郑州写字楼市场现状及写字楼未来终极版发展研究.ppt

郑州写字楼市场现状及写字楼未来发展研究 前言 写字楼发展历程 前言 写字楼等级划分及配置标准 国际通行的写字楼评定标准主要分为从综合品质角度出发的 顶级 甲级 乙级 丙级 和从硬件配置的角度出发的 5A 标准两种 相对而言 前者更为全面 适用范围更广 下面根据综合品质的评定标准 按照参考通行标准 结合本地实际的原则 对写字楼物业进行顶级 高档 中档 低档的划分 目录 国内外写字楼研究 美国帝国大厦EmpireStateBuilding 建筑位置 美国纽约州曼哈顿第五大道350号开工日期 1929年工程开工 1931年竣工 共计两年时间占地面积 0 8公顷建筑面积 204385 建筑层数 102层建筑高度 448 7m月租金 约650 结构形式 钢筋混凝土结构建筑造价 6700万美元建筑特点 20世纪50年代安装的天线使它的高度上升至443 5米 根据估算 建造帝国大厦的材料约有330000吨 大厦总共拥有6500个窗户 73部电梯 从底层步行至顶层须经过1860级台阶 国内外写字楼研究 东京中城广场TokyoMidtown 建筑位置 日本东京都港区建成日期 2007年3月占地面积 102 000 建筑面积 569 000 建筑层数 地下5层 地上54层建筑高度 248m月租金 970 结构形式 钢筋混凝土结构目前现状 许多企业都将总部迁到东京中城 包括USEN 日本雅虎 富士软片 富士全录 GoodwillGroup等 知名电子游戏公司科乐美 KONAMI 也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城 国内外写字楼研究 伦敦瑞士再保险总部大楼 建筑位置 伦敦圣玛丽斧街30号竣工日期 2004年占地面积 76400 建筑面积 289500 建筑层数 50层建筑高度 179 8m月租金 1020 设计单位 英国奥雅纳 Arup 公司建筑特色 大楼的中央是巨大的圆柱形主力场 作为大楼的重力支撑 大楼采用了很多不同的高新技术和设计 是现今业界的突破 发展商能不介意巨大的建筑费用 使这座建筑力作能成为现实 国内外写字楼研究 香港中环广场 建筑位置 香港湾仔区港湾道18号竣工日期 1992年竣工占地面积 84000 建筑面积 129000 建筑层数 78层建筑高度 374m月租金 1700 结构形式 加固混凝土架构建筑造价 50亿港币建筑特点 大厦由三部分组成 塔楼立于一个100英尺高 构成主人口及公共流通空间的基座上 塔身有57个办公楼层 并在46层处设有一空中大堂 塔顶部分包括第75层以下的6个机械设备层 其上则为立足于3个切角处的三足桅杆 国内外写字楼研究 建筑位置 台北市信义区西村里信义路五段7号开工日期 1999年7月竣工日期 2003年10月占地面积 30278 建筑面积 289500 建筑层数 地上101层 地下5层建筑高度 508m月租金 320 结构形式 钢筋混凝土结构 新式的巨型结构建筑造价 580亿元新台币 台北101大厦Taipei101508m101 国内外写字楼研究 北京国贸3期 建筑位置 东三环与建国门外大街立交桥的西北角竣工日期 2010年7月用地面积 6 27公顷建筑面积 540000 建筑层数 80层建筑高度 约330m月租金 460 结构设计 主梁采用一种名为 劲性柱 的结构 并在柱体外包裹钢筋混凝土以加固并隔热 次梁则采用防火涂料喷涂项目定位 北京商务中心区的标志性建筑 也是北京的标志性建筑 与国贸一期 二期一起构成110万平方米的建筑群 成为全球最大的国际贸易中心 国内外写字楼研究 上海环球金融中心ShanghaiWorldFinancialCenter SWFC 建筑位置 上海市浦东陆家嘴金融贸易区开工日期 1997年年初首次开工 2003年2月工程复工 竣工日期 2008年8月29日 用地面积 30000 占地面积 14400 建筑面积 381600 建筑层数 地上101层 地下3层建筑高度 492m月租金 400 结构形式 钢筋混凝土结构 SRC结构 钢结构 S结构 投资单位 森海外株式会社 ForestOverseasCo Ltd 所获荣誉 2008年竣工的最佳高层建筑 美国芝加哥 高层建筑和城市住宅委员会 评选 国内外写字楼研究 广州中信广场 建筑位置 广州市天河北路233号竣工日期 1997年6月用地面积 23000 占地面积 14400 建筑面积 290000 建筑层数 1幢80层 2幢38层建筑高度 391m月租金 170 结构形式 纯混凝土结构建筑造价 37亿港币 国内外写字楼研究 深圳地王大厦 建筑位置 深圳市深南东路5002号竣工日期 1996年用地面积 18734 占地面积 14400 建筑面积 270000 建筑层数 69层建筑高度 383 95m月租金 200 结构形式 钢框架 RC核心筒建筑造价 40亿港币建筑特点 地王大厦信光广场由商业大楼 商务公寓和购物中心三部分组成 69层商业大楼的建筑体形的设计灵感来源于中世纪西方的教学和中国古代文化中通 透 瘦的神髓 它的宽与高之比例为1 9 创造了世界超高层建筑最 扁 最 瘦 的记录 国内外写字楼研究 通过对国内外著名写字楼的研究 可以得出国际甲级写字楼及北上广写字楼的硬件标准 国内外写字楼研究 郑州写字楼项目规模及整体规划 目前郑州写字楼市场的重心在郑东新区 该区域高铁区 中央政经区 CBD等写字楼热点区域项目众多 体量庞大 配置水平高 占据整体市场7成以上的市场份额 除郑东新区以外 传统的写字楼集中区 沿未来路 农业路 经三路 紫荆山路 东风路 北环路等主干道仍持续有写字楼项目供应 但项目分布较为分散 档次水平参差不齐 整体配置水平远低于郑东新区 其他区域随着区域升级 旧城改造 大型城中村改造项目的开发 大型综合体项目 后期均配有一定体量的写字楼产品 在地铁经过的主干道沿线也涌现出一批写字楼项目 CBD及外围区域 千玺广场 建业总部港 高铁站区域 绿地之窗 楷林IFC 高铁站区域 佳田国际广场 凯利国际中心 金水路 金水东路区域 美盛中心 曼哈顿金融中心 中央政经区 CGD 东方鼎盛中心 豫航中心 区域市场小结 从规模上看 单个项目的写字楼体量以10万平米以下为主 少数高铁站附近大型商务综合体项目如绿地中央广场 绿地之窗 等达到20万平米以上 上高铁站前办公物业的总体量超过200万平米 区域未来潜在的写字楼供应量巨大 竞争极为激烈 从楼体高度看 根据项目用地限制 资源禀赋和项目定位的不同 从最低10层 40米高到最高的约70层 300米的高度 从楼层划分看 多数项目地下两层或三层为车库 个别项目负一为商业 地上有2层到5层不等的商业裙房 经营商务配套或大型综合商业 主楼为写字楼或写字楼与酒店的组合 通常写字楼处于较低楼层 酒店处于较高楼层 超高层项目的写字楼区域多进行低区 高区的划分 低区划分面积相对较小 高区面积相对较大 设计风格 随着写字楼项目供应的增多 竞争的加剧 许多项目通过整体规划 高度 立面造型的标新立异来突出产品特色 增加项目卖点 塑造地标形象 主要表现有立面风格的多样化 高度的多样化 特殊造型 平面布局的特色等 立面效果 市场上高端写字楼的立面材质主要有LOW E玻璃 石材或者以这两者为主结合部分其他材质 其中以LOW E玻璃为主要外立面材料的现代风格建筑所占比例最高 其他立面材料还有铝扣板 铜板 陶板 面砖 真石漆等 但整体档次 市场认知和视觉效果远不如LOW E玻璃和石材立面 不利于项目形象的提升 标准层平面图 正方形 绿地之窗景峰座 长方形 中科金座 园形 千玺广场 椭圆形 东方国际广场 L形 东方陆港之港汇中心 六边形 方圆国际广场 花瓣形 苏荷中心 标准层造型主要有正方形 长方形 圆形 椭圆形 L 形 工 字形 Z 字形等 其中正方形和长方形仍是采用最为普遍的平面造型 正方形及近似正方形的长方形平面结构由于具有利于平面户型划分 平层动线合理 节约成本 减少立面材料使用量 降低立面施工难度 立面简洁大方等多方面的优点 而广为高端写字楼项目所采用 标准层 单位 市场上高端写字楼的标准层层高普遍在3 6米及以上 中端写字楼层高在3 2 3 5米区间 层高在3 2米以下的为低端商住楼 SOHO等 从标准层面积看 1400 2000平米为市场主流 中高端写字楼单层划分的间数多在8 12间 少数单层面积较大的项目单层达到15 18间 套均面积150 200平米的标准层划分在高端项目中最为常见 入户大堂尺度 郑州中高端写字楼大堂挑高均达到了两层9米以上的高度 高端项目中低端项目大堂的区别主要体现在大堂面积上和装修水平上 其中高水平的大堂尺度均在800平米以上 中低端的大堂则多在400平米以下 内部装修 电梯 目前本地写字楼使用较多的电梯品牌为以国际知名的三菱 奥的斯 蒂森 通力 日立 东芝等品牌为主 不同的是所选用品牌的产地 从电梯运载效率来看 高配置水平平均每部 不分客梯 货梯 消防梯 电梯服务的办公面积在4000平米及以下 中等水平的在5000 6000平米一部电梯 每部电梯服务面积超过6000平米属于相对数量配比较低的 置的电梯规格多数是18人 1350KG乃至更大的写字楼电梯 该类电梯宽度多在2米 速度为2 5m s及以上 空调 目前市场上中央空调 新风系统是中高端写字楼项目的必备配置 新建写字楼项目较多的采用了VRV多联机中央空调系统 该系统无需机房 节约面积 可实现分户计量 分户控制 灵活性强 按需使用 按量交费也便利了后期的物业管理和收费 得到了更多项目的青睐 停车位 通过以上车位配比数据 反映出郑州市场新建写字楼项目对车位配比重视度高 新建高端写字楼项目车位配比不断超越早期项目 通过以上车位配比数据 反映出郑州市场新建写字楼项目对车位配比重视度高 新建