田园综合体如何搞？六大要点须谨记.docx

前瞻产业研究院 前瞻产业研究院二零一八年六月田园综合体如何搞?六大要点须谨记田园综合体如何搞？六大要点须谨记田园综合体越来越热，大有“比学赶帮超”的味道，各种所谓的专业指导文章铺天盖地，宋卫平先生的十里春风长乐也成为各地学习的样板。可是，东风吹、战鼓擂，全民冲锋，很多项目却一一倒在枪口之下。为什么会这样?我认为，不理解田园综合体的概念、将田园综合体等同于休闲农业.这都是不少人“栽跟头”的主因。田园综合体你懂吗?首先，田园综合体这个概念到底成不成立?按照很多文章的解释，综合体就是以农业作物为基础集休闲娱乐、劳作体验、居住、康养、商业为一体的农村新型休闲地。请问，在稻田、麦地旁边修房子有多少人去住?做商业谁来消费?康养是让老人重回男耕女织的生活吗?首先，农业休闲有很强的地域性，受气候、水文、土壤、自然资源影响特别大，长三角、珠三角能做但不等于大西北的黄土高坡、大戈壁、沙漠能做，不等于一年有半年冬季的大东北能做。其次，农业休闲不等于特色小镇，因为他不可能具备特色小镇的功能，面对的消费者也不一样，其开发模式、盈利模式更不可能一样。两者不是同一个概念。第三，农业休闲也好，田园综合体也好，说白了就是农业观光带，是周边城市消费者周末没事去溜达一圈的地方，最多吃个农家乐就打道回府，你整那么复杂有用吗?所以，别把田园综合体整得太复杂，也不是什么地方都可以搞的，别想着靠卖房子卖商铺，收点门票，做几个农家乐餐饮赚点小钱就够了。因为你本来投资就不大。田园综合体需解决三大问题田园综合体或者说休闲农业最担忧三个问题：一是受季节气候影响，漫长的冬季怎么办?二是绝大多数游客都是以观光为主，一般当天返回，如何让游客过一夜?因为夜间消费一般是日间消费的三倍。三是如何让游客来了又来?田园综合体的主力消费群就是依托的中心城市，如果城市规模不大，其消费无法支撑，而田园观光一般观赏一次就很难再有吸引力。这三个问题不解决，田园综合体很难谈到长效发展。能否解决这些问题，甚至决定着你的项目到底能走多远。田园综合体的夜间消费。要想留住游客过夜，要么有丰富新颖的夜生活，要么有独特的体验项目。但因为就在城市边上，无论你投资多大，你不可能与一个城市竞争，也就是说田园综合体的夜生活是无法和整个城市的夜生活相比的，这条路基本是死路。那怎么办?其解决之道就是打造独特的体验项目，也就是说创造城市没有的独特夜生活。田园综合体不等于休闲农业休闲农业与田园综合体存在本质的区别，按照休闲农业的方式去搞田园综合体，只有死路一条：1.规模不同。一大片生机勃发的向日葵、一望无际的花海.这些都是休闲农业的典型代表，也是乡村旅游的重要组成部分。但休闲农业对土地面积要求不高，一百亩可以搞休闲农业，几亩也可以搞花海。至于周围的配套，大多要求不高，有几条路、还有几处农庄就可以。而田园综合体则体现出“综合开发”的特征，它的范围、规模比休闲农业更广，要求成片开发、整体开发。虽然国家并没有对田园综合体的规模提出要求，但是从试点的田园综合体来看，它们的规模都不小。2.产业不同。休闲农业的产业较为单一，主要就是第一产业和第三产业。其中第一产业就是农业，比如向日葵、花海的种植就是第一产业，而第三产业就是旅游业，周末一些城里人会到这里进行“半日游”或者一日游，采摘一下果子、买一些农产品、吃个农家菜。与休闲农业不同，田园综合体的产业更多、产业链更加完善。根据中央的政策，田园综合体包括农业、文旅、地产三个产业，要打造生态、生活、生态的共同体。其中农业就包括循环农业、创意农业、农事体验，而不单单指种种花，做做简单的造型。农业是田园综合体的“核心”，而文旅产业在田园综合体中所占的比例也不低。文旅产业就是指文化产业、旅游产业。文旅产业就涉及到旅游产品和度假产品的打造，在打造的过程中还要考虑旅游度假的配套、服务以及环境设计，这样才能达到深度旅游的要求。3.运营主体和运营模式不同。休闲农业运营模式较为简单，可以企业自主投资，也可以农民自己搞。反正游客一来，收一下门票就搞定，没有太多要运营的东西。但田园综合体涉及的内容太多，更强调公司化、科技化、规范化，更强调农民的参与度。中央的文件就强调“田园综合体建设应以农民专业合作社为载体，调动农民参与积极性”，这就充分说明了田园综合体的主体应该是农民或者农民专业合作社，当然这里不是说要排斥企业。在运营模式上，田园综合体与特色小镇更为相似，即前期通过配套开发维持经营，然后打造文旅产业提升土地价值，土地价值提升后再引入房地产板块，推动旅游产业与地产业务双赢。4.盈利模式不同。休闲农业的盈利模式很简单，就是门票收入+餐饮收入+部分商品消费收入。大家到休闲农业项目游玩，基本上就是半天或者一天，逛逛花海、拍几张照片，最多吃个饭就回去了。休闲农业是投入小，但回报也相对较少。但田园综合体的盈利模式就更为复杂了。5.文化氛围不同。休闲农业主要是观赏游览，文化元素和文化活动较少。如果恰巧周边有古镇，倒是可以去看一下，感受一下文化氛围。而田园综合体本身就承载着复兴乡村文化、传承传统文化的责任，应当把当地风土民情、乡规民约、民俗演艺等发掘出来，让人们可以体验农耕时代的生活，引导人们回归自然，重新审视城市与乡村的关系。以无锡田园东方为例，该项目特别注重打造田园大讲堂、田园生活馆、拾房书院、拾房市集，拾房手作、拾房咖啡等，并定期举行田园音乐节、拾房夜话、田园大篷车等丰富多彩的文化活动，在保留原乡文化乡愁的同时，注入现代文化元素。没有文化的田园综合体，最终会昙花一现。田园综合体到底怎么搞?一、突出观赏性。观赏性不仅仅依靠作物的表达，我们还可以利用地形地貌的差别，适当布置有主题的景观相呼应，在设计一些情态可掬的小品，整个项目的观赏性就丰富起来。二、强调层次感。一望无际虽然有规模震撼，但一览无余也少了很多情趣。因此，我们首先在选址上要尽量考虑地形地貌的高低起伏，农作物和建筑，哪怕是临建也要考虑造型、风格、色彩等与整个田园是否协调和相得益彰。三，做好农家乐餐饮。这是休闲农业不变的主题。除了考虑如何将口味做得更好、食材更地道外，我们还可以考虑融入一些风俗风情。四、设置路边田角的休息处。休闲农业最大的功能就是观赏性，时间短是主要问题，增加小憩之处，利用路边田角设计一些小亭，用鲜花构造一个长廊等等，如果有个小湖，自然会留住游客的脚步。五、大规模的停车场。休闲农业一般都在中心城市边郊，主要