房地产企业发展战略之城市深度进入(精)ppt课件.ppt

张海民2010年7月 房地产企业发展战略之城市深度进入 1 第一部分透过现象看战略 2 1 重点城市销售数据 二线城市成交量和成交金额均略有下跌 一线城市成交量大幅减少 但销售价格高位持稳 二线城市中海口 武汉 太原表现较为突出 一线城市应声而跌 深圳 上海 杭州成交量则在去年的20 以下 3 2 上市公司销售业绩 各大房企乘2009年销售强势惯性 在2010年上半年并没有减缓销售速度 以恒大 中海 万科为首 均销售金额超过去年总量的58 以上 共有9家超过去年的50 4 3 典型上市公司销售业绩城市分布 万科 保利2010年上半年在一线城市销售占比下滑 二线城市销售占比上升 三 四线占比维持不变 龙湖 绿城 中海2010年上半年在一线销售占比上升 二线销售占比下滑 三线略有上升 以上五家 除绿城中国外 其余均在2010年上半年销售金额超过09年全年的50 5 4 土地市场成交情况 相比09年以来地王频繁刷新 2010年第二季度确实风光不再 但是土地成交量却维持比08年高出许多的成交量 各房企的拿地热情并没有因调控而减弱 2010年春节后 各地土地成交相对政府供应相对低迷 甚至出现频繁的底价中标或者溢价不高中标 6 5 上市公司新增土地供应 7 6 典型上市公司新增土地城市分布 各房企拿地热情不减 尤其在二线及三四线城市的布点越发紧迫 中海 龙湖加大一线及三四线城市投入 以达到在各线城市的均衡布局 恒大 碧桂园几乎全部投入在二线城市 保利也继续加大二线城市的投入比例 万科则继续向三四线城市渗透 8 7 初步结论 2010年 销售市场 冰火两重天 一季度过度高涨 二季度跌入低谷 但总体房企的销售还算过得去 08 09年各房企在二线及三四线城市加快布局初显成效 为房企在2010年上半年贡献了不少的销售量 尤其是主要布局的二线城市的恒大地产 销售金额210亿 是去年的69 2 土地市场并未见大幅滑落 仅仅是上半年拿地热情没有09年下半年高涨 地王频现的现象在二季度荡然无存 随之而来的是底价中标与低溢价中标 房企拿地成本相对比前期要低 各房企依然跟随自己既定的战略布局 加快在各自优势区域获取土地 尤其二线及三四线城市 9 第二部分析视房调寻机会 10 对于国内的房地产 曾有概括为 三分之一宏观经济问题 三分之一金融问题 三分之一房地产自身问题 在2010年国内经济可以描述为 一季度防过热 三季度防过冷 的非常状态 这对房地产影响的复杂性将提高 但是越是复杂越有机会 往往 乱世出英雄 关键是如何从中寻找机会点 11 1 宏观经济环境下 房地产的机会 上半年经济数据中预计包含的内需过冷和外需过旺信息 将引导决策层反思侧重内需刺激政策 在刺激内需的政策中 前期政府审批的区域规划 城镇化将成为重点 同时 产业升级符合内地经济的发展方向和大趋势 但产业升级更多指向了供应层面 短期内在需求不足的背景下 经济结构调整将更加倚重内需方向 从中长期看 如果内地经济在城市化 城镇化基础启动内需的举措得以实施 内地经济长期趋势增长率仍将保持在10 的水平 并且对房地产产生较大带动 12 附 国务院正加速批准国内的区域规划 13 2 房调政策 放松或早于预期 早期的调控政策影响房地产市场 以1 2年的年度为周期 自2008年以来 房地产受政策影响以半年为短周期波动 突显了政策 经济 房地产三者之间的症结 2010年4月中旬前的 遏制房价过快上涨 的调控 力度相比以往更加严厉 出台了信贷 限购等一系列临时性措施 并探讨 征收房产税 等制度性改革 从取向看 有利于抑制当前流动性环境下 过快上涨的资产价格风险 对于目前政策引导的房地产市场调整 预计在当前成交量深调基础下 2010年3季度房价将基本完成实质性调整 在内地经济压力和房地产调整后 预计房调政策放松的阶段 将早于预期 14 3 对房调政策的未来判断 在经济调整压力下 加强了决策层对房调政策的关注 但在前期既定调控思路下 部委政策仍在细化和强化中 预计在三季度政策对市场的影响将继续 在现出台政策下 造成的市场压力已具备使房地产完成调整的基础 在政策不出现回暖下 2010年三季度房价将调整 本次房调以 遏制房价过快上涨 为着重点 并重点关注民生 稳定仍是政策核心之一 在三季度之后 预计政策即便不出现名义上的回暖 但出现实质性放松的可能性大 地方政府在房地产调控上 目前皆呈现 高举轻落 的局面 4月中旬的调控政策存在一系列临时性措施 面临退出问题 房地产制度建设将承担 接力棒 角色 包括土地供应 税收等制度完善 其长效影响大 当前政策思维在房地产领域具有 纠偏 倾向 长期而言政策对房地产的影响呈现逐渐正常化趋势 同时 政策可持续性仍可能出现调整 进而影响市场波动 现状核心结果未来 15 4 对房地产市场调整的未来判断 目前成交缩量与价格调整探底 需求表现对应常态需求显著收缩 伴随未来房价的下调 需求反弹将较快 供应不足局面仍在继续 由于需求萎缩导致一二线城市的成交量回升在平均13个月左右 但对应正常消化周期 仍偏紧 市场供小于求的局面 没有改变 房地产快速上涨局面得到抑制 价格保持在高位 预计在政策短期未出现放松下 价格调整仍将继续 但市场各方对价格下调预期收窄 10 20 的调幅将促使市场恢复 房地产本轮调整 预计是一个 小弯道 市场比较难以完成一个完整周期的调整 房地产资产价格背离价值 仍将维持 2010年房地产投资 新开工量 土地购置保持增长 预计在后市对供应不足局面小有缓解 住宅长期需求空间巨大 对应房企发展空间良好 平衡点 16 5 土地政策调整的影响 从当前政策思路看 增加供应 限制土地价格 将使土地重置成本出现变化 主要显现在今年招拍挂土地成交 溢价幅度已大幅滑落 从房企投资的角度 地价水平在未来预计将进入良性阶段 从地价对房价的影响角度 以及房地产资本的机会成本角度 在地价和供应出现实质调整之后对本次市场调整中的房价表现将产生影响 使价格合理回归 17 6 2010年土地供应计划影响深远 2010年4月 国土部公布的住宅用地供应计划高达18万公顷 相当于过去3年实际完成供应的总量 其中 更有77 是用于中小套型商品房和保障性住房建设 2009年 全国住宅用地供应计划10万公顷 最终完成了7 65万公顷 即便2010年最终实际供应量与计划存在一定差距 也将远超2009年住宅用地供应 7月4日 在全国国土资源厅局长座谈会后 国土资源部部长徐绍史对房价的表态 目前房地产市场呈现出量跌价滞的态势 再过一个季度左右 房地产市场可能会面临一个全面调整 房价会有所下降 但下降到什么程度不好说 国土部参与房地产调控的最直接手段就是调节土地供应数量 18 7 房调情况下 房企的机会 从主要供应释放区域看 城市近远郊区 农地转化为城市建设用地为供应主体 同时 城市外围土地的释放 也为旧城改造提供了空间 城市内外土地同时释放的局面 符合政府的思维定位 并在目前一线城市中体现明显 土地对应产品类型趋势 城市综合体 类似香港和日本的高容积率 高密度的中小户型住宅产品 大规模城郊结合体的住宅 供应与需求热点 围绕核心城市的城市群 城市带的土地市场 一二线的远郊市场 在三四线城市的城市新区 与产业结合的土地获取策略 将越来越为行业所倚重 具有优势产品形态的项目 房价地价比可控制在5 20 之间 优势突出 在土地供应上 短周期内 早前严格用地指标限制的局面将有所改善 而另一反面政府土地整理能力不足 在土地供应指标增加的背景下 从房企主动参与土地开发的策略值得关注 关注大盘与造城模式的商业模式 住宅市场双轨制成为趋势 保障房土地供应比重成为住宅市场不可忽视的组成部分 企业介入具有政策 投资价值 策略性等多重意义 19 8 土地增值税 短期加强 长期影响大 土地增值税清算细则如果严格执行 对于毛利率40 以上项目的利润影响应该在20 以上 若严格执行土地增值税对房企影响显著 将使房地产行业向社会平均利润行业演化 在土地增值税趋严背景下 在房企产品开发结构上 持有型物业不受影响 将推动当前房企关注 租售并举 的潮流 图表 不同毛利率假设下的土地增值税清缴计算结果 20 附 房企对持有物业的执行规划 品牌房企通行做法 每年利润的5 15 结转到持有型物业上 21 9 房调形式下的房企战略调整 前三年 各房企在如何做大做强的战略问题上 基于对国内经济发展不均衡 产业结构调整等因素 均倾向于战略上的 城市布局 划分出一线 二线 三线城市 然后研究城市进入 进行 跑马圈地 金融危机下 中国经济09年的高歌猛进使各大房企在城市布局战略上大显身手 随着2010年政府深层次的调控政策出台 从土地政策 金融手段 税收政策等方面出手 使房企不得不重新思考战略问题 从 城市布局 向把握政策变化机会的纵深发展的 城市深度进入 战略转移 22 第三部分城市深度进入 23 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 万科地产 24 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 保利地产 25 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 龙湖地产 26 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 富力地产 27 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 碧桂园 28 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 金地地产 29 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 恒大地产 30 1 领先房企已基本完成阶段性城市布局战略 绿城地产 31 2 领先房企2010年土地储备策略 32 3 领先房企当前发展策略 城市深入进入的积极扩张策略 立足优势区域巩固区域地位 关注城市化进程潜力区域 33 4 城市深度进入的积极扩张策略 以城市发展为主线 围绕核心城市的城市群 城市带的拓展区域 一 二线城市的远郊市场 三四线城市的城市新区 产品线 城市综合体 高容积率 高密度的中小型住宅产品 大规模城郊结合体住宅商业一体化社区 选择项目要点 高铁 轻轨 地铁等能拉近距离的交通工具的发展规划 产业结构转移的发展区域 具有丰富景观资源或人文资源的区域 较多房企立足之本 34 4 城市深度进入的积极扩张策略 以政府规划中商业中心或副中心为主线产品线 集酒店 办公 商业 居住为一体的城市综合体 选择项目要点 政府规划发展交通通达性 市政配套的综合解决方案 与支持政府就业 税收为主的持有性的商业地产 是领先房企首选的转型发展策略 35 4 城市深度进入的积极扩张策略 以政府保障性用房的规划发展为主线产品线 高容积率 高密度的中小型住宅产品 大规模城郊结合体住宅商业一体化社区 选择项目要点 政府紧密的合作关系 项目工程中的成本控制 住宅市场双轨制下的保障性用房 可能成为房企在住宅市场中不可或缺的重要组成部分 36 4 城市深度进入的积极扩张策略 以政府对新区规划发展或旧区改造为主线产品线 高容积率 高密度的中小型住宅产品 城市中心区住宅商业一体化社区 大规模城郊结合体住宅商业一体化社区 选择项目要点 政府紧密的合作关系 拆迁成本和难度 若是旧区改造等 交通通达性 若是新区建设 市政配套的综合解决方案 资金运作的支持 由于政府土地整理能力不足 在土地供应指标增加的背景下 房企可主动参与土地开发的政策性支持 37 4 城市深度进入的积极扩张策略 以政府对产业转移 区域发展为主线产品线 总部性质的办公 研发一体化 创新类产业办公 研发一体化 选择项目要点 政府紧密的合作关系 交通通达性 若是新区