关于“XX创意(快捷)酒店”、“XX宾馆”酒店群(四星级)建设项目投资分析

关于关于 XX XX 创意 快捷 酒店创意 快捷 酒店 XX XX 宾馆宾馆 四星级四星级 酒店群酒店群建设项目投资分析建设项目投资分析 投资商概况 投资商概况 广东 XXXX 生态村有限公司 以下简称 生态村 系黄山 XX 集团 香港 XX 集团合力投资的项 目 生态村以生态旅游 商务会议 酒店 高端房地产开发为主 集自然生态 地方文化 旅游 观光 体育健身 休闲娱乐 教育培训 会议酒店 度假居住等为一体 而 XX 集团是以房地产开 发为龙头 兼营工程建筑 物业管理 文化传媒 旅游开发等产业多元化企业 二 二 项目概述项目概述 一 项目介绍 项目名称 XX 创意 快捷 酒店 XX 宾馆 四星级 XX 大酒店 暂略 酒店群 建设项目 以下简称 项目 是总占地面积5000亩 其中水域面积1500亩 山坡地 面积3500亩 的生态村中一个功能配套项目 二 地域情况 项目位于 XX 市云翠湖 寒妈水库 畔生态村内 距离市中心区域仅 3 公里 又毗邻 XX 高速 XX 出入口 随着国道 324 修建正常通车 XX 空港区 海港区 及周边地区一批战略性投资 项目的形成 促进了与周边地区互为市场的格局必将得到平衡发展 项目将成为 XX 及周边地区旅 游度假 体育健身 休闲娱乐 教育培训 会议酒店 投资居住等综合服务的重要基地 三 功能布局 项目中 XX 创意酒店分布在 1 号楼 1F 酒店前厅部 3 6F 为房务楼层客房 76 间 XX 宾馆由 XX 大厦改建主楼层 1 2F 裙楼而成 保留原有生态村房产展示中心区 现代化商 务中心 视听室 区 XXXX 公司办公区 商业区 银行 等 计划改建酒店客房部分 豪华套房 6 间 商务间 2 间 单人标准房 8 间 双人标准房 80 间 贵宾接待室 可容纳 160 200 人的大型 会议室 可容纳 80 120 人的中型会议室 3 间小型会议室 公司办公区内 等 酒店餐饮部分 自助 早 餐厅 咖啡厅 休闲茶吧 可容纳 240 人以上的大型宴会厅 19 间中餐厅豪华包厢 四 项目背景 依照 造环境 聚人气 创价值 的战略定位 以景区建设为抓手 以品牌打造为依托 以 经济发展为目标 着力打造 AAAA 景区的基础上 将生态村建设发展成为一个文化产业园 加上动 漫文化产业形成 逐渐升级发展成为现代文化产业园 使公司走上稳健而快速的多元化持续发展 之路 项目创意酒店建成后 将形成更大的居住 度假建筑群 大大提高整个生态村的住宿接待吐 纳能力 更为下一步建造五星级酒店 打造高星级旅游酒店经营管理打下坚实的基础和储备更多 的资源 项目中 XX 宾馆改造方案调整后 实现了从单一功能转变为 XX 宾馆 XX 接待中心 XX 培训中 心 XX 展示中心 XX 指挥中心等多功能一体化项目 酒店群 的建设和运营 将有力地提升生 态村旅游观光 投资考察接待规模和档次 因此 项目是 XX 集团的一个展示窗口 也是成员企业 的培训中心 更是集团筹集举办各类房产展示 促销活动的平台 推动房地开发 销售 管理与 旅游业的完美结合与体现 对树立 XX 形象 打造 XX 品牌有着深远影响和重大的意义 五 项目必要性 1 优化配置 降低成本 滚动投资 提高收益 项目有利于房地产资源的优化配置 有利于房地产业的滚动开发投资 也有利于确保资产保 值增值 由于生态村规模较大 属于长线项目 而市场需求尚有许多不确定因素 低密度高档住宅 的市场销售可能会有一定的时间差 现金流的测算与资金运作难度都相当高 对改造并实施统一 化管理的大厦 能实现有效降低成本和更高财务获利能力 确保大厦实现资产保值增值 2 树立形象 抓住机遇 树立形象 打造品牌 项目的实施正是行业精品战略地实施 高级商务写字楼和高星级酒店的有机组合对大厦来说 是全新高效的主题式商业组合 两者商业模式既相对独立又互为补充 项目是生态村第一座功能 完整的大楼 是生态村的标志性建筑 酒店与写字楼互为补充的结构调整 生态村的开发 迎合 了 XX 空港区 海港区 等经济战略的最好契机 这一区位优势也将使项目成为生态村树立 形象 打造品牌发展战略的桥头堡 促进生态村发展发挥了不可替代的作用 3 造环境 聚人气 创价值 精包装 生态村集 XX 广场 青梅种植示范观光区 酒店会议接待区 体育健身活动区 水上乐园娱乐 区 异域风情商业区 休闲度假生态居住区 老年人养生居住区 科研文化教育区等九大功能区 于一体 项目的建设和运营 为打造 AAAA 景区打前锋 树立旅游文化精品形象 打造旅游知名品 牌 展示出生态村强大的生命力和市场竞争力 推动生态村通过挖掘整理 包装提炼文化奇葩 发展建设成为一个文化产业园区 加上动漫文化产业形成 逐渐升级发展成为现代文化产业园 三 市场分析三 市场分析 一 周边旅游市场现状 度假酒店经营季节性强 讲究人与自然的充分融合 对酒店区域内的环境设计要求高 对娱 乐设施的配套要求较完善 周边目前较有规模档次的度假休闲酒店类型只有 XXX 温泉度假村 市 区多为商务型 经济型酒店 且规模不等 档次不同 服务水准参差不齐 相对于度假休闲酒店 而言 对旅游资源还有相当依赖性 二 发展趋势预测 随着居民生活水平的提高及对更高生活质量的追求 人们对高品质度假村的需求正在逐渐增 加 随着生态村建设进度的逐渐推进 园内生态环境 配套设施的不断完善 大多数政府行政 企事业单位出于封闭性和交流性的考虑 将选在设施服务较好的度假村中进行 增加了社会对高 层次度假村的需求 生态村目前启动运行的仅为水上乐园 水上餐厅等设施 原生态村办公楼转 变规划为梅园宾馆 正是此契机背景下应运而生 迎合市场需求 填补生态村目前功能配套不完 整 接待住宿功能的空白地带 三 市场定位 项目的定位为 创意酒店 和 四星级酒店 通过项目 硬件 上的 创意 和 四星级 配套 与 软件 上的 管理 与 服务 有机地结合 让旅游者真正体验与自然的完美融合 让投资 置业者真正感受享有最高生活品质 星级酒店礼遇服务和星级物业管家服务 公司是房地产开 发企业 本项目将承接调整前公司的展示中心 会议中心和培训中心功能 在吸引游客在项目下 榻入住度假 来景区及其周围旅游观光方面 主要以普宁市区为中心 向毗邻的周边城镇辐射为 主 争取一些会议和培训班 并不断从周边地区继续辐射延伸到其他地区一些旅游团体 项目优 越的地理位置和便捷的交通 对吸引周边旅游度假客源均有 定优势 尤其是对各种会议和培训 班的吸引力很大 这是最大的潜在优势 也将可能发展成为潜在的投资置业者 4 市场细分 近期目标市场 XX 市主城区及 XX XX XX 等周边区县游客 项目正能满足人回归自然 放松 身心 陶冶情操游客的接待需要 随着旅游产品的深度开发及交通等基础条件的逐步完善 生态 村正在成为观光 度假 会议 科教 探险 旅游和投资的理想目的地 中期目标市场 随着 XXX 国道的正常通车和生态村建设推进 会进一步辐射吸引 XX 主城区 XX XX XX XX XX 主城区等地区近程短线旅游游客 远期目标市场 随着知名度的提高 吸引省内 国内其他地区游客和商务游客等机会客源市 场 同时 景区的提档升级将对国内较远距离的客源市场及海外回乡客源市场逐渐形成吸引力 五 经营模式 经营上采用全新的经营管理模式 强化市场开发 拓展客源市场 积极开展全方位 多渠道 大规模的促销公关宣传活动 扩大酒店的知名度和美誉度 整合生态村旅游资源 推行酒店会员 制或业主会员制 拉动连带消费或推行捆绑营销 客源多元化 与旅行社 商业订房网站 会议 会展公司等多种相关机构合作 降低酒店对某一渠道的依赖度 不断开辟新兴客源市场 随着景 区的不断开发建设 以及日益火热的旅游潮流 广大游客必将由目前的旅游观光向综合旅游发展 极力推动生态村开发 销售及管理的发展 加速旅游观光 度假 会议 商务 健身 娱乐及投 资等多形式 多层次的发展 推进真正意义上的 AAAA 级景区旅游房产走向成熟 4 4 投资测算投资测算 一 建设投资 项目改造建设计划总计投资 XXXX 万元 二 年度经营效益测算 收入预测 预计第 年营业收入在 1572 43 万元左右 从经营期 第二年开始 在正常成本费用按一定比率下浮情况下 各项营业收入将按一定比率上浮递增 1 营业收入 营业收入合计1572 43万元 1 客房收入 经营期第 年旺季 淡季和平季取日均租金 XX 创意酒店148元 XX 宾馆248元 出租率70 当年客房租金收入为895 68万元 其中 XX 创意酒店287 39 万元 即76间 套 148元 天 365天 70 287 39万元 XX 宾馆608 29 万元 即96间 套 248元 天 365天 70 608 29万元 2 餐饮收入 酒店设计可供 430 人同时就餐 经营期第 年旺季 淡季和平季取上座率 50 人均消费 40 元 日开餐二次 当年营业收入为 641 49 万元 其中 咖啡厅 休闲茶吧 13 69 万元 即60座 25元 人 365天 25 13 69万元 中餐厅 宴会厅 627 80 万元 即430座 2餐 365天 40元 人 50 627 80万元 3 会议室收入 大型会议取场次租金880元 中型会议室取场次租金480元 出租率30 当年 会议室租金收入为29 78万元 即1360元 2 365天 30 29 78万元 4 商务中心收入 5 48 万元 即150元 365天 5 48万元 2 营业税金及附加 大约按总收入的5 5 86 48万元 即营业税 增值税 城建税 教育费 附加 86 48 3 营业成本 营业成本合计263 65万元 1 餐饮成本 256 60万元 即641 49 40 256 60万元 2 其他成本 7 05万元 即29 78 20 5 48 20 7 05万元 4 各项费用 各项费用合计 573 94万元 其中 1 工资及福利费用 212 28万元 即营业收入的13 5 包括 职工养老保险 失业保险 大 病保险 工伤保险 生育保险等及其他有关职工福利费 2 能源费用 157 24万元 即营业收入的10 3 日常维修费用 23 59万元 即营业收入的1 5 4 营业部门费用 78 62万元 即营业收入的5 包括 客用品 免费食品 装饰费用 清 洁用品 卖房佣金 布草 器皿 酒吧费用 布草洗涤费 音乐娱乐费 印刷费 厨房用具等 5 市场推广费用 23 59万元 即营业收入的1 5 6 一般管理费用 78 62万元 即营业收入的5 包括一般办公费用 纸张文具费 邮电通讯 费用 交通费用 接待费用 董事会费 培训费用 工作餐费 工作服装费及不可预见费用等 营业利润 营业收入 营业税金及附加 营业成本 各项费用 648 36万元 三 固定资产折旧 假设折旧期为50年 自营业之年起计算 年折旧额为 XX 万元 四 收回成本年限 X 年 不含建设期 五 结论五 结论 项目的建设 一是经济效益