规划建议书

1 / 15 规划建议书 目录 一、 规 划 的 自 然 条件 二、 规 划 的 市 场 条件 三、 规 划 的 中 心 思想 四、 规 划 的 基 本 内容 1、 2、 3、 4、 5、 6、 基本布局 对称性 均好性 交流性 流畅性 环保性 五、人性的规划 1、 室外空间尺度 2、 因人而宜 3、 由内而外的设计观念 4、 营造家的氛围 六、建筑风格 2 / 15 七、道路交通 八、绿化 一、 规划的自然条件 金庆公寓地处杭州房地产一类地段，南临青春路，东依东河，地理位置十分优越。周边市政配套齐全，交通便利。南向有老干部活动中心可以摭挡灰尘和噪音，使小区闹中取静。金庆公寓可以说是市中心的 一块风水宝地。但由于金庆公寓地形狭长，规划红线面积只有 5784m2，因而规划设计上迥旋余地不大。若规划不当很容易造成兵营式的呆板格局。 二、 规划的市场条件 我们无法脱离市场现实，孤立的对一个小区进行规划设计。在杭州房地产市场颇为成熟的今天，许多较大规模的小区已经在规划上有了长足的进步。它们带给后继者的压力与日俱增，但给我们的借鉴和启示也能够帮助我们尽量避免出错。 纵观杭城各类小型楼盘，特别是市中心的一些楼盘，大多还不能突破兵营式的整体格局，这既是因为地价、造价、地形等客 观因素所决定，也和开发商的主观因素密切相关。但市中心的这种规划现状，也为物资房产在金庆公寓的实际3 / 15 规划中，提供了一种突破的基础。 三、规划的中心思想 在“以人为本”已经快被人唱滥的今天，真正能为消费者周全考虑的开发商实在是不多的。在当今以散户消费为主的房地产市场中，开发商无论自觉或不自觉，只有做到为消费者考虑得越多，才能让消费者考虑你越多。金庆公寓的规划思想，应该从真正的以人为本，以家为本的观念出发，实实在在多考虑一些购房者的感受，多考虑客户的舒适度和切身利益。 金庆公寓规划的中心思想就 是要建立一个布局合理、采光充沛、通风良好、道路流畅、绿化优美的住宅小区。而且规划必须兼顾户型的设计，建筑风格的协调一致，公建配套的设置，与自然环境和协统一，与市场现状的对立和统一，契合未来发展潮流等因素。我们在规划阶段考虑得越是周密和细致，今后面对消费时所遇到的障 碍就会越少。 四、规划的基本内容 1、 基本布局 最南为条式住宅，中间为四幢点式，北边也为条式住宅。与之间、 与之间设置商业用房，商业用房下面设汽车库。入口设在南侧 和北侧。出口设在南侧和北侧。大门 设在与之间。这种在布局的优势在于： 4 / 15 打破传统的兵营式排列布局。创造良好的视觉效果。 增大容积率，降低总楼层数，同时兼顾楼与楼的间距比例。 市中心点式住宅极少，因而会给人以耳目一新的感觉。 给道路留出自然空间，降低建筑成本。 真正做到人车分流。 为做好户型奠定了极为良好的基础。 楼层数为六层，层高便可设计成 3 米，并为建造部分高厅，错层创造了有利的条件。 2、 对称性 金庆公寓这种布局可造成南北对称，东西 对称。合理的对称可以产生严谨、尊贵的形式语言。条式的稳重大方与点式的清新明快，构成金庆公寓独具美感的建筑韵律。从造物主给万物的统领 人的对称性来追朔根源，我们应该可以感悟到适度的对称符合自然界的美学原理，能够更好适应人的感观和生理需求。金庆公寓的对称性还造成一个很大的优势：中间的点式既可以消除整排单一建筑带给人们的压迫感和闭塞感，又给通风和采光建立了良好的自然条件。 3、 均好性 对于大的住宅小区来说，均好性原则尤为重要。如果一个小区只是某一局部特别的好，那这种规划肯定会对今5 / 15 后的销 售产生不利的影响。规模小的楼盘均好性较难处理，但作用却是相当重要的。金庆公寓的规划实际上分成南北两个区域。各自以一幢条式和两幢点式形成一个组团。如果在两个组团中各自配置一块具有 特色的绿地。那么相对每一幢的业主来说，都就近拥有一个休闲、观赏、交往的邻里空间，显得亲切而自然。 除了位置、绿化的均好之外，户型的均好犹为重要，按照现在的规划，金庆公寓的户型除了大小有所区分之外，户型的好坏差异性很小。由于条式户型是边套容易做，中间套难做。但金庆公寓由于规划成小进深，大面宽的三间朝南格局，条式住 宅的户型反而是整个小区中最好的。而点式由于一梯两户三面采光。除了主卧带暗厕外，亦可做到全明设计，户型自然也是一流的。户型的均好将会成为金庆公寓畅销最重要的因素之一。 4、 交流性 现代成功人士工作繁忙，生活压力巨大。无形中造成人与人之间的冷漠与隔阂。在小区规划中需要充分考虑人与人交流的空间和环境设计。应该通过现代化的设计手段，把户外空间设计成多层次、多式样的人际交流空间，使人在视觉上赏心悦目的同时，还为人们提供游戏、散步、交流等活动场所。使人们不仅在生活上感到悠闲舒适，更在精神上得到 放松和满足。 6 / 15 5、 流畅性 规划的流畅性应该体现在道路的经济与便捷；绿化、住宅、环境之间的有机融合；小区平面与立面的相互协调。流畅对于对称布局的严谨能够起到良好的调节作用。规划的流畅性能够使小区总体布局中道路系统、绿化系统、住宅系统、环境系统以及各围合部分相互渗透、相互依存，使小区在平面上、立面上融为一体。能让小区更具观赏性，使用更为舒适和便利。 6、 环保性 随着人们生活水平的不断提高，人们的环保意识也在逐步提高。对于金庆公 综合开发项目建议书 编制单位 编制日期 第一编 . 项目策划： 项目策划意义 项目策划的目的在于使投资者明晰本项目运作的过程与预期结果，从而能够更好的把握项目的进展。同时策划还需对项目定位、市场、规模、投资与收益以及项目管理和产品的设计营销提出初步设想，作为项目可行性研究和项目建设规划的依据。它是项目决策的最初、最重要的基础是项目成败的关键。 项目概况 ： 7 / 15 项目建设条件分析 有利条件 区位适中，交通便捷 林木葱翠，风景秀丽 文化意蕴，地灵人杰 水清如镜，山水有情 周边环境，蓄势待发 尚待解决的问题： 用地权的问题 用地的详尽范围、土地使用权的转让合同仍需进一步落实。以免影响今后的开发。 公路接口问题 基地距公路 5 公里，这一段路的建设问题需要落实。 建设规划问题 基地地形较为复杂，资源条件未充分的挖掘，尚未进行系统的规划。 开发管理机构问题 目前尚未建立明确、健全的开发管理机构。应尽快按公司法建立专项开发公 司，健全机构，明晰产权，以便今后的工作顺利开展。 其他问题 项目名称： 项目名称为： 项目综合开发规划 以松泉为名，突出基地自然景观特征。 8 / 15 “松”：点明基地的植物景观特征。基地林草覆盖率高，主要树种为松树。 “泉”：比喻基地内的两座水库，宛如两面晶莹的宝镜镶嵌在万松林中。 “地业”：突出项目开发的特点，即以土地资源为依托，进行生态农业、健康疗养、休闲 娱乐综合性项目的开发。 项目定性与定位： 随着人们物质文化水平和消费水平的不断提高 .双休日 ,黄金周假日消费和外出旅游日益增多 .一方面刺激了旅游市场的消费 ,同时也对旅游开发提出了新的要求。经济单一型的旅游开发项目，由于缺少综合性，参与性，娱乐性和特色，造成游客停留时间短，回头率低，直接影响旅游经济效益的整体提升，使本身有特色的旅游资源得不到很好的开发与利用，不能吸引游客。 所以在本项目的定性中我们应注重以下几个方面： 1 综合性：指在苑区根据基地的景观和用地条件在项目安排上，要能满足不同消费能 力、不同消费兴趣的 消费群体的要求。如要综合考虑安排生态农业、健康疗养、娱乐、休闲、度假项目 2 针对性：园区开发的主打项目一定要针对某一特定消费层。 生态农业 广泛的旅游人群，不同收入的消费群；9 / 15 学生团体等。 健 康 项目内容包括健康检查与治疗，主要正对城市中高收入阶层，该年龄 组的人群，由于工作强度大，竞争和生活压力大，多数人处于亚健康状态。利用基地良好自然生态环境和系统的健康疗养设施，为他们提供高质量的服务。 疗养 拟把该项目的受众定位在老龄人群。我国已逐渐进入老龄化 社会。随着社会经济的发展，人们生活竞争日益激烈，无形中，人们对老年人由身到心的关注日益不足 , 亟需要有专门的社会机构来关注这一方面的问题。此外，这种社会现实也对旅游及服务市场提出了新的要求。一方面，专门针对老年人及离退休人员的旅游服务设施严重不足。一般的旅游度假区、度假山庄虽然有为老年人提供服务的设施，但针对性不强，服务管理专门化不强。同时，这一方向的市场潜力也是巨大的。 娱乐休闲 在关照老龄人福利的同时，在项目设置上，考虑到家人探望和团聚时年轻人和儿童的活动和消费需求。这样可以增加子女探望在 此疗养的老人的频率，不仅扩大了接待人群，也使在此疗养的老年人颐享天伦之乐，对老年人的身心修养大有裨益。同时， 也增加了园区的营业收入。 根据苑区的景观条件和建设用地条件设置具有特色10 / 15 文化、娱乐、度假、田园劳作等项目。 3 主次分明：基地用地建设条件有限，项目设置必须主次分明。以健康疗养项目为 主体，生态农业、娱乐度假项目为辅助。 项目性质定位： 针对老龄人群疗养、度假、怡享天伦之乐 ;以适合老、中、 青、幼各个年龄层次人群的多种娱乐活动为中 心内容 , 结合特色文化、农事活动的综合性度假山庄； 项目特色定位 : 主要自然景观 , 主要特定项目 , 特色经营设置 , 市场调研与分析 1. 市场调研内容： 周边地区旅游消费市场需求的变化趋势： 客源市场调查及定位： 消费者特征调查分析： 周边同类项目差异性比较： 2. 市场分析结果： 项目目标市场的定位： 客源市场的空间定位与层次划分： 客源市场规模及变化预测： 项目建设规模的 控制： 项目投入与建设分期的11 / 15 控制： 御府名都项目规划建议书 一、 商业建议： 1. 步行街主入口 1) 入口设计醒目、宽敞、通透。 2) 步行街入口设置大标识系统，便于引导人流进入商业步行街 3) 入口外广场，为便于室外商业促销活动，建议至少保证一处出入口可以进出车辆 4) 步行街主出入口两侧及上方立面应采用通透玻璃幕墙设计，以增强该区域商铺的通透性和良好采光，充分提高商铺价值。 2. 步行街出入口交通 为方便顾客购物需要，建议在步行街主出入口两侧规划出租车等候区域。 3. 步行街顶棚 1) 一定要加盖封顶，一是保持室内步行街产品的纯粹性；二是避免冬季无法正常经营。 2) 一定要设计为玻璃采光顶，为便于后期经营管理，提升建筑品质，建议玻璃采光顶由连续设计方式改为分段设立。 3) 步行街的采光廊和中庭的采光天棚：步行街的采12 / 15 光廊考虑广告装饰物的安装，需要预留一定数量的吊挂件，中庭的吊挂件预留最低 4 6 个，采光廊按每跨预留一处吊挂件，宜考虑电动提升装置。中庭的采 光天棚及步行街的采光廊应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。 4) 应充分考虑步行街商铺内以及公共区域内的天花检修口设计和预留。 4. LED 入口广场处设置 led 屏，面向主干道，在设计时应考虑荷载。 5. 商铺 1) 二楼餐饮区应预留厨房点位，保证三进三出还应设置隔油池。 2) 零售类商铺面积一般为 100 以下，进深保证在8-16 米， 12 米左右为最佳，面 宽保证在米。 3) 商业步行街各商铺主立面，除预留店招位置 。 4) 步行街首层层高为米，二层层高为米。 5) 建议步行街商铺尽可能按柱距进行分割，以方便日后商铺布局调整。 6. 电梯 1) 设置位置应避免对商铺的经营造成影响。 2) 建议在电梯厅不设计排水槽，以防止排水槽排水13 / 15 不畅造成外溢，回灌进电梯底 坑，损坏电气设备。 3) 为防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备安全的考虑，建议将观光 电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生泡水事故，短时间内 也不致影响到电梯的运行安全。 4) 餐饮和娱乐区域需设计专用夜间通道，并贯通商场、机动车停车场、非机动车停 车场，出入口可直接通往建筑体外。 5) 货梯不宜安置在步行街主入口的明显位置。 6) 步行街的货梯一般间隔 80 100m 设一组，吨位为 2 吨。 7. 公共卫生间 1) 卫生间不合适设置在黄金位置，应设计在较隐蔽的位置，卫生间的出入口应设计 在步行街与其他业态连接的通道内，而不能直接对步行街开口，否则对周边商 铺 均有较大负面影响。 2) 步行街卫生间的设置：根据步行街的长度不同一般设 3 5 处卫生间，卫生间的 间距 80 100 米，面积 70 100 平方米，每处卫生14 / 15 间蹲位；男厕不少于 3 个； 女厕不少于 6 个；男卫生间小便池不少于 3 个；公用洗手盆不少于 3 个。 3) 步行街设计的洗手间应充分考虑设置有保洁用水点。 8. 顾客通道 1) 在步行街与超市出入口做客流缓冲区设计 2) 步行街两侧店面之间宽度：首层 10 12 米，二层 16 18 米。 3) 2 层的廊桥不宜过密，桥的净宽度宜米。 二、 住宅建议： 1) 住宅面积划分较大，建议： 情况下进行调整。 3) 一梯四