价规范 2013 特征 二 责任划分更加明确 新规范 里 对原2008清单里诸多责任不够明确的内容做了明确的责任划分和补充 由于原08规范中对一些定义区分较为模糊 新规范 新增了对招标工程量清单和已标价工程量清单做了明确阐释 对发包人提供的甲供材料 暂估材料及承包人提供的材料等处理方式做了明确说明 三 新旧规范主要条文变化 原08规范中对解决风险的方式的强制性不够 新规范 里对计价风险的说明 由以前的适用性条文修改为了强制性条文 建筑工程施工发承包 应在招标文件 合同中明确计价中的风险内容及其范围 幅度 不得采用无限风险 所有风险或类似语句规定计价中的风险内容及其范围 幅度 并且新增了对风险的补充说明 综合单价中应包括招标文件中划分的应由投标人承担的风险范围及其费用 招标文件中没有明确的 应提请招标人明确 由于原08规范中对招标控制价的错误未做复查说明 新规范 新增了对招标控制价复查结果的更正说明 当招标控制价复查结论与原公布的招标控制价误差 5 的 应当责成招标人改正 对低投标报价的适用性也改为了强制性条文执行 诸多由适用性改为强制性的条文和新增的责任划分说明 都透露出随着计价的改革 清单规范对责任划分原则更加清晰明确 对发承包双方应承担的责任尽可能的明确 以减少后期出现的争议 这就要求我们发承包双方必须在各自的责任范围内认真仔细的做好工作 尤其是可能引起争议的地方 避免错误的发生 四 可执行性更加强化 新规范 里 对一些不够明确的地方做了精确的量化说明和修改补充 原清单规范里对工程量偏差的说明 只是给出了解决方式 但未明确给出调整的比例和计算过程 新规范征求意见稿 给出了明确的计算说明 合同履行期间 若实际工程量与招标工程量清单出现偏差 且超过15 时 调整原则为 a 工程量增加15 以上时 其增加部分的工程量的综合单价应予调低 b 当工程量减少15 以上时 减少后剩余部分的工程量的综合单价应予调高 并给出了详细的调整公式 工程量清单计价模式下的招投标 2013 01 01 一 工程技术项目招投标阶段的造价形成投标人的方法分析投标报价的内容和方法评标人的方法分析评标的价格评估内容和方法 不平衡报价策略的实施 3 找准平衡点 把握一个合理的单价不平衡幅度 一般来说 国内控制在 10 以内 国外控制在 30 以内 业主都是可以接受的 否则引起业主反对 挑选出过高的项目 要求投标人进行单价分析 并围绕单价分析中过高的内容压价 或判为废标 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 案例 时间型不平衡报价 某承包商参与某高层商用市政道路土建工程的投标 为了既不影响中标 又能在中标后取得较好的收益 决定对报价进行调整 现假设各分部工程每月完成的工作量相同且能按月度及时收到工程款 不考虑工程款结算所需时间 贷款月利率为1 调整前后的报价及工程工期情况见下表 以工程开工日期为折算点 以下为计算工程限值的2个公式 1 一次支付现值公式P F P F i n 2 等额年金现值公式P A P A i n 其中 P 现值 万元 F 终值 万元 i 利率 n 工期 月 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 单价调整前的工程款现值 单价调整后的工程款现值 通过以上计算可以看出 不平衡报价法在本工程中的采用是正确的 承包商对早日结账收款的项目 如桩基围护工程等 报高一些 后期工程项目 如装饰工程等 适当降低 承包商较好地实现了 早收晚付 有利于企业资金周转 起到了工程资金风险地有效目的 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 案例 工程量型不平衡报价 如果承包商在报价过程中判断出标书工程数量明显不合理 这就是盈利的机会 对于某分项工程 承包商的单价已定为100元 m3 如果有绝对把握认为标书列明的10000m3 工程量有误 应该是15000m3 那么 就可以把B Q 单里的单价报得高一些 例如 报到130元 m3 承包商报价时是按照130元 m3 10000m3写入合同金额里 而实际发生数是130元 m3 15000m3实际多收 130 15000 100 15000 450000元 如果认为标书的工程数量比实际的工程数量要多 实际施工时绝对干不到这个数量 那么就可以把单价报得低一些 这样投标时好象是有损失 但由于实际上并没完成那么多工作量 承包商会赔很少的一部分 在投标中 这种方法可以降低工程的总的报价 从而提高竞争力 对于某一项分项工程 承包商的单价已定为100元 m3 如果有绝对把握认为标书列明的20000m3 工程量有误 应该是10000m3 那么 就可以把B Q 单里的单价报得低一些 报到80元 m3 承包商报价时是按照80元 m3 20000m3写入合同金额里 而实际发生数是80元 m3 10000m3 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 承包商在报价中 可以比其他承包商少报20 20000 400000元 结合上面提到的多报案例 承包商应该报价10000 100 20000 100 3000000元 承包商实际报价10000 130 20000 80 2900000元 承包商实际成本100 15000 100 10000 2500000元 承包商获得收入130 15000 80 10000 2750000元 通过以上比较 承包商在报价的时候少报100000元 提高了竞争力 而在实际施工过程中 承包商获得了250000元的额外收入 案例 图纸不明确带来的不平衡报价 江苏某大型电厂一期主厂房桩基工程 此项目由中国国电集团公司 江苏省国信资产管理集团有限公司 江苏省交通控股有限公司 苏源集团江苏发电有限公司 泰州市泰能投资管理有限责任公司五方共同出资建设 资金到位情况良好 属国家重点工程 竞争对手主要为当地和上海的管桩施工队伍 这些队伍管桩施工经验丰富 投标报价水平偏低 经过对项目状况 竞争对手的情况分析 从企业自身需求出发 为了能够在管桩施工领域占领阵地 开创局面 打开市场 建立信誉 决定采用竞争型策略 以成本加微利报价 低价的投标策略确定后 在具体报价中采用了不平衡报价法 桩基施工的工程项目相对较少 只有打桩和送桩两项 招标文件要求两种桩径的送桩长度分别为3m和5m 补充通知将两种桩径的送桩深度均按5m报价 通过对招标文件技术条款和图纸分析 送桩深度可能不足5m 送桩的结算工程量很可能小于招标工程量 因此 报价中适当调低了送桩单价 也就是在总价不变的情况下调高打桩单价 以期在合同执行中为企业带来较好的经济效益 此后的实践证明 此次采取的投标策略是正确的 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 暂估价 如果是无工程数量的计日工 其单价的高低并不影响工程的总投标报价 因此其单价可以报的高一些 而对于计日工表中有假定的 名义工程量 时 如果工程量大 则小幅度抬高其单价 当工程量小 则单价可适当高一些 总的来说 不管何种情况的计日工单价 都应比主体工程项目高一些 暂列金额 是固定金额 且用途由业主决定 不存在不平衡报价问题 只要将该暂列金额列入总报价中即可 材料暂估价可适当报低一些 这样做对补材料价差非常有利 专业工程暂估价不能进行不平衡报价 承包商直接将其计入投标总价中 报价时可适当降低价格 以优惠的服务价格提高吸引力 另外 以便相应地提高主体工程项目的报价 获取较多的工程价款 其他项目 不平衡报价的方法 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 2 评标委员会和评标方法暂行规定 与多方案报价法 第三十八条根据招标文件的规定 允许投标人投备选标的 评标委员会可以对中标人所投的备选标进行评审 以决定是否采纳备选标 不符合中标条件的投标人的备选标不予考虑 如果工程说明书或合同条款不公正或不明确 投标人往往承担很大风险 为了减少风险就必须扩大工程单价 增加综合单价中的风险费用 但报价过高导致被淘汰的可能性增大 这时可采用多方案报价 一方面是按原工程说明书或合同条款报价 同时加以注解 如工程说明书或合同条款作某些修改 可降低多少费用或可减少预付款百分之几 等 吸引业主主动修改工程说明书或合同条款 又使报价较低 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 案例 多方案报价案例 某办公楼施工招标文件的合同条款中规定 预付款数额为合同价的10 开工日支付 基础工程完工时扣回30 上部结构工程完成一半时扣回70 工程款根据所完工程量按季度支付 承包商B对该项目进行投标 经造价工程师估算 总价为9000万元 总工期为24个月 其中 基础工程估价为1200万元 工期为6个月 上部结构工程估价为4800万元 工期为12个月 安装与装饰工程估价为3000万元 工期为6个月 假定贷款月利率为1 为简化计算 季利率取3 各分部工程每月完成的工作量相同且能按规定及时收到工程款 不考虑工程款结算所需要的时间 承包商B考虑到该工程虽然有预付款 但平时工程款按季度支付不利于资金周转 所以除按上述数额报价外 另外建议将付款条件改为 预付款为合同价的5 工程款按月度支付 其余条款不变 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 1 计算按原付款条件所得工程款的终值预付款A0 9000 10 900万元基础工程每季工程款A1 1200 2 600万元上部结构工程每季工程款A2 4800 4 1200万元装饰和安装工程每季工程款A3 3000 2 1500万元按原付款条件所得工程款的终值 FV0 A0 F P 3 8 A1 F A 3 2 F P 3 6 0 3A0 F P 3 6 0 7A0 F P 3 4 A2 F A 3 4 F P 3 2 A3 F A 3 2 900 1 267 600 2 030 1 194 0 3 900 1 194 0 7 900 1 126 1200 4 184 1 061 1500 2 030 9934 90万元 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 2 计算按建议的付款条件所得工程款的终值预付款A0 9000 5 450万元基础工程每月工程款A1 1200 6 200万元上部结构工程每月工程款A2 4800 12 400万元装饰和安装结构工程每月工程款A3 3000 6 500万元按建议的付款条件所得工程款的终值FV0 A0 F P 1 24 A1 F A 1 6 F P 1 18 0 3A0 F P 1 18 0 7A0 F P 1 12 A2 F A 1 12 F P 1 6 A3 F A 1 6 450 1 270 200 6 152 1 196 0 3 450 1 196 0 7 450 1 127 400 12 683 1 062 500 6 152 9990 33万元 3 两者的差异FV0 FV0 9990 33 9934 90 55 43万元比较条款改变前后所得工程款的终值 承包商B按建议的付款条件比原付款条件可多得55 43万元 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 3 中华人民共和国招标投标法 与突然降价法 第二十九条投标人在招标文件要求提交投标文件的截止时间前 可以补充 修改或者撤回已提交的投标文件 并书面通知招标人 补充 修改的内容为投标文件的组成部分 工程投标的全过程 也是企业相互竞争的全过程 竞争者之间总是随时随地互相侦察对方的报价动态 要做到报价绝对保密有时很难 这就要求参加投标报价的人员能随机应变 当了解到第一报价不能保证中标时 在提交投标文件的截止时间前 修改已提交的投标文件 在自己能够承受范围之内采用突然降价法制胜 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 案例 突然降价法案例 案例1 石塘水电站的招标 水电第十二工程局于开标前一天带着高 中 低三个报价到达杭州后 通过各种渠道了解投标者到达的情况及可能出现的竞争者的情况 直到截止投标前10分钟 他们发现主要的竞争者已放弃投标 立即决定不用最低报价 同时又考虑到第二竞争对手的竞争力 决定放弃最高报价 选择了次高标价 结果成为最低标 为该项目中标打下基础 案例2 某建筑工程的投标中 承包商认真分析了工程条件 自身的状况和竞争对手情况 得知本企业在该项目的竞争中 实力较强 但仍有几家实力相当的潜在投标者 经精心研究 编制了较高的报价 并同时准备了一份声明将原价降低4 的补充材料 投标书在规定的投标截止日前一天报送招标人 而在规定的开标时间前十分钟又递交了那份补充材料 组建评标委员会 研究招标文件 初步评审 技术性评审 符合性评审 商务性评审 详细评审 编制评标报告 商务符合性技术符合性 方案和关键工序评估质量控制措施评估对环境污染的保护措施评估 投标报价校核 与招标控制价对比审查报价数据计算的正确性分析报价构成的合理性 工程量清单评标流程 经评审的最低投标价法 综合评估法 二 工程量清单计价规范下的评标方法 一 定额计价模式与工程量清单计价模式下招投标对比分析二 工程量清单计价规范下的招标控制价三 工程量清单计价规范下的投标价四 工程量清单计价规范下的评标方法 基于 计价规范 的承包商创收管理 近年来 建筑市场竞争日趋激烈 建筑市场 僧多粥少 的局面造成了承包商处于被动地位 2005年建筑业利润率在第二产业38个行业中排名倒数第三 据统计 我国大多数上市公司所属的行业净利率一般在9 以上 而建筑业净利率不超过3 还不及全社会平均水平的40 承包商首先要争取中标 进而才能考虑如何增加收益 而如何确定一个低而适度的报价和中标后能获得理想的经济效益 关键在于前期运用的投标报价策略与工程实施阶段的变更 索赔视为一个系统工程 相互配合 以在激烈的市场中寻求盈利 提高自身竞争力 苏通大桥由跨江大桥和南 北接线工程三部分组成 全长32 4KM 其中跨江大桥长约8 2KM 北接线长15 1KM 南接线长约9 1KM 其中 主桥为1088M的双塔双索面钢箱梁斜拉桥 通航净空高度达62M 可满足5万吨级集装箱货轮和4 8万吨级船队的通航需要 全线采用双向六车道高速公路标准 主桥宽34M 设计时速100KM 南北接线宽35M 设计时速120KM 苏通大桥是交通部规划的黑龙江嘉荫至福建南平国家重点干线公路和江苏省规划的 四纵四横四联 公路主骨架 纵一 线的重要组成部分 它西距江阴长江公路大桥82km 东距长江入海口108KM 北接通启高速公路的小海互通立交 南接沿江高速公路的董滨互通立交与苏嘉杭高速公路相连 引例 苏通大桥高价结算案例 苏通大桥概算总投资64 5亿元 实际投入资金为86亿元 超概算21 5亿元 高价结算的原因及所占比例 目前结算超概算约占30 左右 但也出现了一些超支现象更为严重的特大工程 下面通过文献收集的方法对一般结算超概算现象的原因加以总结 结算超概算的原因的比例图 由左图可以看出 超支原因中工程变更 索赔和价款调整的原因占了79 对于业主来说 变更 索赔是重点要控制的内容 而对于承包商 变更 索赔和价款调整则是其创收的主要工具 承包上可以合理利用这些工具为自己赢得利润 引言 承包商对竣工结算的重新认识 竣工结算意味着工程的结束 是工程竣工以后的工作 只需按规定编好竣工结算报告 向业主索要工程价款 传统看法 重新认识 不应把竣工结算看作终点 竣工结算应贯穿于工程从投标至竣工的各个环节 施工企业要获取更多的利润 改变自己的弱势地位 就应从投标阶段开始为获得更多的结算款做准备 从 清单计价规范 看承包商结算管理的关键要素 工程竣工结算应依据 本规范 施工合同 工程竣工图纸及资料 双方确认的工程量 双方确认追加的工程价款 双方确认的索赔 现场签证事项及价款 7 投标文件 招标文件 其他环节 投标策略 索赔 现场签证 变更 价款调整 承包商竣工结算价款构成 项目管理的实践证明 变更 索赔和价格调整是项目效益的3个重要来源 根据德国国际工程项目管理公司PIM公司索赔管理的经验 通过工程项目管理为工程增加额效益可达3 5 而有效的索赔管理却能使工程利润10 20 浙江大学方梅英对某市近年政府投资项目工程造价变更结果进行的统计 显示出城建项目的结算价一般超过合同价的5 25 承包商创收支柱框架图 计价规范 规定 实行工程量清单计价的工程 宜采用单价合同 主张 量价分离 业主承担着 量的风险 承包商承担着 价的风险 承包商为获得超额利润 应利用量变价不变的结算原则采用不平衡报价策略 工程变更 索赔和价款调整这三大创收策略的实质是合同价外收入 关键是要把握交织在责任中的机会 使三大创收管理策略和前期的不平衡报价策略相互配合 就能在合同执行中实现创收 增加盈利机会 目录 一 计价规范 下的承包商的投标策略 承包商报价时应考虑的因素 项目特征描述 材料暂估价 风险费用 1 投标人应依据招标文件中分部分项工程量清单项目的特征描述确定清单项目的综合单价 2 招标文件中分部分项工程量清单特征描述与设计图纸不符时 以分部分项工程量清单项目特征描述为准 确定综合单价 3 当施工中施工图纸或设计变更与工程量清单项目特征描述不一致时 发承包双方应按实际施工图纸的项目特征 依据合同约定重新确定综合单价 招标文件中提供了暂估单价的材料 按暂估的单价计入综合单价 招标人要求投标人承担的风险费用 投标人应考虑进入综合单价 版 计价规范 中关于投标报价的费用组成 3 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 承包商投标前的准备工作 1 复核招标方提供的工程量清单承包商要组织专业人员分专业对施工图进行工程量审查 要根据施工图纸和各种选用规范对工程量清单列出的清单项目特征进行审查 如有描述不完善和不准确的情况 及时要求业主给予澄清后再报价 2 研究招标文件 进行成本分析和合同分析投标报价前 应对工程所有人工 材料和机械等进行摸底分析 以实际市场价格确定最低成本价 以此为依据 再考虑招标条件 环境及投标策略 做出有竞争力的报价 对合同承包形式进行分析 要对合同背景进行分析 投标方除了了解自己与业主签定的合同外 还要了解与自己承包的工程内容有关的其他合同 一 规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 计价规范 下不平衡报价的使用 2 在整个评标过程中 商务标的高低直接影响投标单位能否中标 一些发包单位为了减少投资 盲目追求低价中标 而投标单位为了在竞争中生存 往往采用压低造价 甚至把报价压到成本价以下 这是导致不平衡报价产生的直接原因 3 计价规范 规定 清单合同易采用单价合同 工程进度款和结算价都是根据实际完成的工程量和投标文件中相应的报价进行的 量价分离 为实行不平衡报价 变更 索赔提供了条件 不平衡报价产生的原因 招标单位追求的是在确保工程质量和工期的前提下 工程造价最小化 投标单位在相同前提下 则追求企业利润最大化 招投标单位在工程造价计取上的对立性 是产生不平衡报价的前提 我国相关法律法规对不平衡报价尚未有明确有效的限制和调整条文 这就为不平衡报价的产生提供了可能 计价规范 下不平衡报价的使用 时间型不平衡报价案例 已知桩基工程 主体结构工程 安装工程的工期分别为4个月 12个月 8个月 贷款月利率为1 各分部工程每月完成的工作量相同且能按月度及时收到工程款 为了既不影响中标 又能在中标后取得较好的收益 决定对报价进行调整 现假设各分部工程每月完成的工作量相同且能按月度及时收到工程款 不考虑工程款结算所需要的时间 具体见表1 3 表1 3时间型不平衡报价举例 单价调整前的工程款现值为13740 95万元 单价调整后的工程款现值为14269 08万元 二者的差额 14269 08 13740 95万元 528 13万元 采用不平衡报价法后 该投标单位所得工程款的现值比原估价增加528 13万元 工程量型不平衡报价案例 2 如果认为标书的工程数量比实际的工程数量要多 实际施工时绝对干不到这个数量 那么就可以把单价报得低一些 这样投标时好象是有损失 但由于实际上并没完成那么多工作量 承包商会赔很少的一部分 在投标中 这种方法可以降低工程的总的报价 从而提高竞争力 1 如果承包商在报价过程中判断出标书工程数量明显不合理 便可采取不平衡报价 举例 对于某分项工程 承包商的单价已定为100元 m3 如果有绝对把握认为标书列明的10000m3 工程量有误 应该是15000m3 那么 就可以把工程量清单里的单价报得高一些 例如 报到130元 m3 承包商报价时是按照130元 m3 10000m3写入合同金额里 而实际发生数是130元 m3 15000m3实际多收 130 15000 100 15000 450000元 举例 对于某一项分项工程 承包商的单价已定为100元 m3 如果有绝对把握认为标书列明的20000m3 工程量有误 应该是10000m3 那么 就可以把BQ单里的单价报得低一些 报到80元 m3 承包商报价时是按照80元 m3 20000m3写入合同金额里 而实际发生数是80元 m3 10000m3 承包商在报价中 可以比其他承包商少报20 20000 400000元 结合上面提到的多报案例 承包商应该报价10000 100 20000 100 3000000元承包商实际报价10000 130 20000 80 2900000元 承包商实际成本100 15000 100 10000 2500000元承包商获得收入130 15000 80 10000 2750000元通过以上比较 承包商在报价的时候少报100000元 提高了竞争力 而在实际施工过程中 承包商获得了250000元的额外收入 设计不明确 不平衡报价案例 如拟建重力式毛石挡土墙 墙高为5 5m 地基垫层设计采用砂砾石进行换土处理 基底的地质情况自上而下为 粘土 厚约0 7 1 5m 饱和 软塑 淤泥质土 厚度约20 22m 饱和 流塑为主 局部软塑 细砂层 厚约5 9m 含淤泥质土及有机质 饱和 销湿 卵石层 厚度分布不均 约0 2 0m 稍密 风化中砂层 其中粘土及淤泥质土承载力为70kPa 显然地基要做加固处理 然而施工编制人员认为加固固然可采用换填法 用砂砾石进行换土处理 但由于垫层的松散性 根据以往经验 用砂石垫层处理的地基时常存在沉降大 均匀性差的特点 往往造成上部结构裂缝 不均匀沉降的现象 本工程为5 5m高的毛石挡土墙 高度大 如果出现挡土墙不均匀沉降 裂缝 将会造成较为严重的后果 实际施工时处理方法必然要被弃用 于是投标人员减低了换填处理的单价 并相应提高了其它分项的单价 结果中标后 施工单位对原设计砂砾石进行换土处理提出质凝 建议对垫层采用土工织物加固挡土墙软土地基的办法 这个建议很快得到了建设单位的认可 则原来换填处理的低单价就可以不采用了 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 某市政工程公司新建一花园市政基地 为单层局部二层框架结构 总建筑面积约6万m2 采用经评审的 最低价中标 方式评标 中标价为6166 66万元 中标单位采用了不平衡报价 将屋面SBS防水材料报价为市场价26元 m2 国标 18度 低报为18元 m2 设计为两层SBS防水面积约9万平方米 将压低的72万元的屋面防水造价转移至主体钢筋混凝土结构中 又将外墙磁片 内墙面砖材料单价压低10元 m2 内外墙装饰面积共计约6万m2 也将压低的60万左右的内外墙装饰造价转移至主体钢筋混凝土结构中 之所以采用压低屋面SBS防水卷材屋面 内外墙装饰的单价 提高砂 石 水泥 钢筋等主体材料的单价的这种不平衡报价的方式 报价前进行了认真分析 压低SBS防水卷材 内外墙装饰的单价为了避免业主强行将利润较高的分项工程分包现象的发生 导致 最低 报价雪上加霜 因为如果业主将屋面防水 内外墙装饰强行从承包单位剥离出来的话 也只能按投标报价剥出 这样就白将132万元送给了承包单位 自己还要赔钱找人干 可以防止业主强行分包 案例评价 这是一例相当成功的 不平衡报价 它不仅维护了承包单位正当的合理利润 还避免了业主通过变更工程量或恶意分包而蒙受损失 暂定项目 不平衡报价案例 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 某园林工程为钢结构屋面 招标文件中规定 屋面工程由业主暂定造价 所有投标人都须在总报价中加入暂定造价 投标人中标后 屋面工程作为业主指定分包工程 另行招标确定分包企业和造价 招标文件中未明确屋面工程的暂定造价不下浮 在评标过程中评委对投标单位商务标下浮明细未给予足够的重视 仅对照了总报价和总下浮率对商务标进行了打分 中标企业以商务标高分而中标 待审核工程结算时发现 该中标单位在总下浮率不变的情况下 在土建 安装和屋面工程中进行了不平衡分配降价幅度 结果土建工程的下浮率为5 安装工程的下浮率为3 而屋面工程的下浮率达17 与中标企业签订的施工合同中明确工程总造价中包含屋面工程造价 为下浮后的报价 屋面工程结算价以分包企业的投标报价为准 案例评价 此案例就因为招标文件中未明确屋面工程的暂定造价不下浮 承包商利用招标文件的漏洞和评标委员会的疏忽实现了合理创收 另行分包工程 不平衡报价案例 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 不平衡报价适用的前提 1 2 业主采取 反不平衡报价 措施的可能性较小 业主常采用的措施 对投标价的各组成部分分别设立招标控制价 而不是只对总价设立招标控制价 改进评标办法 限制不平衡报价中标 要求采取不平衡报价的中标人加大其履约担保的额度 业主通过变更对承包商报价低的项目增加很多 报价高的部分通过变更减少很多 通过合同条款规定清单分项工程变更过大时 应对该分项的综合单价重新组价 利用不平衡单价所报价格与不调整前相差不能太大 以免引起单价与预算价产生重大偏差 一般 在总报价不变的情况下 调整的不平衡报价一般应控制在15 的幅度范围之内 其他项目 不平衡报价的方法 暂估价 如果是无工程数量的计日工 其单价的高低并不影响工程的总投标报价 因此其单价可以报的高一些 而对于计日工表中有假定的 名义工程量 时 如果工程量大 则小幅度抬高其单价 当工程量小 则单价可适当高一些 总的来说 不管何种情况的计日工单价 都应比主体工程项目高一些 暂定金额 是固定金额 且用途由业主决定 不存在不平衡报价问题 只要将该暂定金额列入总报价中即可 材料暂估价可适当报低一些 这样做对补材料价差非常有利 专业工程暂估价不能进行不平衡报价 承包商直接将其计入投标总价中 报价时可适当降低价格 以优惠的服务价格提高吸引力 另外 以便相应地提高主体工程项目的报价 获取较多的工程价款 不平衡报价策略 是一把双刃剑 承包商通过不平衡报价虽然可以获得额外收益 但不平衡报价一旦被业主识破甚至被业主利用 就会给承包单位带来很大的损失 甚至使其无利润而无法继续施工下去 可见不平衡报价是把 双刃剑 业主经常采用的反不平衡报价措施 1 2 3 完善招标文件和施工合同条款 在招标文件中约定对不平衡报价的调整办法 合同条款在规定清单分项工程变更过大时 要对该分项的综合单价重新组价 并明确相应的组价方法 改善评标方法 商务标与技术标相结合 对总报价 分部分项清单 措施项目清单分别进行评标 分别设置评标标准 评分办法 避免措施价包死时 承包商故意提高分部分项单价 针对时间型不平衡报价选择用净现值 NPV 作为评价标准 将每个子项折算到项目初始期 霸王条款 的使用 要求投标人认真复核施工图工程量 将工程量差异风险反映到投标报价中 工程实施过程中不允许调整工程量 不平衡报价策略 是一把双刃剑 业主经常采用的反不平衡报价措施 4 5 6 对清单上各项目单价设立招标控制价 在此基础上计算出总招标控制价 对超过限定幅度 平衡造价值 的不平衡报价分项工程 在保持投标总价不变的前提下 业主对投标综合单价重新组价 在招标文件中规定投标人必须提供单价分析表 并要求在询标时解释典型不平衡报价的合理性 反不平衡报价案例 外墙外保温一般可采用挤塑聚苯板或发泡聚苯板 挤塑聚苯板比发泡聚苯板有更低的导热系数 对实现节能要求有利 同样厚度的挤塑聚苯板与发泡聚苯板 其导热系数之比为66 100 也就是说 工程外保温如果采用50mm厚度的发泡聚苯板 若改为挤塑聚苯板 只需30mm厚度 就可以满足建筑节能的要求 挤塑聚苯板的施工方法又分为条粘法和大模内置法 某工程外墙外保温部分 投标图纸中做法为 采用条粘法粘贴30mm挤塑聚苯板 投标单位在工程量清单报价中报价比较高 为118 37元 m2 在投标报价时 投标人员考虑粘贴做法需要搭设外墙脚手架 使用特种胶等因素 对此项报了正常偏高的价格 中标后 开发商要求签订 总价合同 双方采用 降价系数法 调整最后总价并签订了总价合同 在合同总价确定后 在签订合同技术条款的过程中 考虑条粘法一方面影响外立面的工期 另一方面 胶粘强度的均匀性也有风险 于是 开发商发文 将外墙外保温做法为 采用大模内置法施工 挤塑聚苯板的厚度改为40mm 但是 招标代理单位很清楚 投标单位在此分项工程用了 不平衡报价 的技巧 于是 招标代理单位采取了 两个策略两步走 的方法 一方面落实开发商的要求 另一方面 反不平衡报价 反不平衡报价措施 一 签订合同过程的甲 乙双方往来文件很多 招标代理单位故意将含此项内容的文件遗漏 不作为合同文件的一部分 二 签订合同书补充协议 将单价偏高的报价调下来 为50元 m2 在补充协议中明确表明 此单价仅作为变更洽商的计算依据 反不平衡报价策略原理透析 在施工过程中 施工方法若不同于投标图纸 施工单位必定会主动提出洽商变更 而一旦施工单位提出了变更洽商 就得执行合同书补充协议的单价 本工程外墙外保温的工程量约5万平方米 结算时 合同总价将降低 118 37 50 5 341 85万元 这是一个非常大的数字 在某种意义上 它决定着项目最终的效益 影响着项目的生死存亡 反不平衡报价的结果 不平衡报价策略 是一把双刃剑 承包商可采用的风险防范措施 认真审核工程量 1 采用不平衡报价一定要建立在对工程量仔细核对分析的基础上 审核时要注意分布分项工程量的构成以及工程量发生增加或减少的可能性 特别是对于单价报得太低的子目 如这类子目实施过程中工程量大幅增加 将造成承包商的重大损失 对于工程量有错误的早期子目 如果经过核对分析不可能完成工程量清单中的数量 则不能盲目抬高单价 要具体分析比较后再定 把握一个合理的单价不平衡幅度 2 投标报价的原则是找到合适的平衡点 既要让发包人接受 又要中标后能获得更大的经济效益 一般来说 国内控制在 10 以内 国外控制在 30 以内 业主都是可以接受的 否则引起业主反对 挑选出过高的项目 要求投标人进行单价分析 并围绕单价分析中过高的内容压价 或判为废标 不平衡报价策略 是一把双刃剑 承包商可采用的风险防范措施 3 由于工程量的变化较难预测 加之业主和监理工程师有较大的增减改变项目的权限 一些项目具有潜伏功能 若承包商的单价偏差太大 业主和监理工程师可能改变设计 使工程价款向有利于业主的方向转变 因此 承包商应加强不平衡报价风险分析 及时发现可能发生的变更 4 就业主而言 不平衡报价将导致低价中标 高价结算 在实际工作中要使不平衡报价方案的比较和资金现值分析相结合 警惕招标人不能接受的不平衡报价 如以部分清单项目不报价实现不平衡报价 在工程内容中故意增项或者漏项来进行不平衡报价 以变更招标文件规定的内容来进行不平衡报价等 加强不平衡报价风险分析 及时发现可能发生的变更 警惕招标人不能接受的不平衡报价 不平衡报价与其他盈利工具的配合 不平衡报价 工程变更 工程索赔 与建设单位讨价还价 设法变更项目 使原报价低的清单项目制定新的高的变更价格 从而提高工程结算总价 承包商可针对清单中的项目工程数量误差 工程量清单描述有误 由设计失误或招标文件中的错误 施工图漏项等加以利用 采取不平衡报价 在施工过程中利用这些漏洞进行索赔 提高获利机会 在满足招标文件约束的前提下尽可能为以后工程变更获取额外利润做准备 二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略 工程变更的分类 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商索赔策略 工程变更的分类 指令性变更通常是业主或咨询工程师通过规范化的程序指令的工程变更 推定性变更是指由于工程变更令的确认缺乏规范化的手续 承包商在业主或咨询工程师的口头指示或默认要求下进行的工程变更 但是由于推定性变更都是事后进行补偿 业主不能清楚认识到推定性变更对合同价格和工期及其它工程的影响 从而增加了变更引起索赔和纠纷的机会 工程范围变更指业主或咨询工程师指令承包商完成超出其在投标时估计的施工条件的工作或超出原合同工作范围的工作的一种活动 工程量变更是指属于原合同 工程范围 以内的工作 只是在其工程数量上有所变化 工程范围变更一开始就属于施工索赔的范畴 因为它超出了原合同的工程范围 属于 额外工程 应该另定施工单价 一 计价规范 下的承包商的投标策略二 计价规范 下承包商变更 现场签证策略三 计价规范 下承包商价款调整策略四 计价规范 下承包商