某项目涉税筹划方案

XX XX 项目 一期 项目 一期 项目涉税筹划方案项目涉税筹划方案 1 1 目的目的 在目标综合税负率下 税法的框架内 合理的节奏下取得 项目整体税务效益 规避税务风险 2 2 原则原则 长远的风险规避和控制 用足政策 达成目标税负 3 3 方案概述 方案概述 具体内容分成四个部分 组织架构保障 五个层面 三大主要手段 综合税收效益管控 4 4 项目现状分析项目现状分析 4 14 1 现状决定方向与重点现状决定方向与重点 当前 无论是一线城市还是二三线城市 房地产都是税务监管的重 点对象 历年都是稽查的重点行业 税收筹划正常空间几乎没有 但三线城市的征管还是比较随意化 税务人员对房地产行业的专业 素质参差不齐 税种方面 土地增值税和企业所得税因技术层面原 因导致税企双方存在较大分歧 这种现状决定了税务筹划的重点和 方向为以下三个方面 税企协调 土地增值税 企业所得税 同时 土地增值税的筹划成果决定企业所得税筹划的效果 4 24 2 项目地税务征管及政策现状项目地税务征管及政策现状 征管方式 土地增值税按 2 住宅 与 3 商业 预征 企业 所得税按核定征收 3 75 预计两年内税源情况 预计 2013 年 4 月起 所辖区内我司项 目为最大项目 2012 年主要压力在建安营业税及附加与项目土地使 用税 2013 年一季度纳税压力预计在预缴方面 二季度及以后将按 常规纳税 税务人员及机构情况 属 XX 区地税局 XX 局管理 不涉及国税 专管员 XXX 上岗不久预计在项目纳税期内暂不会调动 4 34 3 项目纳税现状及土地增值税预计 项目纳税现状及土地增值税预计 截止至 2012 年 7 月 31 日 营业税及附 加 土地增值税 企业所得税均未缴纳 个税 印花税合计入库约 16 万元 未筹划状 未筹划状 态下态下土地增值税预计 42992 5842992 58 万元万元 计算过程如下 计算过程如下 a 预计总销售收入为 181434 24181434 24 万元万元 b 预计总开发成本 42556 6742556 67 万元万元 土地成本 4285 40 万元 开发前期费用 2997 69 万元 主体工程及安装 29882 24 万元 基础设施 管网 园林 5168 53 万元 配套设施 222 81 万元 c 可扣除费用 按税务规定如不能提供足额的利息凭证 本项按第 b 项 10 计算 约 4255 67 万元 明显低于预计数据 故不采纳 11804 0411804 04 万元万元 营销费用 3671 00 万元 开发间接费 不含财务费用 3489 36 万元 财务费用 暂按项目所需贷款为基数计算 4643 68 万元 d 税费及附加 10550 3210550 32 万元万元 营业税及附加 10160 32 万元 土地使用税 77 亩 31 万 年 4 年 约 120 00 万元 个税 按历史数据 1 万 月 36 个月 已纳个税 约 50 万元 印花税 110 00 万元 其他政府性收费 防洪资金等 110 万元 e 加计扣除 按税法规定为开发成本 20 8511 338511 33 万元万元 f 预计土地增值税额 42979 5942979 59 万元万元 增值额 108011 90 万元 增值额 销售收入 181434 24 扣除项目 73442 36 即 开发成 本 42556 67 可扣除费用 11804 04 税费及附加 10550 32 加计扣除 8511 33 108011 90 万元 增值率 147 147 增值率 增值额 扣除项目 108011 90 73442 36 147 适用土地增值税税率 按税率表 50 速算扣除率 15 土地增值税额 增值额 108011 90 税率 50 扣除项目 73442 36 速算扣除率 15 42992 58 万元 5 5 具体方案 五大层面 三大手段 具体方案 五大层面 三大手段 5 15 1 组织架构保障层面 组织架构保障层面 总裁 财务总监负责高端税企协调 集团财 务经理为筹划总负责人 并协调中层税企协调 中介机构沟通与督 导 中欣房产财务经理负责具体措施执行及对内沟通 项目会计负 责按方案执行账务处理 其他相关部门配合 成控 人事 行政等 5 25 2 股权层面股权层面 主要是避免个人股东的个人所得税被核定征收 目 前个人股份比例为 10 力争在该项目取得第一笔销售收入前改变 股权构成 具体方案结合集团整体情况另行制订法人治理结构调整 方案 5 35 3 经营层面经营层面 5 3 15 3 1 销售策略 以土地增值税为重点 销售策略 以土地增值税为重点 5 3 1 15 3 1 1 土地增值税与价格临界点土地增值税与价格临界点 经测试土地增值税与价格临界 点 免税临界点定价系数 1 67012 高收益最低定价系数 1 82014 即当销售单价 成交单价 与抵扣项目 符合税务规定的开发成本 与土地 不含流转税和管理费用 之比为 1 67012 时 土地增值税 增值率为 20 以内 不需缴纳土地增值税 当销售单价与抵扣项目 之比为 1 82014 时涨价在扣除土地增值税后的获利最大 低于或高 于此指标都会因为缴纳土地增值税而获利减少 故公司在项目销售 定价时应考虑此因素 目前一期预计综合均价为 13044 17 元 销售收入 可售面积 根据以上预测扣除项目 土地与开发成本 为 2332 49 元 总建 筑面积 两者之比为 5 59238 远远高于临界点 故价格有很大的折 扣空间 成本有很大的筹划空间 待具体定价时 财务再根据价格 及变动后的成本 根据临界点提出建议 5 3 1 25 3 1 2 总体销售额策略建议 总体销售额策略建议 根据上述测算当销售额为 88130 83 扣除额 1 2 万元时 土地增值税增值额为 20 此时 土地增值税为 0 多出部分销售额 93303 万元 可以按以下方面规 划 其一 注册关联性或可控的商业运营公司 将部分商业物业及 车库车位以合约形式交其管理与销售 在总体增值额不变情况下 摊薄单环节增值额 从而降低土地增值税 其二 将预计滞销的物 业持有转变为融资资产 或者 先期做按揭中转抵押物 达到兼顾 融资与税务筹划的双重目的 5 3 25 3 2 成本与费用策略成本与费用策略 a 假定销售价格无折扣 按综合当前预征率 2 04 反推算成本费用 总额 即土地增值税为 3705 万元情况下的成本费用总额 税率为最 低档 30 无速算扣除 即扣除额约为 169084 24 万元 销售收入 3705 30 在可扣除额中成本的筹划空间最大 假定其他费用与 土地成本不变 则 假定预征率下的成本总额 为 扣除额 169084 24 1 2 1 2 114263 78 万元 约为目标成本的 3 倍 此数据说明 在销售价格不变 收入此数据说明 在销售价格不变 收入 不做筹划拆分情况下 成本费用均可以筹划至市场最高水平和税务不做筹划拆分情况下 成本费用均可以筹划至市场最高水平和税务 费用扣除政策的最高限度 此为成本筹划的科学原则与宗旨 费用扣除政策的最高限度 此为成本筹划的科学原则与宗旨 b 根据同行业销售状况结合税务要求的清算规则 假定整体销售收 入实现率为 85 的情况下 按照 a 条 的测算原理 假定预征率下 的成本总额 为 111764 51 为目标成本的 2 9 倍 结论与上述相同 c 费用的策略 首先优先进入 开发间接费用 企业所得税方面主 要在半年度配比平衡与年度配比平衡时使用 筹划重点是 广告费 用足额开支 与 工资成本转移 故 总体成本费用筹划无上限方面的风险 故 总体成本费用筹划无上限方面的风险 5 3 35 3 3 招投标与合同策略 招投标与合同策略 利用中欣建筑平台 凡属不涉及到受中 欣建筑资质限制的工程支出 一律由中欣建筑总包再分包 同时资 金流配合 所有相关款项先以工程款付到中欣建筑 再由中欣建筑 以材料设备款付出 中欣建筑和供应商 合作伙伴按合约价结算 XX 项目项目与中欣建筑按定额及市场最高价结算 含税和管理费 5 45 4 财务技术层面及手段财务技术层面及手段 5 4 15 4 1 涉税审核涉税审核 5 4 1 15 4 1 1 内控审核内控审核 付款报账时 财务部经理应针对每一笔付款报 账业务专门从税务角度进行审核 使不符合税务规定 不符合本方 案思路 有涉税风险的行为和单据在进入会计凭证前予以纠正和改 善 5 4 1 25 4 1 2 会计凭证审核会计凭证审核 每一笔财务账务处理完毕后 会计凭证 由财务经理对会计凭证执行涉税审核 审核方面有 是否与项目的 总体税务筹划相违背 会计科目处理是否违反税务规定 带来涉税 风险 凭证相关附件是否必须附带 5 4 1 35 4 1 3 合约审核合约审核 所有合约在签订前都必须经财务审核 财务部 必须从税务方面对相关条款及合作模式进行审核 提出修改意见 提前规避税务风险 5 4 25 4 2 年度涉税自查年度涉税自查 每个会计年度终了至汇算清缴截止日期间 6 月 30 日 集团财务部统一安排对项目财务进行一次交叉的税务及 财务自查 找出涉税风险点 召开专题会议制定相关办法予以改进 和纠偏 5 4 35 4 3 各税种规划 主要税种各税种规划 主要税种 暂按查账征收思考 暂按查账征收思考 a a 营业税及附加 土地使用税 土地增值税 印花税营业税及附加 土地使用税 土地增值税 印花税前期比照收入 计算 整体税负略低于 10 与税务征管局协调 在年度前各税种同 步入库缴纳 延后入库不能超过下年度 6 月 30 日 此日期为汇算清 缴截止日 营业税及附加可以视情况延后 印花税与个税不延后入 库 此税种的处罚标准是最高 每次稽查都是重点 税额也比较小 b b 个人所得税个人所得税 每年度单独制定方案 股东与工资薪金 c c 企业所得税企业所得税 每年按照毛利率不高于 10 推算 结合税务征管的总 体任务 做象征性入库 宜低于预征率 1 项目前期为比照预征率 入库 项目后期申报查账征收方式 5 4 45 4 4 会计核算和财务管理配合会计核算和财务管理配合 5 4 4 1 5 4 4 1 严格分类核算严格分类核算 普通住宅 非普通住宅 商铺车库销售收 入 分开核算 严格按照税务规定设置成本科目 所有成本科目均 只设置二级科目 详细的三级科目由台账管理 无需供税务知晓 由内部管理控制 避免税务风险 5 4 4 2 5 4 4 2 严格区分开发分期核算严格区分开发分期核算 各开发分期的成本不能被动混淆 只能主动混淆 有利于成本平衡 有利于利用关联交易调整各期成 本 5 4 4 3 5 4 4 3 纳税台账纳税台账 建立纳税台账 动态掌握各税种的应交已缴数 据 做到内部数据心中有数 与税务协调有底气 纳税入库前有资 金规划和安排 5 4 4 4 5 4 4 4 企业间利息平衡企业间利息平衡 每个季度与关联单位核对账目 分清利 息负担对象 签订资金使用协议 将所有利用集团融资平台融资并 使用的资金全部计算为本项目的利息 按照税务规定收集整理相关 附件 资金使用协议 资金调拨的银行和内部凭据 贷款合同和利 率证明 利息计算表 5 4 4 5 5 4 4 5 项目公司清算项目公司清算 项目结束后对整个项目进行清算注销 含 项目公司 以避免不必要的涉税风险 5 55 5 关联交易层面关联交易层面 5 5 1 XXXX 利用 重点是与 xxxx 的正常往来及工程往来要分开核 算 资金调拨时在银行相关凭证一定要注明工程款或往来款 力争 大额资金调动每一笔经过 XXXX 5 5 2xx 公司及 XX 管理公司利用 重点是解决营销广告费足额开支 分段降低增值额 详细方案另行制订 5 65 6 税企关系层面及手段税企关系层面及手段 5 6 15 6 1 税企关系维护 税企关系维护 前期以征管协调为主 后期以稽查为重点 要求每个季度财务部都有具体的协调活动 授予一定的费用开支权 重要时间节点不能漏人 5 6 25 6 2 主动请检主动请检 在项目清算前 通过相关渠道以非正式的方式邀 请税务稽查人员来公司对项目进行涉税辅导和非正式检查 提前知 晓税务风险 为日后清算和稽查迎检打下业务基础和协调基础 5 6 35 6 3 涉税荣誉涉税荣誉 由财务部在年度结束前与税务征管沟通 争取一 项纳税荣誉 并每年保持 对以后的税