2011年11月理财规划师专业能力第10讲讲义

1 页 二 住房消费信贷 一 住房消费信贷的种类 1 个人住房公积金贷款 1 1 定义与特点 定义与特点 个人住房公积金贷款是以住房公积金为资金来源 向缴存住房公积金的职工 发放的定向用于购买 建造 翻建 大修自有住房的专项贷款 各地住房公积金管理中心制定的贷款期限不同 一般最长不超过 30 年 住房公积金贷款的利率要比商业银行住房贷款的利率低 个人住房公积金贷款的借款人须提供一种担保方式作为贷款的担保 否则不予贷款 抵押贷款方式是指贷款银行向贷款者提供大部分购房款项 购房者以稳定的收入分期向银行 还本付息 抵押加购房综合险也是贷款的一种常见担保方式 即在借款人提供抵押担保的同时 购买购 房综合险 购房综合险是向指定保险公司购买的一种综合险种 包括房屋保险和购房贷款保险两部 分 质押担保是贷款的一种担保方式 即借款人可以用银行存款单 债券等权利凭证作为质物交 贷款银行保管 当借款人不能还款时贷款银行依法处分质物以偿还贷款本息 罚息和费用 连带责任保证是贷款的一种担保方式 即由保证人为借款人提供连带责任保证 对贷款对象有特殊要求 即要求借款人是在当地购买自住住房 同时在管理中心交存住房公 积金的住房公积金交存人和汇缴单位的离退休职工 公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理中心规定的贷款最高限额不同而有差别 办理公积金贷款的申请人需要提供的资料 合法的身份证件 居民身份证 户口本 护照或其他有效居留证件 住房公积金储蓄卡及借款人名章 合法有效的购买 建造 翻建 或者大修自有住房的合同或协议及其相关资料等 2 2 住房公积金贷款举例 住房公积金贷款举例 例子 一位参加 S 市住房公积金制度的客户 打算购买一套评估价值为 50 万元的自住普通住 房 拟在中国建设银行申请个人住房公积金贷款 家庭该客户目前本人名下的住房公积金本息余额 是 6 000 元 上个月公积金汇储额为 150 元 本人目前离法定退休年龄还剩 30 年 那么该客户在退 休年龄内预计可缴存住房公积金总额是多少 计算方法是 2 页 客户本人在退休年龄内可缴存住房公积金总额 目前本人名下公积金本息余额 上月公积金汇储额 剩余退休年限 12 6000 元 150 元 月 30 12 60 000 元 假设客户的家庭有 3 名成员 那么按照相同的计算方法 该家庭可缴存住房公积金的总额为 18 万元 若该客户的家庭成员同意参与本次住房公积金借款额度计算 放弃今后住房公积金借款权利 则按照该市住房公积金管理中心有关贷款额度的规定 该客户可申请个人住房公积金贷款最高额度 以下列的三个额度中最低者为准 第一 借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额 即 18 万元 第二 所购住房评估价格的 70 即 50 70 35 万元 第三 该市住房公积金管理中心每年公布的最高贷款额 10 万元 因此 根据上述的规定 该 客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度为 10 万元 2 个人住房商业性贷款 是指具有完全行为能力的自然人 购买本市镇自住住房时 以其购买的产权住房为抵押 作为 偿还贷款的保证而向银行申请的住房商业性贷款 俗称 按揭贷款 1 个人住房按揭贷款 也称为一手房贷款 是指银行向借款人发放的用于购买 建造各种 类 型住房的贷款 2 个人二手房贷款 是指银行向借款人发放的用于购买受访人已取得房屋产权证 具有完全处 置权利 在二级市场上合法交易的个人住房或商用房的贷款 3 个人商用房贷 也称为个人商业住房贷款 是指银行向借款人发放的购置新建自营性商业用 房和自用办公用房的贷款 4 个人住房传按揭贷款 是指已在银行办理个人住房贷款的借款人在还款期间 由于所购房屋 出售 赠与 继承等原因 房屋产权和按揭借款需同时转让给他人 并由银行为其做贷款转移手续 的业务 5 目前某些银行除提供上述个人住房贷款品种外 还可向国家机关 学校 医院等单位职工参 加集资建房和个人自建住房等发放个人住房贷款 6 个人住房商业性贷款可选择的贷款方式 个人住房商业性贷款的贷款方式有 抵押贷款 质 押贷款 保证贷款和抵押 质押 加保证贷款 3 个人住房组合贷款 是指住房公积金中心和银行对同一借款人所购的同一住房发放的组合贷款 3 页 借款人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需资金时 其不足部分向银行申请住房商业性 贷款 例子 延续上面一个例子 假如客户向银行申请个人住房公积金贷款仍不足已支付剩余的房 款 那么 该客户还可以向银行申请个人住房组合贷款 即可申请一笔期限相同的个人住房商业性 贷款 但这两笔贷款的总金额以房价的 70 为限 即客户可申请的最高金额为 50 万元 70 35 万元 其中 个人住房公积金贷款金额为 10 万元 期限为 15 年 贷款利率是 4 95 而个人住房商业 性贷款金额为 25 万 期限同样为 15 年 贷款利率是 6 27 二 还款方式和还款金额 1 首付款 申请住房消费信贷时银行不会给予全额贷款 通常会要求借款人支付房屋总价款的 20 30 这笔资金称为首付款 贷款额度的决策的关键在于资金的机会成本