融创项目操作各环节组织及流程阶段性思考.ppt

0 融创项目操作各环节组织及流程阶段性思考 天津融创置地有限公司2004年12月 1 目录 第一部分研展体系工作组织系统思考 p2 第二部分开发部前期及配套工作流程 p45 附 开发部前期及配套工作流程图 第三部分项目成本构成及进度计划的制定 p110 附 项目成本构成表 项目进度计划表 第四部分住宅体系营销工作组织系统思考 p127 第五部分特色商业地产整体性操作思考 p157 第六部分项目工程组织思考 p192 2 第一部分研展体系工作组织系统思考 3 目录 一 项目价值判断与战略二 项目定位及整体操作思路三 设计方案组织四 技术实施五 后期支持 4 项目前期开发流程简图 5 一 项目价值判断与战略 6 1 土地价值判断是项目战略的基础多重理解房地产的要素项目SWOT分析2 项目战略意义及要素项目战略意义项目战略要素 一 项目价值判断与战略 7 多重理解房地产的要素 1 土地价值判断是项目战略的基础 8 项目SWOT分析 理解地块 主要是在区域市场分析的基础上分析本案的优势 Strength 劣势 Weakness 机会点 Opportunist 及威胁点 Threats 1 土地价值判断是项目战略的基础 9 10 中心落脚点 11 2 项目战略意义及要素 1 项目战略意义项目战略是公司战略的具体体现和执行 它是公司战略实现的保障项目战略是项目开发的大体方向 决定着项目的定位与开发节奏 它是检验项目操作的基本尺度项目战略改变我们的思维方式和行为方式 挖掘我们的潜力 释放我们的能量 12 2 项目战略要素项目开发的战略意义财务指标的分解影响着项目定位方向项目开发节奏决定规划格局 2 项目战略意义及要素 13 例 海逸长洲土地价值的判断 1 理解房地产要素理解城市城市发展重心南移 友谊南路发展速度快天津市的宏观经济状况已经连续数10年位居全国前列天津政府对 十五 计划加大执行力度 房地产是重要发展方面理解行业天津市的房地产操作水平提高迅速土地政策迅速拉升土地价值 景观优势资源地块越来越少行业的发展方向正在瞄准品牌与产品核心竞争力理解市场市场的总体供求关系趋于平衡 市场呈现良性发展区域内高档产品林立 是公认的津城富人区域缺少个性产品和价值含量高的产品 14 2 项目SWOT分析 理解地块 优势分析区位优势 共享资源 河西 梅江 梅江南 地段都市风景区及充足水体资源 具有唯一性资源公司的品牌影响力品牌劣势分析项目周边生活配套设施尚不完善开发成本高 占用资金量大 配套不完善性心理距离遥远 海逸长洲土地价值的判断 15 机会分析区域整体氛围正在形成 发展潜力巨大整体市场良性天津市的高端市场正在迈向高速发展期区域内缺乏真正高品质和差异化的住宅差异化市场空间威胁分析区域内新盘上市量巨大 竞争激烈开发商的整体实力和操作水平明显提高市场竞争激烈区域外竞争项目增多 海逸长洲土地价值的判断 16 海逸长洲项目竞争力 独一无二的景观优势 天津市最大的风景区 全国罕见的市内风景区 128公顷水面适合人居 市内独一无二的中心城区生态 景观居住区 17 海逸长洲项目战略 打造全国最好的都市中的风景区住宅通过项目操作锻造一支深入理解并偏执执行企业核心价值观 具有高水平操作经验的管理和专业队伍为融创公司后续发展提供资金 团队和操作经验等方面强力支持 使融创置地跻身于全国一流开发企业丰富公司高端产品的品牌形象 18 海逸长洲项目战略 项目整体销售均价将实现7800元 平方米 平均直接成本4800元 平米 总成本5600元 平米 项目总投资额35 5亿元 销售总收入49 5亿元 总利润14亿元 利润率25 分期 19 二 项目定位及整体操作思路 20 一 项目定位1 项目定位的内容2 影响项目定位的重要因素 二 项目整体操作思路1 开发理念2 开发节奏 二 项目定位及整体操作思路 21 一 项目定位 1 项目定位的内容项目定位是房地产项目开发前期的核心 项目定位需要确定市场定位与产品定位 市场定位 主要是确定外部市场的需求情况 即项目的目标客户 产品的市场价格 目标客户的产品类型 这是房地产发展商开发项目时所必须面对的问题 也只有明确以上三点 项目定位与设计才能作到有的放矢产品定位 主要是项目自身产品类型与产品要素的确定 是要帮助开发商解决项目开发的核心问题 即符合目标客户需求的产品究竟是什么 并在此基础上帮助开发商明确思想 最终设计出真正符合市场需求的产品 22 1 项目定位的内容 市场定位 目标客户定位阶层 收入水平 客户年龄 消费习性通过项目和市场的结合 可以对目标客群有个基本的预期 再通过对这部分目标客群的调研支持产品风格和细节的调整项目价格定位项目均价 分期价格项目价格由项目战略和土地素质决定 23 目标客户定位 24 产品定位 1 包含内容规划理念建筑形式的确定建筑风格景观特点产品序列性配套标准定位产品最大价值的挖掘 2 产品定位描述 1 项目定位的内容 25 2 影响项目定位的重要因素 公司战略公司的发展战略对回款速度 利润要求 成本控制等要求是我们进行项目定位的基本出发点 综合平衡通过定位达到综合平衡是项目定位的基本目标 1 价格定位和产品序列性 达到财务指标与销售速度的平衡2 产品形式 达到成本 工期与销售速度的平衡3 产品匹配和开发分期 达到市场容量和销售速度的平衡产品定位的差异化与适度超前 26 二 项目整体操作思路 1 开发理念项目开发理念区域市场选择2 开发节奏重要时间节点竞争项目的差异性 分期开发及销售节奏 首期位置 开发周期选择 27 例 海逸长洲项目定位 项目定位 都市顶级风景居住区1 都市风景区中的住宅项目位于外环线以内 友谊路西侧 毗邻梅江和梅江南居住区拥有独一无二的自然资源 梅江风景区 景区用地400公顷 其中水面128公顷 是全国罕见的市内风景区之一2 顶级居住充分挖掘和利用土地优势 超前定位 确定高层加独体别墅的产品构成 强调顶级居住环境和氛围 通过高水准的规划设计 打造全国最好的风景社区 28 充分挖掘区域水景景观优势 将水景引入到居住区内部 采用高层观景住宅建筑形式 降低建筑密度 为景观争取更多空间 临近风景区地块布置亲水独体别墅 提升项目整体价值 例 海逸长洲产品定位 29 产品构成多方案对比分析流程图 30 三 方案组织 31 1 方案组织流程简图 三 方案组织 32 2 方案组织设计要点 1 设计任务书 准确传达项目意图 2 选择合适的设计合作伙伴 3 在设计过程应不断审视 4 设计过程中应遵循项目定位 挖掘产品内在优势 33 2 方案组织设计要点 1 设计任务书 准确传达项目意图设计任务书是指导方案组织设计工作中的重要部分 是传递项目理念及产品定位的途径和手段 任务书包含内容应准确详实总论 项目地理位置描述 项目宗地现状 项目宗地气象水文地质简述 项目拟定开发概况 设计原则 主要技术经济指标项目定位 市场状况的分析和判断 项目优劣势分析 项目定位 客户定位等规划设计 设计依据及基础资料 场地概述 总平面布局 交通组织 其它系统布置 景观设计构想 绿化系统建筑篇 设计依据基础资料 设计范围 住宅设计 34 2 方案组织设计要点 2 选择合适的设计合作伙伴良好的设计单位能充分理解项目 结合市场定位 把握产品品质 挖掘产品核心价值 提供符合市场及项目定位的高水平设计方案 良好的设计单位能正确理解反馈信息 与甲方及时高效地沟通 在保证产品品质的前提下有效地控制成本 保证时间节点和图纸质量 并在后期服务时提供支持 35 2 方案组织设计要点 3 在设计过程中应不断审视随着方案设计的不断深化 我们在关注细节的同时更要不停的审视在设计过程中是否偏离了项目定位以及产品定位 产品序列性等既定原则在项目设计过程中 由于外界因素的变化 需要随时审视项目定位 及时纠偏 降低项目操作风险 4 设计过程中应遵循项目定位 挖掘产品内在优势 36 例 海逸长洲项目规划理念 充分挖掘和利用风景区水体优势 营造具有异域风情 特色鲜明的风景主题居住环境强调顶级居住环境 高层突出观景 视野 别墅强调亲水 自然 私有领地的特点创造一个社区中心 提供开放的聚会 休闲娱乐 商业活动中心场所 并利用中心极具标志性姿态的建筑和景观形成社区地标 提升整个社区氛围在系统的风格下 创造四个具有不同尺度的水体 不同建筑姿态的个性社区 以利于持续发展提供多样化的社区开放空间 加强水体与社区之间的互动性 37 38 四 技术实施 施工图 39 施工图设计流程简图 40 1 施工图设计单位的选取设计资源的实力是实现高水平施工图设计的前提 资质 技术水平 项目成绩 业界口碑 良好的服务意识与水平保证工程设计的顺利进行和后期的技术支持设计资源的专长优势要与项目自身特性相匹配与备选单位的沟通与交流有助于提高判断的准确性 四 技术实施 施工图 41 2 施工图设计组织与管理各设计方之间的配合与衔接影响产品的品质组织设计单位之间深入 持续地沟通与交流 准确传达信息与思路 保证项目的延续性方案与施工图设计单位之间的紧密搭接保证方案的延续性分项施工图设计单位之间的沟通保证施工图设计的整体性专项施工图设计单位之间的协调工作保证项目的整体性重视信息的收集与应用关注政策走向 及时采取应对措施 保证项目的顺利推进关注新技术 新产品的应用 提高项目的科技含量 增加项目附加值 四 技术实施 施工图 42 3 施工图设计阶段的控制要素严格控制出图时间根据项目进度计划 对设计周期进行分解 形成细化的内部设计时间表与设计单位深入沟通 及时提供设计资料 做好技术交底工作与相关部门紧密配合 增强可控时间的把握能力 提高内部工作效率把握施工图设计水平做好方案与施工图设计单位的衔接 保证设计意图的传递加强对细节的关注 保证方案外檐的整体效果优化各专业之间的配合 保证使用功能的合理性合理控制成本选取合理的结构方案 加强关键经济指标的控制 合理降低土建成本合理选择建材产品 实现成本 功能与效果的平衡结合后期运营 优化设备选用方案 合理控制综合成本 四 技术实施 施工图 43 五 后期支持 44 对销售工作的支持与销售部门保持深入 持续的沟通与交流 将项目核心优势进行传达 准确传递项目设计思路 为销售工作提供专业技术支持结合客户需求 合理调整产品设计 提供满意产品2 对现场施工的支持组织设计单位做好现场服务 提供充分的技术支持跟踪现场施工进度 及时解决过程中出现的问题3 对开发报件工作的支持配合开发部工作 协调解决报件过程中出现的技术问题 合理规避政策与规范的限制 五 后期支持 45 第二部分开发部前期及配套工作流程 46 目录 一 开发部前期工作流程二 开发部配套工作流程附图 开发部前期及配套工作流程图 47 一 委托设计院做建设项目的修建性详细规划 办理单位 规划设计研究院 所需材料 规划要点 该地块现状地形图及地界图的电子文件 所需费用 一公顷1 5元 价格可以协商 取得材料 项目修建性详细规划 二 规划方案的报审 办理单位 规划局建管处 所需材料 1 规划设计方案 含总平面方案 申报表2 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同 其他供地方式提交选址意见书 3 规划设计方案 包括规划设计说明 现状地形图等 2份 电子文件1份 取得材料 规划方案审定通知书 备注 规划局建管处审定后 召开公示会 面积超过40000平方米的还需报市政府审批 一 开发部前期工作流程 48 三 市政工程方案报审 办理单位 规划局市政处 所需材料 1 市政工程规划设计方案申报表 2 市政工程规划设计要求审定通知书 3 规划设计方案2份 含说明 图纸 电子文件 图纸包括现状管线及拟建管线方案 4 相关协议及配套证明 5 大型市政基础设施需提交环境影响报告书 6 市政工程通过公路 河道 铁路等设施的 需提交有关部门审批意见 通过单位土地的 提交与相关单位签定的协议 取得材料 市政工程规划设计方案审定通知书 49 四 规划设计成果报审 办理单位 规划局建管处 所需材料 根据 规划设计方案修改通知书 要求提交规划设计方案 含审定的市政规划设计方案 10份 电子文件1份 取得材料 项目规划成果 2本 备注 行政许可法后 规划设计方案报审和成果报审合并 等于报审2次规划设计方案 50 五 办理项目建设投资计划 办理单位 市建委房地产处 所需材料 1 申请年度投资计划的报告2 土地出让协议 国有土地使用证3 规划成果通知书 规划详图4 银行出具的建设单位存款证明 且存款额不得低于年度计划建设面积投资的35 5 供热及大配套证明6 网上录入项目情况 取得材料 项目建设年度投资计划 备注 银行出具投资额证明的公式 所报建筑面积 2000元 35 51 六 大配套证明 办理单位 市配套办 所需材料 1 土地出让协议 1份复印件 2 规划总平面图 1份 所需费用 大配套交费标准 商品房 165元 平方米 其中危改计划为115 平方米 公建210 280元 平方米 空白地 185元 平方米 取得材料 大配套协议 大配套证明 备注 大配套首期付款20 面积较大的可协商先交纳12 七 小配套证明 办理单位 区建委配套办 所需材料 1 投资计划2 土地出让协议及土地证3 书面申请4 规划总平图 所需费用 70元 平米按照投资计划上的面积一次性付清 取得材料 小配套证明 52 八 规划方案阶段的供热证明 办理单位 市供热办 所需材料 1 用热申请2 投资计划3 总平面图 取得材料 规划方案阶段供热证明 九 教育证明 办理单位 区教育局开证明 市教育局审批 所需材料 1 投资计划 2份 复印件 2 总平面图 2份 复印件 3 小配套交费收据 2份 复印件 4 小配套办公室批示 原件 取得材料 教育证明 53 十 办理项目土地确权 办理单位 各区地籍处 所需材料 1 项目投资计划2 土地协议书及付齐全款的发票复印件3 测绘院出具的项目地籍图4 核定用地图5 项目规划要点6 带有规划建筑物的1 500现状地形图3份 取得材料 带有红线标注用地范围的1 500地形图 备注 以上是在办理完国有土地使用证之后再办理确权所需的材料 54 十一 国有土地使用证 办理单位 各区地籍处 所需材料 1 测绘院出具的地籍图2份 2 土地出让合同 双方土地协议 已付款的发票复印件3 投资计划4 规划局出具三项款项已经交齐的证明5 委托人代理申请书 委托书委托人身份证复印件6 界址表7 土地登记法人代表身份复印件8 用地规划许可证 所需费用 1000平米以下 1000元 证超过1000平米部分 0 09元 平米 取得材料 国有土地使用证 55 十二 报审项目建筑设计方案 办理单位 规划局建管处 所需材料 1 设计方案申报表2 1 500现势地形图2份3 出让供地方式提交国有土地使用权出让合同 其他供地方式提交选址意见书 4 编制修建性详细规划或总平面方案的 需提交审定的规划设计方案或平面方案 5 投资计划 限于国家或市政府规定需要立项的工程项目 6 有相应资质的设计单位设计的建筑设计方案 含建筑效国 总平面 各层平面 立面 剖面图等 重要项目需提交模型 取得材料 项目建筑设计方案 建筑设计方案审定通知书 56 十三 报审消防证明 1 进件受理 办理单位 市消防局 所需材料 1 投资计划2 消防审批申请表3 消防专篇4 建筑平 立 剖面图及设备专业图纸 取得材料 项目消防审核受理通知书2 图纸审查 取得材料 项目消防证明 备注 在进件受理阶段 如果图纸等不齐在5日内退出所有件 不予以受理消防审批 57 十四 报审人防证明1 准备阶段 办理单位 市人防工程办公室 所需材料 1 结合民用建筑修建防空地下室申请表 2 项目投资计划 3 规划总平图 4 地上平面图 剖面图 5 用地内人防情况 若没有可不提供 取得材料 结合民用建筑修建防空地下室设计意见书2 报审阶段 办理单位 市人防工程办公室 所需材料 1 结合民用建筑修建防空地下室设计意见书 2 人防图纸3套以及人防图电子文件 所需费用 审定后需交纳人防档案押金10元 平方米以及人防监督费 取得材料 人防证明 备注 审定后需办理人防监督 不实施人防建设的 交纳异地建设费 经济适用房 危改 1000元 平米 多层 高层人防建筑面积为首层投影面积 不建人防的 交纳异地建设费 五级以上2000元 平方米 六B级600元 平方米 公建项目需建设人防面积为总建筑面积的5 58 十五 规划许可证阶段供热证明 办理单位 市供热办 所需材料 1 计划2 总平面图3 方案阶段证明4 供热协议书 所需费用 外网92元 平米 内网25元 平米 取得材料 规划许可证阶段供热证明 备注 供热协议书与必须市供热办签订 不得再与热力公司签订 1 建筑面积大于5万平米 签订供热协议书时首付比例30 建筑面积小于5万平米 签订供热协议书时首付比例50 2 原收费标准 外网 锅炉房供热 住宅92元 公建130元热电厂供热 住宅80元 公建130元 59 十六 报批建设工程规划许可证 办理单位 规划局建管处 所需材料 1 建设工程规划许可证申请表2 本年度施工项目投资计划批准文件3 具有相应资质单位设计的施工图 建筑部分 一式3份及电子文本 4 建筑设计方案审定通知书中要求提供的有关文件5 消防 配套 环保 人防 地名部门的批准文件6 涉及绿化 建设 文化 文物 国家安全 电力 市政 交通 水利 防震等法律7 建设用地规划许可证 土地使用权出让合同或国有土地划拨决定书8 土地权属证书或者证明文件 取得材料 建筑工程规划许可证 审查通知书 施工图加盖规划局章 60 十七 委托测绘院放线 出具放线报告 办理单位 天津市测绘院 所需材料 1 投资计划2 规划局批准的项目总平图及首层平面3 总平图电子文件4 工程规划许可证5 开工证 取得材料 放线报告 61 十八 区规划处现场验线 审核验线报告 办理单位 区规划处证监科 所需材料 1 建设工程规划定位查验申请表2 建设工程规划许可证 含部位证 及其附图的原件3 法人代表身份证明及身份证复印件4 委托代理的 还应提供委托书和受委托人的身份证明5 建设工程规划定位测量技术报告6套6 批准的建筑施工图 取得材料 验线记录 备注 根据现场施工的工程进度 分为四个阶段 1 规划定位查验2 垫层墨线复验3 零米查验4 建设工程规划验收 62 十九 办理项目地名手续 办理单位 区地名办 所需材料 1 计划 2份 2 1 500总平面 5份 规划局批复的3 建设用地规划许可证4 效果图 所需费用 地名标志费 0 7元 平方米 公告费4000元 取得材料 地名使用证 备注 地名费用包含在小配套费中 二十 项目报建 办理单位 建交中心 所需材料 投资计划 工程报建表 7份盖章 取得材料 返回6份报建表 加盖公章后 63 二十一 施工图设计招投标 办理单位 建交中心招标办 所需材料 1 报建表2 规划成果3 营业执照副本及法人代码4 设计招投标申请表5 委托设计协议6 建设工程招标单位登记表7 设计招标备案登记表8 设计招标备案书 所需费用 此件办结后 需交纳相关招标服务费 总投资额的万分之五 其中建设单位交纳60 设计单位交纳40 取得材料 设计中标通知书 设计招标备案书 64 二十二 审查施工图设计合同 办理单位 建交中心合同办 所需材料 1 施工图设计及地质勘察合同 附勘察总平图 5份 2 报建表3 设计中标通知书4 设计招标备案书 所需费用 此件需交纳合同鉴定审查费 合同造价的千分之一 建设与设计单位各一半 取得材料 返回各4本合同 合同审核单 65 二十三 办理施工图审查 办理单位 建交中心施工图审查办公室 所需材料 1 计划2 规划许可证 附总平图 3 消防及人防证明4 设计中标通知书5 设计合同 勘察合同及发票 已付款90 6 地质勘察报告7 全套施工图及计算书8 新材料 新工艺的使用情况9 初设审查批准书 所需费用 审查修改完毕后 需交纳施工图审查费 收费标准 住宅 1 9层1 7元 10 20层2元 20层以上2 2 4元 地下和公建2 4 4元 具体视结构 高度决定 取得材料 施工图审查批准意见书 备注 公建项目需办理初设审查 66 二十四 公建项目初设批复 办理单位 建委设计处 所需材料 1 申请初设审查报告 2 年度投资计划 3 初设图纸 三套 取得材料 项目初步设计批复 备注 公建总投资额超过5000万 必须进行初设审查召开涉及规划 交管 卫生 环保及各项专业配套部门的审查会 若有问题 则退件修改 另行报批 二十五 监理招投标 办理单位 建交中心招标站 所需材料 1 营业执照 2 授权委托书 3 投资计划 4 报建表 5 规划许可证 6 设计中标书 所需费用 中标价的万分之二 取得材料 监理中标通知书 67 二十六 施工招投标 办理单位 建交中心招标站 所需材料 1 营业执照2 授权委托书3 投资计划4 报建表5 规划许可证6 设计中标书7 施工图审查批准书 所需费用 中标价的千分之1 1 取得材料 施工中标通知书 备注 施工图审查批准书下发后20日内方可开标 68 二十七 监理 施工合同审查 办理单位 建交中心合同办 所需材料 1 报建表2 监理 施工合同3 监理中标通知书 施工中标通知书4 企业或银行保函 所需费用 施工 住宅 中标价的万分之2 1 公建 中标价的万分之三 取得材料 经鉴证的监理合同 施工合同 备注 1 合同规范填写 取费合理2 施工方需办理企业保函 保险 定额费 69 二十八 质量监督 办理单位 建交中心 所需材料 1 天津市建设工程质量监督登记表2 报建表3 投资计划4 施工中标书5 鉴证的施工合同6 鉴证的勘察合同7 鉴证的监理合同8 施工图审查批准书9 梯购货及安装合同 所需费用 中标价的千分之一 取得材料 天津市建设工程质量监督登记批准表 70 二十九 新材料 新工艺批文及墙改费的交纳 办理单位 市墙改办 所需材料 1 投资计划2 报建表3 设计中标通知书 4 设计审查通知书 所需费用 砖混 8元 平方米 框架 填充物为粘土制品2 4元 平米 取得材料 墙改证明 71 三十 水泥基金 办理单位 市墙改办 所需材料 施工中标通知书 施工合同 建设工程规划许可证 所需费用 框架结构0 9元 平方米 钢结构0 72元 平方米 其它1 2元 平方米 取得材料 水泥基金证明 备注 散装水泥用量达到水泥用量的70 退交付水泥基金的70 超过70 的 达到百分之多少退百分之多少 不到70 的不退款 72 三十一 办理安全备案 办理单位 建交中心安全检查站 所需材料 填写安全备案申报表 提交现场安全措施细则 取得材料 安全备案批准表 备注 接件后 7日内现场查验 不符合规定退件整改 再进行复验 三十二 办理项目资格认证书 办理单位 建委施工处 所需材料 1 投资计划2 法人委托书3 申请表 取得材料 项目资格认证书 73 三十三 办理施工许可证 办理单位 建交中心 所需材料 1 项目立项批准文件或计划 复印件 2 工程项目报建登记表 原件 3 建设工程规划许可证 复印件 4 工程质量监督和监理申请表 原件 5 新型墙体材料开发改革费 原件 6 施工中标通知书 原件 7 勘察 设计合同 副本原件 8 施工合同 副本原件 9 建筑工程施工图设计文件审查批准书 复印件 10 天津市工程项目建设管理机构资格认证书 复印件 11 建筑工程施工许可证申请表 原件 12 项目资格认证书 取得材料 施工许可证 备注 需填报收件明细 并保证齐全 真实性 原有的水泥基金 墙改费可以延迟交付 74 三十四 住宅准许使用证 办理单位 建委房地产处 所需材料 1 房地产开发企业资质证书2 年度投资计划3 土地使用权证书4 地名管理部门批准的地名文件5 项目竣工验收报告6 建设工程规划验收合格及附图7 配套管理部门出具的项目具备供水 雨排水 供气 供电 道路 路灯等配套条件的证明 供热单位出具的项目具备供热条件的证明8 区配套管理部门出具的项目具备非营业性公建配套条件的证明 取得材料 新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表 简称准许使用计划 备注 需填报收件明细 并保证齐全 真实性 75 三十五 办理前置面积测算手续 办理部门 市产权处 三楼 测绘队 所需材料 1 地名办证书及附图 复印件1份 2 市建委审图批准书 复印件1份 3 加盖审图章的建筑图1套及电子文件 所需费用 住宅 1 36元 非住宅 2元 取得材料 前置面积计算成果表 备注 如图纸变更 必须经市建委重新审图并加盖审图章 76 三十六 销售许可证 办理部门 市产权处 四楼 商品房科和项目所在区产权处 所需材料 1 天津市商品房销售许可证申请书 2 营业执照 3 资质证书 4 国有土地使用证 或 建设用地规划许可证 5 商品房建设投资计划 6 建设工程规划许可证 7 建设工程施工许可证 8 公共基础设施配套证明 9 地名办证书及附图 10 已备案的物业管理方案或已签订的前期物业管理合同11 基础工程形象部位达到正负零 2004年9月1日后取消 但房管局未落实 及图像文件 商品房科现场拍照 77 12 商品房销售登记表 包括 1 施工进度和竣工交付日期的说明 2 商品房销售方案13 面积计算成果表 14 项目总平面图15 商品房网上销售数据录入合格证明 商品房科出具 取得材料 销售许可证 备注 1 上述所需资料2 9中准备两套复印件 2 其中1 11 13需两套原件 3 10和12需原件及复印件各一份 4 所有开发商提供的原件及复印件均需加盖公章 78 三十七 办理登记面积测算手续 办理部门 市产权处 三楼 测绘队 所需材料 1 地名办证书及附图 复印件1份 2 市建委竣工验收备案通知书 复印件1份 3 加盖竣工章的竣工图 1套 所需费用 与前置面积补齐 取得材料 产权登记面积计算成果表 79 三十八 办理涉外项目销售申请手续 办理部门 市涉外建设项目国家安全事项审查办公室 所需材料 1 工商营业执照 复印件1份 2 投资计划 复印件1份 3 建设工程规划许可证 复印件1份 4 建设用地规划许可证 复印件1份 5 规划总平图 1份 6 1 2000地形图 1份 7 各楼层平面图8 效果图 取得材料 涉外建设项目批复意见 备注 距离政府部门一公里范围内的建设项目不予批复 80 三十九 新建房屋初始登记手续 办理部门 各区产权处 所需材料 1 申请登记表 原件 2 建设工程规划许可证 原件 3 房屋测绘成果 原件 4 抵押贷款情况 原件 5 申请人身份证明或法人资格证明 复印件 6 房屋建设计划批准文件 复印件 7 土地使用证件 复印件 8 竣工验收合格证件 复印件 9 地名 门牌批准通知书 复印件 10 工程决算报告 非住宅 复印件 取得材料 产权证 所需费用 登记费 住房80元 套 非住房按工程造价2 收取 手续费 住房 3元 非住房 9元 产权证工本费 10元 本 备注 属于商品房的提供销售明细 81 四十 临时水工程工作流程 1 用水申请 办理部门 天津市供水管理处 所需材料 1 规划总平面图 2 项目投资计划 3 临时水用水申请书 4 工程规划许可证 5 保证书 6 二次供水说明 取得材料 临时水用水申请2 办理节水指标 办理部门 节水办 所需材料 1 临时用水指标申请 2 项目投资计划 3 建筑施工临时用水协议书 4 规划建筑总平面图 5 桩位图 所需费用 投资计划面积X0 5 用水指标 X1 50元 节水押金 取得材料 建筑施工临时用水协议书 节水指标 备注 超标处罚 82 3 自来水集团进件 办理部门 自来水营业厅 所需材料 1 临时水用水申请书 2 规划总平面图 3 项目投资计划 4 保证书 5 建设工程规划许可证 所需费用 150 00元 申请表 测估费 4 现场勘察 办理部门 自来水公司供水部5 确定临水方案 会签 办理部门 自来水公司供水部 取得材料 临水供水方案 备注 此步会签 如需破路的须办理破路手续 根据临水方案编制预算 下发收费通知 交纳相关费用 签订所用协议 6 转入所属区站施工 转表单 接入临时水 办理部门 项目所在地所属区站 83 四十一 办理临时电工作流程 1 用电申请受理 办理部门 电力客服中心 所需材料 1 申请表 2 项目投资计划 3 1 500总平图 3张 4 报盘 所需用电设备明细 2 下达交费通知单 办理部门 电力客服中心 费用 10 正式电费用 收费标准 多层83元 M2 高层92元 M2 84 3 现场勘察 办理部门 区供电局4 确定供电方式 办理部门 电力客服中心 业务管理科5 供电方式审核 办理部门 电力客服中心 业务管理科6 制定供电方案 办理部门 区供电局报装科7 方案审批 办理部门 电力客服中心8 供电通知书 办理部门 电力客服中心 备注 由电力局编制 审核 发放9 如需破路 办理路由回复 办理部门 市规划局 所需材料 电力发放的供电方案 备注 详见路由 办理程序10 外部工程初步设计 外部工程施工设计 办理部门 区供电局 报装科 85 11 外部工程设计 施工审核 办理部门 电力客服中心12 概算编制 办理部门 区供电局13 概算审核 办理部门 电力客服中心14 概算复核 办理部门 电力客服中心15 确定应收费用 办理部门 电力客服中心16 发放外部供电工程交费通知书及变台费交费通知书 办理部门 区供电局 费用 根据概算确定17 用户交费18 收费审核 办理部门 区供电局 86 19 资金划拨 办理部门 区供电局20 下达工程实施工单 办理部门 区供电局 办件时间 交费到帐后当日21 外部工程管理招投标登记 备案 办理部门 施工单位22 现场临电施工 办理部门 施工单位 施工内容 搭变台 安装变压器 带电搭火 施工时间 视施工量 一般2 3天 费用 带电搭火费8460元 台23 下达竣工报告 办理部门 施工单位24 竣工报告审核 现场验收 办理部门 区供电局25 下达交费通知 办理部门 电力客服中心 费用 40 正式电费用 以计划面积为准 87 26 确定计费方式 签定供用电合同 计量派工 办理部门 区供电局27 变压器检测 办理部门 区供电局认可指定的检测单位 费用 3000 5000 台28 领取计量装置 办理部门 区供电局 施工单位 费用 表箱 电表 CT 二次线购买及安装29 装表送电 办理部门 区供电局30 计量回单 办理部门 区供电局31 电费确认 办理部门 区供电局32 资产入帐33 归档 88 二 开发部配套工作流程 一 自来水正式水工作流程1 正式进件 办理部门 自来水公司营业厅进件 所需材料 1 自来水新装申请表 2 项目投资计划 3 项目准许使用计划 4 建设工程规划许可证 5 消防证明6 1 500带坐标和方格网的地形图和总平图 光盘7 给排水施工图 给水系统图 高层泵房图 给排水设计说明 8 火专篇或消防设计说明9 配套证明10 临时水水费收据 上月水费复印件 11 二次供水委托 所需费用 150 00元 进件表 测估费 89 2 现场勘察 办理部门 自来水公司供水部 自来水设计院3 自来水设计院提出供水方案 办理部门 自来水设计院 备注 经与建设单位协商可上会讨论4 初步供水方案上每周例会讨论 办理部门 自来水设计院 自来水公司供水部 备注 若初步方案未通过 要经过重新调整于下周再上会5 正式设计 办理部门 自来水设计院 所需材料 建筑给水设计意图 日用水量 消防要求 水表数量及泵房的设置等 所需费用 设计费 按额外自来水工程总造价的3 5 记取 取得材料 自来水施工图 备注 自来水工程按建筑面积交费 工程范围是由市政管线至建筑楼门前的水表井 表井后的工程不包括在内 90 6 设计完成转交自来水公司进行招标 办理部门 自来水公司 市配套办公室7 自来水公司供水部组织设计交底会 由自来水设计院 自来水公司供水部 市配套办所属监理公司 所在自来水区站 建设单位和施工单位共同参加 办理部门 自来水公司供水部 取得材料 自来水工程可以施工 备注 具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定8 自来水工程施工单位进场施工 办理部门 项目所在地所属自来水区站9 一户一表及户外表安装10 区站验收11 消防验收12 通水 91 二 市配套办进件 主要针对收费 1 进件 办理部门 市公用基础设施配套办公室 所需材料 1 配套工程新建申请表 2 项目投资计划3 建设工程规划许可证4 规划建筑总平面图5 建筑施工图6 给排水施工图7 4 5 6项的电子文件8 大配套证明9 建筑工程施工许可证2 审核建设单位所报的建筑面积 办理部门 市配套办3 双方确认建筑面积 按规定办理交费手续 交费后转施工单 办理部门 市配套办 所需费用 按有关规定以危改17 00元 平米 安居 经济房 21 00元 平米 商品房25 00元 平米 商业28 00元 平米不等记取 92 三 办理正式电工作流程 1 用电申请受理 办件部门 电力客服中心 所需材料 1 申请表2 报盘 住宅项目公建 户表明细 3 投资计划4 工程规划许可证 原件 复印件 5 销售许可证 原件 复印件 6 新建项目配套工程实施及申请交付使用备案汇总表 原件 复印件 7 1 500总平图 3张 及AUTOCAD磁盘 1张 8 不同楼型首层及标准层电气平面图及AUTOCAD磁盘9 楼内配套电系统图及AUTOCAD磁盘10 小区综合管网图 93 2 面积审核 办理部门 客服中心3 确定供电方式 办理部门 客服中心 备注 需配合工作人员进行现场勘察4 供电方式审核 办理部门 客服中心5 制定供电方案 办理部门 区供电局 备注 需配合工作人员进行现场勘察6 方案审批 办理部门 客服中心7 住宅配套供电通知书 及 内部工程通知书 办理部门 客服中心 备注 客服中心编制 审核 发放 94 8 若需破路 办理路由 办理部门 市规划局 所需材料 电力发放的供电方案 备注 详见路由 办理程序9 委托设计 办理部门 电力设计院10 外部工程初步设计 办理部门 客服中心 电力设计院 备注 客服中心审核11 外部工程施工设计 办理部门 客服中心 电力设计院 备注 客服中心审核及内部工程设计审核 确定计量方案12 概算编制 办理部门 区供电局13 概算审核 办理部门 客服中心 95 14 概算复核 办理部门 客服中心15 确定应收费用 办理部门 区供电局16 应收费用审核 办理部门 客服中心17 发放 交费通知单 办理部门 客服中心 所需费用 1 40 正式电费用2 户表 公建表计费标准 含300度电费 磁卡表机械表5 10A617 68元 块20A777 68元 块607 48元 块30A848 2元 块643元 块40A918 2元 块674元 块 96 18 内部工程登记备案 办理部门 客服中心19 收费审核 办理部门 客服中心20 用户交费 办理部门 客服中心21 资金划拨 办理部门 客服中心22 下达工程实施工单 办理部门 客服中心23 传递公建低压申请信息 办理部门 区供电局24 工程招投标登记 备案 办理部门 施工单位25 工程实施 外部工程管理 内部工程管理 办理部门 施工单位26 下达交费通知单 办理部门 客服中心 所需费用 10 正式电费用 97 27 记费方式 办理部门 区供电局28 签定供用电合同 办理部门 区供电局29 外线接火送电 办理部门 施工单位30 计量派工 办理部门 区供电局31 领取计量装置 办理部门 区供电局32 户表验收 户表安装 办理部门 区供电局民用电公司33 装表送电 办理部门 区供电局34 计量回单 办理部门 区供电局35 电费确认 办理部门 区供电局36 资产入帐 办理部门 区供电局37 归档 办理部门 区供电局 98 四 办理燃气工作流程 1 进件 办理部门 市公用基础设施配套办公室 所需材料 1 填写新建项目申请表 2 项目投资计划 3 准许使用计划 4 建设工程规划许可证 5 建设工程施工许可证 6 大配套证明 7 建筑总平面图 8 建筑施工图 9 水 暖 电施工图 10 7 8 9项的电子文件 11 1 500地形图 12 消防证明 13 经办的身份证复印件 99 2 审核建筑面积 办理部门 市公用基础设施配套办公室3 查勘现场 办理部门 市公用基础设施配套办公室4 确认建筑面积 交费 包括气源发展基金 办理部门 市公用基础设施配套办公室 燃气集团市场开发部 所需费用 燃气工程费按建筑面积记取 其中工程费28 00元 平米 气源发展基金10 20元 平米 燃气表 普通 160元 块 备注 交款额度经申请 协商 可以在不交齐的情况下进行招标及施工 但不能低于80 交款后由配套办将件转至燃气设计院 进行设计 100 5 燃气工程设计 办理部门 天津市燃气设计院 取得资料 燃气工程施工图 备注 与设计人员就设计问题进行优化方案的探讨6 招投标 确定施工单位 办理部门 市公用基础设施配套办公室 备注 通过招投标 确定施工单位如在500户以内 可在市场开发部办理7 设计交底 办理部门 市公用基础设施配套办公室 组织牵头 建设单位 施工单位 设计单位 监理单位 所属区所 备注 设计交底后即可以施工 具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度来定 8 燃气施工单位进场施工 办理部门 施工单位 所属区所 101 9 带气令 办理部门 燃气集团市场开发部 燃气公司质检科 区所 市公用工程建设监理公司 所需材料 燃气工程竣工资料 取得资料 带气置换单 备注 施工单位竣工资料 市公用工程建设监理公司 监理签字 区所质检员签字 燃气公司质检科 市场开发部 带气置换单 燃气公司质检科 区所 施工单位 带气令前必须交齐所有费用 10 带气置换 办理部门 区所 施工单位 所需材料 带气置换单 竣工平面图 所需费用 气损费 如停上一级的煤气调压站 一个站需6000元 取得资料 带气置换反馈单 102 11 点火令 办理部门 燃气集团市场开发部 燃气公司质检科 区所 施工单位 所需材料 带气置换反馈单 取得资料 点火令 备注 市场开发部审检带气置换反馈单 质检科签字 区所签字 施工单位12 开点火协调会 办理部门 燃气集团市场开发部 燃气公司质检科 区所 施工单位 建设单位 物业管理公司 燃气公司营业所 燃气公司服务站 所需材料 点火令 竣工资料 入住明细表 备注 会上确定入户质检的时间 及点火的时间13 入户质检 办理部门 区所 施工单位 物业管理公司 所需材料 入住明细表14 现场点火 办理部门 区所 施工单位 物业管理公司 服务站 所需材料 业主入住明细表 103 四 办理热力工作流程 1 进件 办理部门 天津市供热管理办公室 所需材料 1 填写新建项目供热配套申请表 2 项目投资计划 3 准许使用计划 4 建设工程规划许可证 5 建设工程施工许可证 6 已签订的一次网供热协议 7 建筑总平面图 8 建筑施工图 9 水 暖 电施工图 10 7 8 9项的电子文件 11 规划阶段供热证明 104 2 审核建筑面积 办理部门 天津市供热管理办公室 所辖区域供热管理公司3 查勘现场 办理部门 天津市供热管理办公室 所辖区域供热管理公司4 确认建筑面积 签订区内供热配套协议 办理部门 天津市供热管理办公室 所需费用 热力工程费按建筑面积记取 工程费25 00元 平米5 热力工程设计 办理部门 指定设计院 取得资料 热力工程施工图 备注 与设计人员就设计问题进行优化方案的探讨6 招投标 确定施工单位 办理部门 天津市供热管理办公室 所辖区域供热管理公司 备注 通过招投标 确定施工单位 105 7 设计交底 办理部门 市供热办 组织牵头 建设单位 施工单位 设计单位 监理单位 所属供热公司 备注 设计交底后即可以施工 具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度来定 8 热力施工单位进场施工 办理部门 施工单位 所属供热公司9 区内 户内冲水打压 进行质检 办理部门 所辖供热公司 施工单位 监理公司 取得资料 合格后 取得热力配套验收合格证明10 采暖季供热 办理部门 所辖供热公司 建设单位 监理公司 所需材料 业主入住明细表 106 五 中水工程 1 进件 办理部门 中水公司前期部 所需材料 1 中水新装申请表 2 项目投资计划 3 建设工程规划许可证 4 规划建筑总平面图 5 建筑施工图 6 1 500地形图 107 2 现场勘察 办理部门 中水公司供水部 中水公司前期部 备注 根据现场查勘结果 了解项目周边管网 为方案提供依据3 订供水协议 办理部门 中水公司供水部 中水公司前期部 所需费用 目前价格20元 平米 取得材料 供水协议4 设计院出供水方案 办理部门 设计院 备注 与建设单位协商5 供水方案上周例会讨论 办理部门 设计院 中水公司供水部 备注 若初步方案未通过 原方案要经过重新调整于下周再上会讨论 方案通过后才可以转入设计院做正式设计 108 6 中水工程设计 办理部门 设计院 所需材料 建筑中水设计意图 日用水量 消防要求 水表数量及泵房的设置等 取得材料 中水施工图7 施工招标 办理部门 中水公司 市配套办公室 备注 通过招标确定施工单位8 设计交底 办理部门 中水供水部 牵头组织 设计院 市配套办 监理公司 建设单位和施工单位共同参加 备注 设计交底后即可以施工 具体进场施工的时间视施工现场情况及土建施工进度而定9 施工单位进场施工 109 附表 开发部前期及配套工作流程图 110 第三部分项目成本构成及进度计划的制定 111 目录 一 成本构成二 进度计划的制定三 附表 112 成本在项目操作的不同阶段所起的作用不同成本估算 在拿地阶段为项目可行性研究提供判断的依据 项目计划成本 是项目操作初期制定的 可作为项目操作过程的成本控制依据 动态成本控制 是项目操作过程中的持续性工作 通过前期 建安 市政及公用配套 销售等各项费用的控制 确保项目及公司利润指标的实现 一 成本构成 113 项目成本构成 直接成本 间接构成 土地及大配套费 前期费 建安工程费 市政基础设施费 公用配套设施 贷款利息 销售费用 管理费用 不可预见费 营业税 114 土地及大配套费 土地款 大配套费 土地出让金 土地契税 土地交易费 拆迁费 拆迁补偿费 拆迁管理费 其它 115 前期费 三通一平 规划设计方案费用 方案及施工图设计费 招投标手续费用 合同及施工图审查费 墙改水泥专项基金 销售面积测量费 116 建安工程费 基础处理费用 建安工程费用 监理及质量监督费用 人防设施费 工程变更及签证费用 117 市政基础设施费 通讯电视邮政环卫工程费 区内智能化工程费 区内配套工程设计及施工费 供电 供水 燃气 排水 供热 中水 区内环境绿化工程费 118 公用配套设施费 非经营性公建设施费 小区配套费 规费 公共设施维修基金 119 销售费用 日常费用 广告宣传费 物业综合费 代销手续费 卖场布置费 120 二 进度计划的制定 项目计划制定思路聚焦项目目标 以销售为核心以设计为源头合理穿插 121 项目计划 项目计划形成 销售开盘 进度计划 正负零以上 进度计划 截至正负零 五证一计划 施工进度基础完成 建安 配套 环境 入住 图纸设计 122 土地证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 销售许可证 投资计划 建筑方案评审 施工全图