资产评估考试题 (1)

第一套试题第一套试题 一 选择题一 选择题 1 1 资产评估行为服务于资产业务并满足社会公共利益的需要 而不能满足于资 产业务当事人任何一方的需求 这体现了资产评估的 B B 的特点 A 市场性 B 公正性 C 专业性 D 咨询性 2 2 B B 是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设 A 公开市场假设 B 交易假设 C 清算假设 D 在用假设 3 3 影响资产评估值的因素 或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素 有 ABCABC A 资产评估特定目的 是最重要的因素 B 影响资产评估价值的内因 评估对象自身的功能 使用方式和利用状态 C 影响资产评估价值的外因 市场条件及交易条件 D 资产评估的评估方法 E 资产评估的历史 4 4 资产评估的工作原则有 ABCABC A 独立性原则 B 客观公正性原则 C 科学性原则 D 预 期收益原则 E 供求原则 二 名词解释二 名词解释 1 1 公开市场价值 是指在下列交易条件下最可能实现的价格 交易双方是自愿的进行交易的 一个卖者并不是被迫将房地产卖给特定的买者 一个买者也不是被迫从特定 的卖者那里购买房地产 交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化 交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象 交易双方掌握必要的市场 信息 交易双方有较充裕的时间进行交易 2 2 复原重置成本 复原重置成本 是指采用与评估对象相同的材料 建筑或制造标准 设计 格 式及技术等 以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费 用 3 3 价值类型 是指资产评估活动所确认的资产价值属性和表现形式 是对资产评估价值质的 规定 4 4 功能性贬值 是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值的损失 它包括 由于新工艺 新材料和新技术的采用 而使原有的建造成本超过现行建造成本 的超支额 以及原有资产超过现行技术进步的同类资产的运营成本的超支额 三 简述题三 简述题 1 1 如何理解资产评估中的企业价值 不考不考 2 2 资产评估报告的基本结构和内容如何 答 资产评估报告 由标题 文号 声明 摘要 正文 附件等构成 其 中评估报告正文应当包括 1 委托方 被评估单位 或者产权持有单位 和业务约定书约定的其他 评估报告使用概况 2 评估目的 3 评估对象和评估范围 4 价值类 型及其定义 5 评估基准日 6 评估依据 7 评估方法 8 评估 程序实施过程和情况 9 评估假设 10 评估结论 11 特别事项说明 12 评估报告使用限制说明 13 评估报告日 14 签字盖章 3 3 阐述我国资产评估规范体系的构成及特点 答 资产评估规范体系是指由各项评估规范的内容组成的有机整体 一 资产评估规范体系的构成 1 资产评估法规 资产评估法规通常是指对资产评估机构的设置 职权 评估范围 评估行为 评估责任等做出的原则性规定 应有国家权力机构和行 政机构制定 2 资产评估职业道德准则 职业道德主要规范评估主体的职业道德行为 为资产评估人员履行职业责任提供进一步的指导 3 资产评估业务准则 资产评估业务准则主要规范评估人员在具体评估 工作中应遵守的操作规范 为评估人员如何进行评估提供指导 4 资产评估质量控制准则 资产评估质量控制准则主要规范评估机构的 质量控制行为 为保证评估工作的质量提供指导性意见并采取相应的具体措施 5 其他评估规范 二 资产评估规范体系的特点 1 实践性 资产评估规范应来源于评估实践的需要 形成相应的规范 2 完整性 广义上 所有对资产评估规范的内容均可列入评估规范的范 畴 从逻辑严密上 属评估规范的内容应注意两方面 第一 只规范评估工作 第二 只规范评估主体 但也有某些法规主要规范其他主体 兼带规范评估主 体 3 层次性 资产评估规范根据其制定的机构和权威性不同 其层次也不 同 包括最高层次 第二层次 第三层次 其中第三层次的资产评估规范内容 最多 4 规范性 资产评估的规范性是指其内容具有相对的稳定性 长期性 并且以正规的文件形式予以发布 四 案例分析四 案例分析 2 2 被评估设备购建于 2008 年 12 月 账面原值 200 万元 其中购买价为 150 万元 基础及安装费 20 万元 运杂费 30 万元 2011 年 12 月对该设备进行 技术改造 以使用某种专利技术 改造费用为 80 万元 2012 年 12 月对该设备 进行评估 并得到以下数据 1 该类设备基础及安装费和运杂费的物价指数相同 2008 年至 2012 年 定基价格指数分别为 105 110 110 115 120 2 经了解 该设备在评估前使用期间因技术改造等因素 其实际利用率 仅为正常利用率的 60 经评估人员鉴定分析 合理的预计以后设备将要 80 的 利用率 在此利用率下被评估设备尚可使用 9 年 3 与同类设备相比 该设备的操作需要 6 个工作人员 而同类设备需要 3 个工作人员 操作人员的年工资及福利费用为 2 万每人 所得税税率为 25 折现率为 10 4 由于环保 能源的要求 国家新出台的政策规定该类设备必须在 5 年 内强制报废 要求 根据上述条件估测该设备的有关经济技术参数和评估值 评估基准 日为 2012 年 12 月 30 日 要求写出具体步骤 以万元为单位 小数点后保留 两位 参考答案 参考答案 被估设备重置成本 200 120 105 80 120 115 312 05 万元 计算被评估设备实体性贬值率 2008 年 12 月购入部分的实体性贬值率 4 60 4 60 9 80 25 2011 年 12 月购入部分的实体性贬值率 1 60 1 60 9 80 7 69 2008 年 12 月购入部分的重置成本 万元 200120 105 228 57 2011 年 12 月购入部分的重置成本 万元 80120 115 83 48 被评估设备实体性贬值率 228 57312 0525 83 48312 057 69 20 37 计算被评估设备的功能性贬值 万元 5 1 1 10 6321 25 17 106 0 因为 5 年后国家强制报废 所以剩余年限应该使用 5 年来计算 计算经济性贬值 由于国家的政策规定要在未来 5 年内报废 所以 2008 年 12 月购入部分的贬值率 4 60 4 60 5 80 37 5 2011 年 12 月购入部分的贬值率 1 60 1 60 5 80 13 04 贬值率 228 57312 0537 5 83 48312 0513 04 30 96 由此引起的经济性贬值率为 30 96 20 37 10 59 经济性贬值为 万元 312 05 10 59 33 05 计算评估值 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 万元 312 051 20 37 17 0633 05198 38 附 本题用到的计算公式 1 实际已使用年限 实体性贬值率 实际已使用年限尚可使用年限 2 实际已使用年限 名义已使用年限 利用率 3 实体性贬值额 重置成本 贬值率 3 3 有一待估宗地甲需评估 现搜集到与待估宗地条件类似的三宗地 A B C 具体情况见下表 1 表 1 单位 元 平方米 宗地成交价交易时间 交易情 况 容积 率 区域因 素 个别因素 甲 2012 0101 200 A58502011 0101 30 1 B67002010 0101 4 2 3 C55002011 01 2 1 10 2 另据调查 该市此类用地容积率与地价的关系为 当容积率在 1 1 5 之间 时 容积率每增加 0 1 宗地单位地价比容积率为 1 时的地价增加 另外 3 该城市地价指数情况见表 2 表 2 年份 20082009201020112012 指数 100105108110111 表内交易情况中正号表示案例价格高于正常交易价格 负号表示低于正常 交易价格 对于区域因素 个别因素的修正 都是案例宗地与待估宗地比较 表中负号表示案例宗地条件比待估宗地差 正号表示案例宗地条件优于待估宗 地 数值大小代表对宗地地价的修正幅度 试根据上述条件评估待估宗地在 2012 年 1 月的价格 参考答案 参考答案 元 平方米 111 100106100100 158505798 70 11010010910099 P 元 平方米 111 100106100100 267006203 32 108100112102103 P 元 平方米 111 100106100100 355005947 16 1109810310098 P P P1 P2 P3 3 5798 70 6203 32 5847 16 3 5949 73 元 平方米 4 4 某机器设备购建于 2007 年 10 月 根据其经济技术指标 规定正常使用 强度下每天的运转时间为 8 小时 由于其生产的产品自 2008 年初至 2011 年末 期间在市场上供不应求 企业主在此期间一直超负荷 使用该设备 每天实际运 转时间为 10 小时 自 2012 年初恢复正常使用 现以 2013 年 10 月 5 日为评估 基准日 则该设备的实际使用年限为多少年 参考答案 参考答案 该设备的实际使用年限为 年 6360 8 360 10 4 360 8360 8 67 第二套试题第二套试题 一 选择题一 选择题 1 1 资产评估价值与资产交易中的实际成交价格之间的关系是 D D A 前者必须高于后者 B 前者必须低于后者 C 前者必须等于后者 D 前者可以高于 低于或等于后者 2 2 一种物品价格变化导致的各种物品之间的这种此消彼长的购买关系 被称为 价格的 B B A 相关效应 B 替代效应 C 边际效应 D 以上答案均不正 确 3 3 资产评估业务约定书的内容包括 ABDABD A 评估范围 B 评估目的 C 评估假设 D 评估基准日 E 评估工 作日期 4 4 资产评估准则 基本准则 对注册资本评估师的执业提出的基本要求包 括 ABCDEABCDE A 要求注册资产评估师在执行资产评估业务的时候 要遵守相关的法律 法规 和资产评估准则 B 资产评估师要具有良好的执业道德 C 资产评估师要勤勉尽责 恪守独立 客观 公正的原则 D 资产评估师要具备专业胜任能力 E 注册资产评估师要恰当处理委托方和相关当事方的关系 5 5 在产品的评估一般可以采用 ABAB A 成本法 B 市场法 C 收益法 D 清算价格法 二 名词解释二 名词解释 1 1 资产评估 资产评估是专业机构和人员 按照国家法律 法规和资产评估准则 根据 特定目的 遵循评估原则 依照相关程序 选择适当的价值类型 运用科学方 法 对资产价值进行分析 估算并发表专业意见的行为和过程 2 2 更新重置成本 更新重置成本 是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规 格和技术等 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的 费用 3 3 资产评估业务准则 资产评估业务准则主要规范评估人员在具体评估工作中应遵守的操作规范 为评估人员如何进行评估提供指导 资产评估业务准则通常由主管部门或职业 团体制定 4 4 货币类流动资产 货币类流动资产是企业生产经营过程中处于货币形态的资产 三 简述题三 简述题 1 1 执行资产评估程序的基本要求是什么 答 资产评估程序是保证评估过程合规 合法 以及评估结论合理 科学 的重要前提 因此 评估机构和人员在资产评估程序环节中应当符合一下要求 一 建立健全资产评估程序制度 二 认真履行资产评估程序 三 对实施资产评估程序情况进行指导和监督 四 对无法或没有履行程序的要在资产评估报告中明确披露 五 评估程序的组织实施情况要记录于工作底稿 2 2 试述在采用市场比较法评估机器设备时 应考虑的比较因素 答案仅供参考 答 采用市场比较法评估机器设备 是根据市场上类似设备交易的价格资 料 通过对评估对象和市场参照物的各种因素的分析比较 确定评估对象的价 值 采用此方法评估机器设备时 应考虑的机器设备的比较因素包括四大类 一 个别因素 个别因素包括 1 设备规格型号 评估人员应选择相同规格型号的市场 参照物 2 设备制造厂家 3 设备的役龄 4 设备的安装方式 5 设备的附件 6 设备的实体状态 二 交易因素 交易因素包括 1 市场状况 主要指市场的供求关系 2 交易动机 及背景 3 交易数量 三 时间因素 不同交易时间的市场供求关系 物价水平等都会不同 评估人员选择与评 估基准日最接近的交易案例