方兴梅溪湖项目发展策划报告201110PPT课件.ppt

附 湖南合富辉煌房地产操作豪宅案例 藏珑湖上国际花园 产品调整 销售代理 中信新城 全程代理 北辰三角洲 首期产品策划 1 藏珑湖上国际花园 基本指标 开发商 长沙双瑞房地产开发有限公司项目位置 洪山路188号月湖公园北侧产品类型 花园洋房 双拼别墅 独栋别墅 高层住宅 酒店式公寓总用地面积 1500亩总建筑面积 185万平方米住宅总户数 3000多户容积率 1 85绿化率 48 77 2 四方坪小区 圣爵菲斯 163医院 麦德龙超市 周边配套比较缺乏 尤其是离医院和超市有一定的距离 给生活带来不便 虽然有319国道 万佳丽北路 工程兵大道 但公交车并不多 藏珑湖上国际花园 区位配套 3 藏珑湖上国际花园 项目规划 A地块景观资源及价值属中等 作为一期开发 利用别墅打造其高端豪宅形象 B地块位置临路 景观资源相对较差 依托前期的高端定位使其价值达到提升 C地块属整体资源最佳地段 放到最后开发 使之价值和利润达到最大化 项目总占地1500亩 分为A B C三个地块 一期开发A地块占地约为500亩 总建面约56万 一期 二期 三期 1 1期于07年3月推出首开洋房108套 双拼54套 高层6栋1 2期于08年陆续入市推出独栋12栋 一栋高层 2期于09年4月开始陆续推出2 3 2 4 2 7 2 8 3 1 3 2 栋 3期计划于2011年推出 4 藏珑湖上国际花园 产品组合及分布 一期建筑类型以高层 联排为主 以半围合式分布 在独栋 双拼别墅 花园洋房以外 更有直入云宵的空中宫邸不可多得 点式 板式 蝶式高层 不同的体态 不同的视角 不同的格局 保证将600亩湖面展现在每家每户面前 项目一期产品线组合 高层 洋房 独栋 双拼首推中高 高端产品洋房与双拼 在试水市场的同时 也树立项目高端形象 后以独栋拔高最大价值 同时也提升高层的售价 5 项目二期产品 高层 观景豪宅高层区 点式品字高层区 二期建筑类型以89 206 的点式品字高层及观景豪宅高层组成 占据项目核心景观中轴线 户型设计延续藏珑一贯的高端调性 方正大气 通透舒适 可最大限度地欣赏到园区核心景观与月湖公园的自然风光 藏珑湖上国际花园 产品组合及分布 6 项目三期产品组合 独栋 双拼 高层 公寓 独栋别墅区 双拼别墅区 观景豪宅高层区 高层公寓区 点式高层区 三期建筑类型以独栋别墅 双拼别墅 高层及公寓为主 建筑风格将沿用以往一贯的建筑形态 具体户型面积尚待规划之中 藏珑湖上国际花园 产品组合及分布 7 藏珑湖上国际花园 产品供销情况 2011年项目推出其三期的精装公寓以及高层普宅产品 共推出货量1308套 销售679套 销售率52 其中三房 四房的普宅产品销售情况较好 成交量都在60 以上 8 独栋 普宅 洋房 双拼 由于前期中高端产品的热售 高层作为主力 价值提升明显 独栋作为稀缺型产品 价值表现力非常强劲 当时的售价遥遥领先 藏珑项目各类物业售价均成为区域的标杆 价格涨幅较大 2010年价格上涨迅速 2011年推出精装公寓以及普宅产品 售价在8500元 左右 藏珑湖上国际花园 价格走势 9 藏珑湖上国际花园 价值点分析 固有价值 资源景观 企业品牌 嵌于600亩月湖公园内 双瑞地产 在本地知名度不高 整体固有价值中 地段与资源景观占据了相当大的优势 地段 紧临广电中心 地段条件优越 10 可变价值 园林景观 利用借景手法 最大化利用月湖公园的水景 作为项目背景 将自身融入公园之中 既利用公园 也成为公园一景层见叠出的空间美学 结合建筑不同层数的变化 由低矮的别墅过渡到高层住宅四位一体的景观绿化系统 小区中心绿化 组团级绿化 宅前绿化 空中花园 11 社区内配套包括会所 五星级酒店以及综合性服务设施 停车场库 社区物业管理用房等 沿街商业 邮政储蓄 商场 超市等 文化娱乐 社会服务 幼儿园 市政公用设施等 可变价值 配套及商业 沿街商业共1 4万方 区域型商业配置 12 可变价值 户型分析 公寓建筑面积约40 1房1厅1卫 户型点评 户型紧凑实用 功能性强 并带阳台设计 大面积飘窗设计 附加值高 建筑面积约104 55 2房2厅2卫 户型点评 双主卧带独立卫生间 景观 生活双阳台 赠送面积大 可改三房 空间尺度绰越 功能实用 户型点评 大横厅设计 空间尺度大气 居住舒适 动静分区 产品附加值高 赠送面积大 建筑面积约160