【精品】房地产估价范文

精品精品 房地产估价范文房地产估价范文 目录报告摘要 致委托方函 估价 师申明 估价的假 设和限制条件 估价结果报告 一 委托估价方 二 收托估价方 三 估价对象 四 估价目的 五 估价时点 六 价值定义 七 估价依据 八 估价原则 九 估价方法 十 估价结果 十一 估价人员 十二 估价作业日期 十三 估价报告应用有效期估价技术报告 一 个别因素分析 二 区域因素分析 三 市场背景分析 四 最高最佳使用分析 五 估价方法使用 六 估价测算过程附件 房地产价值评估报告 报告摘要 该房地产法定用途为 商业 其土地使用权现状为出让 目前用于租赁经营 报告详细分析了这些因素后 按照合法原则和 有关法规 经商业装修和签订租约的状况加以评估 报告采用了成本法 收益法以及市场比较法进行评估 最终以简单 算术平均法确定估价对象于估价时点 xx年6月07日 的现状公开市 场价值 估价目的是为委托方提供价格参考 益阳市湖南城市学院致委托方函李女士依据委托 我们公司对坐落 于益阳市桃花仑西路大地女人街A 028混搭馆 使用面积15平方米 的房地产进行市场价格评估 为委 托方将来拍卖提供参考的依据 估价时点为xx年6月07日 估价人员根据国务院 建设部 原国家土地管理局 国土资源部 湖南省和益阳市政府等有关部门颁发的有关法律 法规和文件 技 术规程等操作规范 根据贵政府提供的有关资料 按照 中华人民共和国房地产管理办 法 房地产估价规范 建设部颁发的 城市房地产市场估价 管理暂行办法 等规定 运用科学的估价办法 在分析现有资料的 基础上 遵循独立 客观 公正的原则 经过周密准确的测算 确定该估价对象在xx年6月30日繁荣现有正常市场价格为人民币1961 80元 大写为壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整 单价为RMB13078 67元 平方米 现将完成的估价报告提交给您 此致益阳市湖南城市学院法定代表人冯湛xx年6月30日估价师声明我 们郑重声明1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的 准确的 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制 3 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 4 我们与本报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当事人没有 个人利害关系或偏见 5 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地的查勘 6 没有其他行业的专业人员对本估价报告提供重要的专业帮助 7 如未得到本公司的书面许可 本估价报告中的全文或任何部分内 容或任何注释 均不能以任何形式刊载于任何文件 通函或声明 8 最后 根据本公司的一贯作法 我们必须申明 本估价报告书仅 供委托方使用 本公司不承担对任何第三者对本报告书的全文或任 何部分内容的任何责任 注册房地产估价师冯湛估价的假设和限制条件 一 估价假设条件 一 本次估价参考公开市场价值标准为原则确 定其客观合理价格 但考虑其他因素的影响 其拍卖底价可能会低于 其市场价值 二 本次估价基于以下概念所称估价 是指专业估价人员 根据 估价目的遵循估价原则 运用估价办法 并在综合分析影响房地产 价格因素的基础上 对估价对象的客观合理价格进行估算制定的活 动 所称客观合理价格 是指对应于某中估价目的特定条件下形成或成 立的正常价格 它能够为当事人或社会一般人所信服和接受 通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格 公开市场 是指在一个竞争性的市场 在该市场上交易各方进行交 易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益 并掌握必要的市场信 息 有较为充裕的时间 对交易对象具有必要的专业知识 交易条 件公开且不具有排他性 同一估价对象 估价目的不同 估价依据及采用的价值标准会有所 不同 估价结果的客观合理价格也会有所不同 本次价格评估 采用基于市场的价值标准 二 估价限制条件 一 本估价报告应用范围为委托方拍卖估价对 象提供价格参考 若改变估价目的及使用条件需要向本评估机构咨 询后作必要修正甚至重新估价 二 房地产拍卖底价由法院根据有关法规确定 三 本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签字后方 可使用 四 按有关规定本估价报告自估价日期起半年内有效 随着时间 的推移 房地产市场状况和估价对象自身情况发生变化 估价对象 的市场价值将发生相应变化 估价结果也需做相应调整 五 本次估价所依据的有关房地产权属 土地使用权面积及建筑 物面积资料由委托方提供 委托方对其所提供资料的真实性负责 由于委托方提供资料不实造成的失误 受托方不承担责任 六 估价人员对估价对象进行了现场勘察 并对估价对象现场勘 察时客观性 真实性 公正性承担责任 但评估人员对评估估价对 象的勘察 限于估价对象的外观和使用状况 除非另有协议 评估人员不承担对评估估价对象建筑物结构质量进 行调查的责任 也不承担对被遮盖未暴露及难于接触到的部分进行 检视的责任 七 特殊说明的事项估价对象为非正常交易 即为转租 所租 房屋的租金低于该区域同一地段的正常租金价格 与估价对象相同面积的商业铺面的租金的正常水平为2500 3200元 月 所以为了本估价报告的合理性 本公司对估价对象的租金进行了调整 估价中采用的租金为正常市场中的正常交易价格 八 本估价报告书一式五份 委托方四份 本机构存档一份 九 报告中所使用的货币为人民币 估价结果报告 一 委托估价方李女士 二 受托估价方受托单位益阳市湖南城市学院法定代表冯湛 三 估价对象 十 估价对象调查情况权属人混搭馆房地坐落益阳 市桃花仑西路大地女人街A 028土地使用权类型出让房屋所有权性质国有房产土地用途商业房屋 用途商业房屋状况建筑结构砖混一等建筑面积15平方米楼层一层建 成年份xx年 二 估价对象权利状况 1 估价对象为益阳市桃花仑西路混搭馆服饰店 土地用途为商业 土地使用权为出让 至估价时点 其土地已使用了4年 取整 尚余使用年限为36年 2 估价对象所处建筑物翻建于xx年 为砖混结构一等 房屋经济耐用年限为50年 至估价时点该建筑物已使用了2年 3 本次评估为委托估价方拍卖价格对象提供价格参考 三 估价对象状况估价对象坐落于益阳市桃花仑西路 是益阳的 繁华区域 有多路公交车经过 交通便捷度较高 估价对象所在区域工业企业较少 但人 车流量较大 旁边有农业 银行 工商银行 附近有电信大厦 沃尔玛超市 估价对象用途为 商业 设定出让年限为xx年至2048年 至估价时点 该宗地已使用了4年 土地剩余使用年限为46年 根据估价人员现场勘察 估价对象的装修 使用与维修养护情况均 良好 估价对象基础设施完善 四 权益情况估价对象产权为益阳农业银行 根据委托方提供的 资料以及估价人员及实地查勘 调查所获取的资料 土地使用权性 质为出让 四 估价目的为委托方确定房地产价值提供价值参考依据 五 估价时点xx年6月07日 六 价值定义根据国家有关法律 法规的规定 委托方提供的资料 以及本公司现场查勘的实际情况 本估价报告中的估价是在满足合 法原则下的土地使用权熟地现值 根据委托方提供的资料 基础设施开发程度设定为 五通一平 本报告所述现值采用公开市场价值标准 即估价结果为估价对象作 为熟地在公开市场上于估价时点最可能所形成的价格 七 估价依据 一 本次估价所依据的有关法律 法规和政策文件 1 中华人民共和国担保法 2 中华人民共和国土地管理法 3 中华人民共和国城市房地产管理法 4 中华人民共和国拍卖法 5 中华人民共和国土地管理法实施条件 6 中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 二 本次估价采用的技术规程中华人民共和国国家标准 房地产估 价规范 三 委托方提供的有关资料 1 委托方提供的装修资料 2 房屋租赁合同 3 益阳市国土资源与房地产管理局协助执行书回执 4 益阳市土地房屋权证 5 益阳市土地房屋他项权证 四 估价方掌握的有关资料和估 价人员实地勘察 调查所获的资料等 八 估价原则本评估报告在遵循公正 公平 公开 客观 科学原 则的前提下 具体依据如下原则 1 合法原则遵循合法原则 应以估价对象的合法使用 合法处分为 前提估价 2 最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则 应以估价对象的最高 最佳使用为前提估价 3 房地结合原则对房屋建筑物的估价 对土地的估价都必须把房与 地结合起来 4 替代原则遵循替代原则 要求估价结果不得明显偏离类似房地产 在同等条件下的正常价格 5 估价时点原则遵循估价时点的原则 要求估价结果应是估价时点 的客观合理价格或价值 九 估价方法估价人员认真分析所掌握的资料并进行了实地勘察和 对邻近地区调查之后 根据估价对象房地产的特点及本身的实际状 况选取市场比较法 收益法和成本法作为本次房地产估价的基本方 法 市场比较法定义市场比较法是选取同一供需圈内三个近期形成的类 似用途土地交易案例的交易价格 交易时间等估价相关数据资料 对所选取的案例分别进行交易情况修正 交易日期的调整 区位状 况修正 权益状况修正 实物状况修正以求取比准价格 将所求取的比准价格进行技术处理以确定估价对象限制现值 收益法定义收益法是在评估房地产价格时将预期的估价对象房地产 的未来各期的净收益运用适当的资本化率折算到估价时点的现值 并求取现值之和来确定房地产价格的方法 即购买一宗一定使用年 限的房地产 等于在这个年期内可以在将源不断的年收益的现值之 和等同起来 这个货币额即是该房地产的价格 称为收益价格 收益价格公式V a r 1 1 1 r n 式中V 房地产的价格a 房地产的净收益r 房地产的资本化率n 房地产的使用年限与剩余收益年限成本法定义成本法评估房地产整 体的价格 所谓成本法是指在估价房地产时要按被估价对象的现时 完全重置价格成本 简称重置成本 减去损耗或贬值来确定被评估 房地产价值的一种方法 采用成本法对土地和建筑物价格进行评估 计算公式为房地产价格 土地重置价格 建筑物重置价格 建筑物折旧或房地产价格 土地重置价格 建筑物重置价格 成新率得 到估价对象房地产的价格 本次估价用重置成本法对房屋所有权价格进行测算 采用基准地价 修正法对土地使用权进行测算 基准地价修正法是根据替代原理 将土地的区位因素条件与区域的 平均条件进行差异修正而得到的价格 对上述市场比较法 成本法和收益法的测算结果采用简单的算术平 均法 综合得到估价对象的最终评估结果 十 估价结果估价人员根据估价目的 遵循估价原则 按照国家规 定的技术标准和估价程序 在对估价对象进行了实地查勘 了解当地房地产市场行情的基础上 采用三种估价方法进行了估价 经过周密测算 并结合估价经验 以及影响估价对象价格的诸多因素的分析 确定估价对象在估价时 点的评估价格如下大写金额人民币壹拾玖万陆仟壹百捌拾元整 十一 估价人员估价师冯湛注册房地产估价师冯湛 十二 估价作业日期xx年6月7日至xx年6月30日 十三 估价报告应用有效期本估价报告自xx年6月30日起壹年内有效 若在此期间市场情况发生较大变化或受到不可抗力的影响 该价格 需作相应调整 估价技术报告 一 个别因素分析土地使用总面积15平方米用途为商业土地使用年 限40年剩余36年宗地形状矩形层数一层结构类型砖混结构一等建成 年月xx年建筑物状况结构质量良好 房屋维护保养状况好 市政条 件完善 所需上下供水 供电 通讯条件好 二 区域因素分析估价对象位于益阳市桃花仑西路 周边有大超市 益阳市农业 建设 工商银行等 影响商用楼价值的区域因素主要有商业繁华程度 交通条件 公共 配套设施完善状况 环境条件和临街状况等 基础设施完备程度估价对象所在区域基本设施完善 供水 排水 供电 对外交通设施完备 区域地质条件上乘 交通状况估价对象面临桃花仑西路 该道路是益阳市的主要街 道之一 公交线路有20路 7路 23路 28路等且就近设有公交车站 点 交通出行十分便捷 繁华程度估价对象坐落于益阳市康富路农业银行分行旁 是益 阳的繁华区域 周边商业配套设施齐全 附近有大超市 处于正街 人流量大 商业繁华程度较高 土地等级及基准地价估价对象所在区域为市一级地段 其商业 用地基准地价为2875元 平方米 三 市场背景分析近数年来 益阳市宏观经济持续高速健康发展 国民经济持续增长 估价对象所在地段客流量大 配套设施齐全 商业繁华程度高 区域位置相对比较优越 作为商业用地应有较为乐观的市场前景 随着估价对象所在区域基础设施的完善和房地产市场的日渐发育 房地产市场价格有上涨的趋势 受本次评估的估价目的估价时点的 制约未考虑该因素的影响 四 最高最佳使用分析所谓房地产的最高最佳使用是在遵循合法原 则的前提下能使该房地产获得最大经济利益的使用方式 按规划限定估价对象为商业用途 据估价人员现场勘察了解的估价对象的平面布局和实物状况分析以 及对周边环境和房地产市场的调查研究 我们判定该房地产目前的 商业用途已符合最高最佳使用的原则 并以此作为本报告的估价前 提 五 估价方法的选用根据估价对象的特点和估价目的以及估价人员 对邻近地区市场状况的调查和对评估对象的实地勘察 并遵循房地 产市场价格评估的确定原则 选取市场比较法 收益法 成本法作为本次评估的基本方法 市场比较法是指将估价对象房地产与在近期内已经发生了交易的类 似房地产加以比较 从已经发生了交易的类似房地产的价格修正得 到估价对象房地产价格的一种估价方法 收益法是运用适当的资本化率 将预期的估价对象房地产未来各期 通常为年 的正常净收益折算到估价时点上的现值求其之和得出 估价对象房地产价格的一种方法 成本法是以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必 须费用之和为基础 再加上正常的利润和应纳税金的出估价对象房 地产价格的一种估价方法 六 估算测算过程 一 利用成本法求取估价对象的价格成本法的理论依据可以从卖方 的角度或买方的角度来考虑 从卖方的角度考虑 成本法的理论依据是生产费用价值论 从买方的角度考虑 成本法的理论依据是替代原理 1 计算公式 积算价格 土地重置价格 建筑物重置价格 建筑物累积折旧 2 本估价报告中的估价对象是砖混结构一等 建筑物的重置价格为 540元 平方米 故此估价对象的重置造价为540 15 8100 元 3 土地重置价格中采用的是基准地价 应对其进行地价的修正说明 采用环比指数进行土地基准价格修正 xx年益阳政府发布的5号文件 商业一级用地价格为2875元 平方米 xx年至今仍未更新 故和10年 地价相同 土地重置价格 基准地价 1 053 元 平方米 土地重新取得价格 2 875 1 053 3027 38 元 平方米 估价对象占用土地总面积为15平 方米 取得土地使用权总费用 3027 38 15 45410 7元 4 建筑物折旧建筑物年折旧额 8100 1 2 50 158 76 元 建筑物折旧 158 76 2 317 52 元 5 计算积算价格积算价格 8100 45410 7 317 52 53193 18 元 二 收益法土地重置价格中采用的是基准地价 应对其进行地价的 修正采用收益法求取估价对象的价格 1 收益法的理论依据是经济学中的预期原理 房地产的价格是基于 市场参与者对其未来所能获取的预期收益或得到的满足的程度 而 不是基于其历史价格 即生产它所投入的成本或过去的市场状况 2 计算公式V a r 1 1 1 r n 3 确定资本化率资本化率依据安全利率加风险调整值法确定 安全 利率采用银行存款利率3 5 再根据估价对象所处地区社会经济环境 及比较投资估价对象的投资风险后 认为风险调整值取8 比较合理 所以报酬率为11 5 4 房地出租总费用a管理费 年房地租金 4 b年维修费 房屋重置 价格 2 c年保险费 房屋重置价格 2 d年税金 年房地租金 15 e 年折旧费 C 1 R N 5 房地总收益 年租金 年押金利息 6 计算资本化率r 3 5 8 11 5 7 根据该区域类似商铺租赁市场的调查和租赁案例的收集资料 其 月租金水平一般为2500 3000元 平方米 根据估计对象地理位置综 合考虑 确定估价对象的月租金为2700元 平方米 8 计算收益价格 1 房地总收益 年租金 2700 12 32400 元 2 房地出租总费用a管理费 年房地租金 4 32400 4 1296 元 b年维修费 房屋重置价格 2 540 15 2 162 元 c年保险费 房屋重置价格 2 540 15 2 16 2元 d年税金 年房地租金 15 32400 15 4860 元 e年折旧费 C 1 R N 540 15 1 2 50 158 76 元 年房地总费用 a b c d e 6492 96 元 3 年房地纯收益 1 2 32400 6492 96 25907 04 元 4 V a r 1 1 1 r n 25907 04 11 5 1 1 1 11 5 48 224066 54 元 因此 收益价格 224066 54 元 三 市场比较法市场比较法是指在一定条件下 选择与估价对象属 于同一供需圈 条件类似或使用价值相同的若干房地产交易案例作 为比较实例 就交易情况 交易日期 房地产状况等条件与估价对 象进行对照比较 并对比较实例进行修正 从而确定估价对象价格 的方法 该方法的基本公式如下估价对象价格 可比实例价格 交易情况修正 系数 交易日期修正系数 房地产状况修正系数 可比实例价格 10 0 100 交易情况修正值 100 交易日期修正值 100 100 100 房地产状况修正值 1 选取可比实例 2 通过市场调查和有关部门查询 收集了与估价对象位于同一供需 圈的若干市场交易实例 根据相关替代性原理 按用途相同 地区 相近 或同一供需圈 价格类型相同 估价时点接近 交易情况 正常的要求 从交易案例中选择如下宗案例作为可比实例 如下表 五颜六色服饰雅湘服饰浪漫满屋服饰交易地点益阳市桃花仑西路益 阳市桃花仑东路益阳市康富北路交易日期xx年4月xx年5月xx年3月租 金水平 元 月 3xx6002300房产使用面积 平方米 181210交易情况较 好正常较好价格类型租赁租赁租赁用途商用商用商用区域因商业繁 华程度好较好较好交通条件好较好好公用设施完备度好好好可比实 例内容比较因素素离市中心的距离近近近个别因素环境条件好好好 平面布置合理合理合理建筑结构砖混一等砖混一等砖混一等3 因素 选择及因素条件描述根据影响房地产价格的主要因素 结合估价对 象和可比实例的实际情况 所选择的比较因素主要有交易日期 交 易情况 房地产状况因素等 房地产状况因素主要有区位状况 权益状况 实物状况等 1 交易情况修正 估价对象A BC交易情况100 0 0 0 2 交易日期修正根据益阳市的房地产市场状况可比实例成交日期 至估价时点房地产市场交易价格较为平缓 故不须修正 3 区域因素修正根据估价人员现场勘察和所掌握资料 三个可比 实例与估价对象的区域因素比较修正列表如下区域因素比较表区域 因素估价对象实例A实例B实例C繁华程度1010910道路通达度1011101 0公交便捷度1010911对外交通10111010环境质量1010910景观101010 9城市基础设施10101011社会公共设施10101010规划限制1010910治 安状况10101010综合10010296101 4 实物状况修正根据估价人员现场勘察和所掌握资料 三个可比 实例与估价对象的实物状况比较修正列表如下个别因素修正表实物 状况估价对象实例A实例B实例C面积1001049896形状100100100100临 路状况100100101101使用年限1001009899新旧程度10010098100装修 1001009898工程质量100100100100建筑结构100100100100朝向10010 0100100综合1001049394由于本次估价调查时所收集到的资料中没有 市场成交价格 因而估价过程中运用收益法求出其收益价格后再进 行修正 针对可比实例A据调查资料分析得年房地纯收益为30699 65 元 针对可比实例B据调查资料分析得年房地纯收益为25002 43 元 针 对可比实例C据调查资料分析得年房地纯收益为22095 36 元 运用 收益法的公式V a r 1 1 1 r n 可以求出VA 30699 65 11 5 1 1 1 11 5 48 265517 19 元 VB 25002 43 11 5 1 1 1 11 5 40 214618 03 元 VC 22095 36 11 5 1 1 1 11 5 42 190147 20 元 5 求出比准价格a把以上比较修正后的各项结果 综合计算出可 比实例修正后的单价 起计算列表如下综合修正计算表实例实例A实 例B实例C成交价格265517 19214618 03190147 20交易情况100 1001 00 100100 100交易日期100 100100 100100 100区域因素100 10210 0 96100 101个别因素100 104100 93100 94修正后价格250299 0124 0387 58xx81 44b采用简单算术平均法计算出一个综合结果作为比准 价格比准价格 250299 01 18 240387 58 12 xx81 44 10 3 1798 8 64元 平方米总价 17988 64 15 269829 67 元 估价对象最终价 格确定估价方法总价 元 单价 元 平方米 成本法53193 183546 21市场比较法269829 6717988 64收益法265517 1917701 15成本法 测算的房地产价格是指重新建造估价对象所必须的费用和开发应得 的正常利润 其中的市场比较法的理论依据为 替代原理 更体现 市场行为 收益法的理论依据为预期原理 三者从不同的角度体现 了估价对象的客观合理价格 项目根据估价目的 以三者的算术平均值为最终评估价 估价对象房地产价格 53193 18 269829 67 265517 19 3 196180 13 元 折合单价 196180 13 15 13078 67 元 平方米 附件益阳 市城区商业用地基准地价内涵级别土地权利使用年期容积率区段2 2 2 0181512五通一平xx 5 1标准深度开发程度估价期日区片主干道次 干道支路一级地出让土地使用权40二级地出让土地使用权401 81 51 81512五通一平xx 5 1三级地出让土地使用权401 81 5181512五通一 平xx 5 1四级地出让土地使用权401 51 2181512五通一平xx 5 1五 级地出让土地使用权401 51 2181512五通一平xx 5 1六级地出让土 地使用权401 21 0181512五通一平xx 5 1xx年益阳市中心城区级别 基准地价单位元 平方米益阳市房屋重置价格表级别商业用地住宅用 地工业用地 28751092568 1629795433 1086579330 832422252 611307 453结构重置价格耐用年限残值率钢筋混凝土结构670元 60年0砖混一等结构550元 50年2 砖混二等结构440元 50年2 益阳市中心城区商业用地级别分布范围土地级别分布范