土地增值税纳税筹划的各种方法

土地增值税是对房地产企业收益影响较大的税种之一 2006 年 12 月 28 日国 家税务总局发布的 关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 中明确规定 从 2007 年 2 月 1 日起 房地产企业土地增值税的交纳将由先前 的 预征制 转为 清算制 当前 对房地产企业来说 如何进行有效的土地增值 税税收筹划 减轻纳税负担 相应增加企业的盈利 势必成为当前及今后企业 发展中的重要课题 笔者认为可以从以下几个方面着手进行税收筹划 一 收入分散筹划法 按相关税法规定 土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除 项目金额后的余额 在扣除项目金额一定的情况下 转让收入越少 土地增值 额就越小 当然税率和税额就越低 因此 如何通过分散转让房地产的收入 就是一个着眼点 一般常见的方法是将可以分开单独处理的部分从整个房地产 中分离 分次单独签定合同 例如某房地产开发企业准备开发一栋精装修的楼 房 预计精装修房屋的市场售价是 800 万元 含装修费 600 万元 该企业可 以分两次签定合同 在毛坯房建成后先签 200 万元的房屋买卖合同 等装修 时再签 600 万元的装修合同 则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增 值税 而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围 不用缴纳土地增值税 这样就使得应纳税额有所减少 达到节税的目的 二 费用迁移筹划法 房地产开发费用即期间费用 管理费用 财务费用 经营费用 不以实际发生 数扣除 而是根据利息是否按转让房地产项目计算分摊作为一定条件 按房地 产项目直接成本的一定比例扣除 纳税人可以通过事前筹划 把实际发生的期 间费用转移到房地产开发项目直接成本中去 例如属于公司总部人员的工资 福利费 办公费 差旅费 业务招待费等都属于期间费用的开支范围 由于它 的实际发生数不能增加土地增值税的扣除金额 因此 人事部门可以在不影响 总部工作的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项目中 那 么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本中 期间费用少了又 不影响房地产开发费用的扣除 而房地产的开发成本却增大了 也就是说房地 产开发公司在不增加任何开支的情况下 通过费用迁移法 就可以增大土地增 值税允许扣除项目的金额 从而达到节税的目的 三 临界点 筹划法 房地产开发公司开发一个项目 总要获得一定的利润 但利润率越高 缴纳的 土地增值税就越多 税后利润可能反而越小 因此 如何做到使房价在同行中 最低 应缴土地增值税最少 所获利润最多是房地产公司应认真考虑的问题 按照税法有关优惠规定 纳税人建造普通标准住宅出售 增值额未超过扣除项 目金额的 20 的 免征土地增值税 增值额超过扣除项目金额 20 的 应就其 全部增值额按规定计税 这里的 20 的增值额 就是 临界点 根据临界点的税 负效应 可以对此进行纳税筹划 实际工作中 首先要测算增值率 增值额与允许扣除项目金额的比率 然后 设法调整增值率 改变增值率的方法有两种 一是合理定价 如在销售过程中 增值率略高于两极税率档次交界的增值率 通过适当降低价格可以减少增值额 降低土地增值税的适用税率 从而减轻税负 二是增加扣除额 主要是通过加 大投入来提高市场竞争力 按 土地增值税暂行实施细则 规定 房地产开发 成本中包括可以扣除的项目有 土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安 装费 基础设施费 公共配套设施费 开发间接费用等 纳税人可以通过改善 住房环境 提高房产的质量来适当增加了扣除项目 以高质低价来占领市场 例 某房地产公司建成一栋普通标准住宅 扣除项目金额为 800 万元 当地同 类住宅的市场售价约 l000 万元 假如定价 1 000 万元 增值率为 25 应纳 土地增值税为 90 万元 假如不考虑其他因素 获利为 1000 800 90 110 万 元 但如果定价 960 万元 X 一 800 800 20 增值率为 20 由于纳 税人建造的是普通标准住宅出售 且增值额未超过扣除项目金额的 20 的 所 以就可以免征土地增值税 则获利为 960 800 160 万元 二者相比税后利 润增加 50 万元 通过这个例子可以看出 企业在出售普通标准住宅时 通过 合理定价进行纳说筹划 完全可以使自己保持较低价格并获得较高的利润 四 费用均分筹划法 这种方法主要是针对房地产开发业务较多的企业 因为这类企业可能同时进行 几处房地产的开发业务 不同地方开发成本因为地价或其他原因可能不同 这 就会导致有的房屋开发出来销售后的增值率较高 而有的房屋增值率较低 这 种不均匀的状态实际会加重企业的税收负担 这就要求企业对开发成本进行必 要的调整 使得各处开发业务的增值率大致相同 从而节省税款 因此 平均 费用分摊是抵销增值额 减少纳税的极好选择 房地产开发企业可将一段时间 内发生的各项开发成本进行最大限度的调整分摊 就可以将获得的增值额进行 最大限度的平均 这样就不会出现某段时间增值率过高的现象 从而节省部分 税款的缴纳 如果结合其他筹划方法 使增值率刚好在某一临界点以下 则节 税就更明显 五 利息支出筹划法 房地产开发企业属于高负债的行业 一般都会发生大量的借款 因此利息支出 是不可避免的 利息支出的不同扣除方法也会对企业的应纳税额产生很大的影 响 财务费用中的利息支出 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机 构证明的 允许据实扣除 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算 的金额 其房地产开发的其他费用还可按该项目地价款和开发成本之和的 5 再扣除 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明 的 房地产开发费用按该项目地价款和开发成本之和的 l0 直接扣除成本 其 实际利息支出就不能扣除了 这给纳税人提供了可供选择的余地 如果房地产 开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资 利息费用较高 则应尽可能提供金 融机构贷款证明 并按房地产项目计算分摊利息支出 实现利息据实扣除 降 低税额 反之 开发过程中借款不多 利息费用较低 则可不计算应分摊的利 息支出或不提供金融机构的贷款证明 这样就可多扣除房地产开发费用 以实 现企业利润最大化 六 建房方式筹划法 根据税法有关规定 某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围 不用缴 纳土地增值税 纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹划 其节税效 果也是很明显的 第一种是代建房方式 税法规定 代建房行为不属于土地增值税的征税范围 而属于建筑业 是营业税的征税范围 由于建筑行业适用的是 3 的比例税率 税负较低 而土地增值税适用的是 30 一 60 的四级超率累进税率 前者节税 明显 因此 如果房地产开发公司在开发之初便能确定最终客户 就完全可以 采用代建房方式进行开发 而不采用先开发后销售方式 这种筹划可以是由房 地产开发公司以客户名义取得土地使用权和购买各种材料设备 也可以协商由 客户自己购买和取得 其关键是房地产权没有发生转移就可以了 为了使该项 筹划更加顺利 房地产开发公司可以根据市场情况 适当降低代建房劳务收入 的数额 以取得客户的配合 第二种是合作建房方式 税法规定 对于一方出地 一方出资金 双方合作建 房 建成后按比例分房自用的 暂免征收土