房地产抵押估价报告

房房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告 筑商筑商资资房房评报评报字字 2012 WL0401 号号 估价估价项项目名称 目名称 位于贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 贵阳市小河区清 水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号的住宅用房抵押估价 委委 托托 估估 价价 方方 马艳 受受 托托 估估 价价 方方 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 受受 托托 方方 地地 址址 贵阳市云岩区盐务街 35 号 联联 系系 电电 话话 估估 价价 人人 员员 王磊 估价作估价作业业日日期期 二 一 二年三月二十九日至二 一 二年四月五日 房房 地地 产产 抵抵 押押 估估 价价 报报 告告 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 1 目目 录录 一 致委托方函 2 二 估价师声明 3 三 估价的假设和限制条件 4 5 四 房地产估价结果报告 6 10 五 房地产估价技术报告 11 17 六 附件 1 房地产评估委托书 身份证复印件 2 房屋所有权证 税收通用完税证 复印件 3 房地产估价机构资格证书 营业执照复印件 4 估价人员资格证书复印件 5 图片资料 致致 委委 托托 方方 函函 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 2 马艳 受您委托 我事务所对您委托的位于贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 建筑面积 139 18 平方米 贵 阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 建筑面 积 153 15 平方米 的住宅用房进行估价 估价目的是为确定房地产抵 押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值 根据国家有关法律 法规及技术标准 对上述房地产进行了分析和测算 现将估价结果报告 如下 估价对象于估价时点 2012 年 3 月 29 日公开的市场评估总价为 人民币 134 74 万元 大写 人民币壹佰叁拾肆万柒仟肆佰元整 详见下表 房屋所有权证号 房屋所 有权人 坐落 所在 层数 建筑面积 平方米 评估单价 元 平方米 评估总价 万元 筑房权证小河字 第号 马艳 贵阳市小河区清水江路 153 号南 山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 负 1 139 18454863 30 筑房权证小河字 第号 马艳 贵阳市小河区清水江路 153 号南 山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 正 1153 15466571 44 合计134 74 估价的详细结果 见附后的 房地产估价结果报告 此 致 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 法定代表人 王磊 二 0 一二年四月五日 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 3 估估 价价 师师 声声 明明 我我们郑们郑重声明 重声明 1 我 我们们在本估价在本估价报报告中告中陈陈述的事述的事实实是真是真实实的和的和 准确的 准确的 2 估价 估价报报告中的分析 意告中的分析 意见见和和结论结论是我是我们们自己公自己公 正的正的专业专业分析 意分析 意见见和和结论结论 但受到本估价但受到本估价报报告中已告中已说说 明的假明的假设设和限制条件的限制 和限制条件的限制 3 我 我们们与估价与估价对对象没有利害关系象没有利害关系 也与有关当事也与有关当事 人没有个人利害关系或偏人没有个人利害关系或偏见见 4 我 我们们依照中依照中华华人民共和国国家人民共和国国家标标准准 GB T50291 1999 房地房地产产估价估价规规范范 及建及建设设部 中国部 中国 人民人民银银行 中国行 中国银银行行业监业监督管理委督管理委员员会会联联合合颁颁布布 房房 地地产产抵押估价指抵押估价指导导意意见见 进进行分析行分析 形成意形成意见见和撰写本和撰写本 估价估价报报告 告 5 我 我们们已已对对本估价本估价报报告中的估价告中的估价对对象象进进行了行了实实 地地查查勘 勘 6 没有人 没有人对对本估价本估价报报告提供了告提供了专业专业帮助 帮助 7 估价 估价报报告依据委托方提供的相关告依据委托方提供的相关资资料出具料出具 委委 托方托方应对资应对资料的真料的真实实性承担法律性承担法律责责任 任 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 4 8 本 本报报告估价告估价结结果果仅仅作作为为委托方在本次估价目委托方在本次估价目 的下使用的下使用 不得作其他用途 未不得作其他用途 未经经本本评评估机构和估机构和评评估人估人 员员同意同意 本估价本估价报报告不得向委托方及告不得向委托方及报报告告审查审查部部门门以以 外的外的单单位及个人提供 位及个人提供 评评估机构及估价人估机构及估价人员员不不对对委托委托 方及方及报报告告审查审查部部门门以外的以外的单单位及个人使用本位及个人使用本报报告造成告造成 的任何后果承担任何的任何后果承担任何责责任 任 9 本估价 本估价报报告的全部或其部分内容不得告的全部或其部分内容不得发发表于表于 任何公开媒体上任何公开媒体上 报报告解告解释权为释权为本本评评估机构所有 估机构所有 房地产估价师 王磊 二 一二年四月五日 估估 价价 的的 假假 设设 和和 限限 制制 条条 件件 1 本 本评评估估报报告告仅仅供委托方供委托方为为确定房地确定房地产产抵押抵押贷贷款款额额度度 提供价提供价值值参考 委托方因其他目的使用不当而造成的参考 委托方因其他目的使用不当而造成的损损失 失 本本评评估公司不承担任何估公司不承担任何责责任 任 2 本次房地 本次房地产产的的现场现场勘察工作根据委托方提供的房地勘察工作根据委托方提供的房地 产评产评估委托估委托书书及相关及相关资资料料进进行 房地行 房地产产估价范估价范围围由委托方界由委托方界 定并定并对对其其负负相相应应法律法律责责任 任 3 本 本报报告所称的告所称的 估价价估价价值值 系指我系指我们对们对所估价的房地所估价的房地 产产在在规规划用途不划用途不变变 持 持续续使用以及在估价使用以及在估价时时点的外部点的外部经济环经济环 境在可境在可预预期的将来无重大期的将来无重大变变化的前提下化的前提下对对上述委估房地上述委估房地产产 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 5 的公允价的公允价值值意意见见 4 基于估价目的 本估价 基于估价目的 本估价报报告估价告估价结结果是果是对对2012年年3月月 29日日这这一估价一估价时时点委估房地点委估房地产产的客的客观观公公允市允市场场价价值值的反映 的反映 没有考没有考虑虑将来可能追加付出的价格将来可能追加付出的价格对对估价价估价价值值的影响 也未的影响 也未 考考虑虑国家宏国家宏观经济观经济政策政策发发生生变变化及遇不可抗力化及遇不可抗力对对估价价估价价值值 的影响 的影响 5 注册房地 注册房地产产估价估价师执师执行房地行房地产产估价估价业务业务的目的是的目的是对对 估价估价对对象价象价值进值进行估算并行估算并发发表意表意见见 不 不对对估价估价对对象象权权属及附属及附 着于估价着于估价对对象上的其他象上的其他权权利利进进行确行确认认或或发发表意表意见见 估价 估价对对象象 的法律的法律权权属及附着于估价属及附着于估价对对象上的其他象上的其他权权利由委托方利由委托方负责负责 解解释释 6 本次 本次评评估以估价估以估价对对象不涉及任何抵押担保以及其他象不涉及任何抵押担保以及其他 法定法定优优先受先受偿偿款款为为假假设设前提 否前提 否则应对则应对本次估价本次估价结结果果进进行相行相 应调应调整 整 7 我 我们们的估价的估价结结果成立的前提是委托方提供的果成立的前提是委托方提供的资资料属料属 实实 委估 委估 房屋房屋产权产权完整 具有合法的土地使用完整 具有合法的土地使用权权等 委托方等 委托方对对所提供所提供 资资料的真料的真实实 完整 合法性承担法律 完整 合法性承担法律责责任 如因委托方提供任 如因委托方提供 的相关的相关证证明明资资料不料不实实造成估价造成估价结结果失真 我果失真 我们们将不承担任何将不承担任何 法律和法律和经济责经济责任 任 8 委托方未能提供估价委托方未能提供估价对对象所分象所分摊摊土地使用土地使用权权的的 国有国有 土地使用土地使用证证 评评估人估人员员依据委托方提供的依据委托方提供的 房屋所有房屋所有权证权证 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 6 设设定估价定估价对对象所分象所分摊摊的土地使用的土地使用权为权为本次房屋所有本次房屋所有权权人以人以 出出让让方式合法取得 土地用途方式合法取得 土地用途为为住宅 土地剩余年限与估价住宅 土地剩余年限与估价 对对象房屋的正常剩余使用年限相符 如果本次估价所象房屋的正常剩余使用年限相符 如果本次估价所设设定的定的 情况与估价情况与估价对对象土地使用象土地使用权权的的实际实际情况不一致 情况不一致 应应以其以其实际实际 情况情况为为准 本次估价准 本次估价结结果果进进行相行相应调应调整或重新整或重新评评估 估 9 我 我们们估价的估价的实实体以我体以我们现场们现场拍照和勘察的拍照和勘察的实实体体为为准准 但是本次但是本次评评估估价人估估价人员员没有接受没有接受对对估价估价对对象象结结构及基构及基础进础进 行行检测检测的委托 估价人的委托 估价人员员不能确定估价不能确定估价对对象的象的结结构及基构及基础础没没 有缺有缺损损 10 由于本次估价 由于本次估价对对象象为为一整体房地一整体房地产产的一部分 故本的一部分 故本 次估价是以估价次估价是以估价对对象能合法享用及分象能合法享用及分摊摊整体房地整体房地产产的各的各项项 权权益 各益 各项项服服务务配套配套设设施及整体房地施及整体房地产产占用土地的使用占用土地的使用权为权为 假假设设前提 前提 11 本估价 本估价报报告估价告估价结结果是在公开市果是在公开市场场前提下求取的房前提下求取的房 地地产产抵价抵价值值 未考 未考虑虑估价估价对对象未来市象未来市场场价格波价格波动风险动风险 快速 快速 变现损变现损失及失及费费用以及用以及转让时应转让时应交交纳纳的相关税的相关税费费等等对对估价估价结结 果的影响 果的影响 评评估估对对象象为为住宅用房 具有一定的通用性和独立住宅用房 具有一定的通用性和独立 适用性 如果在估价适用性 如果在估价时时点点进进行快速行快速变现变现其可能其可能实现实现的的变现变现价价 格一般在市格一般在市场场价价值值的的 70 左右 在短期内可左右 在短期内可变现变现 所 所实现实现的的 变现变现价格价格应优应优先支付先支付评评估拍估拍卖费卖费及按及按规规定定缴纳缴纳的税的税费费等等费费 用 用 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 7 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 二 一二年四月五日 房房地地产产估估价价结结果果报报告告 筑商资房评报字 2012 WL0401 号 一 委托估价方一 委托估价方 马艳 二 受托估价方 二 受托估价方 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 三 估价三 估价对对象概况象概况 估价对象为马艳委托评估的位于贵阳市小河区清水江路 153 号 南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 建筑面积 139 18 平方米 贵阳 市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 建筑面 积 153 15 平方米 的住宅用房 1 估价对象的位置状况 估价对象位于贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单 元 1 层 2 号 周围有 聚惠超市 建设银行等 目前有 13 路 41 路等 多路公交车经过该区域 交通较为方便 区内基础设施 公共服务设 备齐全 自然环境状况 人文环境状况好 2 估价对象的权属状况 本次房地产评估委托方提供了筑房权证小河字第号 房屋所有权 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 8 证 房屋所有权人为马艳 坐落于小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 房屋总层数为 1 5 1 层 委估对象位于负 1 层 建筑面积 139 18 平方米 规划用途为住宅 提供了税收通用完 税证 2010 1 黔地完电订 税收通用完税证 筑房权证小河字第号 房屋所有权证 房屋所有权人为马艳 坐落于小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 房屋总层数为 1 5 1 层 委估对 象位于 1 层 建筑面积 153 16 平方米 规划用途为住宅 提供了税收 通用完税证 2010 1 黔地完电订 税收通用完税证 3 估价对象特征状况 估价对象 小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号 为砖混结构 共7层 估价对象位于负1层 建筑面积为139 18平方米 装修情况 客厅及卧室地面地砖铺贴 墙面刮瓷 厨房及卫生间地面为 地砖铺贴 墙面面砖铺贴 进户门安装防盗门 其余为木门 铝合金窗 通水 电 电话端口入户 以上估价对象平面布局好 采光通风好 维护情况好 至估价时 点处于正常使用中 估价对象 小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号 为 砖混结构 共7层 估价对象位于第1层 建筑面积为153 15平方米 装 修情况 室内为地砖铺贴 墙面刮瓷 进户门安装防盗门 其余为木门 铝合金窗 通水 电 电话端口入户 以上估价对象平面布局好 采光通风好 维护情况好 至估价时 点处于正常使用中 四 估价目的四 估价目的 为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 9 估房地产抵押价值 五 估价五 估价时时点点 2012 年 3 月 29 日 六 价六 价值值定定义义 估价对象于估价时点 2012 年 3 月 29 日的市场参考价 值 包含估价对象所分摊的土地使用权价值及房屋室内装修价值 七 估价依据七 估价依据 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 房地产估价规范 3 房地产抵押估价指导意见 4 房地产委托书和委托方提供的相关资料 5 评估人员现场查勘和收集的相关资料 八 估价原八 估价原则则 合法原则 最高最佳使用原则 供求原则 替代原则 公平原则 九 估价方法 九 估价方法 由于估价对象为住宅用房 在市场上与待估房地产可比的交易案 例较多 故采用市场比较法对其价值进行评估 市场比较法是通过市场 上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整 而 确定其比准价格的一种方法 十 估价十 估价结结果 果 经过我事务所评估人员科学的分析和测算 位于贵阳市小河区清 水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 建筑面积 139 18 平方米 贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 建筑面积 153 15 平方米 的住宅用房 在以确定房地产抵押贷款 额度提供参考依据而评估房地产抵押价值为评估目的的前提下 根据 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 10 国家对房地产估价的规范要求等 选用科学的评估思路及方法 估价对 象于估价时点 2012 年 3 月 29 日公开的市场评估总价为人民币 134 74 万元 大写 人民币壹佰叁拾肆万柒仟肆佰元整 详见下表 房屋所有权证号 房屋所 有权人 坐落 所在 层数 建筑面积 平方米 评估单价 元 平方米 评估总价 万元 筑房权证小河字 第号 马艳 贵阳市小河区清水江路 153 号南 山高地 1 号楼 1 单元负 1 层 2 号 负 1 139 18454863 30 筑房权证小河字 第号 马艳 贵阳市小河区清水江路 153 号南 山高地 1 号楼 1 单元 1 层 2 号 正 1153 15466571 44 合计134 74 十一 估价作十一 估价作业业日期 日期 2012 年 3 月 29 日至 2012 年 4 月 5 日 十二 估价十二 估价报报告告应应用的有效期 用的有效期 1 本估价报告所示的评估结果为估价对象于估价时点 2012 年 3 月 29 日公开市场价格 随着时间及市场情况的变化 该价格需作相应 调整 如果完成评估报告日至使用本评估结果的时间超过一年 即有 效期为 2012 年 4 月 5 日至 2013 年 4 月 4 日 我们对此结果造成的后 果不负任何责任 2 估价时点之后 有效期之内估价对象或国家经济形势 城市规 划 房地产税费政策等发生变化 对估价结果产生明显影响时 委托方 应及时聘请房地产评估机构对估价结果作相应调整或重新估价 否则 我 们对此结果造成的后果不负任何责任 3 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价 值可能产生影响 故贷款人 金融机构 应定期或者在房地产市场价格 变化较快时对房地产抵押价值进行再评估 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 11 十三 其他需要十三 其他需要说说明的明的问题问题 1 本次评估的对象以委托方所提供的有关资料所列的项目及数 量为准 2 在本次评估中 委托方提供的资料如有虚假 由委托方承担法律 责任 3 本评估报告专为委托方按委托目的使用 未经批准 不得转载或 作他用 4 上述评估结论是反映估价对象在本次评估目的下 根据评估原 则确定的现行公允价 未考虑国家发生宏观经济的政策变化及遇自然 力或其他不可抗力对评估价的影响 5 本估价报告必须完整使用 对仅使用报告中的部分内容所导致 的有关损失 受托方不承担任何责任 十四 估价人十四 估价人员员 评估机构负责人 王磊 估 价 人 员 王磊 估价报告审核人 王磊 评 估 机 构 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务 所 报告 出具 时间 二 一二年四月五日 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 12 房地房地产产估价技估价技术报术报告告 一 个一 个别别因素分析因素分析 估价对象 小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1层2号 为砖混结构 共7层 估价对象位于负1层 建筑面积为139 18平方米 装修情况 客厅及卧室地面地砖铺贴 墙面刮瓷 厨房及卫生间地面为 地砖铺贴 墙面面砖铺贴 进户门安装防盗门 其余为木门 铝合金窗 通水 电 电话端口入户 以上估价对象平面布局好 采光通风好 维护情况好 至估价时 点处于正常使用中 估价对象 小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元1层2号 为 砖混结构 共7层 估价对象位于第1层 建筑面积为153 15平方米 装 修情况 室内为地砖铺贴 墙面刮瓷 进户门安装防盗门 其余为木门 铝合金窗 通水 电 电话端口入户 以上估价对象平面布局好 采光通风好 维护情况好 至估价时 点处于正常使用中 二 区域因素分析二 区域因素分析 估价对象位于贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 13 单元负 1 层 2 号 贵阳市小河区清水江路 153 号南山高地 1 号楼 1 单 元 1 层 2 号 周围有 聚惠超市 建设银行等 目前有 13 路 41 路等 多路公交车经过该区域 交通较为方便 区内基础设施 公共服务设 备齐全 自然环境状况 人文环境状况好 三 市三 市场场背景分析背景分析 由于国家宏观经济的调控 随着房改政策的逐步实施和完善 设 施齐全的住宅用房进入市场后 已成为满足需求者的首选 同时也成为 市民投资置业的主要方向 故在近期内的发展势头较良好 价格走势 稳中有升 四 最高最佳使用分析四 最高最佳使用分析 最高最佳使用原则是要说明 房地产评估要以房地产的最高最佳 使用为前提 所谓最高最佳使用 是估价对象的一种最可能的使用 这 种最可能的使用是法律上允许 技术上可行 经济上可行 经过充分合 理的论证 并能给估价对象带来最高价值的使用 最高最佳使用分析真正体现了评估的客观性 衡量 判断估价对 象房地产是否处于最优使用状态主要从下列方面考虑 一 法律上允许 规划及相关政策法规许可 即不受现时使用状 况的限制 而依照法律规章 规划发展的方向 按照其可能的最优用 途评估 二 技术上可行 即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳 使用 要按照房屋建筑工程方面的技术要求进行评估 三 经济上可行 即评估价格应是各种可能的使用方式中 以经 济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式的评估结果 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 14 四 土地与建筑物的均衡性 即以房地产内部构成要素的组合是 否达到均衡来判断其是否处于最优使用状态 也就是说 评估时 把建 筑物与土地区位是否相匹配 是否具有投资集约度的因素考虑进去 五 房地产与周围环境的协调性 即房地产与外部环境是否均衡 或协调的问题 也就是说 评估时不按原用途评估 而按房地产与其 周围环境相协调能获得大量外部经济效益的最优使用的新用途进行 评估 六 可持续发展性 即在评估时不仅要研究过去和现在的价格状 况 而且还要研究房地产市场的现状 发展趋势 以及政治经济形势和 政策变化对房地产形成的影响以预测未来价格和收益变动的趋势 根据估价对象地理位置 周边自然与人文经济环境及充分利用土 地资源的原则 该估价对象作为住宅用房为最高最佳用途 五五 评评估方法的估方法的选选用和技用和技术术思路思路 由于估价对象为住宅用房 在市场上与待估房地产可比的交易案 例较多 故采用市场比较法对其价值进行评估 市场比较法是通过市场 上可比的交易实例根据替代原理对评估对象的市场价格进行调整 而 确定其比准价格的一种方法 具体的计算公式为 评估对象评估价格 可比实例价格 100 交易情况修正系数 交易日期修正系数 100 100 区域因素修正系数 100 个别因素修正系数 六 六 评评估估测测算算过过程程 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 15 评估举例 贵阳市小河区清水江路153号南山高地1号楼1单元负1 层2号 1 选取比较实例 根据物质的同一性或类似性 地点的同一性或类似性 时间的接 近性 交易情况无反常四个基本要求选取三个可比实例如下 实 例 项目 实例 A 大兴星城房屋 实例 B 南山高地房屋 实例 C 大兴星城房屋 地 理 位 置清水江路清水江路清水江路 物 业 用 途住宅用房住宅用房住宅用房 建 筑 年 代2009 年2010 年2008 年 房 屋 结 构混 合混 合混 合 项 目 状 况现 房现 房现 房 交 易 情 况正 常正 常正 常 采 光 通 风良 好良 好良 好 交 易 方 式一次性付款一次性付款一次性付款 交 易 日 期近 期近 期近 期 楼 层1 层4 层4 层 交易单价 元 平方米 496848864514 2 交易情况修正 主要考虑排除交易行为中的某些特殊因素所造成的可比实例的 成交价格偏差 将其成交价格修正为正常价格 由于评估人员所选实 例均为正常交易价格 不需要作交易情况修正 故不作修正 3 交易日期修正 评估对象与可比实例的交易日期有时间差异时 随着时间的推移 房地产价格有较明显的变化趋势时 必须进行交易日期修正 由于选 取的均为近期发生的交易案例 且目前贵阳市的房地产市场价格较为 贵州商专资产 09 房地产资产评估事务所 房地产估价报告 16 平稳 故不作修正 4 区域因素修正 前面所选取的三个比较案例中 均属于同一区域 为排除由于外部 环境差异所造成的价格差异 使修正后的可比实例价格能够与评估对 象房地产所处地段的实际情况相符 本评估报告拟采用直接比较法进 行区域修正 即以评估对象房地产的各项区域因素状况为基准 与可比 实例相对应的区域因素逐项比较 然后确定修正比率 具体比较因素如下表 实例 项目 实例 A实例 B实例 C区域因素详细状况说明 区位位置区位位置相同相同相同物业所处城市区段 距市中心的距离 道路条件相同相同相同周边道路通达能力 路况 交通状况交通状况 公共交通相同相同相同城市公交线路 交通管制 配套范围相同相同相同基础配套设施范围 供应通力相同相同相同基础配套设施满足居民需求状况社区配套社区配套 服务设施相同相同相同商业网点 学校 医院 娱乐设施等 室外场所相同相同相同居民散步和健身需求的活动场所 环境污染相同相同相同含声 光 气 水的污染状况社区社区环环境境 社会环境相同相同相同城市治安和居住区安全保障状况 人口素人口素质质相同相同相同居民受较育程度 整体状况等 修正系数100100100 注 好 6 较好 4 稍好 2 相同0 稍差 2 较差 4 差 6 5 个别因素修正 主要考虑新旧程度 装修情况 平面布局 房屋维护水平 附属配 套服务设施及物业管理等影响房地产价格的因素 故综合进行个别因 素修正 确定个别因素修正系数如下表 贵州商专资