元正·碧桂苑营销及销售计划

元正元正 碧桂苑营销及销售计划碧桂苑营销及销售计划 目录目录 第一部分 市场分析第一部分 市场分析 第二部分 产品梳理第二部分 产品梳理 第三部分 营销及推广计划第三部分 营销及推广计划 第四部分 销售组织及目标第四部分 销售组织及目标 第一部分 市场分析第一部分 市场分析 1 1 近年荥阳房地产行业走势近年荥阳房地产行业走势 2009 年 荥阳房地产行业开始起步 2010 年 荥阳房地产行业缓慢发展 2011 年 荥阳房地产行业高速发展 2012 2013 2014 将持续稳定发展 2 2 荥阳城市发展趋势荥阳城市发展趋势 西移东扩 一切向东看 荥阳东区 CBD CLD 城中村改造 向郑州看齐 郑州 荥阳区 郑州西扩的城市战略催生了荥阳的繁荣 荥阳东扩的发展核心 开拓了新的城市中心 而荥阳房地产繁华的绕城高速附近 却存在一个空白 充满诗意的栖居 3 3 元正置业城市运营战略分析元正置业城市运营战略分析 元正置业城市运营三大步 2006 年 打造紫荆名苑 催生了荥阳西区城市核心的诞 生 2008 年 广武路嘉禾芙蓉园 造就西区过度东区的城市 中心 2011 年 荥泽大道东方盛典 成就荥阳东区住宅的功能 升级 而而 20142014 年元正年元正 碧桂苑将唱响碧桂苑将唱响 荥阳区荥阳区 的城市崛起的城市崛起 第二部分 产品梳理第二部分 产品梳理 元正元正 碧桂苑的价值碧桂苑的价值 1 1 项目认知项目认知 区域价值区域价值 1 项目所在区域为荥阳发展核心 荥阳东区与郑州西区 交汇处 2 从城市发展的版块构成看 属于荥阳的自然价值高地 3 交通便利 四通八达 项目紧邻郑上路和绕城高速 南邻郑州中原路 北邻郑州化工路和科学大道 可谓 黄金地段 通往郑州 上街 巩义及高速路段方便至 极 4 项目紧邻国家重点工程 南水北调 具有天然大水系 足不出户赏水景 5 项目周边高校林立 教育氛围浓厚 6 项目位置优越 潜力消费群体庞大 2 2 项目认知项目认知 品牌价值品牌价值 1 元正置业作为荥阳本土企业 已成为荥阳市的知名房 地产开发企业 2 已开发项目紫荆名苑 嘉禾芙蓉园 东方盛典 祥和 佳苑 福泽家园已具备超强影响力和示范作用 3 东西两区的布局 已成为改造和提升城市区域价值的 典范 借助元正 碧桂苑的东风 该区域地位的改变 和提升指日可待 3 3 项目认知项目认知 产品构成产品构成 住宅产品 高品质 高档次 诗意的栖居 不一样的房子 项目元正碧桂苑项目含有多层洋房式住宅 酒店式公寓 碧桂公馆和会所 其中洋房式住宅为 48 栋多层住宅 分为 有地上车库的坡地联排住宅 A 型和有地下车库的平地联排住 宅 B 型 酒店式公寓由 2 栋 21 层 2 栋 25 层公寓楼组成 碧桂公馆为一栋 27 层高层住宅 会所为一栋 4 层建筑 元正 碧桂苑产品情况产品情况 产品情 况 户数 套 户型 面积 平米 总层数幢数户数 套 位置 A1a429 83448 A1b384 254 24 92 平面图水系南下 方多层处 B1a414 94448 多层洋 房 308 B1b392 314 24 120 平面图水系北上 方多层处 碧桂公 馆 54A255 6227154 平面图最上面中 间一幢 B121502 B2 39 25598 B121294 公寓 1642 B2 75 25 4 248 平面图最上面两 边各 2 幢 第三部分 营销及推广计划第三部分 营销及推广计划 一 一 形象定位思考形象定位思考 1 开发商开发商 2 地段地段 3 产品产品 信心保证 开发资金实力 长远运营生命力 集高档住宅公寓 别墅 商业与一体的建筑综合体 不可复制的历史 区域价值使命 昭示性 交通便利性 档次标定 企业知名度 企业形象 二 项目营销战略二 项目营销战略 1 品牌强势开路 产品一马当先 稀缺性别墅群 2 碧桂苑项目强势登台 高调亮相 3 着眼城市变革 立足全盘规划 4 公园住宅震撼揭幕 元正旗下 稀缺精品 错过再无 三 三 项项目产品推目产品推 出战略出战略 1 公馆实现快速回笼资金 2 公寓实现产品价值提升 3 别墅实现品牌价值升华和利润的最大挖掘 运用波士顿矩阵再对产品构成进行价值分析 住宅住宅 现金流 现金流 重点重点 非难点 非难点 公寓公寓 现金流现金流 重点重点 非难点非难点 别墅别墅 明星 明星 瘦狗瘦狗 非重点非重点 普通难点 普通难点 商业商业 问题产品 问题产品 重点重点 难点 难点 相 对 市 场 份 额 市 场 增 长 率 1X 5X10X 0 X XX 四 四 推售战略推售战略 1 1 公馆产品公馆产品 实现资金快速回笼实现资金快速回笼 以适用性公馆产品为主以适用性公馆产品为主 别墅和商业为辅撬动市场别墅和商业为辅撬动市场 元正元正 碧桂苑公馆产品情况碧桂苑公馆产品情况 产 品 情 况 户数 套 户 型 面积 平米 总 层 数 楼层房间类型面积户型描述幢数 户数 套 位置 套内使用面 积 189 9 单层 套内套型阳台面 积 12 81 高 层 公 馆 54 A255 62 27 公摊公摊面积 52 91 见下图 一梯 两户 1 54 平面 图最 上面 中间 一幢 20142014年年1 1月月20142014年年7 7月月 公馆公馆 20142014年年1212月月20152015年年6 6月月20162016年年6 6月月 公寓公寓 商业部分销售商业部分销售 延伸 延伸 别墅别墅 2 2 公寓产品公寓产品 元正元正 碧桂苑公寓产品情况碧桂苑公寓产品情况 产 品 情 况 户数 套 户 型 楼栋 总 层 数 面积 平米 房间类型面积户型描述幢数 户数 套 位置 B139 标准间 39 B2 1 4 21 75 一室一厅 75 见下图 一梯 两户 2 750 平面图 最上面 两边各 1 幢 B139 标准间 39 高 层 公 寓 1642 B2 2 3 25 75 一室一厅 75 见下图 一梯 两户 2 892 平面图 最上面 公馆两 边各 1 幢 3 3 别墅产品别墅产品 元正 碧桂苑别墅产品情况产品情况 产品 情况 户数 套 户型 面积 平米 总 层 数 面积户型描述幢数 户数 套 位置 A1a429 83 5 102 59 48 A1b384 25 5 94 5 24 92 平面图水 系南下方 多层处 B1a414 94 6 76 61 48 多层 洋房 308 B1b392 31 6 76 61 户型多层住宅 为有地上车库的坡地联排组合单元式住宅 端部户型 每单元主面宽控制为 6 3M 主体进深 12 9M 南向带情景小院的专享入口 有独立宽敞的客厅和餐厅 五个带专用衣帽间和卫生间的卧室 双车位地上车库 带 下沉式地下庭院的家庭视听室 南北双向退台式屋顶花园 端部适当的扩大空间增加了采光通风效果提升了居住舒适 度 共 24 幢 A1a 户型 48 户 套型总建筑面积 429 83 其中地下建筑面积 102 59 地上建筑面积 327 24 24 120 平面图水 系北上方 多层处 五 五 价格定位价格定位 1 1 项目项目 因素因素 权重权重 本项目本项目御景苑御景苑 豫龙之豫龙之 春春 清华大溪地清华大溪地中森意墅蓝山中森意墅蓝山 销售均价 元销售均价 元 PXPXPA 4600PA 4600PB 4700PB 4700PC 5000PC 5000PD 5000PD 5000 地理位置地理位置 202018181717191919191919 景观景观 151510109 99 98 88 8 户型结构户型结构 1515121210109 910101010 生活配套生活配套 10108 88 88 88 88 8 交通便捷交通便捷 10108 88 88 87 77 7 居住环境居住环境 101010107 76 69 98 8 社区规模社区规模 101010106 66 610108 8 企业品牌企业品牌 101010107 77 79 99 9 合计合计 100100QX 94QX 94QA 72QA 72QB 72QB 72QC 80QC 80QD 77QD 77 楼盘权重 楼盘权重 WAWA 御景苑御景苑 30 30 WBWB 豫龙之春豫龙之春 20 20 WCWC 大溪地大溪地 30 30 WDWD 意墅蓝山意墅蓝山 20 20 修正后各相关楼盘价格修正后各相关楼盘价格 Pi Pi Pi Pi QX QX Qi PiQi Pi 注 注 PiPi 为按揭均价为按揭均价 PA PA QX QA PAQX QA PA 94 72 94 72 4600 6005 4600 6005 PB PB QX QB PBQX QB PB 94 72 94 72 4700 6136 4700 6136 PC PC QX QC PCQX QC PC 94 80 94 80 5000 5875 5000 5875 PD PD QX QC PCQX QC PC 94 77 94 77 5000 6103 5000 6103 各相关楼盘权重取值为各相关楼盘权重取值为 Wi Wi WA 30 WA 30 WB 20 WB 20 WC 30 WC 30 WC 20 WC 20 PX PiWi PA WA PB WB PC WC PD WDPX PiWi PA WA PB WB PC WC PD WD 6005 30 6136 20 5875 30 6005 30 6136 20 5875 30 6103 20 6103 20 6011 8 6011 8 市场现时比准价 市场现时比准价 6011 86011 8 元元 建议公馆和公寓入市市场价格均价 建议公馆和公寓入市市场价格均价 50005000 元元 2 2 同理 根据市场调查 目前郑州及荥阳在售别墅 价格在同理 根据市场调查 目前郑州及荥阳在售别墅 价格在 1200012000 元元 18000 18000 元元 之间 建议项目别墅入市市场价格之间 建议项目别墅入市市场价格 均价均价 1200012000 元元 六 六 推广方式推广方式 根据项目特性 采用常用媒体途径 户外 电视字幕 公根据项目特性 采用常用媒体途径 户外 电视字幕 公 交车体 派单 短信 公交站亭 报纸等 强势推出 交车体 派单 短信 公交站亭 报纸等 强势推出 第三部分 销售组织及目标第三部分 销售组织及目标 15年6月9月7月5月 8月 2014年 7月 前期筹备 期 现场包装 围墙出街 一期认筹 期 一期开盘 期 公寓开盘 公馆清盘 期 二期认筹 期 别墅开盘 期 2016年6月 1月 尾盘期 销售中心 投入使用 样板展示 区开放 4月6日 元正8周年庆新闻发布会 8月8日 升龙四周年庆嘉年华活 动 4月15日项目产品说 明会暨项目认筹活动 1 2 3 认筹 6月27日 公寓开 盘 8月24日 3 开盘 收筹 1200个 推出 500套 销售 400套 实收 0 8亿元 2015年12月19 日 4 5 开盘 收筹 900 1000个 推出 308套 销售 308套 实收 1 9亿元 二期认筹共48天 一期认筹共43天 公馆清盘 期 公寓清盘 公馆清盘 期 收筹 900个 1000个 推出 500套 销售 450套 实收 1 9亿元 一 一 20142014 年年 3 3 月份项目正式亮相月份项目正式亮相 1 1 团队组建 团队组建 2 2 售楼部选址 售楼部选址 3 3 售楼部建造与包装 售楼部建造与包装 4 4 前期推广宣传活动 前期推广宣传活动 二 二 20142014 年年 4 4 月中旬开始认筹 月中旬开始认筹 7 7 月份开盘 推出产品月份开盘 推出产品 5454 套公馆 公馆全部清盘 预计销售额套公馆 公馆全部清盘 预计销售额 70007000 万 万 三 三 2014201