房地产企业尽职调查ppt课件.ppt

房地产企业尽职调查 如何轻松完成对房地产企业的调查 拿到一个项目从何处着手 如何评判一个开发项目的优劣 现场调查时应注意那些细节 房地产财务核实的重点 等等 一 房地产基础知识二 房地产开发流程三 现场调查四 风险总结 3 目录CONTENTS 一 房地产基础知识 一 房地产业概述 二 房地产业特点 三 房地产市场概述 四 房地产市场参与者 五 房地产市场分类 六 土地相关知识 七 房地产相关专业术语 一 一 房地产业概述 房地产业是从事房地产投资 开发 经营 服务和管理的行业 包括房地产开发经营 房地产中介服务 物业管理和其他房地产活动 由于它的多重性质 在国民经济产业分类中 属于第三产业 一 二 房地产业特点 区域性较强 企业竞争不完全 受土地 资金的高度制约 高负债 高风险 波动性大 与政府关系密切 具有关联性 一 二 房地产业特点 区域性较强 企业竞争不完全 我国房地产呈现出地域分布不均衡性 大型房地产企业基本集中在北京 上海 江浙等地 另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性 某一地区的市场 外地房地产企业很难打入 受土地 资金的高度制约 由于我国人口众多 相对土地较少 房地产业发展相当迅速 所以不少地方出现了寸土寸金的情况 另外 我国大多数房地产企业正处于发展阶段 特别是民营房地产企业 可用于开发的资金相当紧张 银行贷款又受到一些政策限制 所以 土地和资金就成了制约我国房地产企业发展的因素之一 一 二 房地产业特点 高负债 高风险 波动性大 房地产企业在发展时 往往要承担很大的债务 而房地产业的市场竞争是相当残酷的 无数房地产企业的倒下已经证明了这个行业的高风险性 在这样的市场环境下 整个房地产业受到政策 市场等条件的影响 也是时而火爆 时而降温 因此高负债 高风险 波动性大也就是我国房地产业的又一大特点 与政府关系密切 过去长期计划经济的影响和房地产行业的特殊性 决定了我国房地产行业与政府的关系密不可分 纵观我国房地产业的发展 每一个阶段都与国家或地方出台的一些政策有着密切的关系 同时房地产企业在自身发展的过程中 从项目的立项审批到工程结束的验收 都不可避免地与政府相关部门发生种种联系 一 二 房地产业特点 具有关联性 房地产产业的产业链条很长 环节很多 它的发展会带动一大批相关产业的发展 房地产业开发从土地获取 设计与前期准备 到建筑安装施工 销售实现以及物业管理等 牵涉到一大批相关产业 一 三 房地产市场概述 含义 房地产市场是从事房产 土地的出售 租赁 买卖 抵押等交易活动的场所或领域 一 四 房地产市场参与者 参与者 土地所有者或当前使用者开发商政府及政府机构金融机构建筑承包商专业顾问 建筑师 工程师 会计师 造价工程师 估价师 律师 购房者 开发商资质等级 资质等级注册资本经营时间近3年累计竣工一级资质 5000万元 5年 30万平米二级资质 2000万元 3年 15万平米三级资质 800万元 2年 5万平米四级资质 100万元 1年 一 五 房地产市场分类 按增量存量划分为 一级市场 土地使用权出让市场二级市场 土地转让 新建商品房租售市场三级市场 存量房地产交易市场 二手房市场 按用途划分为 居住物业市场 普通住宅 别墅 公寓等商业物业市场 写字楼 商场 休闲旅游设施 酒店等工业物业市场 工业厂房 工业写字楼 仓储用房等 一 六 土地相关知识 土地制度概述土地分类房地产专业术语 土地制度概述 国有土地 城市市区 集体土地 农村 城市郊区 我国现行土地制度 所有权 土地制度概述 我国现行土地制度 使用权 国有土地使用权出让 国家 土地使用者 土地使用权 一定年限 土地使用权出让金 提前支付 土地使用权出让 土地一级市场 由国家垄断 只拥有土地使用权 没有所有权 国有土地使用权出让方式 招标方式拍卖方式挂牌方式协议方式 办理土地登记 核发 建设用地批准书 交付土地 发布出让公告 编制出让文件 地价评估确定出让底价 编制 确定出让方案 公布出让计划确定供地方式 签订出让合同公布结果 招标 拍卖 挂牌 协议 招拍挂实施 1 2 3 4 5 7 8 9 申请及资格审查 6 10 国有土地使用权出让流程 土地制度概述 土地分类 生地 是指不具有城市基础设施的土地 如农地 荒地 毛地 有一定的城市基础设施 但有地上物 如房屋 围墙 树木等 需要拆除的土地 如旧城改造土地 熟地 是指具有较完善的城市基础设施且场地平整 可以直接在其上建设房屋的土地 包括三通一平 五通一平 七通一平 其中三通一平是指通水 通路 通电及土地平整 建设用地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化卫生 体育用地50年 综合及其他用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 房地产专业术语 建筑用地面积 总建筑面积 建筑或建筑群实际占用的土地面积 包括室外工程 如绿化 道路 停车场等 的面积 其形状和大小由建筑红线加以控制 总建筑面积是指小区内住宅 公建 人防地下室面积总和 用地红线 经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线 建筑红线 建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线 建筑红线可与道路红线重合 一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后 以便腾出用地 改善或美化环境 取得良好的效果 道路红线 道路用地和两例建筑用地的分界线 红线内包括车行道 步行道 绿化带和分隔带 宽度根据要求变化 以满足交通 绿化 通风日照 建筑景况和地下管线的要求 层高 净高 层高是指房产高度以 层 为单位计量 每一层的高度国家在设计上有要求 这个高度就叫层高 它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离 目前一般住宅层高都在2 8米左右 净高是指层高减去楼板厚度的净剩值 建筑间距 两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离 建筑间距主要根据所在地区的日照 通风 采光 消防安全等方面的因素综合考虑确定 低层建筑 多层建筑 小高层建筑 非规范性 高层建筑 高度小于或等于10米的建筑 低层居住建筑为1层至3层 高度大于10米 小于或等于24米的建筑 多层住宅为4层至6层 高度大于24米的建筑 中高层住宅为7层至9层 高层住宅为10层及以上 介于多层及高层之间 一般指7 18层之间的建筑 定义 是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率 对于发展商来说 容积率决定地价成本在房屋中占的比例 而对于住户来说 容积率直接涉及到居住的舒适度 计算公式 容积率 地上总建筑面积 规划用地面积 容积率 定义 单位建筑面积平均分摊的土地价格 楼面地价是房价的主要组成部分之一 计算方法 总建筑面积 土地面积 容积率楼面地价 土地总价 总建筑面积 土地单价 容积率例 某宗土地面积为35亩 价格为180万元 亩 容积率为3 那么楼面地价是多少 答 土地单价 180万元 666 67平米 2700元 平米楼面地价 2700 3 900元 平米 楼面地价 定义 指建筑物的覆盖率 计算公式 建筑密度 建筑物的基底面积总和 规划建设用地面积 例 一块地为10000平方米 其中建筑底层面积3000平方米 这块用地的建筑密度就是3000 10000 30 建筑密度 定义 绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率 主要包括公共绿地 宅旁绿地 配套公建所属绿地和道路绿地等 提示 绿化率只是开发商宣传楼盘绿化时用的概念 并没有法律和法规依据 计算公式绿地率 绿地面积 土地面积 绿地率 二 房地产开发流程 开发商选址 立项 一 前期准备阶段 小贴士 二 实质建设阶段 小贴士 核发 建设用地规划许可证 规定了用地性质 位置 界限 核发 建设工程规划许可证 取得后 应在6个月内申请开工 小贴士 申请领取 建筑工程施工许可证 应具备的条件 已经取得前三个证 施工场地已经基本具备施工条件 需要拆迁的 其拆迁进度符合施工要求 场地达到施工条件的证明材料 已经确定施工企业 中标通知书 备案的施工合同 有满足施工需要的施工图纸及技术资料 并且已按规定进行了审查 施工图审查合格书记备案表 有保证工程质量和安全的具体措施 安全条件审查表 按照规定应该委托监理的工程已委托监理 监理中标通知书 监理合同 建设资金已经落实 建设工期不足一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的50 建设工期超过一年的 到位资金原则上不得少于工程合同价的30 小贴士 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段 在本阶段 主要工作目标是质量控制 进度控制及成本控制 为了更快的收回成本 回笼资金 实现赢利 开发商通常在建设阶段采用项目预售的方式对物业进行销售 三 预售阶段 小贴士 城市商品房预售管理办法 第五条规定领取 商品房预销售许可证 的条件 1 已交付全部土地使用权出让金 取得土地使用权证书 2 持有建设工程规划和施工许可证 3 按提供预售的商品房计算 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25 以上 并已经确定施工进度和竣工交付日期 未取得该证的 不得以预定 排好 发放VIP卡等方式向购房者收取定金等费用 小贴士 开发企业应当自签定商品房预售合同之日起30日内 向房管部门办理合同登记备案手续 建设用地规划许可证 是建设单位在向土地管理部门申请征用 划拨土地前 经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证 是建设单位用地的法律凭证 国有土地使用证 是证明土地使用者 单位或个人 使用国有土地的法律凭证 受法律保护 建设工程规划许可证 是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证 是建设单位建设工程的法律凭证 是建设活动中接受监督检查时的法定依据 没有此证的建设单位 其工程建筑是违章建筑 不能领取房地产权属证件 建筑工程施工许可证 即开工证 是建筑施工单位符合各种施工条件 允许开工的批准文件 是建设单位进行工程施工的法律凭证 也是房屋权属登记的主要依据之一 商品房销售 预售 许可证 是市 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件 开发相关证件及解释 开发流程总结 三 现场调查 一般步骤 一 管理人员座谈 二 现场走访 三 周边楼盘暗访 四 财务及相关资料核实 五 反担保措施调查 一 管理人员座谈搜集客户基础资料 查看其注册资本是否到位 股权结构 资质等级等 与管理层座谈 沟通了解 股东背景及各股东之间的关系 前期开发业绩 管理层经验 素质 本次借款计划 包括资金用途 反担保设置等 在建项目投资安排 土地储备 未来项目计划 其他 二 现场走访1 售楼部 做好地图定位 了解项目具体位置 道路情况 及其与周边的配套设施如政府 学校 车站等的距离 观察周边环境 观察售楼部现场装修风格 绿化 客流量 景气度 让客户销售人员介绍其沙盘 直观了解项目整体情况 如共计多少栋住宅 主要户型 套数 目前在建是哪部分 在售是哪部分 销售单价如何等等 到销售部电脑系统查看其销控表 并登陆房管局备案系统进行确认 二 现场走访2 项目施工现场 查看现场是否正常开工 查看实际工程进度 现场管理水平 与施工管理人员谈话 了解其施工进度是否正常 施工条件是否会导致成本超出预期 三 周边楼盘暗访项目所在位置周边可比性的房地产开发项目体量大小 建设进程 销售价格 销售情况等 四 财务及相关资料核实1 合法合规性核实 检查基础资料及五证原件 与复印件核对一致 查看土地缴款凭证原件及土地出让合同 2 工程进度核实 检查中标通知书 工程施工合同原件 核实其工程期限 承建商垫资情况 工程款支付方式等 了解施工方资质等级 履约能力等 查验施工单位编制的形象进度 检查监理报告 以及建设单位确认的已完成工作量统计报表 将施工进度与计划进度比较 判断是否正常 如存在差距 应分析原因 如资金 天气 交通 材料供应 承建商违约等因素 四 财务及相关资料核实3 项目投入情况核实 预付账款真实性调查 存货真实性调查 从项目可研报告掌握投资概算 如实际投资与预算存在差异 应分析存在差异的原因 与第2项结合判断其是否存在拖欠工程款情况 4 资金来源情况核实 其他应付款核实 资本公积核实了解是否为股东投入还是存在民间融资 四 财务及相关资料核实5 项目销售情况核实 销售收入核实 预收账款核实对项目实际销售情况进行调查与说明 需对销售合同 收款凭证 网上备案情况进行调查 信息应相互映证 6 刚性负债情况核实 短期借款核实 长期借款核实查看借款合同及抵押合同等 了解其资金取得条件及资金成本 提示 应同时对其关联单位和个人做上述核实 房地产常见贷款方式 房产开发贷款用途 该贷款可用于偿还土地购置贷款 支付建设阶段的人工 材料 设备等相关成本 抵押物 处于开发建设中的房地产项目 土地使用权 在建工程 是主要抵押物 过程控制 随工程建设进度分阶段拨付 同时确保建设贷款用于既定目的 确保房地产价值随贷款拨付额增长而同步增长 保障贷款人利益 还款来源 销售收入或房地产抵押贷款 房地产抵押贷款种类 个人住房抵押贷款 商用房地产抵押贷款 一般为5年期 在建工程抵押贷款 一次确定贷款额度 一次办理房屋期权抵押登记 按工程形象进度 分次发放贷款 土地储备贷款 个人按揭贷款等 略 小贴士 小贴士 通过成本测算 销售预算估算利润空间 其中成本构成如下 存货 开发成本的核实 1 编制或获取开发成本明细余额表 复核其加计数是否准确 与总账 明细账余额是否相符 2 抽查成本 费用入账的依据是否充分 计算是否准确 相关凭证是否齐全 3 对重大的成本费用应查验合同 协议 并收集土地权证等证据 4 对新增项目的开发成本 应查验并取证其立项相关批文等资料 应查验和取证如下资料 立项批文 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证等 5 检查已完工项目及其他转出数原始凭证是否齐全 会计处理是否正确 根据客户提供的 开发成本结算表 结合开发成本明细账贷方发生额 查验已完工项目结转开发产品金额是否是否完整 合理 查验已完工项目结转至其他科目的金额和内容是否正确 合理 预收账款的核实 1 获取或编制预收账款明细表 复核加计正确并与总账数 报表数和明细账合计数核对是否相符 2 抽查预收账款有关的商品房销售合同 1 向客户取得预售许可证 并将预售房情况与预售许可证的内容进行核对 2 抽查部分预售合同 商品房销售合同 和定金合同 将合同情况如房产权利人 房号 面积 销售单价 总房价 交房情况等相关内容 与账面情况进行核对 3 核对当地房地产交易网的网上信息 将网上所示信息与账面情况进行核对 3 抽查明细账发生额 检查原始凭证与账面记录是否相符 检查资金流入来源是否真实 1 查询原始凭证如POS单 收据 2 预收账款的贷方发生额为转账方式 需结合对应科目进行查验 4 检查预收账款长期挂账的原因 如有 应向公司有关人员查询该款项的性质 并取得相关依据 特别需关注是否存在退房等纠纷情况 五 反担保措施调查 1 土地 房产抵押应从资产的现状 地理位置 用途等方面 对变现能力进行评价 应核实购买合同 价款支付凭证 产权证等原件 2 在建工程抵押以项目本身的在建工程作抵押的 应核查在建工程及土地现有抵押状况 尤其关注工程款支付情况 承建商工人工资发放情况 根据开发商及承建商的实力分析拖欠工程款及工人工资可能性的大小 确保不存在影响抵押权利的烂尾风险及法律纠纷 3 预售房备案登记了解该预售房的工程形象进度 是否存在烂尾风险 房产价值评估依据 市场环境 楼盘销售情况等 4 其他 价值评估影响因素 居住物业 1 位置 2 交通条件 公共汽车 地铁等 3 生活配套 商店 超市 菜市场 银行 学校 医院等是否齐全 4 环境质量 绿化 空气质量 噪音等 5 建筑结构 承重材料不同 砖木结构 古建筑 50至60年代民用建筑等 砖混结构 造价低 抗震性差 层高受限制 钢筋混凝土结构 抗震性好 耐用年限较长 钢结构 建筑成本高 适用于超高层或大跨度建筑 如体育馆 厂房等 6 建筑质量 装饰装修等 提示 对于居住房地产 由于其交易量大 容易获得类似交易案例 因此我们主要通过收集周边类似房屋成交价进行评估 商业物业 1 所处地段繁华程度2 交通条件 停车是否方便等 3 临街状况 4 楼层 一般来说 如果没有电梯 二层与一层商业价格相差较大 根据估价实践统计 在50 80 左右 而二层与其他层价格差距较小 但如果有自动扶梯上下 楼层间的价格差距将大大缩小 5 建筑品质 提示 由于商业地产的主要特性是产生收益 因此我们主要通过其产生的收益来推断其价值 常用的方法是根据租售比推算 租售比 租金例如 富力天汇写字楼月租金在90 100元 平米 月 计算其年租金为1140元 平米 再根据目前市场租售比5 6 推算其价值约为 1140 6 19000元 平米 现场调查关注点总结 开发商经验及实力项目前景合法合规性审查项目投入及资金来源情况工程进度项目预售情况负债水平反担保物查看 四 风险总结 一 入市时机不对 一是宏观经济周期下行 二是地区入市时机 要考虑销售季节 金九银十 周边竞争对手销售情况等 假如客户正在准备开发的楼盘五公里以内 有一个恒大楼盘也正在开发 对方无论是实力 还是楼盘体量 品质各方面对客户都形成极大的冲击 二 项目地理位置不佳 对于房地产来说 最重要的除了位置还是位置 当然这个位置不仅仅是指自然地理位置 还包括与其相联系的社会经济位置 例如项目所在区域的市场竞争非常激烈 市场消化不强 同类物业供大于求 三 合法合规性 由于房地产开发的整个流程和政府各部门密不可分 某些开发商与当地政府官员关系密切 便不走正规流程 其隐形成本不可估量之外 若遇到竞争对手或知情人士的举报则可能付出更大的代价 四 缺乏清晰市场定位 或定位失误 市场定位决定着项目的营销方向 是开发