第8章---土地增值税PPT课件.ppt

第八章土地增值税法 土地增值税 landappreciationtax 是国家对转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 并取得收入的单位和个人 就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税 开征的目的是规范土地 房地产市场交易秩序 合理调节土地增值收益 维护国家权益 1 土地增值税法 土地增值税法是指国家制定的规范和调整土地增值税征收与缴纳权利义务有关的法律规范总称 除国务院颁发的1994年1月1日起实施的 土地增值税暂行条例 以及 土地增值税暂行条例实施细则 以外 财政部 国家税务总局还制定了不少的部颁规章也是土地增值税法的组成部分 其中如 国家税务总局国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知 财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知 财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 等等 2 第一节纳税义务人 转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 并取得收入的单位和个人 为土地增值税的纳税义务人 以下简称纳税人 既包括机关 团体 部队 企业事业单位 个体工商户及其他单位和个人 也包括外商投资企业 外国企业及外国驻华机构以及外国公民 华侨和港澳同胞等 上述所称的收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益 所称的单位 是指各类企业单位 事业单位 国家机关和社会团体及其他组织 所称个人 包括个体经营者 3 不征收 通过继承 赠与等方式没有取得商业性收益的转让行为不在征税范围之内 这里所称的 赠与 是指如下情况 1 房产所有人 土地使用权所有人将房屋产权 土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的 2 房产所有人 土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体 国家机关将房屋产权 土地使用权赠与教育 民政和其他社会福利 公益事业的 上述社会团体是指中国青少年发展基金会 希望工程基金会 宋庆龄基金会 减灾委员会 中国红十字会 中国残疾人联合会 全国老年基金会 老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织 4 名词解释 地上的建筑物及其附着物是指建于地上的一切建筑物 包括地上地下的各种附属设施及附着于该土地上不能移动 一经移动即遭损坏的物品 所称国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地 所称的转让国有土地使用权 地上的建筑物及其附着物并取得收入 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为 不包括以继承 赠与方式无偿转让房地产的行为 5 第二节征税范围 一 征税范围土地增值税的征税范围包括以下几个方面 1 转让国有土地使用权并取得收入 2 地上的建筑物及其附着物 以下简称转让房地产 与国有土地使用权一并转让并取得收入 二 征税范围的界定从上述土地增值税征税范围可知 判断是否属于该范围有以下3个标准 1 转让的土地使用权是否属于国有土地使用权 转让国有土地使用权要征土地增值税 转让集体所有制土地的 应先到有关部门办理 补办 土地使用或出让手续 使之变成国家所有才可转让 属于土地增值税的征税范围 2 国有土地使用权及其房地产是否发生产权转让 产权转让要征 出让不征 3 让房地产是否取得收入 这三个标准必须同时具备 才征收土地增值税 注意 无论是单独转让国有土地使用权 是还是房屋产权与国有土地使用权一并转让 只要取得收入 均属于土地增值税的征税范围 应征收土地增值税 6 三 若干具体情况的判断 一 房地产出售 二 房地产的继承 赠与 三 房地产的出租 四 房地产的抵押 五 房地产的交换 六 以房地产进行投资 联营 七 合作建房代建行为 八 企业兼并转让房地产 7 第三节税率 8 表8 2土地增值税速算表 9 第四节应税收入与扣除项目的确定 一 应税收入的确定纳税人转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 其中 货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金 银行存款 支票 银行本票 汇票等各种信用票据和国库券 金融债券 企业债券 股票等有价证券 实物收入是指纳税人转让转让房地产所取得的各种实物形态的收入 如机械设备 建筑材料 房屋等 一般要对这些实物形态的财产进行估价 其他收入是指纳税人转让转让房地产所取得的无形资产收入或具有财产价值的权利 如专利权 商标权 著作权 专有技术使用权土地使用权等等 这种类型的收入也要进行估价 10 二 扣除项目的确定 计算增值额的扣除项目 具体为 1 取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用 2 开发土地和新建房及配套设施 以下简称房地产开发 的成本是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本 以下简称房地产增开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用 3 开发土地和新建房及配套设施的费用 以下简称房地产开发费用 是指与房地产开发项目有关的销售费用 管理费用 财务费用 4 转让旧房的 应按房屋及建筑物的评估价格 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税 5 与转让房地产有关的税金 是指在转让房地产时缴纳的营业税 城市维护建设税 印花税 因转让房地产交纳的教育费附加 也可视同税金予以扣除 6 对从事房地产开发的纳税人可按地价款和房产开发成本金额之和 加计20 的扣除 这个加计扣除费用适用范围限于房地产开发企业转让新建房地产的行为 非房地产开发企业或房地产开发企业转让存量房地产的 不适用 7 纳税人成片受让土地使用权后 分期分批开发 转让房地产的 其扣除项目金额的确定 可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊 或按建筑面积计算分摊 也可按税务机关确认的其他方式计算分摊 11 一个规定 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用 如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的 可作为转让房地产所取得的收入计税 如果代收费用未计入房价中 而是在房价之外单独收取的 可以不作为转让房地产的收入 对于代收费用作为转让收入计税的 在计算扣除项目金额时 可予以扣除 但不允许作为加计20 扣除的基数 对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的 在计算增值额时不允许扣除代收费用 请问 针对以上规定 到底是计入好还是不计入好 很难直观确定 本教材拟以此为基础 对允许作为加计20 扣除基数的房地产开发企业的税务筹划个案作一公式推导 相信对于这类企业的税务筹划会有帮助的 12 销售不动产代收费用并入房价税务筹划个案公式推导 说明 本个案为计算简便起见 仅对房地产开发企业按当地政府的要求 在售房时代收了各项相关费用时 这些相关费用是否计入销售收入对其中应缴纳的三个主要税种 营业税 土地增值税和企业所得税 进行筹划 忽略城建税和教育费附加等其他税费 假设 这里有假设几个数据 销售收入总额为S 增值额为Z 支付取得土地使用权的出让金和房地产开发成本总共扣除项目金额K 其他允许税前扣除项目金额为Q 以及代县级以上政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用为F 以上金额单位均为万元 注 K和Q的区别在于 在计算土地增值税的扣除项目金额时 除两者都可以作为扣除项目金额外 K还可以加计20 进行扣除 另外 F无论是否计算在收入总额与否 其实Z均保持不变的 13 公式推导 现在分析一下增值额在不同税率区间的税务筹划结果 列出它们的普遍公式 1 增值额Z未超过扣除项目金额百分之五十时 为节省篇幅 具体推导过程从略 下同 但课堂教学中可以介绍 结论 增值额占扣除项目金额的比例 50 范围下 房地产开发企业开发相同房地产 应当地政府的要求 将代收的各项相关费用F计入销售收入时 少获取税后利润为2 345 F万元 2 增值额Z超过扣除项目金额百分之五十 未超过扣除项目金额百分之一百时 结论 增值额占扣除项目金额的比例在50 和100 范围内下 房地产开发企业开发相同房地产 应当地政府的要求 将代收的各项相关费用F计入销售收入时 可以多获取税后利润为1 5075 F万元 3 增值额Z超过扣除项目金额百分之一百 未超过扣除项目金额百分之二百时 结论 增值额占扣除项目金额的比例在100 和200 范围内下 房地产开发企业开发相同房地产 应当地政府的要求 将代收的各项相关费用F计入销售收入时 可以多获取税后利润为8 8775 F万元 4 增值额Z超过扣除项目金额百分之二百时 结论 增值额占扣除项目金额的比例在100 和200 范围内下 房地产开发企业开发相同房地产 应当地政府的要求 将代收的各项相关费用F计入销售收入时 可以多获取税后利润为21 2725 F万元 14 总结论 房地产开发企业开发相同房地产 应当地政府的要求 将代收的各项相关费用F计入销售收入时 除增值额占扣除项目金额的比例小于50 的情形企业减少收入2 345 F万元之外 其余情形下 分别可以多获取税后利润为1 5075 F 8 8775 F万元 21 2725 F万元 房地产开发企业据此可以来进行必要的税务筹划 15 验算 省城一房地产开发公司出售一栋写字楼 为产权办公用房 共获得销售收入12000万元 开支如下 支付取得土地使用权的出让金2000万元 房地产开发成本为1500万元 其他允许税前扣除项目金额合计300万元 并按当地政府的要求 在售房时代收了500万元的各项相关费用 请问 在代收各项相关费用时 房地产开发公司的营业税 土地增值税和企业所得税如何筹划 16 代收各项相关费用不计入时 应缴纳营业税为 12000 5 600 万元 应缴纳土地增值税为 收入总额为 12000万元 规定扣除项目金额为 2000 1500 300 2000 1500 20 600 5100 万元 增值额为 12000 5100 6900 万元 6900 5100 100 135 29 100 土地增值税适用50 的税率 应缴纳的土地增值税为 6900 50 5100 15 2685 万元 企业所得税税前利润为 12000 2000 1500 300 600 2685 4915 万元 应缴纳企业所得税为 4915 33 1621 95 万元 企业税后纯利润为 4915 1621 95 3293 05 万元 17 代收各项相关费用计入时 应缴纳营业税为 12000 500 5 625 万元 应缴纳土地增值税为 收入总额为 12000 500 12500 万元 规定扣除项目金额为 2000 1500 300 500 2000 1500 20 625 5625 万元 增值额为 12500 5625 6875 万元 6875 5625 100 122 22 100 土地增值税适用50 的税率 应缴纳的土地增值税为 6875 50 5625 15 2593 75 万元 企业所得税税前利润为 12500 2000 1500 300 500 625 2593 75 4981 25 万元 应缴纳企业所得税为 4981 25 33 1643 8125 万元 企业税后纯利润为 4981 25 1643 81 3337 4375 万元 18 筹划 将代收费用计入房价中向购买方一并收取的 企业的税后利润可以增加为 3337 4375 3293 05 44 3875 万元 根据公式推导可同样得出 该房地产开发公司按当地政府的要求 在售房时代收了500万元的各项相关费用 计入转让房地产所取得的收入后 可以多获取税后利润为 F 8 8775 500 8 8775 44 3875 万元 与实际计算一致 证明公式成立 另一个新结论 从以上实际事例计算来分析 代收相关费用后 营业税增加了 但最终的税负却是减少 因此 税务筹划在许多场合不一定仅从单一税种出发来操作 有时需要要统筹兼顾 这也是为什么叫筹划的理由 19 第五节应纳税额的计算 一 增值额的确定土地增值税的计税依据是按照纳税人转让房地产所取得的增值额 增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 其中纳税人转让房地产所取得的收入 包括货币收入 实物收入和其他收入 纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额 为增值额 计算增值额的扣除项目 1 取得土地使用权所支付的金额 2 开发土地的成本 费用 3 新建房及配套设施的成本 费用 或者旧房及建筑物的评估价格 4 与转让房地产有关的税金 5 财政部规定的其他扣除项目 20 二 应纳税额的计算方法 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收 即 1 增值额未超过扣除项目金额百分之五十时 应纳土地增值税税额 增值额 30 2 增值额超过扣除项目金额百分之五十 未超过扣除项目金额百分之一百时 应纳土地增值税税额 扣除项目金额 50 30 增值额 扣除项目金额 50 40 3 增值额超过扣除项目金额百分之一百 未超过扣除项目金额百分之二百时应纳土地增值税税额 扣除项目金额 50 30 扣除项目金额 50 40 增值额 扣除项目金额 50 4 增值额超过扣除项目金额百分之二百时应纳土地增值税税额 扣除项目金额 50 30 扣除项目金额 50 40 扣除项目金额 50 增值额 扣除项目金额 2 60 21 速算公式 按照上述税率来计算可以比较复杂一点 因此将这个四级超率累进税率换算为以下的速算公式 1 增值额未超过扣除项目金额百分之五十时 应纳土地增值税税额 增值额 30 2 增值额超过扣除项目金额百分之五十 未超过扣除项目金额百分之一百时 应纳土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 3 增值额超过扣除项目金额百分之一百 未超过扣除项目金额百分之二百时 应纳土地增值税税额 增值额 50 扣除项目金额 15 4 增值额超过扣除项目金额百分之二百时 应纳土地增值税税额 增值额 60 扣除项目金额 35 22 二 房地产评估价格 一 法律规定纳税人有下列情形之一的 按照房地产评估价格计算征收 1 隐瞒 虚报房地产成交价格的 2 提供扣除项目金额不实的 3 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由的 其中 所称的房地产评估价格 是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段 同类房地产进行综合评定的价格 评估价格须经当地税务机关确认 所称的隐瞒 虚报房地产成交价格 是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权 地上建筑物及其附着物价款的行为 所称的提供扣除项目金额不实的 是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为 所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 又无正当理由 是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价 纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为 23 第六节税收优惠 一 对建造普通标准住宅的税收优惠纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项目金额之和20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额之和20 的 应就其全部增值额按规定计税 这里所称的普通标准住宅 是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅 高级公寓 别墅 度假村等不属于普通标准住宅 享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件 住宅小区建筑容积率在1 0以上 单套建筑面积在120平方米以下 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1 2倍以下 各省 自治区 直辖市要根据实际情况 制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准 允许单套建筑面积和价格标准适当浮动 但向上浮动的比例不得超过上述标准的20 24 第七节征收管理 一 土地增值税的增收管理土地增值税的征收管理 依据 税收征收管理法 及 土地增值税暂行条例 有关规定执行 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报 并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税 这里所称的房地产所在地是指房地产的坐落地 纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的 应按房地产所在地分别申报纳税 25 二 纳税地点 土地增值税的纳税地点为房地产所在地的主管税务机关 如果纳税人转让的房地产坐落在2个或2个以上地区的 应按房地产所在地分别申报纳税 在实际操作中 可分为纳税人为法人和纳税人为自然人2种情形来确定纳税地点 1 纳税人是法人 当转让的房地产座落地与其法人机构所在地或经营地一致时 则在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税即可 如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营地不一致时 则应在房地产座落地所管辖的税务机关申报纳税 2 纳税是自然人 当转让的房地产座落地与其居住地一致时 则在住所所在地税务机关申报纳税 如果转让的房地产与其居住所在地不一致时 则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税 26 第八节房地产开发企业土地增值税清算 一 概述为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作 根据 税收征收管理法 土地增值税暂行条例 及有关规定 国家税务总局于2006年12月28日就有关问题发出一个 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187号 对有关问题作出规定 自2007年2月1日起执行 各省税务机关可依据本通知的规定并结合当地实际情况制定具体清算管理办法 二 土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算 对于分期开发的项目 以分期项目为单位清算 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的 应分别计算增值额 三 土地增值税的清算条件 一 符合下列情形之一的 纳税人应进行土地增值税的清算 1 房地产开发项目全部竣工 完成销售的 2 整体转让未竣工决算房地产开发项目的 3 直接转让土地使用权的 二 符合下列情形之一的 主管税务机关可要求纳税人进行