学习资料大全：房地产专业知识培训

第 1 页 共 6 页 房地产专业知识培训房地产专业知识培训 一 房地产基础专业知识一 房地产基础专业知识 1 房地产 房地产 指房产和地产的总称 又称不动产 2 房地产的三种存在形态 房地产的三种存在形态 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 3 房地产的特征 房地产的特征 a 房地产位置的固定性 土地不可移 房屋也不可动 b 房地产地域的差别性 每宗房地产的价值都不同 c 房地产的高值 耐久性 价格贵 土地永久的 d 房地产的保值 增值性 货币贬值 房产保值 货币增值 房产增值 4 房产 是房屋及其权利的总称 占有 使用 收益 处分等权利 房产 是房屋及其权利的总称 占有 使用 收益 处分等权利 5 房屋分类 房屋分类 a 功能用途 居住用房 小区 高品住宅 工业用房 厂房 仓库 商业用房 门面 商场 办公用房 写字楼 行政用房 军事 学校等单位用房及城市 b 建筑结构 钢结构 钢筋混凝土结构 砖混结构 砖木结构和其他 c 所有权归属 公房 直管公房和自管公房等 和私房 6 地产 是土地及其权利的总称 使用 收益 转让等权利 地产 是土地及其权利的总称 使用 收益 转让等权利 7 土地分类 土地分类 a 开发利用 生地和熟地 b 建筑功能 建筑用地和非建筑用地 c 用途 居住用地 商业服务用地 工业用地 仓储用地 市政公共设施用地 交通用地 绿化用地 特殊用地 等 8 房地产业 指从事房产开发 经营 管理和服务的行业 包括 房地产业 指从事房产开发 经营 管理和服务的行业 包括 a 土地开发 b 房屋建设 维修 管理 c 土地使用权的有偿划拔 转让 d 房屋所有权的买卖 租赁 e 房地产抵押贷款 f 房地产市场 9 土地使用权 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利 指依法对土地经营 利用和收益的权利 土地使用权 就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利 指依法对土地经营 利用和收益的权利 土地公有制采取了两种形式 即集体所有制和国家所有制 a 农村土地采用了集体所有制 属于农民集体所有 b 城市土地采取国家所有制的形式 属于全民所有 任何个人不能取得土地的所有权 土地使用获得的方式 划拔 无偿使用 如学校 医院 军事用地 机场等市政建设工程 第 2 页 共 6 页 出让 从国家有偿取得使用权 方式 协议 如 200 250 万 亩 招标 提出底价 根据使用用途和价格取得 拍卖 价高者竟得 不违法的前提下 通过正规渠道取得 1 土地使用权出让年限 土地使用权出让年限 a 居住用地 70 年 b 工业用地 教育 科技 文化卫生 体育及综合或其他用地 50 年 c 商业 旅游 娱乐用地 40 年 PS 使用用途需转换的要补年限地价的差价 国家指定的则遵照执行 使用用途需转换的要补年限地价的差价 国家指定的则遵照执行 2 土地使用年限到期后如何处理 土地使用年限到期后如何处理 a 国家有权无条件的收回该土地 b 建筑主体经质控部门检验后不属危房 c 项目的存在不影响城市规划 不影响市容 只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用 PS b c 条完全存在的情况下 以当时的地价购买使用年限 年限由政府规定 否则无条件收回 条完全存在的情况下 以当时的地价购买使用年限 年限由政府规定 否则无条件收回 14 商品房 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设 并经国土局批准在市场上流通的房地产 它是在 商品房 开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设 并经国土局批准在市场上流通的房地产 它是在 获取房产证后 可自行转让 出租 继承 抵押 交换的固定资产 获取房产证后 可自行转让 出租 继承 抵押 交换的固定资产 商品房的物业类型 住宅 写字楼 商场 酒店 市场 10 商品房的预售制度 五证二书 商品房的预售制度 五证二书 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 二书 质量保证书 使用说明书 两书可以作为商品房买卖合同的补充约定 并且是房地产开发企业在商品 房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件 二 建筑基础知识二 建筑基础知识 1 三通一平 三通一平 是指在土地开发时进行的通水 通电 通路 土地平整 2 七通一平 七通一平 给水 排水 电力 通讯 燃气 热力 道路通和土地平整 3 占地面积 占地面积 红线范围内的面积 4 建筑面积 建筑面积 指建筑物外墙 柱 勒脚以上各层外围水平投影面积之和 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 5 销售面积 销售面积 指商品房按套出售 其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和 6 使用面积 使用面积 指住宅各层面平中 直接供住户生活使用的净面积之和 在住房买卖中 一般不采用使用面积来计算 价格 7 公摊面积标准 公摊面积标准 指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积 由两部分组成 一 室内 外楼梯 内外廊 公共门厅 通道 电梯 配电房 设备层 设备用房 结构转换层 技术层 空调机房 消防控制 室 为整栋楼层服务的值班警卫室 建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间 电梯机房 水箱间等 二 套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙 包括山墙 墙体水平投影面积 公用建筑面积分摊系数 公用建筑面积 套内建筑面积之和 第 3 页 共 6 页 8 实用面积 实用面积 建筑面积扣除公共分摊面积后的余额 9 计租面积 计租面积 住宅用房按使用面积计算 非住宅用房按建筑面积计算 10 套内建筑面积 套内建筑面积 指商品房套内各部分建筑面积的总和 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套内建筑面积 套内使用面积 标准层的使用面积系数 11 容积率 容积率 总建筑面积 总用地面积 多层容积率大致为 3 高层为 5 超高层为 7 别墅为 0 3 0 45 左右 容 积率越低 居家环境越好 单价高 品质高 容积率越高 单价低 品质低 12 建筑密度 建筑密度 基底面积之和 总占地面积 100 13 绿化率 绿化率 指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比 公式 植被垂直面积 占地面积 100 14 绿地率 绿地率 所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例 新区建设中不应低于 30 旧区改造时不宜低于 25 不包括屋顶 晒台的人工绿地 绿化覆盖率 绿化率 绿化所占面积 绿地率 15 得房率 得房率 套内建筑面积 套建筑面积 销售面积 之比 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 套建筑面积套建筑面积 套内建筑面积套内建筑面积 分摊的公用建筑面积分摊的公用建筑面积 16 开间 开间 住宅房子的横向宽度 进深 住宅的实际长度 17 层高 层高 指下层地板面到上层楼面的高度 包括楼板厚度 以米为单位 18 净高 净高 指层高减去楼板厚度的净剩值 即楼板上表面至上层楼板下表面的距离 19 绿地面积 绿地面积 指能够用于绿化的土地面积 不包括屋顶绿化 垂直绿化和覆盖土小于 2 平方米的土地 20 跃层式商品房 跃层式商品房 上 下两层楼 客厅为两层高 没有封 21 复式楼 复式楼 楼梯连接两层 客厅只有一层高 22 错层 错层 房内高度不一至 一米以内分离 23 砖混结构 砖混结构 由砖和混凝土组成 承重墙 四面不能动 梁柱都不能动 24 框架结构 框架结构 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 适合大规模工业化施工 效率较高 承重墙在梁柱 墙面可以自 由打通 其次还有 砖木结构 钢筋混凝土 框简结构 钢体结构等 25 房屋的耐用年限 房屋的耐用年限 指房屋能够维持正常使用的年限 与设计的标准 建筑的材料 施工质量 使用状况 维护 保养相关 钢筋结构 60 80 年 砖混结构 40 60 年 砖木结构 30 50 年 其他 15 年以下 26 土地计量单位 土地计量单位 1 平方公里 100 万平方米 km2 1 公顷 1 万平方米 hm2 1 公顷 15 亩 1 亩 667 平方米 第 4 页 共 6 页 27 住宅的楼层划分的规定 住宅的楼层划分的规定 低层住宅为 1 3 层 多层住宅为 4 6 层 中高层住宅 7 9 层 高层住宅为 10 30 层 超高层住宅为 40 层以上 三 其它内容须知 三 其它内容须知 1 办理银行按揭合同需出示 办理银行按揭合同需出示 1 个人身份证及复印件各 4 份 结婚证或单身证明 2 首期购房款 不低于 40 二次购房者首付不低于 60 购房人已付购房款收据原件及复印件 3 购房者或配偶单位的工资收入证明 4 与开发商签订的购房合同 5 开户银行开户的活期存折并含有 3 个月的按揭款 6 个人住房借款合同 借款借据 7 委托银行扣收购房房款协议书 8 住房抵押承诺书 9 贷款申请书 2 公积金提取条件 符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额 公积金提取条件 符合以下条件的可以一次性提取本人住房公积金帐户内的存储余额 1 职工购买 建造 翻修 大修自住住房 2 职工离 退休时 3 完全丧失劳动能力 并与单位终止劳动关系的 4 户口迁出所在的市 县或者出境定居的 5 偿还购房贷款本息的 6 提供商品房买卖合同 公积金 按揭或一次性付款 均可 3 预售房的条件 预售房的条件 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房预售许可证 五 附加内容 房地产营销培训基础知识 五 附加内容 房地产营销培训基础知识 1 房地产销售行业 房地产销售行业 它是一个精彩 特殊的 无处不销售 人人都使用 升值空间大 有趣 自由 有成就感 锻炼人 上不封顶收入 的一个较灵活 广泛 综合性的一个行业 2 有正确的价值观 价值观 有正确的价值观 价值观 信念信念 期望期望 态度态度 行动目标行动目标 3 行动过程 执行 行动过程 执行 核心价值核心价值 中程目标中程目标 短期目标短期目标 每日工作计划每日工作计划 4 忌语 大概不能肯定的语言 忌语 大概不能肯定的语言 五声四语 迎客声 称呼声 致谢声 送客声 反对四语 蔑视语 烦躁声 否定语 斗气语 5 建筑面积必须高于 建筑面积必须高于 2 2 米 低于米 低于 2 2 米的国家规定不得计算面积米的国家规定不得计算面积 6 朝向 一般以客厅阳台的朝向为准 朝向 一般以客厅阳台的朝向为准 第 5 页 共 6 页 7 商圈 称之购买圈或商势圈 指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量 对顾客 商圈 称之购买圈或商势圈 指在一定的经济区域内以商场或商业区为中心向周围扩展形成的辐射力量 对顾客 吸引而形成的一定范围或区域 吸引而形成的一定范围或区域 分为 核心商圈 以大型商场为中心 人口占 60 80 价格高 次级商圈 拥有客户占 20 边缘商圈 分布密度小 产品低档 价格低 8 严重影响房地产价格因素 严重影响房地产价格因素 1 价格组成 土地成本价格 建安成本 利润 管理费用 国民生产总值 DTP 指数 房地产政策 法律法规 2 影响每一栋单位的价格因素 楼层层高 户型 朝向 景观 外围功能 面积 建筑结构 3 多层 7 层以下 金三银四铜五六 高层 7 层以上 越往高上走价格越高 越往上景观越好 4 影响商铺 升值潜力 地段 交通 配套 市场 定位 业态定位 消费群 品牌 人流量 物业管理 针对 每一个铺位影响因素 位置 面积 面积小 面积消费群体多 价格高 楼层 铺型 柱 开间 阻挡 配套设 施 销销 售售 技技 巧巧 1 递名片技巧 递名片技巧 1 当你与客户谈判时 客户感兴趣时 你递上名片客户对你印象深 认知度 2 当客户快要起身时 递上名片 你的客户会准确记住 认知你 2 递资料准确时间 递资料准确时间 1 当你将重要内容讲解完毕 再递上资料 请他了解 2 当你递名片时 一起递给他 3 如果客户已拿了资料时 你顺着他资料内容一条条讲解下去 然后合上递给他 3 市场调查目的 其实反映市场现状 市场调查目的 其实反映市场现状 1 了解竞争楼盘 2 了解消费需求 3 了解消费行情 4 为策划 销售提供依据 具体调查内容 a 产品调查 规模 占地面积 铺位 功能定位 做什么 业态定位 铺型 配置 电 梯 空调 水电表 装修 物业管理 经营时间 b 配套调查 内部配套 周边环境配套 功能配套 c 价格调查 销售价格 均价 不同楼层差价 付款方式 租金价格 临街与内街价格 具体调查方式 问卷 街访 入户走访 单层 左手入门 双手右手入门 专家访谈 市场客户访谈 具体调查对象 市场 商城 专业街 步行街 专卖点 具体配套调查 医院 银行 超市 休闲场所 酒店 学校 交通 人流 车流 公交车 长途车 第 6 页 共 6 页 4 风水与房地产营销 南向房间特征 通风时间长 日照时间长 不易发霉 冬暖夏凉 风水与房地产营销 南向房间特征 通风时间长 日照时间长 不易发霉 冬暖夏凉 风水宝地 依山伴水 龙脉 建筑物的朝向的阴阳取舍 阴 山之南 水之北 阳 山之北 水之南 龙椅之地 绿色是生命色 中纬度 夏吹东南风 西南风 5 行销沟通 行销沟通 1 行销 直销 以最直接的形式来推销产品 是产品信息的载体 有产品传递的真实性和准确性 2 行销目的 A 将产品信息传递给客户 有清晰 直接 B 拓展信息的传播渠道 C 增加客户来源 通过传播 接触 来源 3 行销方式 发传单 上