第一章+绪论：房地产经济学的学科体系.ppt

房地产经济学 河北工程大学经济贸易系主讲人 李小波2011年9月 第一章绪论 房地产经济学的学科体系介绍 国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知 2003 18号明确指出 房地产业关联度高 带动力强 已成为国民经济的支柱产业 国家建设部前部长侯捷曾说过一句颇有影响的话 小康不小康 关键看住房 以住宅为主的中国城市房地产业已逐步成为国民经济发展中的助推器和主要的经济增长点 我国当前房地产市场存在的社会各界广泛争论的焦点问题 房地产市场的地域性和垄断竞争 信息不对称 制度的缺陷和市场主体行为的不规范 加之开发商之间形成的 合谋 开发商 盲目扩大开发规模 大量囤集土地 利用政策 信息不对称 不透明 误导市场预期 导致房地产供给的结构性失衡和土地资源利用效率低下 市场供应体系 不完善 供求结构性矛盾突出 住房保障体系 还不完善 我国目前的房地产业主要靠投资拉动为主 投资的效率还比较低 属于粗放型增长模式 第一节房地产经济学及其学科定位 房地产经济学是一门揭示和反映房地产经济运行规律的应用经济学 是对房地产经济运行过程的理论化和系统化 房地产经济学的学科交叉特性主要表现在 1 微观经济学 宏观经济学 新制度经济学 基本理论和分析方法的指导 2 产业经济学 信息经济学和企业经济学 可借鉴的分析范式 3 土地经济学 资源经济学 城市经济学和区域经济学 学科基础 4 金融学 生态学 投资学 经济法学以及财税学等 理论支撑 房地产经济学与其他学科的相互关系图 第二节房地产经济学的理论框架 一 经济学基本概念的回顾经济学和财富历来就有着密切的关系 早期的经济学家就把经济学看成是研究财富的学问 由此可见 房地产作为一种重要的资源 其配置和利用问题必然得到关注 房地产市场的运行特征 包括供给 需求 价格等 就成为研究的重点 1 从房地产经济学的多学科交叉特点看 房地产经济学可以从内到外分为核心理论层 一般或内层理论层 外延交叉理论层 曹振良 2003 土地产权理论地租地价理论区位理论 直接支配房地产业运行 房地产投资 房地产开发建设 房地产市场 房地产价格与评估 房地产周期等理论 间接影响房地产业运行 外部性理论 宏观经济周期理论 泡沫经济理论 产业经济学理论 制度经济学理论 二 房地产经济学的理论框架 2 房地产的宏观和微观经济学分析 借助经济学的分析方法和分析角度 微观的房地产经济学主要研究房地产市场的运作 房地产市场中各地段或物业之间的 供给 需求 价格的均衡 及其对房地产资源的有效配置 主要内容 房地产区位理论 土地利用原理 农业 商业 住宅区位等 房地产企业理论 现代企业理论 房地产企业的基本特征以及房地产企业分类 房地产市场的微观经济学分析 供给 需求 价格的均衡 城市土地的地租地价理论 房地产开发投资 房地产开发投资的目标选择与风险分析 投资项目的经济评价方法以及投资组合分析 宏观的房地产经济学主要侧重研究房地产在经济环境变化或产业结构变迁时 房地产市场的不均衡特征 以及政府的产业政策 宏观调控政策对房地产市场的影响及其评价 主要内容 房地产周期理论 经济周期与房地产周期的一般理论 房地产周期波动的机制分析 影响因素 指标选择 模型分析等 房地产周期波动的实证分析与投资决策 房地产与泡沫经济理论 房地产业的虚拟特征 房地产与泡沫经济 房地产泡沫的预警与防范 房地产业发展的长远目标 房地产业与社会 经济 资源环境的可持续 协调发展的绩效评价 评价指标体系的构建以及实证分析 房地产宏观调控的产业政策 房地产调控的理论分析 房地产市场体系建设 宏观政策目标 房地产法律体系建设 市场行为等 政府的公共服务和社会保障体系建设 3 从产业组织理论的角度分析房地产 房地产业经济学 产业组织理论的基本研究范式 结构 行为 绩效 市场结构 市场上卖者的数量 产品差异程度 成本结构以及纵向一体化的程度等等 市场行为 包括价格 研究与开发 投资 广告等 市场绩效 效率 价格与边际成本的比率 产品多样性 创新率 利润和分配等 市场行为 Marketconduct 是企业在市场经济中一系列竞争行为的总称 即指在市场中的企业为增强市场力量 获取垄断地位而采取的策略性对策和行为 市场结构的两层含义 一是指市场的组织形式 如市场的竞争性或垄断性 市场的进出壁垒 产品的差异程度等 二是指通过对某一产业的市场集中度来确定市场的结构类型 市场绩效不仅包含对经济价值的衡量 还包括社会价值的衡量 即衡量行业的市场绩效不仅仅看市场中企业的获利能力 利润的高低 还必须看产业与经济 社会 资源环境的协调发展状况 产业组织视角下的房地产市场研究的基本框架 第三节房地产经济学的研究主要内容和方法 一 房地产经济学的研究对象 关于房地产经济学的研究对象的论述 1 从产业价值的角度分析 如丹尼斯 J 麦肯齐和理查德 M 贝兹 2003 认为 房地产经济学是关于人们及其行为如何影响房地产价值问题 2 从产业资源配置及经济运行的角度研究房地产经济学 如曹振良 2003 认为 房地产经济学是房地产经济运行过程的理论化和系统化 以揭示和反映房地产经济学运行规律为宗旨 是应用经济学的一个分支学科门类 房地产经济学的研究对象是房地产业的内外资源配置 及其所体现的经济关系和运行规律 3 从房地产经济问题的角度研究房地产 如张红 2005 认为 房地产经济学是研究房地产业面临的经济问题的科学 为研究方便以及分析方法和分析角度的不同 从宏观经济学和微观经济学的视角研究房地产经济学 综上所述 我们认为房地产经济学 首先是从行业和市场的角度阐释房地产经济运行的规律及其资源配置问题 其次 从个人和企业等市场微观主体的角度分析研究房地产市场行为 房地产开发 投资 建设 销售以及管理等 和决策 第三 从宏观的角度研究房地产周期波动 房地产业与社会经济协调发展 房地产宏观调控的产业政策以及公共服务和住房保障体系建设等方面的问题 二 本课程的主要内容和大纲 本课程的逻辑结构框架 三 本课程的主要研究方法 理论分析 TheoreticalStudy 与实证分析 EmpiricalStudy 相结合 实证分析方法的思路 定性分析与定量分析 在理论分析的基础上 立足于定性分析和定量分析相结合 以定量分析为主 辅之以必要的定性分析和解释 均衡分析与非均衡分析 均衡分析是分析各种经济变量之间的关系 说明均衡的实现及其变动 偏重于数量分析 非均衡分析则认为经济现象及其变化的原因是多方面的 复杂的 不能用单纯的变量之间的均衡与非均衡加以解释 静态分析与动态分析 静态分析 横断面分析 是考察一定时期内各种变量之间的关系 动态分析 时间序列分析 是考察各种变量在不同时期的变化情况 实证分析工具 案例分析与对比分析相结合 产业经济学研究范式 采用 结构 行为 绩效 研究范式 分析阐述房地产业的市场结构 重点对不完全市场竞争条件下房地产业的市场行为及市场绩效进行理论研究和实证分析 并从房地产市场体系建设和社会保障体系建设两个层面 提出房地产市场发展的产业组织政策建议 其他分析方法 美 丹尼斯 迪帕斯奎尔 威廉 C 惠顿著 龙奋杰等译 城市经济学与房地产市场 北京 中国社会科学出版社 2002 曹振良等著 房地产经济学通论 北京 北京大学出版社 2003 张红编著 房地产经济学讲义 北京 清华大学出版社 2004 张永岳 陈伯庚等编著 房地产经济学 北京 高等教育出版社 2005 高波等编著 现代房地产经济学导论 南京 南京大学出版社 2007 张五常著 经济解释