房地产基础知识培训1住宅规划ppt课件.ppt

产品基础知识住宅规划 住宅规划 基本概念 居住区 居住小区 居住组团 居住区 居住小区 居住组团 城市道路 小区道路 城市级公共服务设施 小区级公共服务设施 住宅规划 基本概念 城市规划用地 居住区用地 R 住宅用地 R01 公共服务设施用地 R02 道路用地 R03 公共绿地 R04 R R01 R02 R03 R04 住宅规划 基本概念 城市规划中有两个重要的用地概念 公共服务设施用地 R02 道路用地 R03 公共服务设施用地 R02 一般称公建用地 是与居住人口规模相对应配建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿地和配建停车场等 道路用地 R03 居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地 住宅规划 基本概念 指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地 含家务院 宅间小路和绿地 指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院 绿地 道路 配建停车场等 指各级中心绿地 运动场 成人和儿童休憩场地 林荫路和绿化隔离带 指宅间小路以外的各级道路 小广场 停车场 指非直接为本区居民配套的道路用地 其他单位用地 保留的自然村或不可建设用地等 住宅规划 基本概念 用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线 容积率一定地块内 总建筑面积与建筑用地面积的比值 建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例 道路红线规划的城市道路路幅的边界线 建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物 如外墙 台阶等 靠临街面的界线 又称建筑控制线 城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线 1 用地性质2 用地面积3 用地红线4 容积率5 建筑控制高度6 建筑密度7 道路红线8 建筑红线后退距离9 建筑线10 绿地率11 交通出入口方位12 停车泊位13 建筑间距14 日照标准15 日照间距系数16 城市绿线 规划常用术语及指标 住宅规划 基本概念 建筑容积率 地上建筑面积 规划建设用地面积 附属建筑物也计算在内 建筑密度 即建筑覆盖率基底面积之和 规划建设用地面积 绿地率 绿地面积 规划建设用地面积 覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中 房屋使用率 房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例 至 的使用率比较合理 集中绿地 建筑基地内的集中绿地面积 在居住用地中应不少于用地总面积的10 居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米 且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外 住宅规划 基本概念 住宅规划 基本概念 基本资料 总用地面积 5288 33平米总建筑面积 41780平米其中 计容积率建筑面积 36330平米不计容积率建筑面积 7480平米 地下车库及设备用房 建筑物占地面积 2040平米住宅建筑面积 21090平米商业建筑面积 12550平米容积率 6 87覆盖率 41 容积率的计算 住宅规划 基本概念 道路红线 城市道路 含居住区级道路 用地的规划控制线 住宅规划 基本概念 住宅规划 基本概念 实例 西半岛 道路中心线 用地范围线 建筑退线 道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地 不计入净用地范围 用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围 属于项目使用 围墙可以建到用地范围线处 住宅规划 基本概念 实例 金色家园 道路边线为规划道路的控制线 用地范围线为项目建筑用地范围的控制线 在临城市道路的项目中 道路边线与用地范围线局部是重合的 道路中心线 用地范围线 道路边线 住宅规划 基本概念 日照间距的概念 为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量 要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离 即为日照间距 1 高层住宅的小套 中套应有一个居住空间 大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h 2 多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1 0倍 在浦东新区 郊区 县城镇等地区不得小于1 2倍 3 朝向为东西向的 指正东西向和东 西 偏南45度以内 不含45度 下同 其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0 9倍 在其他地区不小于1 0倍 且其最小值为6米 住宅规划 基本概念 居住建筑日照要求 国家规定 从居住建筑住户底层窗台面算起 大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时 如果是新建建筑对自身的遮挡 局部的确有困难时 可以放宽至1小时 住宅规划 基本概念 各类建筑基底总面积 建筑密度 净用地面积 相同容积率下 平均层数越高 建筑密度越低 可用于景观用地越多 正常情况下 居住区建筑密度一般在12 30 住宅规划 基本概念 各类绿地面积总和 绿地率 净用地面积 小区集中绿地不少于总用地面积的10 居住小区的绿地率不少于总用地面积的35 各类绿地包括 公共绿地 宅旁绿地 公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 地下或半地下建筑的屋顶绿地 水面折算 各类绿地不包括 屋顶 露台的人工绿地 住宅规划 基本概念 公共绿地 满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民共享的集中绿地 应包括居住区公园 小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等 住宅规划 基本概念 用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标 说明 上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同 三项主要用地统计后与净用地基本一致 住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大 住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低 住宅规划 基本概念 停车设施规划设计 1 居住区道路分级 2 道路系统规划 人车分流人车混流 3 停车设施规划设计 单建式附建式混合式 住宅规划 基本概念 满足经济要求 住宅群体组合基本要求 日照通风安静舒适方便安全交往 满足功能要求 满足美观要求 住宅规划 基本概念 住宅群体组合基本形式 行列式 点群式 混合式 住宅规划 基本概念 生活空间于环境条件的关系 住宅规划 基地特点 规划 基地特点 1 滨水 2 坡地 3 山地 4 高尔夫 5 平地 住宅规划 基地特点 滨水住宅项目 都会明显的突出利用水景资源价值 住宅规划 基地特点 坡地 住宅规划 基地特点 山地项目 在突出利用山地景观和地形变化的前提下 还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题 住宅规划 基地特点 高尔夫项目 规划设计注重高尔夫景观的最大化利用 住宅规划 基地特点 平地 住宅规划 利用基地资源进行规划的案例分析 红树西岸 住宅规划 利用基地资源进行规划的案例分析 万科东海岸 住宅规划 规划图分类 1 鸟瞰图2 总平面图3 各类分析图4 组团平面图 规划 规划图类型 住宅规划 规划图分类 鸟瞰图 鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片 实景 模型或者电脑模型 住宅规划 规划图分类 总平面图 总平面图就是能反映出整个小区的规划 其中包括小区的主体建筑物和配套设施 小区的道路系统 小区的景观绿化的平面图 住宅规划 规划图分类 各类分析图 分析图就是对总平面图的道路交通 规划进行分析 图中虚线表示该小区的道路系统 住宅规划 规划图分类 各类分析图 从规划 小区路 组团空间 院落空间 其中 组团 就是组成小区的基本单元 住宅规划 规划图分类 组团平面 组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划 其中包括组团中的主体建筑物 道路系统和景观绿化等的平面图 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 住宅规划 规划图分类 1 公建设施配套的分类 2 2 公建设施的规划布置 A 位置在几何中心B 位置沿主要道路C 位置在