上海大宁国际商业广场调研报告.ppt

上海大宁国际商业广场 市场调查报告2008年8月 目录 第一部分概况第二部分商业分布第三部分分析 第一部分 大宁概况简介 概况项目介绍技术指标规划现有建筑 概况 本项目所在闸北区地处上海中心城区北部 大宁路和共和新路交界处 是大宁国际社区的主要功能板块之一 大宁国际的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况 成为以服务闸北为主 并辐射到宝山 虹口 普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一 周边建有宝华现代城 慧芝湖花园 明园森林都市等住宅社区 上海马戏城 市北体育场等文化娱乐设施及上海大学 复旦大学等教育基地 交通 紧邻南北高架 地铁和直达项目的20多条公交线路使上海大宁国际商业广场拥有便利的交通网络 地铁 离地铁1号线延长路站仅80米 离人民广场仅5个地铁站公交 公交车46 79 95 107 114 220 222等20多条公交线路直达本项目开车 中环与南北高架皆有下匝道可直接通往大宁国际商城 项目技术指标占地面积 55000m2总建筑面积 250000m2地上建筑面积 200000m2地下建筑面积 50000m2车位 1300个 地下 容积率 4 50 项目介绍 商业广场具有8大功能 商务酒店 办公楼 零售 餐饮 文化 娱乐 教育和城市生活配套设施等地面20万m2建筑面积主要为 商务酒店 30000m2办公楼 39000m2商业零售 50000m2餐饮 娱乐 45000m2教育文化和生活配套 15000m2停车场和公共区域 21000m2地下5万m2建筑面积主要为停车场和设备机房 技术指标 规划总结 大宁国际商业广场地处上海全新的核心地段 是一个集商务酒店 办公楼 零售 餐饮 文化 娱乐 教育和城市生活配套设施等8大功能于一体的综合性项目 它的出现改变了以往闸北地区无核心商业休闲中心的状况 成为以服务闸北为主 并辐射到宝山 虹口 普陀等区域的上海北区最为典型的商业休闲中心之一 第二部分 商业划分 功能分区主力店车库车位交还布局招商情况 现有建筑 大宁国际商业广场共有15栋错落有致的建筑 11个大小广场和庭院 约2公里步行街 其现代建筑风格的设计 并重以人为本 与消费者的生活习惯和要求融汇 创舒适惬意的生活 消费 重新塑造了上海传统的商业街区 为延续上海市民的 逛街文化 提供一个有品味 高水平 具规模的现代化平台 功能分区 01座服饰 数码 培训02座服饰 影院05座电器卖场 餐饮 健身06座服饰 餐饮 保健 手机08座家居 餐饮 游艺 鞋 眼镜 KTV09座餐饮 饰品 服饰 鞋10座服饰 内衣 美发 超市 家纺 保健 银行11座餐饮 服饰12座餐饮 玩具 童装 摄影 游艺 大卖场 酒店 1座商户 C A门面 2座商户 上影星汇影城 SPORT100 娱乐上影星汇影城 五星级的电影院 由韩国CGV株式会社和上影集团共同投资 4300m2的电影院有6个放映厅 约1000个座位 主力店 5座商户 国美电器 6座商户 8座商户 国际知名连锁企业 星巴克 KFC PizzaHut 哈根达斯 棒 约翰 味千拉面 一茶一坐等异国风味餐饮 Latina拉丁餐厅 日本DON DON元气烤肉 BlueFrog西餐厅 酒吧 汉泰东南亚餐厅 Wings翼CAF FOOD Salena意大利餐厅 面包新语面包店 荷风轩铁板烧和韩乡园等世界各地的餐饮 主力店 中华美食 新雅粤菜馆 沈大成 小绍兴等百年老店 9座商户 10座商户 主力店 时尚购物这里的品牌多达100百家左右 算不上像恒隆 美美那种高端品牌 属于普通学生和工薪家层都普遍能承受的品牌 运动系列如 Nike Adidas Reebok Converse NewBalance Puma NorthFace Colombia WalkerShop等 流行服饰系列如 加拿大FreedomCentral集团旗下的UR2B提供10多个时尚服装品牌 In Base时尚服饰专门店的20多个品牌 Only VeroModa Jack Jones Etam旗下多个品牌 V one男女服饰旗舰店 另外 来自欧洲的著名C A服装百货店即将在本项目开设其在中国的首家旗舰店以及来自法国的Promod女装时尚品牌也落户于大宁国际商业广场 11座商户 12座商户 超级市场 2万m2的大型卖场由台湾品牌 大润发 经营 12座南侧2 3层 主力店 大润发流通事业股份有限公司 由润泰集团成立于1996年 以最直接 最生活化的方式为消費者服务 网罗优秀的经营管理人才 运用电脑化营运系統 快速地在台湾展店 目前在全省已成立了24個服务据点 为顾客架构出完整的全省服务网络 1997年更在大陆成立 上海大潤发有限公司 藉由成功的台湾经验進軍大陆 在华北及华東地区已成立超過60家分店 主力店 大宁福朋喜来登集团酒店 12座北侧1至4层 上海大宁福朋喜来登集团酒店位于以完善的基础设施 浓郁的文化氛围 众多高等学府以及多媒体产业区而闻名的闸北区 地处上海首座集商务酒店 办公楼 零售 餐饮 文化 娱乐 教育和城市生活配套设施等功能为一体的时尚新地标 大宁国际商业广场内 酒店拥有优越的地理位置 距地铁延长路站仅一步之遥 便捷出入内环及中环高架 主力店 大型主题游乐园 由台湾卡通尼集团设立的3500m2卡童尼大型主题游乐园 它为幼儿 青少年提供益智类的电子游戏 12座 层 功能分区面积配比 交通布局 车库车位 地下建筑面积 50000m2车位 1300个 地下 招商情况 项目名称 大宁国际商业广场租售状态 租赁环线位置 内环内项目性质 百货所在商圈 大宁商圈业态 零售 娱乐 服务 餐饮营业面积 110000平方米总建筑面积 120000商铺类型 独立商铺开发商 上海福乐思特房地产发展有限公司出租率 100 参考租金 10 15元 平方米 天 办公楼招租借情况 办公项目 大宁国际商业广场租售状态 出租项目等级 乙级项目类型 办公出租率 90 办公建筑面积 38154 建筑层数 10层建筑形态 1栋10层1栋9层1栋8层1栋7层标准层净高 2 60米标准层面积 1125平方米得房率 75 租金 至2008年6月 0 89 0 92美元 平方 天 商业总结 酒店 办公楼 购物 餐饮 娱乐 教育及服务等功能的组合使项目成为目前沪北唯一完善的现代服务业集聚区散布在各建筑裙楼的商业店面 及开放式建筑群落 充分体现商业街区概念沿步行街分布的雕塑 模型等景致及流动的载客车 尽力为消费者提供轻松购物的氛围 第三部分 分析 整个项目的商业定位消费客群定位招商途径目前现在状及在上海商业定位成功借鉴得失分析 项目商业定位 生活中心将 生活 工作 消费 的人文活动融会在一起为消费者提供一个 方便 快捷 多元化 的消费聚集点让人们在一个多元化的环境中享受城市生活带来的美好体验 消费客群 从上表可以看出 1 大宁国际商业广场的消费层次为中高端 2 主要的潜在消费客群 18 35岁左右 以年轻情侣 玩伴为单位 这批客群是消费力最强的一个团队 消费客群地方分析 周边项目 公里范围内汇集了宝华现代城 慧芝湖花园 新梅共和城 歌林春天 嘉利明珠城等大量高端楼盘 所辐射的高端稳定消费客群达5万 他区消费宝山 因配套较为落后 宝山的居民原本对市中心的消费依赖部分会负载至大宁版块 普陀 当地的居民密度比较大 与消费区域的分配不成正比 大宁版块的建立 将会令他们有多一个选择 杨浦虹口 当地初有象五角场这样的消费新兴地点 但由于部分领近大宁地区 也还是会有相当一批较近的居民会选择来此消费 目前背景现状及在上海的商业地位 整个国际社区由六个功能板块组成 1 大宁国际商业广场 2 申城第一生态绿地 3 多媒体谷和市北工业新区 4 国际居住园区 5 上海马戏城 市北体育场等 国际行业协会 上海 总部集聚区 6 在周边区域范围内集聚着上海大学 复旦大学 同济大学 分校 以及享誉国内的上海闸北教育基地 可以满足不同层次的教育和培训的需求 随着大宁国际社区建设的不断深入 它将成为闸北区的焦点 上海房产的新景象 大宁国际社区未来几年内的规划相当突出 已成为整个闸北最适宜居住且最具潜力的区域之一 未来大宁的城市功能定位是 环境优美 生活服务设施齐备的生态型 低密度 国际化 大型综合社区 附近 大宁国际社区楼盘简介 宝华现代城宝华现代城位于大宁国际社区核心位置 共和新路广中路口 紧邻地铁一号线出口以及南北高架匝口 交通非常方便 项目由上海开发企业50强之一的宝华集团投资建设 项目占地72000平米 建筑面积近20万方 主要由约15栋高层 小高层住宅楼 近2万方的特色商业街和1栋小户型产品组成 项目的景观由澳大利亚五贝景观公司以国际型住宅社区的标准量身定做 住宅户型设计合理 空间运用较佳 建筑为板式结构 分布于景观之中 在保证充足的采光通风的同时又能够做到户户开窗见景 同时 小区内配有国际幼儿园 高档会所等设施 将大大提升未来业主的生活水平 大宁国际商业广场大宁国际商业广场位于共和新路与大宁路交汇点 地铁一号线延长路站北侧 离内环线与中环线立交约2公里 项目的主要股东为香港安泰集团及崇邦集团 曾参与投资开发多个上海知名项目 经验丰富 大宁国际商业广场占地5 5万平方米 总建筑面积25万平方米 共拥有15幢建筑 11个广场 1条2公里步行街 以及1300个停车位 项目集酒店 零售 餐饮 娱乐 文化 教育 办公楼 SOHO式商住楼 现代服务业等8大功能于一身 并将8大功能有机分布在5个各具特色的商区 家庭欢乐区 活力动感区 中央休闲区 时尚先锋区和现代生活区 项目预计将于2006年中落成启用 届时必将对大宁国际社区的商业氛围和人气带来一定的提升 慧芝湖花园慧芝湖花园由香港嘉华集团斥资开发 位于广中路701号 占地面积15万平方米 总建筑面积约40万平方米 分三期推出 一期总建筑面积约14万平方米 分小高层 高层 房型一房约70平方米 二房为85至105平方米 三房为120至130平方米 其中景观三房为154至164平方米 社区距离地铁一号线北向延伸段广中路站约400米 与环绕周边的共和新路高架 20多条公交路线组成了地下 地面 空中三维的立体交通网络 项目聘请亚洲著名建筑师 屡获殊荣的PHILIP廖设计 建筑立面较为现代 值得一提的是 项目是全装修房 为消费者提供了不少方便 明园森林都市明园 森林都市 毗邻地铁一号线延伸段汶水路 南北高架路 汶水路中环线等快速交通干线环绕在地块周边 是明园集团继明园世纪城 明园小安桥之后推出的又一大型楼盘 明园 森林都市占地408亩 规划建设成为总建筑面积约43万平方米的低密度住宅区 由20余栋18 34层的高层住宅和低密度住宅群构成 建成后的住宅区内 将由一座集商业用房 绿化 景观为一体的环形步行天桥联为一体 小区内还将建有中学 幼儿园 23000平方米的会所 更为住户提供丰富的体育 娱乐设施 两横两纵的规划道路 使该小区交通方便快捷 完善的配套设施 健全的生活服务 为未来的业主们提供了舒适 自然的宜居环境 成功借鉴 外立面新颖独特大宁国际广场的外观非常有时代感 这是每个消费者的第1感觉 外立面的设计完全与本案的主题相贴近 让每个进驻的商户或是消费者都有一种新新人类的优越感 同时漂亮的外表也能吸引更多时尚元素显得鲜舞跳动起来 MALL的概念百货类商业产品及Shoppingmall商业形态 一个舒适 明亮的大型综合广场是当地居民所迫切需要的 所以大家对大宁国际和周边的发展期望甚高 一个地方核心商业休闲广场 Mall 是这个项目的最成功之处 招商团队本案采用的是专业的招商团队 使得招商情况非常顺利完善 我大胆在此提出新的方案 可让招商团队和销售权2权各自进行 可以弥补我公司招商力量的不足 使弱势变强势 更加使公司在操作商业项目上成功率会大大提高 得失分析 得区域品牌地标 具有较强的辐射能力 大大加速区域市场成熟度为各地树立了一个中档地方型大型商业区的典范项目定位消费群明显 时尚休闲青年为主流群体 失由于项目地块限制 无法发展成上海传统的大型商业圈中西式餐饮分配不均 西式快餐所占份额过大虽为 多元化 的商业街区 但娱乐项目欠缺 可供选择范围少 得失分析 谢谢观赏 商业项目考察调研案例研究上海五角场万达广场德思勤2010年02月12日 上海五角场万达广场 项目档案资料 区位五角场城市副中心是上海城市规划确定的四大城市副中心中最大的一个 也是上海东北部地区最大的公共活动中心和交通枢纽 五角场同时也是上海商业 十一五 规划确立的十大市级商业中心之一 作为城市副中心而兼有市级商业中心地位的区域 全上海仅有徐家汇和五角场两处 因而具有很强的稀缺性 上海万达广场位于五角场环岛地面交通 一环五射 路网结构的中心 其辐射范围东至浦东新区 南可达虹口区 西至闸北区 北接宝山区 直接覆盖区域人口二百多万 杨浦区功能分区规划 城市副中心 市级商业中心 上海第二大商圈 上海五角场万达广场 项目档案资料 交通东临凇沪路 南靠邯郸路 北依政通路 西侧为国宾路 周围交通便利 由中环高架 地下交通 地面交通 下沉式人行广场及地铁构成一个立体交通网 相邻主要道路上有多个公交车站 32条公交线路在此始发或中转 规划中的轨道交通10号线在政通路和凇沪路口设有与万达商业广场地下一层 万达城中城 相通的通道 万达广场 四通八达的城市道路 下沉式人行广场 地铁 上海五角场万达广场 项目档案资料 发展商背景大连万达地产集团成立于1998年 2001年开始介入商业地产 万达开创了中国的 订单式商业地产 先例 形成商业地产 高级酒店 文化产业 连锁百货四大支柱产业 已在全国开业27个万达广场 8家五星级酒店 400块电影银幕 11家连锁百货店 目前持有收租物业面积700万平方米 计划到2012年开业80个万达广场 持有收租物业面积1200万平方米 年租金总收入超过80亿元 规模排名全球前四 订单式开发 投资30亿 回收期不超过十年 项目定位城市副中心的商业地标 定位为时尚 年轻的 家庭消费的中高档的一站式 全方位生活 休闲 娱乐新理念 十大主力店 地上地下两条精品商业步行街 百家精品品牌店铺 为消费者们提供了服装 餐饮 娱乐 休闲等全方位的都市休闲乐趣 消费者调研2009年一季度 20 30岁的人群占到55 以家庭为单位的消费占41 周边1 5公里范围内的消费者从开业时90 以上下降到现在的40 左右 投资 租金 销售额2006年12月23日开业 本项目总建筑面积35万 投资30个亿 07 08年租金收入达到三个亿 预计十年能够收回投资 据不完全统计07年销售额约18亿 不包括地下停车 停车是3 8万 08年销售额大约为35亿 规划设计研究 上海五角场万达广场 巴黎春天百货大楼7F HOLA家居广场楼5F 沃尔玛超市楼4F 万达影城楼4F 第一食品楼4F 22F 23F 27F 规划设计研究 上海五角场万达广场 基本指标用地面积 6 012万 总建筑面积 33 47万 其中商业近21万 写字楼8 17万 容积率 5 56 停车位 位于地下二层共800多个 商业街 中央休闲商业广场 规划设计研究 上海五角场万达广场 项目与周边道路的关系项目建筑退四周道路分别为16m和30m 主要商业街宽21m 两条次要商业街宽15m 中心休闲商业广场为2000 40 x50m 出租车专用道地面停车人行流线地下商业入口人行主入口地下车库出入口 图例 项目背面和侧面分别设置有出租车专用道和出租车上下车排队处 地下车库入口也设在次要道路上 规划设计研究 上海五角场万达广场 项目与周边道路的关系 21m 15m 40m 50m 30m 16m 16m D A B C E 15m 30m 规划设计研究 上海五角场万达广场 主要出入口形式 中心广场里地下商业采光及入口 商业街里的地下商业入口 地下车库机动车与非机动车有各自入口 KTV在商业街一面有独立入出口 KTV 影城在中心广场一面有独立出入口 第一食品商场 特力屋的员工通道 地下商业街内写字楼入口 规划设计研究 广场与商业街布局 上海五角场万达广场 商业次街 图例 商业主街 商业中心广场 城市下沉广场与项目地下商业直接相连 中心广场与相邻的两条城市主干道之间形成了视线通廊 中心广场是人流聚集中心 能够提升商业环境和形象 吸引人流进入 城市道路十字交叉口设计有小广场 城市道路交叉口广场 城市下沉广场 规划设计研究 广场与商业街细节 临十字路口小广场 商业内街内由花槽分隔 中心广场 上海五角场万达广场 城市主干道上广场标志性造型 街区内多种指示牌标示明显 商业街划分出临街餐饮的露天位增加人气 规划设计研究 广场与商业街细节 中心广场中的地下商业采光顶棚 成为中心广场的视觉焦点之一 上海五角场万达广场 主要商业在沿中心广场面设计有骑楼 主要商业在沿中心广场面设计有骑楼 地下商业入口前的平面及品牌导视 骑楼下设置有座椅 商业主街入口处用花槽隔离阻止车辆进入 建筑设计研究 建筑外立面 上海五角场万达广场 项目外立面为现代风格 色彩以蓝色半透明玻璃和淡咖啡色石材为主 商业建筑外墙以石材和玻璃相结合 局部玻璃幕墙 提供广告展示面 写字楼为玻璃幕墙大厦 在色彩和细节形式上与商业建筑和谐统一 写字楼幕墙上的十字交叉的形式与商业裙楼立面上十字交叉玻璃相契合 建筑设计研究 建筑外立面 上海五角场万达广场 中心广场面广告展示位 沿街面广告展示位 中心广场面折线形广告展示位 临街商业裙楼立面 商业内街立面 商业内街立面 建筑设计研究 建筑内部布局与业态 上海五角场万达广场 建筑设计研究 上海五角场万达广场 一层平面图 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 一层平面图 沃尔玛各层平面图 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 万达影城楼各楼层业态 巴黎春天百货各楼层业态 巴黎春天百货楼高七层 总面积4 3万 单层面积约为6000 柱距为8 4x8 4m 一层净高5m 二至七层净高约为4 5m 主要走道均为4 2m 次要通道为3m 影城楼楼高4层 总面积约为3 8万 单层面积1万 左右 由多家主力店组成 包括宝大祥 国美 书城 影城 KTV 影城 KTV营业时间约其他不同 还设置有专门的出入口 建筑内部布局与业态 建筑设计研究 上海五角场万达广场 B1层 总面积4 5万 贯通五栋商业建筑的地下 可由地下商业 城中城直接进入任意商业建筑 包括写字楼中 也是地上商业与地下二层停车库之间的过渡层 地下商业中庭面积约为100 顶部为大型天窗 净高4 5m 利用自然采光和较高的层高减少地下商业的压抑感 约有近百家店铺 包括有餐饮 美容美发 服饰精品 摄影 时尚数码 颐高 APPLE 娱乐电玩 汤姆熊 个人服务 银行 药店 小超市 等 建筑内部布局与业态 餐饮美食 服饰精品 钟表 摄影 饰品 个人服务 美容美发 娱乐电玩 图例 建筑设计研究 上海五角场万达广场 B2层 总面积4 5万 为停车层 以不同色块 字母命名 各个停车场直接连接商业和写字楼 建筑内部布局与业态 室内设计研究 食品城中庭 地下商业走道米色玻化砖点缀有黑色砖增加变化 天花用灯带代替部分点光源 增加趣味和变化 地下商业的中庭有采光玻璃顶 商业内部指示标识 商场中的地面指示 上海五角场万达广场 经营推广 上海五角场万达广场 万达广场非常重视市场推广工作 推陈出新 积极营造良好的市场推广氛围 以大型演出活动 社会公益活动为主 各类产品推广促销活动为辅 整合各主力店 各商家市场活动 气氛活跃 形式活泼 一年300多场大小活动 不冷场 无淡季 实实在在的做到稳场 旺场 使万达广场的商业形象深入人心 美誉相传 第四届上海国际购物节 上海旅游节 中国WIBA国际拳王争霸赛 2007 2008全国极限精英赛 迎特奥大型系列活动 2007 2008上海旅游节经典活动 玫瑰婚典 北京奥运会上海志愿者赴京仪式 2008年度 3 15 大型现场咨询服务活动暨春令热线开通仪式等等一个个有内容 有品质的大型活动让万达广场在短短的一年内迅速成为上海备受市 区政府以及广大市民关心关注的商业文化娱乐中心 五角场环岛中心在北上海也迅速成为市民文化 生活 休闲的中心 丰富了五角场作为市级商业中心的内涵 相对于先期发展起来的徐家汇有了一个更高的文化生活起点 成功失败经验总结 上海五角场万达广场 成功之处开发模式本项目采用订单式开发 多个主力店的引入 减少了大规模商业体量开发经营的风险 商务商业体量合理有8万 的写字楼 商业面积比较合理 业态组合比较成功上海第一食品是上海人十分认可的品牌 交通组织项目交通组织人车分流 流线简洁 设有专门的出租车专用车道和等候区 用花槽与地面停车位 人行分隔开来 值得借鉴 广场设计最能聚集人气的中心广场在相邻的两条城市主干道都能看到并进入 广场设置有标识性的装饰构筑物 引人眼球 地下商业设计地下商业连接项目各个地上商业 层高较高 各出入口和中庭都引入了自然光 同时与商场同标准的走道 统一的店标等 都大大提升了地下商业的价值 商业内街餐饮茶座设置商业内街沿线有大量的