第一章物业管理理论与实务概述1VIP

1 课课 题题 教教 案案 授课题目授课题目第一章 物业管理理论与实务概述 实施日程实施日程第 4 周 第 4 周授课时数授课时数 2 教学目的教学目的 与与 教学要求教学要求 掌握物业管理的概念 特点熟悉现代物业管理运作的原则与要求 教学重点教学重点 与与 教学难点教学难点 物业管理的概念 原则与要求 教学过程 教学过程 引言 引言 改革开放以后的物业管理 20 世纪 80 年代起 市场经济日趋活跃 城市建设事业 迅速发展 房地产经营管理体制的改革步伐加快 1981 年 3 月 18 日深圳第一家涉外商品 房管理的专业公司 深圳市物业管理公司成立 标志着物业管理在中国大地的复苏 也意味 着现代意义的物业管理在中国诞生了 第一节 物业与物业管理的基本概念 一 物业管理的历程 一 物业管理的产生与发展 1 物业管理起源于英国 欧洲的资本主义进入高度增长时期 尤其是英国 对劳动力的需求猛增 大量农村人 口涌入城市 使城市原有的各种住房极其设施不堪重负 一些开发商 简易住宅低价 贫民 工人居住 由于设备简陋 环境脏乱 拖欠租金 人为破坏设施 业主利益受损害 奥克维亚 希 尔为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管理办法 行之有效 不仅改善了环境 还缓和了对立关系 很快被其他业主效仿 并引起政府有关部门部门重视 物业管理这一 行业从此诞生 被普遍推广于世界各国 并不断发展成熟 2 香港 新加坡的物业管理 香港 由于历史的原因 香 2 港长期受英国的统治 物业管理自然也受其影响 香港 的专业物业管理始于 20 世界 60 年代 香港当局大力推行 居者有其屋 计划 政府不仅 从英国引进物业管理人才 物业管理理论和方法 而且结合当地实行又有所发展 新加坡 产生和发展同国家的经济发展和城市发展有着密切的管理 1960 年 2 月政府 建立了建屋发展局 负责实施政府的建屋计划和统筹物业管理工作 新加坡的物业管理范 围很广 除购房和转销直接由建屋发展局审批外 其他业务都在物业公司办理 我国物业 管理的全功能 多方位的综合管理服务以及以业为主 多种经营思路无疑是受到了新加坡 物业管理的启发 并且 发放住户手册 住户公约 等做法 也广为我国的物业管理所借 鉴 3 我国物业管理的历程 旧中国的物业管理 20 世纪的 20 年代 我国沿海及内地的一些大城市的房地产业蓬 2 勃发展 房地产业的繁荣带动了物业管理市场 当时已经出现了代理经租 清洁卫生 住 宅装修 服务管理等经营性的专业公司 可以说是我国现代物业管理的雏形 计划经济时代的物业管理 1949 年后 房屋是福利分配 房屋管理用简单的行政管理 办法代替了商品的经营管理 房地产经营活动基本停止 物业管理也随房地产市场一起销 声匿迹 改革开放以后的物业管理 20 世纪 80 年代起 市场经济日趋活跃 城市建设事业迅 速发展 房地产经营管理体制的改革步伐加快 1981 年 3 月 18 日深圳第一家涉外商品房 管理的专业公司 深圳市物业管理公司成立 标志着物业管理在中国大地的复苏 也意味着 现代意义的物业管理在中国诞生了 二 物业管理的发展条件 1 住房制度改革的深化推动物业管理走向千家万户 2 房地产市场竞争机制的完善使物业更加健全 3 社会需求使物业管理的质和量更上一层楼 三 物业管理的前景展望 1 巨大的潜在市场 一方面 传统的和非市场化的房屋管理模式纳入到市场的物业管理的轨道中来 将会 使物业管理业进一步壮大 另一方面 房地产市场日益扩大 需要现代化的符合国际管理 惯例的物业管理 2 新世纪的社会需求 二 物业与物业区域 一 物业的概念 物业与物业管理都是随着中国房地产经济体制改革从境外引进的新名词 物业管理起 源于 19 世纪 60 年代的英国 1981 年 3 月 10 日我国第一家物业公司深圳物业公司成立 物业管理是市场经济的产物 是我国房地产改革的必然结果 也是国人生活水平显著提高 的重要标志 1 物业的含义 物业是广东 香港 澳门地区人们对单元性房地产的称谓 物业 property 不同于房地产 real estate property 不动产 immovable property 物业通常是指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备 配套设施 相关场地等组成的单元性的房地产以及配套设施 设备和场地 2 分类 根据用途物业可分为居住物业 商业物业 工业物业及其他物业等多种类型 3 物业特征 固定性 耐久性 多样性 高值性 权益性 物业性质 自然属性 二元性 有限性 差异性和多样性 固定性永久性长期性 配套 性 3 社会属性 经济属性 权属性 垄断性 商品性 效用性 二 物业与房地产和不动产的区别 1 房地产 指以土地和房屋作为物质存在形态的资产 2 不动产 指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋 由于是不可移动的 所以叫 不动产 区别 1 使用范围不同 房地产一般指这一事物的整体 往往在宏观上使用 例房 地产体制改革而非物业体制改革 2 适用场合不同 物业是从使用角度讲 房地产 不动产是从财产等特性方面 三 物业区域 物业小区或物业辖区 由一种或几种物业 一栋或数栋房屋及其 附属设备 相关设施组合在一起的构成为一个自然街坊或封闭小区 一般情况下其附属的 共用设备设施不能分割 从而组合成一个相对独立的物业管理单位 三 物业管理 一 物业管理及其特点 1 含义 是指专业化的机构受业主和使用人的委托 依照合同或契约 以经营方式统 一管理物业 为业主和使用人提供综合性的有偿服务 使物业发展其使用价值 并使物业 尽可能地保值 增值 通过选聘物业管理企业 由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定 对房屋及 配套的设施设备和相关场地进行维修 养护 管理 维护相关区域内的环境卫生和秩序的 活动 2 物业管理的特点 社会化 专业化 企业化 经营型 覆盖面广 服务性强 专业 性强 业主处于主导地位 物业管理与社区管理相结合 二 物业管理与传统房地产管理的区别 1 管理体制不同 计划经济下的行政管理 无偿管理 市场经济下的专业化管理 有 偿管理 2 管理内容不同 单体建筑物的管理 物业管理 3 管理机制不同 业主与使用人的地位不同 被动接受 自我 委托管理 4 管理手段不同 服务质量不同 低效 无质量保证 专业高效高质量 5 所管房屋的产权结构不同 对物业的维护保养的保证不同 以租养房 以业养房 三 物业管理的目标和任务 1 创造安居乐业的生产 生活环境 2 物业的保值和增值 四 物业管理实务的性质与特点 物业管理实务是指物业管理的实际工作 包括物业管理工作内容 工作程序 工作方 4 法和要求等 一 物业管理实务的性质和特点 1 具有管理与服务的双重性 2 涉及范围广 系统性 综合性强 3 密切业主 相关性强 4 解决问题 时效性强 5 需求变化 递增性强 第二节 物业管理的类型 宗旨 原则与作用 一 物业管理的类型 委托服务型和租赁经营型 1 委托服务型物业管理 2 租赁经营型物业管理 二 物业管理的指导思想和宗旨 1 物业管理的指导思想 以服务为宗旨 以经营为手段 以效益为目的 2