____年1月广州房地产市场调研简报_40页.ppt

1月房地产市场调研简报 市场研究部2011年02月23日 报告摘要 总体经济增长态势基本平稳 通胀压力较大 政策将依然从紧 加息预期强烈 未来仍将保持高压调控态势地产运行2010年地产投资增长强劲 2011年1月土地市场仍较活跃 未来供应量较大 目前销售呈现 量跌价升 预计未来楼市成交量不容乐观政策调控新国八条 各地限购细则纷纷出台 房产税试点 加息上调准备金率 2011年楼市调控全面升级 整体市场将进入速冻期广州区域广州1月新建商品住宅成交环比猛增五成 而房价环比下降5 8 现 量升价跌 新国八条政策 广州限购细则预计在2 3月份对广州区域市场带来的较大影响 未来将保持高压调控态势 房价可能是高位盘整走势 随着中央政府于1月份再度出台 新国十条 调控重拳 新政不仅要求提高二套房首付比例至60 调整营业税征收 同时还要求地方政府设定房价控制目标 限购令在全国范围全面铺开 加上货币政策收缩趋势明显 业内预计接下来成交量或将逐步回落 但与此同时 在通胀预期下 房价短期内出现松动的可能性不大 维持高位盘整或许是最有可能的走势 目录 Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析 CPI创新高 通货膨胀压力日益加大 1月份居民消费价格同比上涨4 9 未破五 经济数据低于市场预期生产者物价指数同比上涨6 6 环比上涨0 9 CPI PPI趋势图 数据来源 国家统计局 PMI连跌2月 增速回落幅度大于预期 2011年1月 中国物流与采购联合会 CFLP 中国制造业采购经理指数 PMI 为52 9 比上月回落1 0个百分点 显示生产厂家对于国家对房地产进一步调控政策抑制需求忧虑整体呈现有所回落态势 但仍高于多年平均水平 说明当前经济增长态势基本平稳 PMI指数趋势图 数据来源 国家统计局 2008 2009 2010 2011 1月新增信贷1 04万亿低于预期 监管层强力调控见效 1月新增人民币贷款1 04万亿元 同比 较上年同期 少增3182亿元 略低于市场预期但仍处历史高位且较去年12月明显增加5593亿元预计未来两月仍将维持高压调控态势 新增贷款趋势图 亿元 数据来源 国家统计局 3180亿元 2010年12月国房景气指数持续回落 2010年12月 国房景气指数 为101 79 环比回落1 41点 同比回落1 87点房地产开发投资放缓 但土地开发仍然活跃房地产开发投资分类指数为103 87 比11月份回落0 95点 比上年同期提高3 45点土地开发面积分类指数为96 03 比11月份回落0 39点 比上年同期提高0 34点 国房指数趋势图 数据来源 国家统计局 2008 2009 2010 本章小结 政策将依然从紧 加息预期强烈 未来仍将保持高压调控态势 CPICPI未破五但难改通胀压力虽然CPI数据低于市场预期 但是通胀压力并不会受此影响 相应的调控政策也不会因此而减缓出台PMI经济态势平稳 通胀压力有所反弹新增贷款1月新增信贷破万亿 调控压力不减国房景气指数国房景气景气指数持续回落 地产开发投资放缓 但土地开发仍然活跃 目录 Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析 开发投资强劲增长 2010年全国完成房地产开发投资48267亿元 同比增长33 2 增幅同比提高17 1个百分点虽2010年以来经历了三轮房地产调控 但并未对房地产业发展形成根本影响 房地产开发的前景依旧被看好 房地产开发投资热情依然高涨 全国房地产开发投资月累计额 2008 2009 2010 全国房地产开发投资月累计额同比增长率 增长势头强劲 亿元 土地购置面积较快增加 2010年 房地产开发企业购置土地面积4 1亿平方米 比上年增长28 4 增幅高于2009年47 3个百分点 全国土地购置面积累计额 2008 2009 2010 全国土地购面积额及同比增长率 单月 亿 亿 数据来源 国家统计局 土地市场仍较为活跃 十大典型城市中仅三城市土地成交量同比下跌 五成城市成交量环比下跌 1月历来是土地市场成交的冷淡期 半数城市土地成交量环比下降也在情理之中成交金额与去年同期比 仅北京 重庆2城市同比下跌 与去年同期比 土地市场成交依然十分活跃 数据来源 CRIC 2011年1月全国典型城市经营性土地成交汇总表 1月整体量跌价升 2011年1月 调控政策更趋严厉 限购令相继蔓延至二 三线城市 国八条 重拳出击 加之即将到来的春节淡季 预计未来楼市成交量不容乐观而广州则是成交量稳定 成交价有所下降 2011年1月主要城市楼市成交面积环比变化图 红色字体表示成交面积环比上涨绿色字体表示下跌 注 带 城市的成交价格通过报价计算 仅供参考 本月北京住宅均价暂未公布 本月数据统计截止2011年1月27日 数据来源 CREIS中指数据 搜房网 1月70大中城市中68个房价上涨 新建商品住宅价格变动情况与上月相比 70个大中城市涨幅超过2 0 的城市有3个 下降的城市有3个与去年同月相比 70个大中城市同比价格上涨的有68个城市 下降的有2个城市 其中 涨幅超过10 0 的城市有10个 全国70大中城市房价涨幅趋势图 注 平均数有局限性 统计局决定自2011年1月开始 70个大中城市房价涨幅平均数不再发布 数据来源 国家统计局 本章小结 2010年 地产投资增长强劲全年房地产开发投资同比增长33 2 地产开发投资热情依然高涨全年土地购置面积同比增长28 4 增长较快2011年1月土地市场仍较为活跃十大典型城市中仅三城市土地成交量同比下跌成交金额与去年同期比 仅北京 重庆2城市同比下跌销售呈现 量跌价升 2011年1月份 春节临近 多数开发商放缓供应节奏 受供应回落的影响 多数城市的成交走势放缓 北京 天津 上海等六大城市成交明显下滑 而南京 武汉 成都 广州则保持上涨趋势 但相比历史水平来看 多数城市成交仍保持在较高位臵 说明市场火热势头仍在持续70城市中68市1月房价同比上涨 预计未来楼市成交量不容乐观 目录 Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析 新国八条 严控楼市 2011年1月26日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 部署了新一轮房地产市场调控工作 此次会议一共确定了八项政策措施 下称 新国八条 涉及政府监管 金融政策 交易税费 土地交易 房源供应等 其中 要求地方政府合理确定本地区年度新建住房价格控制目标 二套住房首付比例提高至六成 全国大范围的住房限购成为政策新亮点 会议虽未提及市场关注的房产税 但要求各地加快建立和完善个人住房信息系统 为依法征税提供基础的说法 或为房产税铺路 1 二套房房贷首付比例提高至60 2 对个人购买住房不足5年转手交易 统一按销售收入全额征税3 本地2套房和外地1套房家庭将停购4 商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款5 囤地捂盘房企将停发股票债券停贷6 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制7 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施8 坚持和强化舆论引导 政策要点 三轮调控对比 首套房首付3成以上 二套手付6成以上 非本居民停购二套 限购政策不断升级 数据来源 东方财富网 广州市限购细则 广州限购细则属原汁原味型 北京 上海最严 中西部城市偏松 严厉型比新国八条要求更高 与原来的限购政策相比严上加严 新国八条细则楼市限购政策存差异 温和型对限购的时间 范围等有所调整 原汁原味型基本拷贝了 新国八条 限购要求 北京 京十五条 出台外地人在北京购房必须连续缴税5年上海 沪九条 两套房以上家庭禁买房购房需查验户籍和婚姻证明 贵阳对已拥有2套及以上住房的本地人或拥有1套及以上住房的外地人 无法提供一年以上 含一年 纳税证明或社保证明的外地人 不能买市中心城区人口密集 房价过高一环内的住房 宁波本地居民限购第三套房 外地居民在本市两年内累计纳税1年限购1套 广州十区二市全部行政区域范围都将执行限购政策 对广州市的增城和从化地区实施限购政策明确户籍家庭限购第三套房 非户籍家庭限购第二套房外地户籍购房者要提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明个人将购买不足5年的住房转手交易的 全额征收营业税 认房不认贷 卖掉一套后仍可再买一套 有利于改善型需求买家置业 广州将在一定时期内 暂定对在本市 含市辖十区和从化 增城市 已拥有1套住房的本市户籍居民家庭 能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 限购1套住房 含新建商品住房和二手住房 对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭 不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 暂停在本市向其售房 境外机构和个人购买商品住房的 严格按照国家有关政策执行 违反规定购房的 不予办理房地产登记 各地限购细则对比 房产税试点落定上海和重庆 上海从1月28日起对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税 税率因房价高低分别暂定为0 6 和0 4 办法明确对上海居民家庭给予人均 平方米的免税住房面积 住房建筑面积 扣除 即 对居民家庭新购且属于第二套及以上住房的 合并计算的家庭全部住房面积人均不超过 平方米 含 平方米 的 其新购的住房暂免征收房产税 人均超过 平方米的 对属新购住房超出部分的面积 按规定计算征收房产税重庆1月28日正式启动改革试点工作 收对象是独栋别墅高档公寓 以及无工作户口无投资人员所购第二套房 税率为0 5 1 2 重庆房产税的征税对象包括 对于独栋别墅 不管存量房还是增量房 均要征税 对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税 此外 对于在重庆无户口 无工作 无投资的三无人员在重庆所购房产 购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产 将按房产价值的0 5 征税 对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产 将按房产价值的1 征税 4倍以上 按1 2 的税率征税 2月2次加息3调准备金率 2011年2月9日起上调金融机构人民币存贷款基准利率 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整存款基准利率从5 81 上调至6 06 贷款利率从2 75 上调至3 00 而5年以上商业贷款基准利率则从6 4 上调至6 6 从2011年2月24日起央行再度上调存款准备金率0 5个百分点央行将交替使用加息和上调存款准备金率两种政策工具 本章小结 新 国八条 推行 再显政府调控楼市决心在责任 限购 税收 信贷 土地 住房保障 问责等方面 新 国八条 在原有基础上将政策进行宽度扩展和深度拉大 再次展现了政府抑制房价泡沫的坚定信心和强硬态限购令全面升级 短期抑制投机性需求11个城市出台住房限购细则 多数与户籍挂钩北京和上海限购出台 最严 打击投资需求 短期内看能起到一定的效果 楼市或再度遭遇速冻期 但长期还要看宏观经济走势以及中央政府与地方政府在 土地经济 上的利益搏弈房产税试点落地上海和重庆 短期内对楼市影响有限保障大部分自住需求税费 负担比预想中的要低 从目前政策看 试点纳入征收范围内的房源不是很多 但很明显 两地政策都给房产税征收房源范围的扩大预留了政策空间 预计未来房产税要在全国推进2月2次加息3调准备金率央行将交替使用加息和上调存款准备金率两种政策工具 2011年楼市调控全面升级整体市场将进入速冻期 目录 Part1宏观经济分析Part2全国地产运行Part3政策要点分析Part4区域市场分析 1月新建商品住宅成交环比猛增五成 1月份广州全市10区新建商品住宅网上签约面积73 25万平方米 同比增加12 3 环比增加52 3 签约量在10 15限购令出台后连续两月在40多万平方米低位运行后 本月出现了一定幅度的回升1月 全市10区批准预售的商品房项目共29个 批准预售商品房8059套 面积85 89万平方米 其中批准预售商品住宅7133套 同比增加27 85 环比增加117 40 面积77 93万平方米 同比增加21 87 环比增加59 32 万 广州市新建商品住宅成交情况 数据来源 网易房产网 1月房价环比下降5 8 1月全市10区新建商品住宅均价13572元 平方米 同比上升3 2 环比下降5 8 签约价格在之前几个月连续出现结构性上涨后 本月出现回落 新建商品住宅网签均价走势 数据来源 网易房产网 一手住宅网签亦现量升价跌的态势 新增预售商品住宅情况2011年1月广州市十区二县住宅供应增加5084套 比上月的8802套下降42 24 新增加面积69 00万平方米 比上月的87 19万平方米下降20 86 广州市一手房网签情况对比 1月1日至1月30日 广州十区二县一手住宅成交面积为100 6万平方米 成交套数为8628套 均价为12184元 平方米 广州市一手商品住宅供应情况 网签情况 数据来源 网易房产网 区域新建商品住宅网签情 网签套数最多的是花都区 达到1914套 网签面积达到221854平方米 网签金额超过15 58亿元 其次是增城 而越秀区 黄埔区成交套数均少于200套 新四区二县是指 萝岗区 番禺区 南沙区 花都区和增城市 从化市中心六区指 天河区 海珠区 荔湾区 越秀区 黄埔区 白云区 1月花都有多个大盘热销 包括鼎信四季花园 富力金港城 雅宝新城另外郊区不限购政策也促成了增城 从化的高签约量 数据来源 网易房产网 天河网签均价最高 花都网签面积最多 2011年1月各区商品住宅网签均价对比 2011年1月各区商品住宅网签面积对比 元 全市网签均价 12184元 全市网签总面积 100 6万 天河网签均价最高 达26740元 其次是越秀和荔湾 从花均价最低 仅6646元 而花都网签面积最高 达22万多 占全市网签总面积的22 其次是增城和番禺 数据来源 网易房产网 全市网签成交套数鼎信四季花园最多 鼎信四季花园 2011年元旦开盘 预计2012年入住 主推户型为113 的三房单位 180 的四房单位鹿鼎记 起价4500元 均价在5650元 项目优势 项目位于花都区府板块内 为大型社区 周边生活配套设施较为完善 未来升值潜力看好 价格较低 性价比较高 全市网签成交套数TOP10楼盘 套 数据来源 网易房产网 全市网签成交均价凯旋新世界最高 全市网签成交均价TOP10楼盘 元 凯旋新世界 预计2011年下半年入住 凯旋新世界位居天河中心区中轴线上 是珠江新城的首席中央居住区 共二期临江单位共有12栋建筑 层高从12层 26层不等 产品全部为大户型单位 面积170 500 总货量516套 现售价45000 80000元 项目优势 位于天河中心区 地段优越 社区环境优美 小区拥有一线珠江江景 且紧邻珠江公园 小区自身配套完善 拥有15000 的香榭丽舍商圈和2所国际幼儿园等 颇有生活氛围 数据来源 网易房产网 销售金额TOP10房地产企业 广州 万元 1月销售情况 应对策略 万科 全国 万科在1月实现销售面积165 4万平方米 实现销售金额201 0亿元 较上年同期分别增长了216 1 和220 8 在此前的2010年8月 四个月之后 万科单月销售又超200亿元大关 1月万科销售中144平方米以下普通住宅占比继续高达88 万科将继续主流产品定位和快速周转的经营策略 有望在2011年继续跑赢大市 1月碧桂园领跑广州市场 碧桂园1月销售额最高 达8 22亿元 其次是城建和保利 数据来源 网易房产网 本章小结 广州销售现 量升价跌 广州1月新建商品住宅成交环比猛增五成 而房价环比下降5 8 花都 增城 番禺 从化网签排在前四 其中1月花都有包括鼎信四季花园 富力金港城 雅宝新城在内的多个大盘热销形成高签约量 另外郊区不限购政策也促成了增城 从化的高签约量在前几个月连续出现结构性上涨后 本月出现回落 主因郊区楼盘成交量大带动成交均价呈结构性下降市场领跑者碧桂园 万科1月碧桂园领跑广州市场万科领跑全国市场 并将继续主流产品定位和快速周转的经营策略 有望在2011年继续跑赢大市 新国八条政策 广州限购细则预计在2 3月份对区域市场带来的较大影响 附件 典型案例广州亚运城爱群荟景湾碧桂园凤凰城2011年1月重点企业新增土地储备表 附件1 附件2 典型案例 广州亚运城 广州亚运城总建筑面积达147 8万平方米 其中供居住的面积达110多万平方米 其 三大村 一共包含96栋住宅楼 共8078套单位 三大村 将分别主攻小 中 大户型 其建筑装修风格多样 分别采用现代 古典 异域风情等不同风格 位置 番禺区石楼镇清河东路以南地段主力户型洋房单位分别位于媒体村 运动员村和技术官员村媒体村大部分为90 以下的两房单位运动员村是90 120 的两房和三房单位技术官员村为134 186 大户型单位物业类型 洋房别墅价格 均价13007元 平米亚运城目前维持9折的折扣优惠 折后媒体村北区均价1 1万 1 2万元 而南向单位均价则1 2万元 焦点装修家居网 运动员村均价1 3万元 技术官员村均价1 7万 2万元 优点 位于广州亚运板块 坐享亚运繁华 区内配套应有尽有 同时 周边还有庄士映蝶蓝湾 保利公馆2010等大型