房地产开发与经营复习题1Microsoft-Word-文档.doc

房地产开发与经营课程复习一.单选题： 1.（ ）对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。 A.看地 B.对房地产开发项目进行财务评估 C.市场研究 D.土地使用权的取得标准答案：C解析：市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案、进行目标市场和开发产品定位等，均起着举足轻重的作用 2.邀请招标是非公开招标方式的一种。被邀请参加投标的承包商通常在（ ）。 A.3个以上 B.5-10个之间 C.5个以上 D.3-10个之间 标准答案：D 解析：按照规定，邀请招标一般有3-10个之间。 3.开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。 A.开发商 B.招标机构 C.专家 D.招标管理部门 标准答案：A 解析：开标会议由招标人即开发商主持，邀请各投标人和当地公证机构以及招标管理部门参加。3、在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是（ A ）。A 协议出让 B招标出让 拍卖出让 投标出让4、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中工业用地最高出让年限为( C )。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年5、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（ C ）。A 4000万元 B3000万元 2000万元 2500万元6、我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。其中二级房地产开发企业的资质条件要求自有流动资金在（ B ）以上。A 500万元 B 1000万元 1500万元 2000万元7、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为（ A ）。A 40年 B 60年 C 50年 D 70年8、按房地产产权让渡方式，可以把房地产市场分类（ D ）。A.居住物业市场、写字楼市场、零售商业物业市场、工业物业市场和土地市场B.甲级写字楼市场、乙级写字楼市场、甲级商业物业市场和乙级商业物业市场C.房地产白色市场、黑色市场、灰色市场D.销售市场、租赁市场、抵押市场、典当市场和置换市场等9、根据中国人民银行关于规范住房金融业务的通知（银发2001195号），银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（ C ）A 20 B25 30 3510、在开工前对工程内容尚不十分清楚的情况下，开发商适合采用（ C ）的合同形式。A 单价合同 B 固定总价合同C 成本加酬金合同 D 分包合同11、房地产投资决策分析主要包过（ B ）和项目财务评价两个部分.A.价格分析 B.市场分析 C.产品分析 D.成本分析12、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（ B ） A.20% B.30%C.40% D.50%13、下列因素中，属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（ B ）A.容积率 B.空置率C.利息备付率 D.成本利润率14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（ C ）A.土地费用 B.前期费用C.房地产开发费 D.管理费用15、王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据；出租单元内使用面积30平方米；外墙面积6平方米，单元间分隔墙8平方米，公摊面积3平方米。那么可租面积应为（ B ）平方米。A.33 B.40C.43 D.4716、房地产投资信托基金的投资益为主要来源于其拥有物业的（ C ）.A.销售收入 B.转入收入C.租金收入 D.利息收入17、当房地产开发商将建成的物业用于租出或（ D ）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售 B.抵押C.转让 D.经营18、买卖双方要经过多次收寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（ C ）.A.不可移动性 B.适应性C.弱流动性 D.相互影响性19、实施施工总承包的房地产开发项目，施工现场的安全应由（ D ）负责.A.开发商 B.监理单位C.分包单位 D.总承包单位20、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（ A ）.A.观察法 B.实验法C.讨论法 D.问卷调查法21、下列影响购房者购房行为的因素中，属于心理因素的是（ C ）A.生活方式 B.受教育程度C.购买动机 D.自我形象22、建设贷款还款资金来源，通常是销售收入或（ C ）.A.税金收入 B.土地出让收入C.长期抵押贷款 D.净经营收入23、下列影响房地产市场运行环境的因素中。属于经济环境的因素是（ A ）.A.城市或区域产业结构域布局 B.人口数量结构C.土地资源状况 D.建筑技术进步24、随着社会经济的发展，房地产价格总体上是（ D ）.A.向下 B.平衡C.不稳定 D.向上25、将房地产开发规划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于（ B ）的工作.A.投资机会选择与决策阶段 B.前期工作阶段C.建设阶段 D.租售阶段26、房地产开发项目的施工许可证由（ B ）向发证机关申请领取。A.施工单位 B.建设单位C.监理单位 D.设计单位27、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费不包括（ C ）A、建筑安装工程费 B、公共配套设施建设费 C、土地费用 D、基础设施建设费28、房地产开发项目的建设阶段是指（ C ）A、房地产开发全过程 B、获得土地后到全部工程竣工验收C、从工程开工到全部工程竣工验收 D、从工程开工到项目租售完毕二、多项选择题1、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有（ ACD ）A导致房地产实际价值下降 B导致房地产实际价值上升C加大投资者债务负担 D抑制房地产市场需求E增加房地产市场需求2、政府对房地产市场进行宏观调控时，可选择的手段主要是（ BCDE ）A加大城市基础设施建设投入 B调整银行贷款利率C调整公共住房政策 D调整房地产税收政策E加快城市化进程3、开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ BDE ）A 建设工程规划许可证 B选址规划意见通知书C 项目设计方案的总平面图 D城市规划部门批准征用土地的计划任务E 1/2000或1/500的地形图4、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为（ ABCD ）A随机型竞争者 B凶猛型竞争者C选择型竞争者 D从容不迫型竞争者E软弱型竞争者5、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有（ ABCE ）A发行企业债券 B向银行借入信用贷款C房地产开发贷款 D在公开市场上发行股票E土地储备贷款6一般来说，房地产投资风险分析主要包括（ ACDE ）等分析。A投资资金的安全性 B项目定位的科学性C期望收益的可靠性D投资项目的变现性E资产管理的复杂性7制定租售方案的工作内容主要包括（ ACE ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告设计及安排E租售价格确定8房地产置业投资的效果主要表现为（BDE ）等。A企业实力提升B租金收入C对社会贡献增加D物业增值E物业权益份额增加9房地产开发前期的规划管理包括（ ABCD ）。A开发项目的选址定点审批B规划设计条件审批C规划设计方案审批D核发建设用地规划许可证E核发建设用地批准书10以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（ BCE ）。A建筑安装工程费B土地使用权出让金C拆迁补偿费D公共配套设施建设费E城市基础设施建设费11债务融资的资金融出方所获得的报酬有（ BC ）。A项目投资形成的可分配利润B协议中所规定的贷款利息C协议中规定的有关费用D租售收益E股息12物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（ ）。A可出租或可使用面积B出租方的商业信誉C基础租金与市场租金13、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有（ACE ）。A期望值相同、标准差小的方案为优B标准差相同、期望值小的为优C标准差相同，期望值大的为优D标准差系数大的为优E标准差系数小的为优14、下列报表中，属于房地产开发项目基本财务报表的有（ACE ）。A资产负债表B投资计划与资金筹措表C借款还本付息估算表D资金来源与运用表E损益表15、投资项目可行性研究的根本目的包括（ABC ）。 A减少或避免投资决策的失误B提高项目开发建设的经济效益C提高项目开发建设的社会和环境效益D为项目决策提供依据E为项目后期的经营决策提供依据16、在下列费用中，属于债务融资成本的有（ABCD ）。A承诺费B手续费C担保费D利息E税费三、简答题1征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5房地产项目主要的定价方法有哪些？房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。我国招标投标法则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。6物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。7从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化8常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。简述项目综合验收的内容？ 1、开发项目的各项审批手续是否完备 2、是否按批准的规划实施开发建设 3、配套建设的基础设施和公共服务设施是否按要求同步完成。符合交付使用的要求。 4、单项工程质量验收手续是否完备 5、拆迁补偿安置方案是否落实 6、物业管理是否落实。简述施工图会审的程序？ 图纸会审应开工前进行。如施工图纸在开工前未全部到齐，可先进行分部工程图纸会审。 （1）图纸会审的一般程序：业主或监理方主持人发言设计方图纸交底施工方、监理方代表提问题逐条研究形成会审记录文件签字、盖章后生效。 （2）图纸会审前必须组织预审。阅图中发现的问题应归纳汇总，会上派一代表为主发言，其它人可视情况适当解释、补充。 （3）施工方及设计方专人对提出和解答的问题作好记录，以便查核。 （4）整理成为图纸会审记录，由各方代表签字盖章认可简述影响房地产开发项目进度因素？ 1.人的因素 2.技术因素 3.材料设备与构配件因素 4.施工机械设备因素 5.资金因素 6.水文、地质、气象与自然灾害等自然环境因素 7.政治、经济（经济危机、金融风暴）等社会环境因素 8.其他不确定性因素房地产项目用地获取的方式有哪些？ 1、一级市场（1）农地征用行政划拨（2）招标、拍卖、协议 2、二三级市场-转让、租赁、合作简述前期物业管理的内容？ 早期介入管理；制定前期物业管理方案；物业的接管验收；业主进户管理；物业装修管理；物业档案资料建立珠海市建设工程全过程管理程序(1).市发改局办理项目立项批文(2).市规划局办理工程项目选址定点、审批核发“建设用地规划许可证”(3).市土地管理局办理土地使用权出让或划拨手续留取建设用地批准书(4).市规划局办理单项建设工程设计划线图(5).市规划局按规划要求初审建设工程方案设计(6).市建设局审批建设工程方案设计、初步设计(7).市规划局办理规划设计红线图(8).市发改局办理建设项目年度投资计划手续，核发“建设项目固定资产投资许可证”(9).市建设局建设项目报建及施工图设计审批手续(10).市招标办办理项目招标手续(11).市建设质监站办理工程质量监督