潍坊写字楼市场调研报告.ppt

晶立方写字楼定位报告 和扬实业营销部2013年8月 1 写字楼市场分析部分 2 目录CONTENTS Part1 潍坊写字楼整体市场分析 Part2 在售及潜在写字楼项目分析 Part3 投入使用写字楼市场分析 3 写字楼市场分析 目前潍坊市现由写字楼主要分布在东风街 福寿街 胜利街沿线及白浪河 潍城区老办公区 区域性明显 总体来看 潍坊市区目前投入使用的写字楼主要分布于东风街 福寿街和胜利街沿线 在售的写字楼项目主要集中于新华路沿线及东部区域 福寿街 东风街 胜利街 写字楼分布格局 潍坊写字楼发展始于2004 2005年 历经多年的发展 逐渐形成了如今的格局 具体变化表现 由单一业态向综合转变 面积由小到大 写字楼硬件智能化和服务不断提升 自2011年起 潍坊市写字楼项目建设开始向专业 集约化方向发展 高端定位写字楼层出不穷 未来高品质写字楼竞争将会更为激烈 潍坊写字楼市场正在稳步发展的起步阶段 但在规模 品质 价格等方面与其他一线 二线城市相比还存在较大差距 写字楼市场发展 潍坊写字楼市场整体供应量大 在售项目 没有新盘推出 整体供应量接近20万 成交量较少 月均去化5000 左右 整体价格较低 均价在5500元 左右 潍坊写字楼市场供大于求 去化速度慢 成交价格低 整体供应情况及价格分析 目录CONTENTS Part1 潍坊写字楼整体市场分析 Part2 在售及潜在写字楼项目分析 Part3 投入使用写字楼市场分析 7 写字楼市场分析 目前在售及潜在项目分布情况 8 潜在项目 在售项目 目前潍坊写字楼市场项目分布主要集中在奎文区和高新区 在售项目多集中在奎文区 东风街与新华路沿线潜在项目多集中在高新区 金马路沿线 项目基本情况分析 9 目前潍坊房地产市场 写字楼项目主要集中在奎文区和高新区 项目周边的有新华国际和酷睿中心 在售写字楼项目体量较小 多集中在5万 以下 仅有世纪环球中心一个项目总建面达到11万 产品分析 10 目前潍坊市场纯写字楼项目较少 多为综合体项目或者与住宅搭配项目 户型面积集中在50 200 多数可以自由组合分割 单层面积在1500 左右 项目周边的新华国际和酷睿中心 均为住宅与写字楼搭配项目 写字楼发展相对较为低端 销售情况分析 11 在售写字楼项目主要集中在奎文区和高新区 奎文区为中心城区 商务发展周期较长 写字楼销售价格在6500元 左右 且高端写字楼项目较为集中 高新区作为潍坊主力发展区域 未来发展潜力巨大 企业集中 写字楼销售价格集中在5500元 左右 潍坊写字楼市场整体处于供大于求的状态 城市发展格局决定潍坊的写字楼发展水平正在逐步提升的阶段 销售周期较长 销售速度缓慢 硬件配置分析 12 目前潍坊在售写字楼项目硬件配置较为低端 配置类目参差不齐 随着实力地产企业的进驻 将逐渐提高写字楼硬件配备水平 在售写字楼项目多采用精装大堂 但精装水平不一 多数项目没有配备中央空调等设施 而后期新建物业及实力地产企业写字楼项目 大部分选用中央空调及新型科技设施 并越来越注重大型会议室 餐饮 酒店 金融等写字楼配套设施的完善 客户情况分析 13 目前潍坊市场写字楼客户主要以房地产公司 贸易公司 装饰 教育 工程 金融投资类为主 地域来源以本地及省内为主 企业需求面积相对较小 整层及半层租赁或购买者较少 潜在竞争市场分析 14 潍坊写字楼市场在售及潜在供应量巨大 预计2013年下半年 2014年整体写字楼供应量将达到62 82万 其中潜在项目约40 42万 在售项目存量约为22 4万 案例分析 中天下 新华路商圈代表性写字楼项目 销售价格较高 市场报价6800元 实际成交均价6500元 2011年入市 整盘去化率较慢 案例分析 案例分析 万达中心 非传统办公区内的高标准写字楼 项目定价符合市场 目前销售均价6500元 去化速度较其它写字楼来看较快 案例分析 案例分析 世纪环球中心 潍坊目前硬件标准最高的写字楼 超越本地客户需求 定价偏离潍坊市场 销售率较低 案例分析 案例分析 金融广场 潍坊规模较大的写字楼集群 一期共有6栋12层的写字楼 反租类写字楼 年回报率9 4 出售较快 案例分析 目录CONTENTS Part1 潍坊写字楼整体市场分析 Part2 在售及潜在写字楼项目分析 Part3 投入使用写字楼市场分析 19 写字楼市场分析 已使用项目租金分析 20 潍坊现有写字楼市场租金水平在1 2 2元 天 租金水平较低 客户主要以中小型企业租用为主 案例1 东盛广场 目前潍坊入住率较高的写字楼 入住率达92 租金水平在潍坊市场上水平较高 1 2 2元 天 已使用项目案例分析 案例2 中土大厦 福寿街代表性写字楼项目 整体出租率一般 租金水平较低 1 1 5元 天 已使用项目案例分析 案例3 辰隆理想国际 高新区代表性写字楼项目 整体档次代表了已入住写字楼的较高水平 已使用项目案例分析 主要表现在以下7个方面 1 产品 潍坊大部分写字楼为写字楼 商铺形式 产品同质化严重 2 外观 外立面基本相似 无明显风格 缺乏独特性及商务感 3 空间 办公 公共区域尺度狭小 难以形成宽大敦厚的商务感 整体上影响办公形象 使用舒适度较低 4 大堂公共区域 写字楼电梯大堂 公共部位装修较为简陋 公共空间休闲 休息场所较少 卫生间及大堂等形象展示性强的区域整体商务感不强 配饰等装饰物品档次感较低 5 物业 物业存在较大缺陷 智能化程度较低 管理松散 没有门禁 安保系统 安全性 形象性不足 6 配套 写字楼功能定位落后 配套较为单一 仅能单纯满足写字楼的办公需求 相关的餐饮及休闲设施相对匮乏 7 车位 目前已入住写字楼车位配比较少 停车困难 无法满足日常公司员工及来访客户的停车需求 潍坊市已入住写字楼处于较低的发展水平 整体档次较低 综合硬件设施配置较为落后 已使用项目分析总结 1 整体市场 潍坊写字楼处于发展起步阶段 集中分布在奎文区和高新区 整体供需量大销售周期长 价格上涨速度缓慢 市场在售及潜在供应量达62 82万 但月均去化5000 左右 去化率极低 成交均价仅5500元 2 在售项目 高端写字楼项目陆续出现 但受市场制约其发展速度较慢 2011 2012年 市场上陆续出现5A甲级写字楼项目 写字楼硬件 配套设施提升较大 但潍坊整体房地产项目销售形势极为不利 造成其去化速度缓慢 客户对写字楼的价格抗性较大 3 入住写字楼 现有写字楼产品较为低端 租金较低 造成写字楼价格上涨速度缓慢 潍坊现入住写字楼内部硬件及配套设施较为落后 多无中央空调 车位问题为主要集中问题 写字楼市场平均租金在0 7 2元 天 整体租金价格较低 也是造成写字楼售价增长速度缓慢的原因之一 4 项目周边项目 在售项目较为低端 均为与住宅搭配项目 潜在的潍坊中心规划定位较为高端 预计将在2013年10月份入市 预计价格在7500元 价格较高 目前写字楼市场 按照当前去化速度 在没有新产品推出的情况下还需6 8年才能消化完毕 写字楼市场调研总结 写字楼定位部分 26 目录CONTENTS Part1 SWOT分析 Part2 项目定位 Part3 产品定义 27 项目写字楼定位 项目SWOT分析 28 项目定位 29 景观北海路 compark 活力型精英商务体 景观北海路 定义项目所在位置区位 紧邻潍坊的景观大道 北海路 景观优势明显 交通便捷 北海路链接周边县区 并直通中心市区 COMPARK 直译为 企业公园 吻合现代商务办公特质 追求合理化追求和谐化 同时是对 个性化 生态化 智能化 商务办公空间的总体描述 活力型精英 是对项目客户的精准定位 项目的主力客户为中小型发展型企业 潜力型企业 充满活力 代言城市的发展潜能 商务体 是对项目属性集体量的界定 体现项目将作为中小型企业集群区 小型企业专业订制办公区 单层面积450 一个中小型企业就可轻松实现半层办公或者整层办公 真正的实现中小型公司的大企业空间梦想 客户定位 30 项目置业客群构成分布简析图例 核心客户 中小型发展企业 也就是有着良好发展态势的中小型成长企业 产业以广告 传媒 装饰设计 投资金融 中介等新兴服务业为主 他们虽然规模小 投入少 但都希望能在城市中找到适合自己的专业办公空间 注重形象要求 追求独立的办公区域 树立良好的企业形象 寻找进一步发展的成长空间重要客户 投资型客户 熟知潍坊发展规划 手中有一定的资金积累 有良好的投资理财意识的财智人士 扩大型客户 集团型企业 刚刚进驻潍坊 急于寻求具有良好配套的办公区域 多为多层购买客户 前期可通过一定的关系网络 召集中大企业进驻 同时能助于提高项目影响力 促进后期其他楼层销售 产品定位 31 就潍坊市场而言 目前写字楼里绝大多数为中小企业 相对而言中小企业人员较少 规模小 资金有限 常需要加班加点 客户角度 他们需要的商务面积不一定很大 但却要硬件配套齐全 可灵活分割 还要费用省 人气旺 管理灵活而有条不紊 这样对于产品配套需求较为专业化市场角度 目前市场专业写字楼项目较少 均在不同程度上存在硬件配套缺失问题 中央空调和车位问题尤其明显 这就为专业化的写字楼提供了市场机会 就成本而言 真正的甲级写字楼配置成本较高 因此项目在对硬件配置时应以甲级写字楼标准为参考 并根据客户定位与市场需求做适当调整 解决现有写字楼的主要弊端 并适度超前 鸢都首家青年企业集群类甲级商务办公 户型及楼层划分 32 地下 10F 20F 24F 27F 1F 地下为车库 商务办公区 设计配套会议室 将整栋写字楼分为三部分 地下为车位 在24层配置配套会议室 其他为整层商务办公 单层面积450 不再单独做户型分割 前期可通过关系网络进行招商 召集集团大企进驻 有利于后期散售部分写字楼销售销售时实现单层1 2家企业 每家入驻企业都可以实现独立 私享办公空间 商务办公区 整层 半层销售 打造鸢都首家青年企业办公集群 写字楼配置 33 硬件配置 外立面 玻璃幕墙 石材公共空间装修标准 电梯 轿厢尺寸 电梯品牌 设计等候时间车位 车位配比空调 系统类型 运营方