万科评级报告

1 / 30万科评级报告评级结果年度 等级XX BBBBBB 级表明：信誉一般，基本具有支付能力，稍万科企业股份有限公司评级观点贷款企业 资信评级报告有风险。企业信用程度一般，企业资产和财务状况一般，各项经济指标处于中等水平，可能受到 不确定因素影响，有一定风险。万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月 30 日，注册地2 / 30址是中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼，XX 年年底总资产达到 2838 百万元，同年销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。现主要着重于珠三角、长三角、环渤海三大城市经济主要财务指标人民币：万元主营业务收入 主营业务利润 净利润 总资产 所有者权益XX XX XX35526611302 10803499344 4885058434 28380240671 291308486600 % % %圈等大中城市进行住宅开发及相应的配套物业管理。万科拥有 17 名高层管理人员，40 名中高层管理人员，16000 名员工，高级管理人员在房地产行业均有数年的从业经验，企业规模庞大，是中国房地产行业的龙头企业。万科法人治理结构完善，组织结构合理，内部控制制度规范，3 / 30企业经营目标明确，融资渠道多样，财务管理健康，生产技术先进，建筑理念独到，营销策略创新，企业产品在房地产市场上占有近半的市场份额。公司的流动资产尤其是存货占总资产的比重维持较高的水平，这符合房地产企业的行业特点。应收账款回款情况良好。与同行业上市公司相比，公司的短105588516843032584286 13503628175072747159 215463931521879136635 48335694619 830597641714872302654 12226348981 -3024121482 % % %年末银行贷款余额 2094889180 经营性现金净流量 843439135 资产负债率 % 营业利润率 % % 净资产收益率分析员：吕熙 0516020167赵露忆 0516020169 郑文娟 0516020160 孙璐 05160201624 / 30报告初审： 报告终审：期偿债指标流动比率、速动比率均位于行业中位数以上，资产负债率处于行业平均水平，显示了公司较强的偿债能力以及较低的财务风险。由于金融危机及政府干预，中国房地产行业近期略显低迷，成交量较低。但万科作为中国房地产行业的龙头企业，抗风险能力较强，资金储备较充裕，未来不会出现大的风险。虽然目前房价下跌的趋势已经不可挽回。但房地产行业经过这段周期调整之后，在未来应该会理性的上升。风险揭示：1.宏观经济、行业周期的风险宏观经济呈现周期性波动，而房地产行业的发展受到宏观经济周期的影响。能否对经济的发展周期有合理的预期，并针对经济发展周期各个阶段的特点相应调整公司的经营5 / 30行为，在一定程度上影响着公司的经营状况。 2.市场竞争的风险经过二十多年的发展，国内房地产市场集中度逐渐提高，房地产企业在品牌、规模和资金等方面的竞争也日趋激烈。另外，众多国际知名、实力雄厚的房地产开发企业进入中国，房地产行业的竞争将进一步加剧。由此，公司未来将面临较大的行业竞争风险和经营压力。 3.子公司管理控制的风险公司总部不负责实际业务操作，房地产开发业务主要由控股子公司负责经营，这种经营模式使公司在业务、财务与资金、人事方面存在潜在的管理与控制风险。4.合作开发经营的风险近年来，公司改变了以前项目基本上是独资开发的局面，开始在部分项目采取合作开发的模式。公司相继与中信资本、中粮集团、新加坡政府产业投资有限公司、华润有限公司、中国航空工业第一集团公司等公司进行了项目合作或者达成战略合作意向。本次募集资金投向项目中，广州白云区金沙洲项目由公司与中粮地产合作开发，杭州西湖6 / 30区蒋村西溪项目由公司与坤和建设集团有限公司合作开发。合作开发对于公司获取项目资源、拓宽融资渠道具有重要的作用，但同时合作开发也具有一定的风险，如果合作各方在履行合作合同时产生了争议和纠纷，则项目进度将会受到较大影响。 5.工程质量的风险房地产项目开发涉及了勘探、设计、施工和材料等诸多方面，尽管本公司拥有多年项目开发经验，建立并完善了质量管理体系和控制标准，但其中任何一方面的纰漏都可能导致工程质量问题，这不仅将影响公司的利润，而且还将对公司的品牌、声誉和市场形象造成不利影响。 6.项目开发的风险房地产开发项目具有涉及环节多、开发时间长和投资金额大的特点，易受外部环境因素的影响，既包括受开发过程中其他合作方例如调研、设计、施工、材料供应和营销策划等多个单位的制约，也包括受到市政规划调整等外部条件变化的影响。这既可能造成因为设计、施工条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高的风险，也可能因为外部环境的变化造成土地的闲置或者对项目的进度造成不利的影响。 7.跨地区经营的风险7 / 30作为全国性房地产综合开发商，公司在广州、深圳、上海、杭州、南京、成都、天津、武汉、大连等多个城市拥有房地产开发项目，由于房地产开发的地域性非常强，各地气候、地质条件、居民生活习惯、购房偏好、市场情况、地方开发政策和管理法规等都相互存在一定的差异，因此，为了保证项目开发的顺利进行，公司必须适应当地开发环境，否则将面临一定的经营风险。 8.土地、原材料、设备等要素价格上涨的风险房地产开发成本主要受土地、原材料、设备等要素价格的影响，如果要素价格上涨，则将导致公司开发成本的增加，影响公司的经营业绩。 9.销售风险个人购房已成为市场主流，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地产产品和服务的要求越来越高，如果公司在项目定位、规划设计等方面不能准确把握消费者需求变化并做出快速反应，就可能造成产品积压，形成资金压力；此外，XX 年关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见要求，除套型建筑面积 90 平方米以下的住房仍执行首付比例 20%的规定外，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。此规定及未来可能出台的关于首付的其他法规，将可8 / 30能对公司的销售构成一定的风险。 10.技术创新的风险公司在国内房地产业具有领先地位，长期重视学习、引进和研究开发新产品和新理念。新技术虽然在提高生产效率、降低生产成本、提升产品附加值等方面具有积极意义，但是也可能带来技术应用、推广上的风险。 11.主要股东变更的风险截止 XX 年 12 月 31 日，公司第一大股东华润股份及其关联公司共持有公司股份 712,334,350 股，持股比例为%。因此，公司的股权集中度相对较低。在资本市场全流通的背景下，公司存在主要股东变更而引起公司管理层变动、以及发展战略和经营策略不稳定的风险。 12.担保风险公司的下属房地产经营子公司按房地产经营惯例为商品房购房者提供抵押贷款担保，截止 XX 年 12 月 31 日，累计余额为人民币 亿元，其中主要为阶段性担保，阶段性担保余额为人民币 亿元。如果担保期间购房者没有履行债务人责任，在担保期内未继续偿还银行贷款，且其抵押物价值不足以抵偿相关债务，本公司将承担一定的经济损失。 13.负债率9 / 30较高的风险截至 XX 年 12 月 31 日，公司合并资产负债率为%，公司的负债率位于同行业上市公司平均水平。随着公司规模的迅速扩大，资产负债结构对公司而言愈发重要。如果负债水平不能保持在合理的范围内，公司将面临一定的财务风险。企业概况 一、基本情况万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月 30 日，注册资本为 万元，1991 年在深圳证券交易所成功上市。万科1988 年进入住宅行业，凭借一贯的创新精神及专业开发优势，得到了良好的溢利回报。截止 2000 年底，通过参股，合作等多种形式，万科从原先的小企业发展成为以房地产为核心业务、将住宅作为主导开发方向的巨型经营实体。至 XX 年末，万科全国市场占有率为%，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。二、股东背景10 / 30第一大股东介绍华润股份有限公司是由中国华润总公司于 XX 年 6 月发起设立的股份有限公司，主要资产为香港华润有限公司的股权及其他内地资产。华润股份有限公司属于管理型企业，不从事具体的经营业务，从事较多的是资本运作、投资及管理业务。 华润股份有限公司及其全资子公司华润有限公司合并持有公司股份712,334,350 股，占公司截止 XX 年 12 月 31 日股份总数的%，华润股份为公司第一大股东。截止 XX 年 12 月 31 日，华润股份资产总额为 1, 亿元，净资产为 亿元；XX 年实现主营业务收入 亿元，实现净利润 亿元。截止目前，公司第一大股东华润股份所持公司股份不存在质押、冻结情况及重大权属纠纷。第二大股东介绍南方绩优成长股票型证券投资基金南方基金公司是中国基金业历史最悠久的公司，其投资团队积累了丰富管理的经验。其旗下的南方绩优成长股票型证券投资基金是契约型开放式股票型基金。该基金投资优势企业，,分享中国经济增长。兼具公司成长与价值，区别11 / 30于传统选股思路重价值,轻成长的模式。该基金在适度控制风险并保持良好流动性的前提下，根据对上市公司的成长性与投资价值的权衡与精选、力争为投资者寻求超越基准的投资回报与长期稳健的资产增值。目 录第一篇 公司简介?2 第二篇 财务报告分析?4 一、资产负债表分析?41、资产负债表水平分析?4 2、资产负债表垂直分析?8 3、资产负债表变动原因分析?10 4、资产负债表的对称结构分析?11 二、利润表分析?131、利润表综合分析?13 2、利润表分部分析?17 三、现金流量表分析?221、现金流量表水平分析?22 1、现金12 / 30流量表垂直分析?24第三篇 财务效率分析?28 一、企业盈利能力分析?281、资本经营能力因素分析?28 2、盈利能力历史分析?29 3、盈利能力同行业分析?31 二、营运能力分析1、总资产周转率分析?32 2、营运能力历史分析?33 3、营运能力同行业分析?34 三、偿债能力分析?351、偿债能力历史分析?35 2、偿债能力同行业分析?37 四、发展能力分析?381、发展能力趋势分析?38 2、发展能力同行业分析?38第四篇 杜邦分析模型? 39 第五13 / 30篇 财务报告综合分析? 43第一篇公司简介万科企业股份有限公司成立于 1984 年 5 月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至 2016 年，已在 20 多个城市设立分公司。2016 年公司完成新开工面积 1248 万平方米，实现销售面积万平方米，销售金额亿元。营业收入亿元，净利润亿元。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，XX年入选华尔街日报 “中国十大最受尊敬企业” 。万科 1988 年进入房地产行业，1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至 XX 年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的 31 个城市。当年共销14 / 30售住宅 42500 套，在全国商品住宅市场的占有率从%提升到%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山 9 个城市排名首位。万科 1991 年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为%，净利润复合增长率为%；公司在发展过程中先后入选福布斯 “全球 200家最佳中小企业” 、 “亚洲最佳小企业 200 强” 、 “亚洲最优50 大上市公司”排行榜；多次获得投资者关系等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。(来自: 海达范文网:万科评级报告) 万科 2016 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2016 年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科 2049 四大商业产品线，在全国在建、规划 18 个购物中心项目，商业面积达 150 万平方米。15 / 302016 年 3 月 4 日，全球三大顶级评级机构标准普尔公司、穆迪投资者服务公司和惠誉国际信用评级有限公司发布评级报告，分别给予万科企业股份有限公司以“BBB+” ，“Baa2”和“BBB+”的长期企业信用评级。这是万科首次参与国际权威信用机构评级，而“BBB+”的信用等级也使得万科成为境内房地产行业中信用最好的企业。此外，标准普尔还给予了万科企业股份有限公司大中华区“cnA+”的评级。这也是迄今以来，中国境内房地产企业所获得的最高信用等级第二篇财务报告分析一 资产负债表分析1 资产负债表水平分析(表 1) 单位：万元1 资产负债表水平分析 单位：万元根据表 1，可以对万达集团 2016 年总资产变动做出以下分析评价：该公司总资产本期增加 8259318 万元，增长幅度为 28%，说16 / 30明格力本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：1、流动资产本期增加 8210729 万元，使总资产规模增长了27%。非流动资产本期增长了 246609，使总资产规模增长了%，两者合计使总资产增加了 8259318 元，增长幅度为%。2、本期总资产的增长主要体现在流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的增减变动，但其增长主要体现在以下几个方面：一是货币资金的大幅度增长。货币资金本期增长 1805203万元，增长幅度为 53%，对总资产的影响为 6%。货币资金虽然是流动性最强的资产，但同时又是赢利能力最低的资产，过高的货币资金持有量会浪费企业的投资机会，增加企业的机会成本，将会导致风险和赢利能力同时下降。货币资金的持有量并非越多越好。二是存货的大规模减少。存货本期增加了 4682862 万元，减少幅度为%，对总资产的影响为%。房地产企业的土地储备类似于一般公司存货中的原材料，但土地储备不同于原17 / 30材料的地方在于，土地是稀缺品，其价格往往呈上涨趋势，而原材料放久了会发生贬值。三是预付款项的增长。预付款项本期增加了 1325739 万元，增长万科房产 A 股价值评估报告陈海 20164084003 会计 1 班目 录一 、房地产行业现状及未来发展趋势分析 . 2二万科的 SWOT 分析 . 4三、万科的会计分析 . 8四、万科的财务分析 18 / 30. 9五、万科财务报表分析及预测 . 21六、万科股票价值评估 . 45一 、房地产行业现状及未来发展趋势分析房地产行业总体情况分析XX 年 1 季度，全社会固定资产投资为亿元，同比增长%，增幅比去年同期上升个百分点。房地产开发投资完成亿元，同比增长%，增幅上升个百分点，其中，住宅房地产开发投资完成亿元，同比增长%，高于同期房地产开发投资增幅个百分点。全国完成购置土地面积万平方米，同比上升%，同比去年增幅上升个百分点，高于商品房施工面积涨幅的个百分点、新开工面积个百分点。商品房完成施工面积万平方米，同比增长%，其中，商品住宅施工面积万平方米，同比增长%19 / 30。商品房竣工面积万平方米，同比增长%，高于新开工面积增幅 1 个百分点，其中，商品住宅竣工面积万平方米，同比增长%。指标始终保持稳中有升的格局，这显示行业营业能力的增强。国民经济的快速发展，国内居民可支配收入和消费能力的提升，全行业的增速发展态势显而易见。XX 年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，为 XX 年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。房地产行业趋势分析房地产投资增速将略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来 23 年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20 / 3020。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。在当前我国居民居住水平普遍较低，房地产市场以首次购房与改善住房等真实需求为主的背景下，以上政策对未来 2-3 年房地产市场的真实需求影响不大。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来 2-3 年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。因此可以预测，未来 23 年我国房地产市场的需求将继续迅速增长。从供给看，近期出台的提高存款准备金率、存贷款利率和项目资本金比例、严格土地管理、控制拆迁规模等宏观政策都在一定程度上减缓了房地产市场的供给增速。在国家控制投资规模、紧缩“银根” 、 “地根”的宏观调控政策不可能有根本改变的情况下，未来 2-3 年全国房地产市场的供给增速将略有减缓。房地产市场供求发展不平衡的矛盾将继续存在。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合21 / 30理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来 23 年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，目前房地产市场上大户型、低密度住宅占比偏高的状况将改变，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。长期以来，我国东部地区经济较为发达，高收入人口较多，人均 GDP 与收入水平明显高于中、西部地区，一直是房地产开发投资的重点区域。中西部地区相对低廉的土地价格、人工成本、具有上升潜力的房地产价格以及由此产生的较高的房地产收益预期也对开发商产生了强大的吸引力，近年来东部房地产投资资金部分向中西部中心城市转移，为中、西部地区的房地产业提供了强劲的增长动力，未来 23 年，这一趋势仍将继续。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。利润率的下降、22 / 30宏观调控带来的销售速度放缓以及信贷的收缩将使房地产开发企业的资金压力空前加大，从而形成一个自动淘汰机制。可以预见未来 2-3 年房地产开发企业的并购将在现有的基础上得以延续并进一步发展，以获取资源为目的的并购仍将是主流。有实力的房地产开发企业通过并购与重组逐步扩大市场份额；一些缺少土地与资金支撑的中小开发商、不具备专业素质和能力而只是凭借有利时机以资金合作方式从房地产业务中分一杯羹的企业、一些高负债公司有可能被兼并或破产。而无论是强强联合，还是强弱结合，都是通过进行土地、资金、人力、品牌等资源的整合追求资源利用最大化，达到企业双赢甚至多赢的目标。二万科的 SWOT 分析万科概况：万科成立于 84 年 5 月，前身为隶属于深圳经济特区发展公司的全民所有制贸易企业。88 年 12 月公司经股份制改组，成为全国首批上市公司之一。93 年 4 月向境外发行 4,500万股 B 股。 公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，以商品住宅为主要产品。涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在23 / 30上海、北京、天津、深圳等中国区域经济中心 1988年到 XX 年 20 年间，万科股价增值超过 1000 倍；1991 年到XX 年，万科平均每年主营业务复合增长率 28%，净利润复合增长率 31%。从 XX 年开始，万科的年复合增长率超过了60%，XX 年更成为全国首家销售额超过 200 亿元的房企。在中国第一批上市公司中，万科是唯一一家连续 16 年保持盈利、保持增长的公司。与此同时，万科在公司治理方面有口皆碑，不但在国内首次对上市公司治理水平给予系统的排名，万科是唯一一个3A 级；在包括亚洲货币 、英国 IR 杂志等对内地公司的评选中，万科也屡次获得最佳公司治理奖项。万科的优势1.高度专业化创造核心竞争力1992 年之前万科在走一条小而全的多元化经营路线。1984年成立的万科，开始做进口电器生意，很快业务拓展到出口、广告、饮料生产、工业制造、房地产、股票投资等领域，成为一家典型的多元化企业，所涉及的行业都有不俗表现，被社会视为经营成功案例。但由于资源分散无法在24 / 30某个行业形成规模优势，不但企业持续发展能力受到限制，抗风险能力也明显不足。1992 年万科确立房地产为主导行业，开始进行由多元化转为房地产开发为主导业务的专一化战略调整。1994 年万科进一步在产品上改变公寓、别墅、写字楼什么都干的做法，专一到只做房地产市场的主流产品中档住宅。经过 10 年调整，万科成为一家专做房地产的企业。万科企业股份有限公司董事长王石万科，16 年前就上市，有 A 股、B 股，却不宣称是“资本经营” 。明明早就将业务集中在房地产，却还嫌不专，索性将产品简化至适合中产阶级的普通住宅。今后他们还要将产品更加标准化，甚至主要部件都在总部设计好，通过住宅工业化带动进一步的大规模生产。市场热点不断变换，王石却带领万科一直在做“减法”：对非核心企业实行关、停、并、转，盘活存量。通过高度专业化，万科创造了自己的核心竞争力，通过推动规模化产业化生产，提升了产品质量与服务。这种清晰的公司战略，使万科整合了优势资源，高效率的完成稳步增长的“乘法2.点线片扩张战略25 / 30以四个经济圈和几个内陆核心城市为重点发展区域，力求在一个特定的区域内而不是一个城市里实现各种资源的集约化经营。四个经济圈包括珠江三角洲、长江三角洲、以北京、天津为核心的环渤海经济带和东北第四极。与大多数长期在同一城市或同一区域进行开发的地产商不同，万科很早就开始了跨地域扩张，努力成为全国性品牌，1993年因市场环境变化一度出现战略收缩，到 2000 年即开始第二轮扩张，先后在国内 16 个城市进行了项目开发，形成了“万科地产在中国”的开发格局。 “全国性思维，本土化运作”的跨地域运作模式使万科与开发城市之间形成了互动的资源网络，项目之间遥相呼应，理念、资金、人才的流动共享，使品牌效应呼之欲出。王石表示，面临良好的市场机遇，万科将以上海、深圳、广州为核心城市，选择以上海为龙头的长江三角洲地区和广州为龙头的珠江三角洲地区进行区域重点发展，同时万科还将选择以沈阳为中心的东北地区，北京、天津等核心城市和成都、武汉等腹地区域经济中心城市作为发展目标，进一步扩大万科在各地的市场份额，实现成为行业领跑者的目标。根据他的战略规划，至 XX 年，万科地产业务的销售量将较 2002 年增长一倍以上，营业收入将超过 100 亿元，26 / 30在全国商品住宅市场占有率排名第一，成为中国房地产行业的领导者。3. 独特的品牌优势2001 年成功转让万佳股权后，万科完成了专业化调整，成为以房地产开发为核心业务的上市公司，塑造了“万科城市花园” 、 “万科四季花城” 、 “万科花园新城”等系列项目品牌，万科物业管理也赢得良好的口碑。万科所倡导的积