海南鹦鹉皇家度假酒店项目可行性报告

三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 1 页 共 23 页 一 一 项目概况项目概况 1 1 项目名称项目名称 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 暂定名 2 2 项目地址项目地址 中国 海南省三亚市亚龙湾 3 3 项目占地及四至项目占地及四至 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 项目总占地 163 亩 合 10 87 万平米 项目 位于亚龙湾中心广场西北侧 东临亚龙大道 南临滨海大道 西部及北部为 亚龙大道通往天域酒店的一条弧线形支路 三路围合的一独立地块 地理位 置优越 4 4 项目规划技术指标项目规划技术指标 总建筑面积 7 82 万 m2 其中 地上建筑面积 4 62 万平米 地下 建筑面积 3 2 万平米 容积率 0 42 密度 17 5 绿化率 80 5 5 项目开发建设单位情况介绍项目开发建设单位情况介绍 该项目开发建设单位为山西华宇集团有限公司 是山西省一家多元化 跨地域的股份制民营企业 资产总额 12 亿元 净资产 5 亿元 经营范围涉 及零售业 公路客运业 房地产开发 金融 生物医药业等领域 经过多年的稳步发展 华宇集团公司在房地产开发经营与金融资本运作 方面积累了丰富的经验 多种经营也使其具有了强大的抗风险能力 同时也 具备雄厚的经济实力 为开发建设华 宇亚龙湾国际会议中心 项目奠定了 坚实的基础 二 二 项目的提出项目的提出 1 1 海南省近年经济发展稳健 投资条件成熟 海南省近年经济发展稳健 投资条件成熟 总体经济增长幅度高于全国平均水平总体经济增长幅度高于全国平均水平 建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业和固定资产投资稳定增长 2 2 三亚市产业结构调整成绩显著 投资环境大为改变三亚市产业结构调整成绩显著 投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增长态势全市经济发展连续保持强劲增长态势 旅游业发展势头迅猛 旅游接待水平进一步提高旅游业发展势头迅猛 旅游接待水平进一步提高 软软硬硬环环境境治治理理卓卓有有成成效效 3 3 海南旅游产业发展现状海南旅游产业发展现状 国际 国内旅游业现状国际 国内旅游业现状 海南旅游市场发展现状海南旅游市场发展现状 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状 4 4 海南旅游产业发展定位 海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势海南发展旅游产业资源优势 海南旅游产业发展定位海南旅游产业发展定位 5 5 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 6 6 三亚旅游市场构成及发展趋势 三亚旅游市场构成及发展趋势 注 本章注 本章 1 61 6 小点详细内容见后附材料小点详细内容见后附材料 7 7 项目地提出及目标 项目地提出及目标 山西华宇集团基于多年的项目运作经验及对海南三亚旅游房地产市场的理解 在经过深入的区域及行业调研后 结合公司在三亚旅游房地产市场的发展战略 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 2 页 共 23 页 确立在三亚市亚龙湾地区启动开发建设大规模 热带雨林特色的 集旅游休闲 会议 购物等功能为一体的绿色生态 海景度假酒店项目 在三亚市当地政府的支持下 华宇集团提出了利用三亚市亚龙湾地区独有的 自然景观及旅游资源优势 开发建设 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 暂定名 项目 的建议 双方旨在通过 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 项目的开发建设 加强亚龙 湾地区在会议及商业服务等方面的配套服务功能 完善亚龙湾地区的旅游 休闲 度假功能 提升亚龙湾地区的整体形象 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 项目将瞄准国际级旅游目的地的建设标准 融 独特性 多样化 生态环保 度假休闲 观光购物等多种旅游居住新概念于一体 高标准地建设一个大规模 绿色生态的各功能配套齐全的海景度假酒店 并应与 隔路相望的华宇集团另一酒店项目 凯悦度假酒店 在资源共享 风格定位 经营多样化及功能互补等方面遥相呼应 优势互补 形成规模化经营优势 降低 经营成本 扩大华宇房地产品牌的辐射力度 三 三 项目发展定位项目发展定位 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 项目将建设成为以热带雨林景观 娱乐购物服 务 产权式酒店接待为主题的绿色生态 海景度假酒店 项目建成后一座设计风 格独特 洋溢浓郁热带滨海度假特点 功能配置齐全的规模化度假酒店将展现在 世人面前 它高星级 高标准的软硬件环境 必将吸引众多来海南三亚旅游度假 的游客 使之成为他们的首选下榻地 鹦鹉螺皇家园林度假酒店 项目的投资及经营方式将采用 产权式酒店 的方式 这种起源于欧洲 20 世纪 70 年代的一种新型酒店经营模式 风行于世界 上著名的旅游城市和地区 如美国的夏威夷 加利福尼亚 佛罗里达 亚利桑那 澳大利亚黄金海岸等地尤为盛行 此种酒店经营模式经过 30 多年的发展已被发 达国家广泛接受 许多国家还为此专门立法并成立行业协会以规范市场 约束市 场参与者的行为 这种将房产与旅游投资相结合的投资模式在目前国内形式下是 极具发展潜力的投资品种 产权式酒店 经营模式是适合海南尤其是三亚旅游房地产业发展的经营 创新品种 此经营模式扩大了游客入住休闲度假酒店的需求 为游客提供了更多 选择入住高档次度假酒店的机会 还解决了三亚高档次酒店市场供需不平衡 需 求相对短缺的问题 另外该模式还可带动三亚市房地产市场的持续稳步发展 赋 予海南 旅游房地产 市场更多活力和发展空间 这种新型的旅游房地产投资和 消费方式 符合现代经济资源共享的基本原则 是房地产业和旅游酒店业的高效 结合 极具市场潜力和生命力 再者该模式还使三亚市高端消费人士的保有量始 终保持在较高水平 为三亚市经济及就业问题找到了出路 为三亚市创造着源源 不断财富 产权式酒店的投资客户 也即固定游客 的市场定位于中产阶级家庭 成功 人士 专业旅游房地产投资者及企业公司 据有关资料分析 目前购买产权式酒 店的 60 是个人购买 其目的是保值和分红 同时兼顾度假 采用的方式大多为 银行长期按揭 企业公司购买一方面用于投资 另一方面用于员工度假 年会及 业务会议专用 近年来一批产权式酒店已在沿海发达地区及大城市逐步兴起 相 信该旅游品种将成为适合海南三亚这座热带滨海旅游城市的新型酒店房地产经营 模式 注 有关注 有关 产权式酒店产权式酒店 见后附介绍材料见后附介绍材料 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 3 页 共 23 页 四 四 项目规划设想项目规划设想 1 1 项目规划设想指导思想 项目规划设想指导思想 根据项目的总体规划构思 建设目标要求及三亚市亚龙湾资源条件 鹦鹉 螺皇家园林度假酒店 项目的规划设想指导思想是 A 酒店的规划设计将充分体现 建筑是空间艺术 的思想 使之成为亚龙湾地 区最具热带滨海特色的代表性建筑 B 酒店的规划布局及功能分区将最大限度的满足业主追求 自然 绿色 沙滩 海景 的向往 最大程度展现三亚亚龙湾这座热带海滨度假圣地独一无二的魄力 C 充分利用项目周边的旅游资源优势 将酒店的建设工作与将三亚亚龙湾建设 成国家级旅游度假区的目标紧密结合 D 采用国际一流智能型最具有热带滨海特色的设计方案 E 酒店的配套设施全面而人性化 将为游客提供休闲度假 娱乐购物 旅游休 闲 居住等全面服务 F 酒店将建设成风格独特 个性鲜明 融合自然风景及各国建筑文化及园林景 观的绿色生态的旅游度假胜地 H 成为亚龙湾地区的标志性建筑 并对酒店经营模式的发展趋势起到示范与引 导效应 根据上述规划指导思想 对项目的建设从规划的角度进行了初步的设想 初步 明晰了项目规划的产品目标 酒店主楼公寓区酒店主楼公寓区 主力户型主力户型 70 9070 90 平米 配大卫生间 平米 配大卫生间 别墅 会所区别墅 会所区 无机动车行道 别墅周边环绕风格各异的热带无机动车行道 别墅周边环绕风格各异的热带 雨林景观 雨林景观 会议中心会议中心 外观设计成外观设计成 鹦鹉螺鹦鹉螺 形状 成为形状 成为 标志性建筑 标志性建筑 娱乐 休闲 购物一条街娱乐 休闲 购物一条街 丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的 规模化丰富亚龙湾地区富有文化底蕴的 规模化 的娱乐 休闲 购物场所 为亚龙湾地区的娱乐 休闲 购物场所 为亚龙湾地区 提供丰富多彩的提供丰富多彩的 夜生活夜生活 娱乐活动娱乐活动 2 2 酒店概念设计规划思路酒店概念设计规划思路 1 1 会议中心会议中心 会议中心将临亚龙大道而建 外形将仿生海南特有的 极富知名度的 鹦鹉螺 外形 洋溢着浓郁的海洋气息 使之成为亚龙湾的标志建筑 会议中心占地 15000 平米 总建筑面积 10000 平米 地上 5000 平米 地下 5000 平米 可提供容纳 1300 人的大型会议室 1 个及容纳 200 500 人的 中型会议室 4 个 或分割成容纳 100 人左右的小型会议室 10 个 会议中心 在空间设计上应充分考虑空间的自由组合性 在功能设计上将体现多功能性 可召开各种类型的商务会议 国际研讨会 新闻发布会 产品推介会 大型 宴会招待等 还可用作电影节 演唱会 选美比赛场地等 会议中心将按国 际标准建设 配有同声翻译系统 贵宾休息室 宴会厅 展示厅等 2 2 酒店主楼酒店主楼 酒店主楼占地 6000 平米 总建筑面积 25200 平米 地上 20200 平米 地下 5000 平米 层高 3 5 层 可提供 300 套客房 户型以 70 90 平米为主 配以部分 50 平米的小户型和 140 平米的大户型 户型设计将充分体现休闲 的特点 大卧室 配大卫生间 带洗浴房 宽敞的客厅方便家人及亲朋好 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 4 页 共 23 页 友聚会 沟通情感 给人以休闲 宽敞 舒适的全新生活感受 3 3 别墅别墅 别墅区占地 70000 平米 总建筑面积 21000 平米 地上 15000 平米 地 下 6000 平米 层高 2 5 层 可提供单体别墅 50 栋 面积 360 600 平米 定 位为豪华别墅 别墅区内不设机动车道 仅有的步行道蜿蜒于别墅区内 营 造出曲径通幽的世外桃园感觉 别墅区内完全园林化设计 送 700 1000 平 米的风格各异的 热带雨林风格的私家园林 大型沙滩露天游泳池位于浓郁 高大的棕榈树的林荫下 阳光斜下 吊床小寝 娴静而舒适 人工营造的假 山满目绿色 极富空间感 将建筑作为空间的艺术发挥的淋漓尽致 区内水 流孱孱 不时有鱼儿映入眼帘 使人恍若置身仙境 室内装修极尽豪华 每 套别墅均配有古玩 瓷器 山水画等 文化氛围极浓 别墅区的家政服务人 员均经过专业培训 严格选拔 每套别墅配有专门异域小女为业主提供周到 而专业的服务 还赠送每栋别墅业主价值 5 万美元的亚龙湾高尔夫球场会员 卡一张 4 4 商业一条街商业一条街 商业一条街占地 15000 平米 总建筑面积 15000 平米 地上 5000 平米 地下 10000 平米 商业街定位为规模化 高格调 多样化经营的特色商业一 条街 设有国内外知名酒吧间 咖啡屋 艺术坊 夜总会 百老汇剧院 民 俗饰物店 各式小吃店 中医疗养院 美容美发室 美体健身房 特色餐饮 海鲜城等 5 5 酒店大堂酒店大堂 酒店大堂单独设置 占地 5000 平米 总建筑面积 2000 平米 地上 1000 平米 地下 1000 平米 酒店大堂高大 气派 设有中央共享空间 大型景 观屏 服务接待总台 散座茶座 酒店管理办公室等 游客在大堂经过简单 登记后 即由服务小姐引至酒店特备的环保型电动车送客处 由环保型电动 车将客人送至客房 3 技术经济指标技术经济指标 根据项目的发展目标及规划设想 项目的规划技术经济指标初步设定见附表 一 规划技术经济指标汇总表 五 五 项目开发进度项目开发进度 1 1 项目关键工序进度控制 项目关键工序进度控制 该项目建设周期 1 年 2002 年 7 月 20 日开工 2003 年 6 月 30 日竣工 序号序号关键控制工序关键控制工序开始如期开始如期结束日期结束日期备注备注 1 1 土地转让合同及预付款 02 06 2002 07 10 2 2 项目规划方案确定 02 07 1002 07 30 地基详勘受该工序约束 3 3 规划报建手续 02 08 0102 08 10 4 4 地基详勘 02 07 2502 08 20 基础处理及基础施工图受 该工序约束 5 5 基础及地下室施工 02 09 1502 10 30 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 5 页 共 23 页 6 6 结构封顶 围护结构施 工 02 10 2003 04 30 7 7 室内装修 02 12 2003 05 30 8 8 室外景观工程 02 12 2003 04 30 9 9 园林工程 02 11 3003 06 30 1010 工程竣工 03 06 30 2 2 项目总体进度计划 项目总体进度计划 见附表二 鹦鹉螺皇家园林度假酒店项目工程进度计划 六 六 项目投资估算项目投资估算 1 1 投资估算的依据投资估算的依据 本报告的投资估算依据为 1 三亚市城市总体规划确定的区域市政设施规划 2 项目规划设想确定的技术经济指标 3 三亚市同类建设项目的投资估算指标 4 项目公司与地方政府洽商的土地出让价格意见 5 国家及三亚市政府有关基建 房地产项目的各类收费文件 2 一些具体费用的计算说明 一些具体费用的计算说明 1 土地费用 土地费用 按 38 万元 亩的价格计算 3 前期工程费 前期工程费 项目前期工程费包括项目规划 勘察 设计 可行性研究等费用 按国家有 关规定及国际上专业机构的收费标准进行测算 4 项目管理费 项目管理费 项目管理费为项目公司为开发本项目而花费的日常运作费用 按房地产行业的 经验为建安工程费的 3 计 5 建安工程费 建安工程费 不包括前期费用及室外管网 道路及绿化成本 建安成本在估算时考虑的价 格为 A 结构工程 800 元 M2 含降水及地基处理 B 安装工程 400 元 M2 包括各种机电设备及安装费 C 装修工程 公建部分 1500 元 M2 商业服务设施 600 元 M2 别墅及酒店主楼 平均按 1100 元 M2 D 家具 橱具及高档床上用品 按 800 元 M2 6 营销费用 营销费用 包括市场调研 策划 广告推广 销售代理 卖场等 按目前海南三亚市的 同业水平 大致以销售总额 8 计算 7 不可预见费 不可预见费 不可预见费按项目总投资 含土地 建安工程 各类费用 的 10 计 8 财务费用 财务费用 按全部投资 建设期 1 年 年利率按 6 5 计算 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 6 页 共 23 页 3 项目投资测算结果 项目投资测算结果 根据初步测算 本项目总投资额约为 44161 万元 约 4 42 亿元 详见附表三 项目投资测算表 4 项目资金筹措计划 项目资金筹措计划 根据项目总体规划及开发进度计划安排 项目开发所需资金主要来源于四部 分 自有资金 银行贷款 项目建筑商垫资及销售回笼资金 项目总投资额约为 4 42 亿元 预测项目需投入启动资金约为 1 5 亿元人民币 项目公司以自有资金投入 5000 万元人民币 争取向银行贷款人民币 8000 万 元 再加上项目建筑商垫资以及项目后期销售回笼资金的再投入 基本可保证本 项目的开发资金投入需要 七 七 项目营销项目营销 1 项目销售策划项目销售策划 1 前期项目概念性宣传 A 项目所在地 海南 三亚 亚 龙湾 广场中心区 B 经营模式上 旅游 投资型 产权 式酒店 C 产品上 别墅的海景 园林 环保生态 服 务特色 其他附加增值项目等 酒店公寓的大客房 大卫 生间及其他 2 卖场设立 在北京 上海 广州 深圳 香港 哈尔滨 沈阳等城市设立卖场 或委托销售 3 项目广告宣传 选择营销主题 有针对性宣传 4 在海口及三亚机场设立销售宣传点 并设豪华大巴接送游 客参观项目样板间 5 组织全国范围内招聘 选拔高级家政服务专业人员 制造 声势 间接为项目销售做宣传 6 在各卖场设立城市 组织商务专机接送业主参观现场样板 间 2 项目销售计划项目销售计划 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 7 页 共 23 页 规划技术经济指标汇总表规划技术经济指标汇总表 附表一附表一 序号序号指标内容指标内容单位单位数值数值备注备注 1总用地面积万 M211 0163 亩 2总建筑面积万 M27 82含地下 3 2 万平米 2 1酒店客房建筑面积万 M24 62含地下 1 1 万平米 2 1 1酒店主楼万 M22 52含地下 0 5 万平米 2 1 2 别墅 万 M22 1含地下 0 6 万平米 2 2会议中心万 M21含地下 0 5 万平米 2 3商业一条街万 M21 5含地下 1 万平米 2 4酒店大堂M22000含地下 1000 平米 2 5车库M25000地下 3平均容积率0 42 4绿化率 80 5建筑密度 17 5 6建筑高度米15 项项 目目 投投 资资 成成 本本 估估 算算 表表 附表三附表三 单位 万元 序 号费 用 名 称金 额备 注 1 1 土土地地费费用用 6 63 38 83 3 1 1 地价款 6197 38万 亩 163 066亩 6197万元 1 2 土地契税 186 土地价款 3 2 2 前前期期工工程程费费 1 16 62 22 2 2 1 编制项目可研 15 2 2 图设计费 1500 地上200元 M2 地下100元 M2 含景观 2 3 施工图审查费 15 建安造价的 0 8 2 4 规划管理费 9 3 2元 M2 2 5 人防工程统建费 22 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 8 页 共 23 页 2 6 临时用电增容费 16 2 7 临时用电设施费 10 2 8 用水设施费 2 2 9 甲方临建工程 15 2 10 临时围墙 18 3 3 建建造造费费 1 18 83 38 87 7 3 1 土建工程 6256 800元 M2 3 2 安装工程 3128 400元 M2 3 3 装修工程 7353 公建1500元 M2 商场600元 M2 其它1100元 M2 3 4 室外工程 1650 按150元 M2 计11万M2 4 其它税费 390 4 1 质监费 83 按建造费的 4 5 4 2 监理费 147 按建造费的 8 4 3 营业供电贴费 160 序 号费 用 名 称金 额备 注 5 管理费 552 按建造费的 3 6 家具购置费 3856 800元 M2 只算大堂 别墅及公寓 7 工艺品等购置费 300 按每栋别墅 6万元 共 50栋别墅 8 会员证费 2100 每栋别墅 1个会员证 5万美金 合人民币 42万 元 共50栋别墅 9 开办费 200 10 不可预见费 1839 按建安造价的 10 11 财务费用 2316 1 10 项之和取一年利息 年息6 5 12 销售费用 6216 按销售收入的 8 计 13 投资总额 44161 14 市场单价5647元每平方米 可可销销售售部部分分物物业业销销售售测测算算 1 别墅5 25亿元按均价25000元 M2计 销售面积 2 1万M2 2 公寓2 52亿元按均价10000元 M2计 销售面积 2 52万M2 3 合计7 77亿元 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 9 页 共 23 页 项目可销售部分价格敏感性分析项目可销售部分价格敏感性分析 附表四附表四 价价 格格 变变 动动项项 目目备注备注 价格价格 50005000600060007000700080008000900090001000010000 单位单位 元元 平米平米主主 楼楼 收入收入 1 261 261 5121 5121 7641 7642 0162 0162 2682 2682 522 52 单位单位 亿元亿元 价格价格 8000800012000120001600016000200002000024000240002800028000 单位单位 元元 平米平米别别 墅墅 收入收入 1 681 682 522 523 363 364 24 25 045 045 885 88 单位单位 亿元亿元 合计合计 2 942 944 0324 0325 1245 1246 2166 2167 3087 3088 48 4 单位单位 亿元亿元 销售税金销售税金 5 5 5 5 0 1620 1620 2220 2220 2820 2820 3420 3420 4020 4020 4620 462 单位单位 亿元亿元 投资成本投资成本 4 424 424 424 424 424 424 424 424 424 424 424 42 单位单位 亿元亿元 税前利润税前利润 1 642 1 642 0 61 0 610 4220 4221 4541 4542 4862 4863 5183 518 单位单位 亿元亿元 投资利润率投资利润率 9 559 5532 9032 9056 2456 2479 5979 59 全部投资 含会议全部投资 含会议 中心 商业街 中心 商业街 净投资利润率净投资利润率 32 4632 46111 85111 85191 23191 23270 62270 62 按自有资金按自有资金 1 31 3 亿亿 元计元计 附 背景资料附 背景资料 一 项目提出一 项目提出 1 1 海南省近年经济发展稳健 投资条件成熟 海南省近年经济发展稳健 投资条件成熟 总体经济增长幅度高于全国平均水平总体经济增长幅度高于全国平均水平 全省经济增长加快 综合经济实力进一步加强 全年共完成 GDP 566 05 亿 元 按可比价格计算 比上年增长 8 9 增幅高于上年 0 1 个百分点 经济增 长高出全国平均水平 1 1 个百分点 其中 第一产业增加值 200 28 亿元 增长 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 10 页 共 23 页 9 7 对经济增长贡献率 41 4 第二产业增加值 131 18 亿元 增长 8 7 对 经济增长贡献率 19 3 第三产业增加值 234 59 亿元 增长 8 3 对经济增长 贡献率 39 3 表一 全省近年表一 全省近年 GDPGDP 总值 单位 亿元 总值 单位 亿元 表表 2 2 20012001 年三产在年三产在 GDPGDP 中所占比重中所占比重 建筑业和固定资产投资稳定增长建筑业和固定资产投资稳定增长 建筑业保持增长建筑业保持增长 全社会建筑业增加值完成 40 13 亿元 按可比价格计算 比上年增长 6 2 其中 房屋建筑施工面积 453 5 万 m2 增长 4 2 房屋建筑竣工面积 205 5 万 m2 增长 5 3 上缴税金 1 99 亿元 增长 7 2 4 42 2 1 19 9 3 39 9 第第一一产产业业 第第二二产产业业 第第三三产产业业 102 49 364 17 471 23 518 48 566 05 0 100 200 300 400 500 600 1990年1995年1999年2000年2001年 系列1 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 11 页 共 23 页 固定资产投资保持稳定增长固定资产投资保持稳定增长 全年全社会完成固定资产投资 206 亿元 比上年增长 6 5 其中 基 本建设完成投资 140 5 亿元 增长 6 4 更新改造完成投资 10 6 亿元 增 长 8 2 房地产开发完成投资 12 5 亿元 增长 21 表三 全社会固定资产投资总额 单位 亿元 表三 全社会固定资产投资总额 单位 亿元 2 2 三亚市产业结构调整成绩显著 投资环境大为改变 三亚市产业结构调整成绩显著 投资环境大为改变 全市经济发展连续保持强劲增长态势全市经济发展连续保持强劲增长态势 2001 年三亚市以调整经济 扩大投资 刺激消费和提高效益为重点 着力 解决经济发展深层次的矛盾和问题 全市经济在新世纪呈现出新气象 各项主 要经济指标保持快速增长势头 据三亚市官方统计数据显示 全市经济快速 健康发展 经济运行质量明显提高全市经济快速 健康发展 经济运行质量明显提高 2001 年全市 GDP 总值 32 73 亿元 比上年增长 11 7 实现了 1998 年以 来连续四年经济增长超 10 超过全国 全省的平均水平 三大产业同时超过 10 的增幅 其中 第一产业增加值 13 64 亿元 增长 10 对经济增长贡献 率 37 2 第二产业增加值 6 90 亿元 增长 12 对经济增长贡献率 21 05 第三产业增加值 12 19 亿元 增长 13 4 对经济增长贡献率 41 3 投资需求出现高速增长势头投资需求出现高速增长势头 投资结构进一步向优势产业倾斜 全市固定资产投资完成 18 56 亿元 同比增长 33 1 其中 第一产业投资完成 1 81 亿元 增长 59 3 第二产 业投资完成 1 33 亿元 增长 54 7 第三产业投资完成 15 4 亿元 增长 29 盘活积压房地产工作取得新进展盘活积压房地产工作取得新进展 全市房地产投入 2 61 亿元 增长 14 倍 消化和盘活积压商品房 73 9 收回和盘活闲置用地 13000 多亩 占可处置量 89 2002 年有望将全市积压 商品房和闲置土地问题基本解决 旅游业发展势头迅猛 旅游接待水平进一步提高旅游业发展势头迅猛 旅游接待水平进一步提高 2001 年三亚市通过规范和整顿旅游市场 加大宣传促销力度 扩展客源市 场 大大增强了三亚的知名度 成功的举办了 全球化论坛 等大型国际会议和 旅游活动不断完善景区景点建设 狠抓 假日旅游 旅游服务质量和形象空前良 好 有力地促进了旅游业的发展 16 02 35 56 198 07 193 45 206 0 50 100 150 200 250 1987年 1990年 1995年 2000年 2001年 系列1 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 12 页 共 23 页 软软硬硬环环境境治治理理卓卓有有成成效效 A 政府各部门减免办事程序 改善投资软环境 工作力度大 办公效率显著提 高 一切工作服务于三亚建设 B 下大决心改变三亚市整体形象 处置 闲置地 烂尾楼 力度大 成绩显著 三亚市容有了极大改变 向国际性的热带海滨城市发展 C 有计划的进行市政配套建设 高速公路的联通 市区交通道路的高标准规划 设计 使旅游观光十分方便 凤凰机场的修建 三亚客运码头的建设 尤其是 可为境外旅客提供落地签证服务 使三亚具有挤身国际旅游城市的条件 D 水 电 通讯方面建设变化巨大 赤田水库的完工使用 新建电厂的发电 联网可满足今后一个时期的需要 程控电话 移动 微波 光纤通讯等通信设 施齐全与全国 900 个城市 全世界 195 个国家地区开通 使三亚向智能化数字 化城市又迈近了一大步 E 投巨资改造三亚市容环境 三亚湾 椰梦长廊 的建成 大东海广场改建 体育广场 名花公园 艺术广场及城市的 绿化美化 工程 使三亚逐步成为 一个热带海滨花园城市 3 3 海南旅游产业发展现状海南旅游产业发展现状 国际 国内旅游业现状国际 国内旅游业现状 国际旅游业在 20 世纪开始蓬勃发展 世界旅游组织的有关统计数据显示 2000 年全球跨国旅游达 6 98 亿人次 比 1999 年增长了 7 4 预测分析 到 2020 年 全球接待跨国旅游者将达到 16 亿人次 国际旅游消费将达 2 万亿美元 从 2000 年到 2020 年间旅游年均收入增长将达 6 7 这些数据显示出了旅游业在 全球和各国经济发展中的潜力 我国旅游业在 2000 年旅游总收入达 4519 亿元人民币 约合 550 亿美元 比上年增长 12 9 入境游人数达 8344 万人次 比上年增长 14 6 旅游外汇收 入达 162 亿美元 比上年增长 15 1 相当于当年全国外贸出口创汇的 6 5 国 内旅游人数达 7 44 亿人 比上年增长 3 5 旅游收入达 3175 亿元人民币 约 合 380 亿美元 比上年增长 12 1 为世界第五旅游大国 据世界旅游组织最新的展望报告称 到 2020 年 中国将成为世界旅游的一 个主要的目的地和客源国 接待境外游客由现在一年 5000 万人次增加到 1 73 多 亿次 旅游业收入增长的幅度将极为可观 我国已把旅游列为第三产业中新兴产业的首位 旅游业 十五 计划和到 2020 年远景目标纲要所提的 十五 总体目标为 到 2005 年入境游人数 8500 万人次 旅游外汇收入 220 亿美元 国内游人数将达 11 亿人次 旅游收入达 5000 亿人民币 约合 610 亿美元 总收入为 7500 亿元人民币 约合 910 亿美 元 相当于全国 GDP 的 5 8 海南旅游市场发展现状海南旅游市场发展现状 海南岛作为旅游胜地在国内享有极高知名度 发展旅游产业潜力很大 如今 海南已成为备受国人青睐的旅游目的地 在国内已树立起奇特的热带海岛目的地 形象 其自然环境和热带气候 为相对寒冷的华中 华北 东北 西北等地区游 客提供避寒休闲好去处 2001 年来海南旅游人数已达 1124 万人次 海南在港 澳及台湾的知名度也较高 但来游人数近两年有下降趋势 在国际市场上 海南在亚洲范围内享有一定的知名度 尤其是日本 韩国及 马来西亚的 利基 市场 指面对少数人的专门市场 不过来访人次仍然很少 2001 年为 45 7 万人次 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 13 页 共 23 页 海南旅游资源利用及旅游产品开发现状海南旅游资源利用及旅游产品开发现状 海南在地理面积较小的岛屿上聚集了丰富的旅游资源 已被证 明这些资源对国际游客是颇有吸引力的 并已早在过去的规划研究中就得到了认 证 但海南与有着相似旅游资源并已得到成功开发的旅游目的地来比较 如美国 的佛罗里达 欧洲的地中海地区 夏威夷等地 海南的单个旅游产品尚不具备足 够的独特性与之相匹配 海南旅游资源的利用与旅游产品的开发从质量来讲喜忧参半 一方面海南有 达到国际水准的高品位旅游产品 如南山佛教文化苑 它们恰到好处地增加了自 身的历史 文化旅游价值 在周边也不盲目兴建一些大规模辅助性旅游吸引物 对今后发展新旅游产品很有借鉴 同时海南也有质量低下的旅游产品 主要集中 在旅游路线周边地区 即东部走廊 许多景区每况愈下 因年久失修而显现出 破败的景象 这些酒店等住宿设施原本就是头脑发热开发商手下败笔 加上设计 不新颖 保养不到位 故难以维系运作 徒留些刺眼建筑 值得庆幸的是 这种 低水准旅游产品只是散布在东部旅游线路的几个地点 尚未泛滥成灾 更重要的 是 海南未受到现今盛行的城市盲目扩展 在较为发达的内陆地区相当普遍 的 负面影响冲击 除海口市外 其它城镇 特别是三亚在很大程序上保留了一种内 缩型的城市结构 仍保存有广大的未开发的后备区域 山丘或开阔的乡野 而 给游客提供了赏心悦目的田园风光和热带景观 使游客有一种属地感和亲切感 4 4 海南旅游产业发展定位 海南旅游产业发展定位 海南发展旅游产业资源优势海南发展旅游产业资源优势 海南岛总面积 3 5 万平方公里 岛礁及其海域 约 200 多万平方公里 约占 南海海域面的三分之二 其靠近港 澳与珠江三角洲 该地区经济增长速度居全 国首位 将会也成为海南重要的客源市场 海南的气候宜人 能为气候寒冷地区的游客提供理想的避寒胜地 生态环 境趣味盎然 山区有茂密的热带雨林 海里有丰富多彩的海洋资源 岛上处处呈 现出别具特色的热带海岛景象 其独有的热带海岛旅游资源 能为游客提供一种 少有的度假体验 将能够在开发可持续旅游方面发挥重要作用 海南旅游产业发展定位海南旅游产业发展定位 国家旅游局把全国分为 7 大旅游发展区域 海南独占其一 足见国家决策层 对海南旅游寄与的厚望 海南岛是国内最有条件发展度假旅游的省份 它肩负着 中国旅游业从观光型向度假型战略转变的历史重任 海南 中国与西方在此相会 作为亚洲首屈一指的休闲目的地 海南拥 有独具特色的 高品质的滨海度假设施 能提供许多与众不同的 多样化的旅游 吸引物和旅游活动 在此 游客可朝夕沐浴于椰风海韵之中 昼夜流连在雨林山 川之颠 5 5 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 三亚旅游圈在海南旅游产业中位置显赫 海南省旅游产业总体规划中划出了海口 三亚 五指山 文昌 兴隆 棋子 湾和博鳌等七个主要旅游圈 每个旅游圈都拥有其独特的旅游吸引物和组合式旅 游产品 在游客类型和数量 旅游住宿及配套设施方面等具有极强的互补性 近 年来三亚凤凰国际机场和环岛高速公路体系的建设极大的影响了海南旅游产品的 分布 海南基础设施的根本改善 使海南岛相对 缩小 海口做为海南旅游门 户的地位有所下降 三亚周边地区近年来规划兴建的众多旅游 食宿等服务设施 以及新建的旅游景点 极大地强化了该地区作为海南主要旅游热点地区的地位 三亚的形象三亚的形象 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 14 页 共 23 页 作为中国首要的海滨旅游度假胜地 三亚因其得天独厚的旅 游优势而在国内享有盛誉 但要想在国际市场站稳 就需要进一步提高三亚作为 旅游度假胜地的档次 开发具有国际水准的项目 尤其是具有中国和海南特色的 旅游产品 同时 应兴建更为多样化 低密度 高规格的住宿设施 并对整个城 区进行重要改造 使之成为一个名副其实的 旅游城市 著名的国际旅游度假 胜地 三亚旅游产品开发三亚旅游产品开发 侧重四个方面 开发多样化的度假设施 包括面向外国游 客和国内高消费游客的高档次 低密度的度假酒店 兴建一批新的 必游不可 的文化景点 如中国海事博物馆等 开发高档次的专项旅游项目 如西岛水上 运动中心等 彻底改变城市环境 树立一个地地道道的旅游城市形象 以滨海 为中心的三亚旅游圈的范围将从南山佛教文化苑向东扩展到亚龙湾以外地区包括 蜈支洲岛 三亚旅游度假住宿设施发展三亚旅游度假住宿设施发展 目前三亚市约有客房 9756 间 根据现有的规划还将在亚龙湾旅游度假区内 新建客房 7700 间 海南新建的高星级酒店客房大多数都要集中在三亚旅游圈内 按有关部门的预测统计 到 2020 年三亚旅游圈内高档酒店客房总数将达到 26000 间 6 6 三亚旅游市场构成及发展趋势 三亚旅游市场构成及发展趋势 随着人们可支配收入的持续增长 旅游消费市场日渐膨大 旅游人群主要来 自中国大中心城市的中产阶层 而他们将形成三亚新旅游产品的主要基础市场 见下表 三亚市旅游群体多样化 并且有向高端群体 即高收入 高学历 高职务的社会主流群体 发展的趋势 到三亚旅游的客流量以年 17 的增长率在 递增 几年之后将会有相当数量的高端人群来此生活 休闲度假 所以就必须有 相应的符合其身份的居住场所 有满足这个群体生活工作 通信 保健 医疗 休闲 娱乐等各方面需求的各类场所 设施 旅游群体两级分化 现象在旅游市场由来已久 而社会主流群体的需求取向将代表并决定未来旅游市 场的发展趋势 三亚独有的热带旅游资源随着每年 1000 万登岛人次亲身感受与 传播 所产生的影响力是任何宣传媒体所不能比拟的 只有超前考虑即将到来的 海南度假旅游热 建造规模化的符合海南 三亚规划及特点的 达到国际水准的 大型或超大型高星级度假酒店 才能够有足够的聚向力来吸引到三亚度假居住的 社会主流群体 北京 上海 广州在海南旅游市场构成情况 据北京 上海 广州在海南旅游市场构成情况 据 20002000 年不完全统计 年不完全统计 地地 区区人人均均年年消消费费假假日日出出游游增增长长率率家家庭庭旅旅游游海海南南度度假假人人均均消消费费到到海海南南人人次次喜喜欢欢项项目目 北北 京京91639163 元元 15 20 15 20 70 70 30003000 元元2 20 0万万人人 年年滨滨海海度度假假 上上 海海1000010000 元元 10 10 50 50 25002500 元元5 50 0万万人人 年年滨滨海海度度假假 广广 州州91269126 元元 14 14 50 50 20002000 元元8 80 0万万人人 年年滨滨海海度度假假 二 项目经营管理模式二 项目经营管理模式 产权式酒店产权式酒店 1 1 分时度假基本概述 分时度假基本概述 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 15 页 共 23 页 1 1 分时度假含义 分时度假含义 分时度假 Timeshare 是指投资者 游客 在度假地购买部分时段酒店 度 假村 产品的使用权 并可通过交换系统对不同地点的同类酒店 度假村 产品使 用权进行等值交换 目前国际上通行的惯例是 将一处住宿设施 酒店 公寓 度 假别墅等 的住宿单元每年的使用期分为 52 周 将 52 周中的 51 周分时销售给投 资者游客 每位购买者在约定的时段内每年享有在这一标准酒店住宿单元中住宿一 周的权利 2 2 分时度假的国际认定 分时度假的国际认定 分时度假的实质是介于传统房地产产品和传统酒店产品之间的一种中间产品 一种旅游酒店产品新态势 一种新的旅游产品 分时度假为国际社会所广泛接受的 定义是基于两个法律规定的内容 一是美国佛罗里达州 分时度假房产法案分时度假房产法案 以下 简称 法案 二是欧洲 欧盟分时度假指令欧盟分时度假指令 以下简称 指令 3 3 分时度假的法律内涵 分时度假的法律内涵 以上 法案 与 指令 中对分时度假的定义都从法律上做了具体规范 其定 义的核心要素包括 1 对合同有效期做了具体规定即 3 年以上酒店产品的使用权 2 预付款的约定 即 使用前一次性交付约定的款项 以取得约定时间与 时段的使用权 3 享有使用权最低天数 如 指令 规定为不低于 7 天 2 2 产权式酒店的基本概述 产权式酒店的基本概述 1 1 产权酒店含义 产权酒店含义 产权式酒店作为一种全球化的旅游投资工具及一种新的旅游产品 是欧美中 产阶级兴起后的产物 由瑞士企业家亚力山大 耐首先提出 Timeshare Hotel 即 时权酒店 的概念 产权酒店是分时度假产品的一种特殊模式 一个分支演变 的 是指投资者 游客 买断某一部分酒店单位产品的所有权 除部分时间自己使 用外 统一将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营 自己获取经营利润的经营模 式 2 2 产权式酒店的产品获得 产权式酒店的产品获得 产权式酒店产品获得国际上通行的作法是按照房产品种操作 即 交付首期款 购买一定单位的产权酒店产品 同时确定自己的使用时段 通常为 21 天 其它时 间则交酒店管理公司做为酒店统一经营 每年酒店的经营收入 单位产品获得的利 润则用于支付产权酒店的单位产品分期 付款之费用 一般在 10 15 年后即可取得产权酒店单位产品的产权 3 3 产权酒店产品的法律内涵 产权酒店产品的法律内涵 由于产权酒店是分时度假产品的一种特殊形态 虽在 法案 和 指令 中均 未专门的明文规定 但它已发展成为旅游发达国家和地区最受中产阶级和企业集团 青睐的旅游产品投资方式之一 它具有如下法律特性 产权酒店产品具有产权概念 每位业主 投资者 拥有固定的单位产 品所有权 业主与酒店经营者是委托经营的法律关系 在业主未付完金融部门贷款之前 单位产品所有权并不属于业主而处 于一种被抵押的法律关系 3 3 分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势 分时度假及产权式酒店的国际发展轨迹及趋势 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾 鹦鹉鹦鹉螺皇家园林度假酒店螺皇家园林度假酒店 华华宇集宇集团团 第 16 页 共 23 页 1 1 全球分时度假地及会员总量分析 全球分时度假地及会员总量分析 全球分时度假地及会员总量比较与发展全球分时度假地及会员总量比较与发展 目前 全球约有 5200 个分时度假地分布在各地区 分时度假消费者大约有 400 万 500 万人 共拥有 700 万个标准单位的分时度假产品 1998 年全球分时度假业 的总销售收入超过 60 亿美元 1985 年 1998 年间 分时度假以年平均 10 15 的 速度迅速发展 是旅游业当中增长速度最快领域之一 其中分时度假地数量平均年 增长 14 会员数量年均增长 15 分时度假产品数量的年均增长率为 15 虽然 1994 年以后分时度假业的增长速度有所放缓 但仍保持较好的成长态势 整体分时 度假业增长速 度远远高于旅游业的整体年均增长 4 和饭店业 2 的增长速度 表一表一 全球分时度假业发展情况 全球分时度假业发展情况 19851985 19981998 年 年 年 份 会 员 数 千 人 分 时 度 假 地 数 当 年 销 售 产 品 千个 累 计 产 品 销 售 量 千个 会 员 人 均 拥 有 产 品 数 销 售 额 百万美元 标 准 单 位 产 品 售 价 百 万 1985177480524512251 5215806449 19871822112528017451 5519406929 19892132153039524701 6129707519 19912687207044033151 6037408500 19933653276053043451 5745058500 19954355374468352831 4151237503 19974840453271066691 4757108046 19985156499873574041 4861258334 资料来源 RCI 美国经济组织 TTI 分时度假发展速度变化及分析分时度假发展速度变化及分析 从上表的统计数据可看到 随着全球分时度假产业的日趋成熟 在近年来发展 速度有所放慢 减缓 特别是 1994 年以后 增长速度明显下降 如下表所示 表二表二 分时度假业增长速度变化情况 分时度假业增长速度变化情况 19851985 19981998 年 年 年份 项目 1985 19981994 19981997 1998 分时度假地 1465 会 员 15128 年销售额 15137 资料来源 RCI AEG TTI 分析 分析 虽然 1985 年以来分时度假地的年均长速度为 14 但是 1994 年以后增 长速度大幅放缓 年均增长率仅为 6 不过分时度假地的平均规模据统计却在不断 增大 这主要是由于大型开发商和经营商进入这一领域并坚持发展大型综合度假地 的结果 从全球范围来看 分时度假地的平均为拥有 36 套住宿单元 1998 年新建 设的分时度假地平均规模为 62 个住宿单元 最大的 40 家开发商所开发的分时度假 三三亚亚 亚龙亚龙湾湾